lundi 30 octobre 2023
| Juridiction | Tribunal Administratif de Nice |
| Section | Tribunal Administratif de Nice |
| N° Dossier | TA06-2002365 |
| Type | Décision |
| Recours | Plein contentieux |
| Publication | C |
| Formation | Magistrat M. RINGEVAL |
| Avocat requérant | SUBLET-FURST & FAUVERGUE |
Vu la procédure suivante :
I. Par une requête enregistrée le 19 juin 2020 sous le n° 2002365 et un mémoire enregistré le 13 octobre 2023, la SCI Sophia Business Center, représentée par Me Laval, demande au tribunal :
1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2016, 2017, 2018 et 2019 à concurrence des sommes respectives de 113 865 euros, 110 562 euros, 107 268 euros et 101 961 euros à raison d'un immeuble de bureaux commerciaux sis 950 route des Colles à Biot (06410) ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
-que le terme ultime de la chaîne de comparaisons à laquelle l'administration a procédé en application du 2° de l'article 1498 du CGI, dans sa rédaction applicable jusqu'au 31 décembre 2017, ne constitue pas un terme de comparaison pertinent dans la mesure où il a fait l'objet au cours de l'année 2002 d'un changement d'affectation, d'une restructuration et d'un changement de consistance ;
-en l'absence de local-type alternatif, la valeur locative 1970 de son immeuble doit être évaluée par la méthode de l'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du CGI en se basant sur la valeur vénale déclarée dans l'acte d'acquisition de l'immeuble intervenu le 30 septembre 2011.
Par un mémoire en défense, enregistré le 4 décembre 2020, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.
Il soutient que :
- le local-type n° 45 de Bagnolet est un terme de comparaison pertinent ;
- le local-type n°1 du procès-verbal ME des opérations foncières de la commune d'Ivry constitue un terme de comparaison alternatif susceptible d'être retenu ;
- la valeur locative 1970 de l'immeuble en cause ne peut être évaluée par la méthode de l'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du CGI dès lors que la valeur vénale qui serait prise en compte dans la détermination de la valeur locative a été fixée dans l'acte d'acquisition de l'immeuble intervenu plus de 40 ans après la date de référence du 1er janvier 1970.
II. I. Par une requête enregistrée le 29 mars 2021 sous le n° 2101705 et un mémoire enregistréle 13 octobre 2023, la SCI Sophia Business Center, représentée par Me Laval, demande au tribunal :
1°) de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2020 à concurrence de la somme de 97 246 euros à raison d'un immeuble de bureaux commerciaux sis 950 route des Colles à Biot (06410) ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
-que le terme ultime de la chaîne de comparaisons à laquelle l'administration a procédé en application du 2° de l'article 1498 du CGI, dans sa rédaction applicable jusqu'au 31 décembre 2017, ne constitue pas un terme de comparaison pertinent dans la mesure où il a fait l'objet au cours de l'année 2002 d'un changement d'affectation, d'une restructuration et d'un changement de consistance ;
-en l'absence de local-type alternatif, la valeur locative 1970 de son immeuble doit être évaluée par la méthode de l'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du CGI en se basant sur la valeur vénale déclarée dans l'acte d'acquisition de l'immeuble intervenu le 30 septembre 2011.
Par un mémoire en défense, enregistré le 13 juillet 2021, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.
Il soutient que :
- le local-type n° 45 de Bagnolet est un terme de comparaison pertinent ;
- le local-type n°1 du procès-verbal ME des opérations foncières de la commune d'Ivry constitue un terme de comparaison alternatif susceptible d'être retenu ;
- la valeur locative 1970 de l'immeuble en cause ne peut être évaluée par la méthode de l'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du CGI dès lors que la valeur vénale qui serait prise en compte dans la détermination de la valeur locative a été fixée dans l'acte d'acquisition de l'immeuble intervenu plus de 40 ans après la date de référence du 1er janvier 1970.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales,
- le code de justice administrative.
En application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, la présidente du tribunal a désigné M. Ringeval, premier conseiller, pour statuer sur les litiges visés audit article.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique du 20 octobre 2023.
- le rapport de M. Ringeval,
- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public.
- et les observations de Me Laval représentant la société requérante.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI Sophia Business Center demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 à raison d'un immeuble de bureaux commerciaux sis 950 route des Colles à Biot (06410).
Sur la jonction :
2. Les requêtes susvisées n°s 2002365, 2101705 présentées par la SCI Sophia Business Center présentent à juger des questions semblables et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.
Sur les conclusions en réduction :
3. Aux termes de l'article 1467 du code général des impôts : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France (), dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478 () ". Aux termes de l'article 1498 du même code, dans sa rédaction applicable, la valeur locative des immeubles commerciaux " est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce code, dans sa rédaction applicable : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit () sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". Aux termes de l'article 324 AB de la même annexe, alors en vigueur : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation " et aux termes de l'article 324 AC de cette annexe, alors en vigueur : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. ".
