Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-1904012

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 12 août 2019, M. B C, agissant en son nom propre et au nom et pour le compte de M. A C, représenté par la société d'exercice libéral d'avocats à responsabilité limitée Cabinet Patrick Herrou, doit être regardé comme demandant au tribunal :

1°) de prononcer demande la décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'habitation auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2017 et 2018, soit à hauteur de à hauteur de 3 152 et 3 242 euros pour la taxe foncière sur les propriétés bâties de 2017 et 2018 et de 4 761 euros et 4 967 euros pour la taxe d'habitation de 2017 et 2018 ;

2°) à titre principal, d'enjoindre à l'administration fiscale de procéder au remboursement des sommes indûment versées, ainsi que des intérêts moratoires ;

3°) à titre subsidiaire, d'ordonner une expertise portant sur la catégorie cadastrale d'appartenance du bien en cause et la détermination de sa valeur locative passant par la vérification des métrés de la villa témoin et la recherche d'une méthode de comparaison homogène ;

4°) de mettre à la charge de l'Etat les dépens et les frais qu'ils auront engagés et seront amenés à engager en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- seuls des changements constatés auraient pu motiver la remise en cause de la valeur locative qui est fondée sur une décision arbitraire de l'administration, en dehors de toute procédure contradictoire, de changer la propriété de catégorie cadastrale ; aucun changement n'a affecté la propriété des requérants ; le permis N° PC 0610597 T 0003, qui concernait un aménagement du sous-sol en salle de gymnastique et piscine d'hiver a été abandonné et n'a jamais fait l'objet du moindre commencement de travaux ;

- l'administration fiscale a pris une position formelle sur l'appartenance à la catégorie 3 de la maison ; la commission départementale de conciliation a, dans son avis du 19 mars 2015, écarté un point de comparaison de catégorie 2 au motif que cette catégorie est " supérieure en standing au bien à évaluer, l'administration ayant acquiescé lors des débats sur ce point " ; la commission départementale de conciliation a confirmé, et ce point a été signalé dès le 24 janvier 2018, que son avis avait été entériné par l'administration fiscale ; en ne remettant pas en cause l'appartenance du bien à la catégorie 3 à l'occasion des décisions d'admission des réclamations de taxe foncière et de taxe d'habitation, l'administration fiscale doit également être regardée comme ayant pris une position formelle ; la charge de la preuve du bien fondé de ses rectifications incombe à l'administration fiscale qui échoue à faire cette preuve ;

- l'administration fiscale reconnaît qu'elle a opéré ce changement de catégorie cadastrale sans avoir la moindre donnée objective nouvelle sur leur propriété ;

- l'administration fiscale a abandonné ses autres arguments ;

- l'administration fiscale a méconnu les principes d'impartialité, de neutralité et d'objectivité ;

- l'administration fiscale n'apporte pas la preuve du bien-fondé de son terme de comparaison, s'agissant d'une demeure à usage d'habitation principale qui se caractérise par un caractère exceptionnel, le luxe, la construction en pierres de taille, le style 18ème siècle, et se situe dans un environnement tout aussi exceptionnel ;

- conformément aux dispositions de l'article 1517 du code général des impôts, seuls des changements constatés auraient pu motiver une quelconque modification ;

- il ressort de la seule description du local de référence de la catégorie 2 que ce dernier est totalement inadapté à la comparaison ;

- le bien en litige consiste en une maison de 370 m2 environ de surface habitable sur un terrain boisé et abrupt de 16 500 m2 qui se compose d'un rez-de-chaussée élevé d'un étage avec une maison de gardien sur un garage, et une piscine ; il s'agit d'un habitat de villégiature, bien que récente, la maison laisse déjà apparaître de nombreuses détériorations à l'intérieur comme à l'extérieur dont il se déduit que les matériaux employés n'étaient pas de première qualité ; elle nécessite ainsi des travaux de réfection, rénovation, entretien et de remise aux normes (reprise des fissures sur les murs et les portes, reprise des fissures de la terrasse de la piscine, peintures intérieures et extérieures) ; elle n'est pas raccordée au tout à l'égout ; le terrain est inexploitable du fait de son étroitesse et de sa trop forte déclivité, ce qui représente une charge superflue pour la propriété d'autant que son classement en zone verte interdit toute possibilité de construction additionnelle ;

