Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2102743

Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires en réplique, enregistrés les 17 mai 2021, 16 décembre 2021 et le 5 avril 2022, la société Borderedge Ltd, représentée par Me Gautier-Sauvagnac et Me Message, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2014 et 2015 ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la valeur vénale retenue pour le bien immobilier en litige est excessive ;

- le taux de rendement locatif de 3% est excessif ;

- les amortissements de l'année 2014 auraient dû être pris en compte dans les charges déductibles ;

- les autres charges déductibles, hors amortissements, auraient dû être prises en compte dès lors qu'elles étaient justifiées ;

- le résultat de la SCI villa le Cottage est déficitaire au titre des deux années considérées.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 16 septembre 2021 et 2 mars 2022, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au non-lieu à statuer à hauteur des dégrèvements prononcés et au rejet du surplus de la requête.

Il soutient que :

- il a, compte tenu des charges d'exploitation admises, par une décision en date du 19 décembre 2023, postérieure à l'introduction de la requête, accordé un dégrèvement d'un montant de 89 488 euros au titre de l'exercice 2014 et de 140 095 euros au titre de l'exercice 2015 ;

- pour le surplus, les moyens invoqués par la société requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Zettor, rapporteure,

- les conclusions de Mme Perez, rapporteure publique,

- et les observations de Me Klein, substituant Me Message, représentant la société Borderedge Ltd.

Considérant ce qui suit :

1. La société Borderedge Ltd détient 80 % du capital de la société civile immobilière (SCI) de droit français Villa le Cottage. Cette dernière est propriétaire d'un bien immobilier situé à Saint-Jean-Cap-Ferrat. Lors d'une vérification de comptabilité de la Sci Villa Le Cottage portant sur les exercices 2014 et 2015, le service a constaté l'occupation effective de la villa et sa mise à disposition gratuite. La SCI n'ayant déclaré aucun revenu pour les deux années contrôlées, l'administration fiscale a qualifié les faits d'acte anormal de gestion, a reconstitué le chiffre d'affaires de la SCI et l'a, en conséquence, assujettie à l'impôt sur les sociétés au titre des exercices 2014 et 2015. Par la présente requête, la société Borderedge demande au tribunal la décharge des cotisations supplémentaires à l'impôt sur les sociétés en résultant.

Sur l'étendue du litige :

2. Par une décision du 19 décembre 2023, postérieure à l'introduction de la requête, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes a prononcé un dégrèvement d'un montant total de 229 583 euros au titre de l'impôt sur les sociétés dû au titre des années 2014 et 2015 et des pénalités y afférentes. Par suite, il n'y a plus lieu à statuer sur les conclusions de la requête à hauteur de cette somme.

Sur les conclusions à fin de décharge :

En ce qui concerne le montant des recettes taxables :

S'agissant de la valeur vénale du bien immobilier en cause :

3. Aux termes de l'article 38 du code général des impôts, applicable en matière d'impôt sur les sociétés en vertu de l'article 209 du même code : " 1. () le bénéfice imposable est le bénéfice net, déterminé d'après les résultats d'ensemble des opérations de toute natures effectuées par les entreprises, y compris notamment les cessions d'éléments quelconques de l'actif, soit en cours, soit en fin d'exploitation. / 2. Le bénéfice net est constitué par la différence entre les valeurs de l'actif net à la clôture et à l'ouverture de la période dont les résultats doivent servir de base à l'impôt diminuée des suppléments d'apport et augmentée des prélèvements effectués au cours de cette période par l'exploitant ou par les associés. L'actif net s'entend de l'excédent des valeurs d'actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés () ".

4. En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l'impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l'entreprise, à l'exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l'acte par lequel une entreprise décide de s'appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Il appartient, en règle générale, à l'administration, qui n'a pas à se prononcer sur l'opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d'établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal.

5. La société ne conteste pas l'occupation effective de la villa et sa mise à disposition gratuite au cours des années 2014 et 2015. Elle conteste le montant des loyers retenus par l'administration fiscale.

6. Pour établir le montant des loyers non perçus, l'administration fiscale a retenu une valeur vénale de 25 780 000 euros et fait valoir, sans être contredite, qu'elle s'est fondée sur la valeur vénale de la villa déclarée par la société requérante elle-même au titre de l'année 2015 dans un courrier adressé le 23 mai 2016 à ses services. Elle a ensuite appliqué un taux de rendement locatif de 3% au bien tel qu'évalué sur la base de ce courrier.

