Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et deux mémoires enregistrés les 14 mars 2022, 16 août et 27 novembre 2024, la société civile immobilière BRI, représentée par Me Parant, doit être regardée comme demandant au tribunal :
1°) de prononcer le rétablissement partiel du déficit reportable au titre des années 2012, 2014, 2015 et 2016 et la décharge des contributions sur les revenus locatifs mises à sa charge au titre des années 2015 et 2016 ;
2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la méthode utilisée par le service ne tient pas compte de la réalité factuelle des conditions d’exploitation ; elle conduit à une surévaluation des produits réhaussés ;
- il convient de tenir compte des troubles de jouissance en 2012, 2014, 2015 et 2016 pour appliquer un taux d’abattement adapté ;
- en ce qui concerne l’année 2016, la méthode retenue par l’administration n’est pas cohérente avec la réalité des valeurs locatives pratiquées par la société au cours des années précédentes ;
- l’immeuble n’était pas achevé au sens du I de l’article 234 nonies du code général des impôts au titre des années 2015 et 2016.
Par deux mémoires en défense enregistrés les 1er août 2022 et 21 novembre 2024, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir qu’aucun des moyens invoqués dans la requête n’est fondé.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique du 11 septembre 2025 :
- le rapport de Mme Zettor, rapporteure,
- et les conclusions de M. Ruocco-Nardo, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. La société civile immobilière (SCI) BRI, société de droit français qui a pour activité l’acquisition, l’administration, la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers à usage d’habitation et professionnels, est propriétaire d’une villa située au 11 avenue du Plan des Abeilles à St Jean Cap Ferrat dénommée « Villa Solanam ». La SCI BRI a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période allant du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2016 à l’issue de laquelle elle a été assujettie, selon la procédure contradictoire prévue à l’article L. 55 du livre des procédures fiscales, à des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et de contribution annuelle sur les revenus locatifs. La société demande au tribunal la décharge des impositions ainsi mises à sa charge pour la période en litige, en droits et pénalités.
Sur le bien-fondé des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés :
2. Aux termes de l’article 38 du code général des impôts, applicable en matière d’impôt sur les sociétés en application de l’article 209 du même code : « 1. (…) le bénéfice imposable est le bénéfice net, déterminé d'après les résultats d'ensemble des opérations de toute nature effectuées par les entreprises, y compris notamment les cessions d'éléments quelconques de l'actif, soit en cours, soit en fin d'exploitation. 2. Le bénéfice net est constitué par la différence entre les valeurs de l'actif net à la clôture et à l'ouverture de la période dont les résultats doivent servir de base à l'impôt diminuée des suppléments d'apport et augmentée des prélèvements effectués au cours de cette période par l'exploitant ou par les associés. L'actif net s'entend de l'excédent des valeurs d'actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés (…) ». En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés provient de toutes les opérations faites par l’entreprise, quelle que soit leur nature, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion commerciale normale. Le fait pour une entreprise de ne pas percevoir un loyer d’un bien, régulièrement inscrit à son actif, ou percevoir un loyer d’un montant inférieur à la valeur locative dudit bien, constitue un acte anormal de gestion sauf s'il apparaît qu'en consentant un tel avantage à un tiers, l'entreprise a agi dans son propre intérêt. Il appartient, en règle générale, à l’administration, qui n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d’établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal.
En ce qui concerne la méthode :
3. La société requérante, qui ne conteste pas dans son principe avoir commis un acte anormal de gestion, soutient que la méthode appliquée par l’administration fiscale pour procéder à la détermination des recettes locatives est erronée.
4. Il résulte de l’instruction, que pour déterminer la valeur de l’avantage accordé aux associés, le service a, au stade de la proposition de rectification, comparé, d’une part, le loyer moyen encaissé par la société requérante tel que résultant de ses locations saisonnières bénéficiant à des tiers en appliquant une réfaction de 50 % et d’autre part, le loyer moyen de trois biens comparables donnés en location sur la même commune. Il a ensuite choisi le loyer au m² le moins élevé des deux méthodes d’évaluation et l’a décliné sur les périodes de mise à disposition aux associés durant les exercices litigieux. Postérieurement à la saisine de la commission départementale des impôts directs et de taxe sur le chiffre d’affaires et à l’exercice de la réclamation, le service a fait droit aux griefs de la société en appliquant des taux d’abattements modulables selon les saisons en appliquant un taux de réfaction de 45 % pour les mois de juin et septembre, de 53 % pour les mois d’avril, mai et octobre et de 75 % pour les mois de novembre à mars, sur la base du rendement brut déterminé par la SCI BRI. Il a, par ailleurs, tenu compte d’autres abattements liés à la gêne occasionnée par des travaux. Par suite, le moyen tiré de ce que la méthode employée par le service serait erronée, radicalement viciée ou imprécise doit être écarté comme manquant en fait.