- la classification des locaux d'habitation telle que résultant de l'article 324 H de l'annexe III du code général des impôts est inapplicable ; un seul sous-critère permettrait de maintenir l'immeuble en catégorie 3, mais l'apparition de désordres penche nettement en faveur de la catégorie 4 ;

- la classification communale de la ville de Nice est inapplicable pour la commune de Roquefort-les-Pins ; la plupart des postes, dont essentiellement la qualité de la construction et les matériaux mis en œuvre, penchent nettement en faveur d'un déclassement en catégorie 4 et s'opposent à tout surclassement ;

- les plans qui ont fait l'objet d'un mesurage par un géomètre expert ont été entérinés par la commission de conciliation puis par l'administration fiscale qui a procédé à des dégrèvements de taxe foncière et de taxe d'habitation pour 2012 et 2013 afin d'en tenir compte ; aucun changement n'est intervenu depuis lors ; il est tout à fait anormal qu'une demeure prestigieuse et de style, construite en pierres de taille, développant plus de 960 m2 au sol, et retenue par l'administration fiscale comme son point de référence de la catégorie 2, puisse avoir, à la sortie, une valeur locative inférieure à celle déterminée par la même administration pour une maison de vacances de 320 m2 ;

- la propriété nécessite des travaux de rénovation, d'entretien et de mise aux normes justifient l'application d'un coefficient nettement inférieur à celui de 120 % retenu ;

- l'administration fiscale a mal pris en considération certaines équivalences superficielles et certains coefficients majorants ; les feuilles de calcul communiquées par le cadastre ne peuvent pas plus justifier la valeur locative car elles sont sujettes à critique et l'ensemble des calculs n'y figure pas ; les calculs sont erronés ; il conviendrait soit de tenir compte de la seule surface au sol de la maison principale, soit de comparer les surfaces d'ensemble calculées selon la méthode rappelée par l'expert, ou, en tout cas, selon une méthode dans laquelle les surfaces du point témoin seraient également vérifiées par un homme de l'art et l'homogénéité justifiée ; dans tous les cas et, dans l'hypothèse où le surclassement litigieux ne serait pas contesté, la valeur locative de la villa devrait être, toutes choses égales par ailleurs, inférieure à 4 000 euros.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 février 2020, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut à ce que le tribunal prononce un non-lieu à statuer sur les conclusions à fin de décharge à hauteur des dégrèvements prononcés le 25 février 2020 et au rejet du surplus des conclusions de la requête ;

Il fait valoir que :

- il a été procédé à des dégrèvements de 499 euros et de 530 euros pour la taxe foncière sur les propriétés bâties due au titre des années 2017 et 2018 ainsi qu'à des dégrèvements de 808 et 841 euros pour la taxe d'habitation due au titre des années 2017 et 2018 ;

- les moyens ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Cherief, rapporteur,

- les conclusions de Mme Perez, rapporteure publique,

- et les observations de Me Herrou, représentant M. B C et M. A C.

Considérant ce qui suit :

1. M. A C et M. B C sont propriétaires en indivision d'une villa située à Roquefort-les-Pins. A la suite du surclassement de cette villa dans la catégorie 2 de la classification communale de Roquefort-les-Pins, les requérants ont été assujettis, au titre des années 2017 et 2018, à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'habitation à raison de cette villa pour un montant total de 10 545 euros au titre de la taxe foncière (6 186 euros en 2017 et 4 359 en 2018) et de 19 075 euros au titre de la taxe d'habitation (9 335 euros en 2017 et 9 740 euros en 2018). M. B C, agissant en son nom et au nom et pour le compte de son frère, demande au tribunal de prononcer la décharge partielle, à hauteur de 3 152 et 3 242 euros, pour la taxe foncière due au titre des années 2017 et 2018, et de 4 761 et 4 967 euros pour la taxe d'habitation due au titre des mêmes années, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'habitation auxquelles il a été assujetti au titre des années 2017 et 2018.

Sur l'étendue du litige :

2. Par une décision du 25 février 2020, postérieure à l'introduction de la présente requête, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes a prononcé le dégrèvement des cotisations de taxe foncière dues au titre des années 2017 et 2018 à concurrence respectivement de 499 euros et 530 euros et des cotisations de taxe d'habitation dues au titre des années 2017 et 2018 à concurrence respectivement de 808 et 841 euros. Les conclusions de la requête sont, dans cette mesure, devenues sans objet.