7. Il résulte de l'instruction que la villa dont est propriétaire la SCI Villa le cottage bénéficie d'une situation exceptionnelle, dans un des sites les plus résidentiels de Saint-Jean-Cap-Ferrat, à la pointe du Cap Ferrat, affectée de la catégorie cadastrale 2 (très haut standing). D'une surface de 690 m2 sur trois niveaux comprenant 15 pièces principales meublées, construite sur un terrain 5 720 m2 entretenu toute l'année par un jardinier, avec une piscine extérieure de 125 m2, une terrasse de 40 m2, un garage de 60 m2, une dépendance de 330 m2, une cave de 16 m2 et un terrain de tennis. La valeur vénale retenue par l'administration fiscale est fondée sur ces caractéristiques détaillées et sur la valeur déclarée par la société elle-même dans sa lettre datée du 23 mai 2016, adressée aux services fiscaux et déclarant une valeur vénale pour la villa le Cottage de 25 758 000 euros pour l'année 2015.

8. Pour contester la valeur vénale retenue par l'administration fiscale, qu'elle qualifie d'excessive, la société requérante produit un rapport d'expertise établi le 9 mai 2019. L'expert conclut à une valeur de 30 000 euros/m2, soit une valeur vénale de 20 700 000 euros pour 690 m2. Toutefois, pour parvenir à ce chiffre, il a comparé la villa le Cottage à des villas qui présentaient des caractéristiques similaires mais dont les ventes ont eu lieu entre juin 2016 et juillet 2018, soit postérieurement aux années vérifiées de 2014 et 2015. La société requérante produit également un second rapport d'expertise établi par le même expert qui conclut cette fois-ci à une valeur vénale de 20 068 650 euros au titre de 2014 et de 19 139 220 euros au titre de 2015. Toutefois, si les ventes se sont cette fois déroulées entre 2010 et 2014, les termes de comparaison retenus n'apparaissent pas similaires à la villa en litige. La vente intervenue en décembre 2010, avenue des fleurs, à Saint-Jean-Cap-Ferrat, concernait un bien de 210 m2 habitable avec 630 m2 de terrain, 7 pièces, un garage, une cave et une piscine. Il en est de même pour les autres cessions portant sur des villas situées à Saint-Jean-Cap-Ferrat, mais dont ni les surfaces, ni la situation dans le cap ne sont comparables avec la villa Le Cottage qui présente une surface de terrain de plus de 5 000 m2 et une surface habitable de plus de 700 m2. Un bien avec un terrain de 4001 m2 et une surface habitable de 627 m2 a été cédé pour un montant de 15 millions en février 2013. Un autre bien, plus au nord dans le cap, disposant de 5794 m2 de terrain et de 600 m2 de surface habitable, a été cédé en septembre 2014 pour une valeur de 22 millions. Les biens mentionnés dans le rapport d'expertise ne présentent pas des caractéristiques similaires à celles de la villa le Cottage en raison d'une situation géographique dans le Cap différente, d'une surface habitable et d'une surface de terrain très inférieures, d'aménagements et d'équipements sans comparaison avec ceux dont dispose la villa le Cottage. Ainsi, les éléments versés par la société requérante ne sont donc pas de nature à remettre en cause la valeur vénale retenue par l'administration fiscale. Dans ces conditions, c'est à bon droit que l'administration fiscale a retenu une valeur vénale de 25 758 000 euros pour la villa en litige.

S'agissant du taux de rendement locatif estimé par l'administration :