4. Un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa restructuration ou à sa disparition.
5. L'administration fiscale soutient que la méthode d'évaluation par comparaison peut être appliquée à l'immeuble en cause. Elle retient à ce titre le local-type n° 61 de Noisy-le-Grand, lui-même comparé au local-type n° 45 de Bagnolet. Il résulte toutefois de l'instruction que ce local-type n° 45 a connu, en 2002, postérieurement au procès-verbal d'inscription comme local-type, d'une part un changement d'activité, passant d'un usage commercial à un usage syndical, d'autre part, une restructuration importante, des travaux ayant été réalisés pour un montant de 373 500,16 euros représentant près de 30 % du prix d'acquisition par l'Union Nationale des Syndicats Autonomes afin de transformer les locaux à usage commercial en locaux administratifs nécessaires à l'activité d'un syndicat, et enfin, un changement de consistance, ce syndicat ayant réuni au local-type ultime sept lots d'une surface globale de 616 m², acquis en 2002, et un lot de 86 m² acquis en 2004.
6. L'administration ne conteste pas utilement ces faits en se bornant à alléguer que l'installation de son siège par le syndicat Union Nationale des Syndicats Autonomes (UNSA) dans le local-type n° 45 de Bagnolet d'une part, ne lui a pas conféré un caractère de bâtiment administratif affecté à un service public ni une nature différente de celle des immeubles de bureaux commerciaux, d'autre part, n'a pas nécessité d'aménagements si particuliers qu'il n'aurait plus été susceptible d'être à nouveau occupé, sans aucun travaux, par le siège d'une entreprise commerciale plutôt que par celui d'un syndicat professionnel et enfin qu'il doit être regardé comme présentant des caractéristiques comparables à un immeuble de bureaux commerciaux.
7. Il ne résulte pas de l'instruction qu'un local-type régulièrement évalué pourrait être pris comme terme de comparaison pour déterminer la valeur locative de l'immeuble en cause. En effet, si l'administration fiscale fait valoir que le local-type n°1 du procès-verbal ME des opérations foncières de la commune d'Ivry constitue un terme de comparaison alternatif susceptible d'être retenu, elle s'abstient de démontrer que la ville d'Ivry-sur-Seine présente sur un plan économique une situation comparable à celle de Noisy-le-Grand. Dès lors, il convient de déterminer la valeur locative de l'ensemble immobilier en cause par voie d'appréciation directe, conformément au 3° de l'article 1498 du code général des impôts.
8. En vertu des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apports en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan.
9. La SCI Sophia Business Center propose de retenir l'acte d'acquisition en date du 30 septembre 2011 au prix de 13 940 000 euros pour la partie bâtie. Il en résulterait, selon elle, en prenant en compte le prix de cession actualisé au moyen de l'indice INSEE du coût de la construction et de l'application d'un taux d'intérêt moyen de 8 %, une valeur locative de 151 074 euros inférieure à celle retenue par l'administration fixée à 247 697 euros. Il ne résulte pas de l'instruction que l'administration fiscale propose des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts.
10. Il résulte de ce qui précède que la valeur locative 1970 de l'ensemble immobilier en litige résultant des données figurant dans l'acte de vente du 30 septembre 2011 pour les impositions en litige s'élève à 151 074 euros. La société requérante est, dans cette mesure, fondée à demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 à raison d'un immeuble de bureaux commerciaux sis 950 route des Colles à Biot (06410).
Sur les frais de justice :
11. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce de mettre à la charge de l'Etat une somme totale de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : La valeur locative non révisée du bien à évaluer, sis 950 route des Colles à Biot, est fixée à la somme de 151 074 euros.
Article 2 : Les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles la SCI Sophia Business Center a été assujettie au titre des années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020, est réduite à concurrence de la valeur locative indiquée à l'article 1er.
Article 3 : L'Etat versera à la SCI Sophia Business Center une somme totale de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Sophia Business Center et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 octobre 2023.
Le magistrat délégué,
Signé
B. RingevalLa greffière,
Signé
M-L. Daverio
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier en chef,
ou par délégation la greffière, 2101705
Tribunal Administratif de Marseille — N° TA13-2608110
Le Tribunal Administratif de Marseille, statuant en référé sur le fondement de l'article L. 521-3 du code de justice administrative, a été saisi par Mme A..., ressortissante ivoirienne, afin d'obtenir la délivrance effective d'une carte de séjour pluriannuelle dont le renouvellement lui avait déjà été accordé par une décision favorable du 1er août 2025. Le juge a constaté que la condition d'urgence était remplie s'agissant d'une demande de renouvellement de titre de séjour et que la mesure sollicitée ne se heurtait à aucune contestation sérieuse. Il a enjoint au préfet des Bouches-du-Rhône de convoquer l'intéressée sous quinze jours pour lui remettre le titre, sous astreinte de 50 euros par jour de retard. L'État a également été condamné à verser 1 500 euros au titre des frais de justice, sous réserve de l'admission définitive de Mme A... à l'aide juridictionnelle provisoire.
01/06/2026
Tribunal Administratif de Marseille — N° TA13-2608580
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