Sur les conclusions à fin de décharge :

3. En premier lieu, aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ".

4. Par ailleurs, aux termes de l'article 1516 du code général des impôts, dans sa version applicable à l'année 2017 : " Les valeurs locatives des propriétés bâties () sont mises à jour suivant une procédure comportant : la constatation annuelle des changements affectant ces propriétés ; / l'actualisation, tous les trois ans, des évaluations résultant de la précédente révision générale ; / l'exécution de révisions () fixées par la loi. ". Aux termes de l'article 1517 de ce code dans sa version applicable à la même année : " I - 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties (). Il en va de même pour des changements de caractéristiques physiques ou d'environnement. ()/ II. - 1. En ce qui concerne les propriétés bâties les valeurs locatives résultant des changements visés au I sont appréciées à la date de référence de la précédente révision générale (). ".

5. Enfin, aux termes de l'article 1516 du code général des impôts dans sa version applicable à l'année 2018 : " I. - Les valeurs locatives des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1496, () sont mises à jour suivant une procédure comportant : 1° La constatation annuelle des changements affectant ces propriétés ; / 2° L'actualisation, tous les trois ans, des évaluations résultant de la précédente révision générale ; / 3° L'exécution de révisions dans les conditions fixées par la loi. () ". Aux termes de l'article 1517 de ce code dans sa version applicable à la même année : " I. - 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties (). Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement. () / II. - 1. Les valeurs locatives résultant des changements mentionnés au I du présent article sont appréciées : / a) Pour les locaux affectés à l'habitation (), à la date de référence de la précédente révision générale ; () ".

6. En vertu de ces dispositions, l'administration est en droit de modifier, chaque année, si elle s'y croit fondée, les éléments concourant à la détermination de la valeur locative d'un logement d'habitation pour l'établissement de son imposition à la taxe foncière ou à la taxe d'habitation. Ainsi, l'administration, découvrant l'existence d'éléments qu'elle ignorait sur la situation ou les caractéristiques du logement, peut procéder à une mise à jour de sa valeur locative, notamment en décidant d'un changement de catégorie de ce logement, alors même qu'aucune modification récente n'a concerné le local. Dans ces conditions, et alors que l'administration fait valoir, dans un courrier du 11 janvier 2018, qu'elle a procédé à un nouvel examen de la valeur locative du bien dont est propriétaire le requérant, en se basant sur les indications portées sur une déclaration H1 complétée par ce dernier le 20 décembre 2013, ainsi que sur les documents qu'il a fournis dans le cadre d'un litige l'ayant opposé, en 2015, à l'administration fiscale concernant l'impôt sur la fortune immobilière du au titre de l'année 2010, M. C ne saurait utilement faire valoir qu'aucun changement n'est intervenu sur la villa dont il est propriétaire avec son frère. Par suite, les moyens tirés de ce qu'aucun changement n'a affecté la propriété des requérants et de ce que l'administration fiscale a reconnu ne s'être basée sur aucun élément objectif doivent être écartés.

7. En deuxième lieu, lorsqu'une imposition, telle la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe d'habitation, est assise sur la base d'éléments qui doivent être déclarés par le redevable, l'administration ne peut établir, à la charge de celui-ci, des droits excédant le montant de ceux qui résulteraient des éléments qu'il a déclarés qu'après l'avoir, conformément au principe général des droits de la défense, mis à même de présenter ses observations. Toutefois, le principe général des droits de la défense ne trouve pas à s'appliquer lorsque l'administration se borne à procéder à une nouvelle évaluation de la valeur locative d'un local d'habitation en prenant en compte sans changement les éléments déclarés par le contribuable.

8. En l'espèce, il ne résulte pas de l'instruction que, pour mettre à jour, en ce qui concerne les années 2017 et 2018, les valeurs locatives des fractions de la propriété bâtie en litige, le service évaluateur ne se serait pas exclusivement fondé, sans les remettre en cause, sur les indications portées sur la déclaration H1 que le requérant a complétée le 20 décembre 2013, et qu'il a lui-même déposée auprès de l'administration fiscale, ainsi que sur les documents fournis par M. C dans le cadre d'un litige l'ayant opposé, en 2015, à l'administration fiscale et concernant l'impôt sur la fortune immobilière du au titre de l'année 2010 pour la moitié indivise de la propriété du bien en litige. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des droits de la défense, à le supposer soulevé, doit être écarté.