9. Il résulte de l'instruction que l'administration fiscale a fait application d'un taux de rendement locatif de 3 % afin de déterminer la valeur locative du bien litigieux. Elle a tenu compte, pour le fixer, des caractéristiques de la propriété telles que présentées au point 7. La requérante sollicite l'application d'un taux de rendement locatif de 2,20 %, dans ses dernières écritures, en se prévalant d'un rapport d'expertise d'avril 2019. L'expert, rappelant qu'il est très difficile de déterminer la valeur locative de ce type de bien, se fonde sur une enquête internet peu circonstanciée et sur la valeur locative d'une villa située à Beaulieu-sur-mer qui ne dispose pas des mêmes caractéristiques que celles de la villa le Cottage puisqu'elle n'est pas meublée, qu'elle a une superficie de 150 m2, un terrain de seulement 495 m2 et qu'elle n'a pas de piscine. Si la requérante fait également valoir que l'esthétique de la villa le Cottage est en-deçà des exigences attendues d'une clientèle fortunée, l'expert a lui relevé le très bon état général et les très beaux matériaux de la villa. Ainsi, eu égard aux caractéristiques exceptionnelles de la Villa le Cottage, la société requérante ne remet pas sérieusement en cause la pertinence du taux de 3%. Il y a lieu, par suite, de faire application de ce taux de 3 % à la valeur vénale retenue au point 8 de la présente décision afin de déterminer le montant des loyers perçus annuellement.

10. Il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit que l'administration fiscale a retenu une valeur vénale d'un montant de 25 758 000 euros et un taux de rendement de 3% pour reconstituer le bénéfice de la Sci Villa le Cottage.

En ce qui concerne les amortissements et charges déductibles :

11. Aux termes de l'article 39 du code général des impôts, applicable en vertu de l'article 209 dudit code pour la détermination des bénéfices passibles de l'impôt sur les sociétés : " 1. Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant, sous réserve des dispositions du 5, notamment : 1° Les frais généraux de toute nature () 2° () les amortissements réellement effectués par l'entreprise () 5° les provisions constituées en vue de faire face à des pertes ou charges nettement précisées et que des événements en cours rendent probables, à condition qu'elles aient été effectivement constatées dans les écritures de l'exercice () ".

12. En vertu des règles gouvernant l'attribution de la charge de la preuve devant le juge administratif, applicables sauf loi contraire, il incombe, en principe, à chaque partie d'établir les faits qu'elle invoque au soutien de ses prétentions, les éléments de preuve qu'une partie est seule en mesure de détenir ne sauraient être réclamés qu'à celle-ci. Il appartient, dès lors, au contribuable, pour l'application des dispositions précitées du code général des impôts, de justifier tant du montant des créances de tiers, amortissements, provisions et charges qu'il entend déduire du bénéfice net défini à l'article 38 du code général des impôts que de la correction de leur inscription en comptabilité, c'est-à-dire du principe même de leur déductibilité. Ne peuvent être déduits du bénéfice imposable que les amortissements et provisions qui ont été effectivement inscrits dans les écritures comptables à la clôture de chacun des exercices concernés. Il appartient au contribuable de justifier que cette inscription a été effectuée avant l'expiration du délai imparti pour souscrire la déclaration des résultats annuels de l'entreprise.

S'agissant des amortissements au titre de l'exercice clos en 2014 :

13. Il est constant que la société requérante a présenté, postérieurement à la vérification de comptabilité, les éléments d'une comptabilité reconstituée dans laquelle apparaissaient des amortissements. Or, ne peuvent être déduits du bénéfice imposable que les amortissements qui ont été effectivement inscrits dans les écritures comptables à la clôture de chacun des exercices concernés. C'est donc à bon droit que l'administration fiscale a considéré qu'en l'absence de comptabilité les amortissements ne pouvaient être déduits. Dès lors, la société Borderedege Ltd n'est pas fondée à faire valoir que les amortissements dont elle se prévaut devaient être admis en déduction du résultat fiscal au titre de l'exercice clos en 2014.

S'agissant des charges d'exploitation et charges financières déductibles au titre de l'année 2014 :

14. Il résulte de l'instruction que pour justifier de la déductibilité de certaines charges au titre de l'année 2014, la société Borderedge produit des justificatifs. Elle apporte la preuve qui lui incombe de la déductibilité des salaires versés au titre de l'année 2014 en fournissant dans la pièce n° 49 les bulletins de salaires de l'assistant, pour un montant total de 23 313,22 euros, du cuisinier, pour un montant de 2 283,61 euros, de la femme de ménage, pour un montant de 9 864,18 euros et de la gouvernante, pour un montant de 14 107,09 euros, soit un montant total pour les charges relatives aux salaires de 49 568,10 euros. Les relevés de situation MSA fournis dans la pièce n°50 concernant des charges sociales dues pour des montants s'élevant à 6 398,02 euros, 7 313,40 euros et 6 533,83 euros, soit un total de 20 245,25 euros permettent d'établir la réalité et le montant des charges sociales et permettent également d'établir la déductibilité de ces sommes. En revanche, les autres pièces fournies au titre de l'année 2014 sont insuffisamment précises pour établir la réalité et le montant des charges. Dès lors, elles ne sauraient être admises en déduction. Il s'ensuit que la société Borderedge est seulement fondée à obtenir la déduction, au prorata de sa participation dans la Sci Villa le Cottage, d'un montant de 69 813,35 euros correspondant aux charges d'exploitation (hors amortissement) au titre de l'exercice 2014.

S'agissant des charges d'exploitation et charges financières déductibles au titre de l'année 2015 :

15. Il résulte de l'instruction que pour justifier de la déductibilité de certaines charges au titre de l'année 2015, la société Borderedge produit des justificatifs. Elle apporte la preuve qui lui incombe de la déductibilité des salaires versés au titre de l'année 2015 en fournissant dans la pièce n° 55 les bulletins de salaires de l'assistant, pour un montant total de 16 589,58 euros, de la femme de ménage, pour un montant de 14 407,82 euros, de la gouvernante, pour un montant de 14 400 euros , de l'assistante, pour un montant de 5 000 euros, du jardinier, pour un montant de 1 000 euros, soit un montant total de salaires versés au titre de l'année 2015 de 51 397,40 euros. Le relevé de situation MSA fourni dans la pièce n°57 fait apparaître un montant de charges sociales dues au titre de l'année 2015 pour un montant de 10 267,39 euros. Cette pièce permet d'établir la réalité et le montant de la charge due et qui sera également admise en déductibilité. Les cotisations exigibles de l'URSSAF pour les montants de 11 307 euros et 15 868 euros fournies dans la pièce n° 58, dans la mesure où les justificatifs fournis permettent d'établir le montant et la réalité des charges, seront admises en déductibilité. Les autres pièces fournies au titre de l'exercice 2015 sont insuffisamment précises pour établir leur réalité et leur montant et être admises en déduction. Il s'ensuit que la société Borderedge est seulement fondée à soutenir qu'elle est en droit de déduire, au prorata de sa participation dans la Sci Villa le Cottage, le montant de 88 839,79 euros au titre de l'exercice 2015.

16. Il résulte de tout ce qui précède qu'il y a lieu de réduire la base d'imposition de la société requérante à concurrence de 69 813,35 euros pour l'exercice 2014 et de 88 839,79 euros pour l'exercice 2015 et au prorata de sa participation à 80% dans la Sci Villa le Cottage. Il y a lieu également de constater que le résultat de la société Borderedge n'est pas déficitaire.

Sur les frais liés au litige :

17. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ".

18. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge de l'Etat qui n'est pas, dans la présente instance, partie perdante au principal, au titre des frais engagés par la société requérante et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1 : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête de la société Borderedge Ltd, à concurrence du dégrèvement accordé de 229 583 euros prononcé par le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes à hauteur de 73 111 euros en droits et 16 377 euros en pénalités au titre de l'année 2014 et à hauteur de 119 128 euros en droits et 20 967 euros en pénalités au titre de l'année 2015.

Article 2 : La base imposable à l'impôt sur les sociétés de la société Borderedge Ltd est réduite, au prorata de sa participation dans la Sci Villa le Cottage, au titre de l'exercice 2014, à concurrence de 69 813,35 euros correspondant aux charges déductibles dûment justifiées.

Article 3 : La base imposable à l'impôt sur les sociétés de la société Borderedge Ltd est réduite, au prorata de sa participation dans la Sci Villa le Cottage, à concurrence de 88 839,79 euros, correspondant aux charges déductibles dûment justifiées pour l'exercice 2015.

Article 4 : La société Borderedge Ltd est déchargée des droits et pénalités d'impôt sur les sociétés correspondant à la réduction de base définie aux articles 2 et 3 et au prorata de sa participation dans la Sci Villa le Cottage.

Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête de la société Borderedge Ltd est rejeté.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à la société Borderedge Ltd, ainsi qu'au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.

Délibéré après l'audience du 21 mars 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Chevalier-Aubert, présidente,

Mme Zettor, première conseillère,

Mme Chevalier, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe 11 avril 2024.

La rapporteure,

signé

V. Zettor

La présidente,

signé

V. Chevalier-Aubert

La greffière,

signé

C. Martin

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances, de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,