9. En troisième lieu, la seule circonstance que l'administration ait abandonné ou modifié ses arguments dans le cadre de ses échanges avec le requérant, qu'elle ait réfuté systématiquement les arguments de ce dernier ou, à supposer même que cette circonstance soit établie, que les écritures de l'administration fiscale aient révélé des contradictions dans son analyse n'est pas de nature à établir un manquement au principe d'impartialité. Par suite, le moyen tiré de ce que l'administration fiscale aurait fait preuve de partialité et de ce qu'elle aurait méconnu le principe de neutralité et d'objectivité doit être écarté comme manquant en fait.

10. En quatrième lieu, en vertu des articles 1496 à 1498 du code général des impôts, la valeur locative des locaux affectés à l'habitation est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis dans la commune. Toutefois, pour les locaux d'habitation qui présentent un caractère exceptionnel et qui ne sont pas donnés en location, les termes de référence peuvent être choisis hors de la commune, ou, à défaut, leur valeur locative peut être appréciée par voie d'appréciation directe.

11. Aux termes de l'article 1497 dans sa version applicable à l'année 2017 : " Par dérogation à l'article 1496 I, les locaux d'habitation qui présentent un caractère exceptionnel () sont évalués dans les conditions prévues à l'article 1498. ". Aux termes de l'article 1497 dans sa version applicable à l'année 2018 : " Par dérogation à l'article 1496 I, les locaux d'habitation qui présentent un caractère exceptionnel sont évalués dans les conditions prévues à l'article 1498, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. ".

12. Aux termes de l'article 324 G de l'annexe III du même code : " I. - La classification communale consiste à rechercher et à définir par nature de construction (maisons individuelles immeubles collectifs dépendances bâties isolées) les diverses catégories de locaux d'habitation ou à usage professionnel existant dans la commune. () ". Aux termes du I de l'article 324 H de ce code : " I. - Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d'une nomenclature-type comportant huit catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux () ".

13. En l'espèce, il résulte de l'instruction que la valeur locative de la villa à évaluer a été déterminée par comparaison avec le local-type n° 2 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Roquefort-les-Pins. La maison litigieuse et le terme de comparaison sont situés dans la même commune et sont affectés tous les deux à l'habitation. Il résulte de l'instruction que le local de référence, construit en 1967 et situé dans un ensemble comprenant plusieurs bâtiments, est décrit par l'administration comme une maison comportant dix-huit pièces, dont six salles de bain, et une surface de 298 m², un correctif d'ensemble de 1,10, et relève de la 2ème catégorie. Il résulte, par ailleurs, du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Roquefort-les-Pins, que cette maison comporte notamment huit pièces, une cuisine de plus de 9 m2, six salles d'eaux, six W.C et quatre baignoires. La maison de M. C, construite en 2005, est composée d'une maison principale d'une surface de 332 m², qui comporte une salle de douche, une salle de bain et un W.C. indépendant avec lavabo, un séjour, une salle à manger et une cuisine indépendante, une cave/cellier, une buanderie et de vastes terrasses, ainsi que d'une piscine de 120 m², d'un pool house de 38 m2, comportant une douche et un W.C., d'un court de tennis et d'une maison de gardien d'une surface de 49 m², classée en catégorie 5, et comportant un petit salon, une cuisine équipée et une salle de bains. Si la superficie totale du local à évaluer est, selon le décompte de la feuille de calcul pour 2018, de 539 m2, annexes comprises, celle du terme de comparaison s'élève, selon la feuille de calcul de la même année à 736 m2, annexes comprises. A cet égard, l'administration fiscale reconnaît elle-même que bien que le terme de comparaison se situe dans un ensemble comprenant plusieurs bâtiments, c'est uniquement à la maison décrite dans le procès-verbal qu'a été comparée la villa de M. C pour procéder à son classement, sans prendre en compte les annexes, alors même que la maison du requérant a été comparée en incluant les annexes et dépendances. Par ailleurs, il est constant que plusieurs fissures sont apparues sur certaines surfaces de la maison du requérant, notamment sur une porte et un mur intérieur et, à l'extérieur, sur le revêtement de la façade du local technique. Ces fissures témoignent, selon une expertise conduite en 2019 et produite par M. C, d'une moindre qualité des matériaux employés, s'agissant d'une maison construite avec une ossature en béton, alors que le terme de comparaison est construit dans des matériaux de " bonne qualité " et qu'il n'est fait état, par l'administration fiscale, d'aucune dégradation particulière, malgré un correctif d'ensemble de 1,10 et une date de construction plus ancienne. En outre, cette même expertise relève que le terrain de la maison des requérants, organisé en forêt, est inexploitable compte tenu de sa déclivité et de son inclinaison, et que le court de tennis est à l'abandon. Il résulte de ce qui précède que M. C est fondé à soutenir que le local type n° 2 du procès-verbal de la commune de Roquefort-les-Pins ne peut servir de terme de comparaison pour l'évaluation de la valeur locative de sa maison.

14. La disqualification des locaux de référence retenus par l'administration n'implique pas le droit du contribuable d'être déchargé des impositions litigieuses. Il revient alors au juge de l'impôt d'examiner les termes de comparaison proposés à titre alternatif par l'administration ou par le contribuable, afin de substituer le mieux approprié d'entre eux aux locaux de référence écartés, voire, au cas où aucun des termes de comparaison ainsi proposés ne constituerait une référence valable, d'ordonner avant-dire droit que d'autres termes de comparaison plus pertinents lui soient communiqués en vue d'une telle substitution. Il est constant que ni le requérant, ni l'administration ne proposent des termes de comparaison susceptibles d'effectuer une nouvelle évaluation des locaux d'habitation en cause, dès lors qu'aucun autre local de catégorie 2 ne figure sur le procès-verbal de la commune de Roquefort-les-Pins et que les caractéristiques du local n° 3 de ce procès-verbal mentionné par les parties, qui relève de la catégorie 3, ne correspondent pas au bien en litige, s'agissant d'une maison qui dispose d'une surface habitable de 175 m², de trois salles d'eaux et deux W.C., ni le requérant ni l'administration n'apportant, par ailleurs, d'élément quant à la qualité des matériaux ou au caractère architectural de ce terme de comparaison.

15. Il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu, avant de statuer sur les conclusions de la requête de M. C tendant à la décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'habitation mises à sa charge et à celle de son frère au titre des années 2017 et 2018, d'ordonner qu'il soit procédé à un supplément d'instruction aux fins, pour le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, de proposer dans un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement, des termes de comparaison pertinents existant dans la commune de Roquefort-les-Pins, ou, dans le cas contraire, dans une commune présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune de Roquefort-les-Pins. Il conviendra, en outre, que l'administration précise les caractéristiques du bien à évaluer et du terme de comparaison retenu (nombre de pièces, nombre et composition des annexes), le métrage ainsi que les modalités de détermination de ce dernier, la surface pondérée du bien à évaluer et les modalités précises de calcul de cette dernière (correctifs appliqués), la catégorie de rattachement du bien et le tarif de référence au mètre carré correspondant, la valeur locative cadastrale du bien à évaluer, etc.

D E C I D E :

Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête de M. C à concurrence des dégrèvements des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge et à celle de son frère au titre des années 2017 et 2018, d'un montant respectif de 499 (quatre-cent-quatre-vingt-dix-neuf) euros au titre de l'année 2017 et de 530 (cinq-cent-trente) euros au titre de l'année 2018 et à concurrence des dégrèvements des cotisations de taxe d'habitation mises à sa charge et à celle de son frère au titre de 2017 et 2018, d'un montant respectif de 808 ( huit-cent-huit) euros au titre de l'année 2017 et 841 (huit cent quarante et un) euros au titre de l'année 2018, prononcés par le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.

Article 2 : Avant de statuer sur le surplus des conclusions de la requête de M. C, il sera procédé, contradictoirement, à un supplément d'instruction tendant à la production, par l'administration, des éléments mentionnés au point 15 du présent jugement, dans un délai de quatre mois à compter de la notification de ce jugement.

Article 3 : Les moyens et conclusions des parties sur lesquels il n'a pas été statué par le présent jugement avant dire droit sont, dans l'attente du jugement au fond à intervenir, expressément réservés.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. B C et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.

Délibéré après l'audience du 4 mai 2023, à laquelle siégeaient :

Mme Mear, présidente,

Mme Kolf, conseillère,

M. Cherief, conseiller,

Assistés de Mme Suner, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 mai 2023.

Le rapporteur,

signé

H. CHERIEF

La présidente,

signé

J. MEARLa greffière,

signé

V. SUNER

La République mande et ordonne au ministre de l'action et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

uu par délégation la greffière,