En ce qui concerne le taux d’abattement de 25% appliqué au titre de l’année 2012 :
5. Comme il a été dit précédemment, il résulte de l’instruction que l’administration a suivi l’avis de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires en appliquant un taux de 10% demandé par la SCI pour l’année en litige. Si la société sollicite l’application désormais d’un taux de 25%, elle ne produit pas de justificatifs permettant sérieusement de remettre en cause le taux qu’elle a elle-même proposé devant la commission départementale et qui a finalement été appliqué par l’administration fiscale. Le descriptif des travaux envisagés tel qu’il apparaît dans le courrier du 28 février 2011 délivré par le maire de St Jean Cap Ferrat se limite à confirmer à la SCI qu’elle bénéficie d’un accord tacite de non opposition depuis le 16 février 2011 et qu’en l’absence d’un accord tacite au titre du code de l’environnement elle ne peut mettre en œuvre les travaux mentionnés dans le courrier. Au surplus, d’une part, les travaux concernent essentiellement des éléments « extérieurs » qui ne sont pas de nature à entrainer un trouble de jouissance tel que la villa n’aurait pas pu être utilisée. D’autre part, les factures produites concernent certes la SCI BRI, mais sans qu’il soit possible de déterminer le lieu des travaux et de s’assurer qu’ils ont effectivement concerné la villa Solanam. Par suite, le moyen est écarté.
En ce qui concerne l’absence de taux d’abattement au titre de de l’année 2014 :
6. Si la société sollicite un abattement supplémentaire de 15% alors qu’aucun taux d’abattement n’a été retenu au titre de l’année 2014, elle ne démontre pas l’existence de nuisances liées à un trouble de jouissance. Les justificatifs produits, qui portent sur des montants importants comme le souligne la requérante, ne sont pas de nature à justifier de la réalité des nuisances alléguées. La facture d’honoraire de M. A... du 12 mai 2014 ne mentionne ni les travaux réalisés ni la date de ces derniers et ne concerne que des prestations d’architecte liées à des études, avant-projet ou encore au suivi architectural. De même, la facture Société Bianchimpianti, demeurée produite en langue italienne sans traduction, ne permet d’apprécier la nature et la durée des travaux. Les factures de l’entreprise ent.da.sacco datées de 2014 ne concernent que des acomptes sur travaux et ne sont pas traduites. Au surplus, l’administration rappelle dans son mémoire en défense, sans être contredite, que durant l’année en litige la villa a été louée du 2 mai au 31 août ce qui exclut, de fait, les allégations de la société. Par suite, le moyen est écarté.
En ce qui concerne le taux d’abattement de 25% appliqué partiellement au titre de de l’année 2015 :
7. La société demande un abattement complémentaire au titre de l’année 2015 afin que le taux retenu de 25% s’applique également sur les loyers antérieurs à la date du 16 août. Comme il a été dit précédemment, la société requérante ne démontre pas par les pièces produites de la réalité des troubles de jouissance allégués avant la date du 15 août 2015. Il résulte de l’instruction que l’administration a bien reconnu la réalité des nuisances à compter du 16 août 2015 et jusqu’au 31 décembre en appliquant, comme la société le demandait, un abattement de 25%. La période antérieure au 16 août a été exclue de cet abattement du fait qu’il est constant qu’entre le 15 juillet et le 15 août la villa était louée. Par suite, le moyen formulé à ce titre doit être écarté.
En ce qui concerne le taux d’abattement de 20% appliqué au titre de l’année 2016 :
8. Comme il a été dit précédemment, il résulte de l’instruction que l’administration a retenu la méthode et les rendements proposés par la société dans sa réclamation préalable et a appliqué, conformément à l’avis rendu par la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires, un abattement dont le taux est dégressif de 5% par année, passant ainsi de 25% à compter du 16 août 2015 à 20% au titre de l’année 2016 pour tenir compte des nuisances causées par les travaux et qui, comme le souligne l’administration fiscale sans être contredite, diminue au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Si la société sollicite un abattement supplémentaire de 15% en raison de l’existence d’une baisse des prix sur le marché, elle n’apporte aucun justificatif. L’attestation immobilière du 10 septembre 2018 établie par une négociatrice immobilière est qualifiée de « un compte rendu succinct relatif à l’évolution du marché de la transaction sur le Cap Ferrat » et précise qu’elle « ne peut être assimilé(e)) à une expertise, laquelle doit être établie par un expert immobilier, en possession de tous les paramètres et documents nécessaires (…) ». Les autres pièces sont inexploitables du fait qu’elles n’ont été produites qu’en langue italienne, sans aucune traduction. Les photographies produites ne permettent pas davantage de s’assurer du lieu des travaux, de leur date et de la nature des nuisances induites par ces derniers. Par suite, le moyen formulé à ce titre doit être écarté.
Sur le bien-fondé de la contribution sur les revenus locatifs :
En ce qui concerne les contributions de revenus locatifs au titre de l’exercice 2015 :
9. Dans son mémoire enregistré le 16 août 2024, la SCI BRI indique « abandonner ses prétentions concernant l’exercice 2015 ». La société doit être regardée comme se désistant de ses conclusions concernant les contributions de revenus locatifs au titre de l’exercice 2015. Ce désistement étant pur et simple, rien ne s’oppose à ce qu’il en soit donné acte.
En ce qui concerne les contributions de revenus locatifs au titre de l’exercice 2016 :
10. Aux termes du I de l’article 234 nonies du code général des impôts : « Il est institué une contribution annuelle sur les revenus retirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition, acquittée par les bailleurs mentionnés au I de l'article 234 duodecies et aux articles 234 terdecies et 234 quaterdecies ».
11. La société requérante produit une attestation de l’entreprise SARL Da Sacco & Gusmita datée du 23 juillet 2019, postérieure à la période en litige. Si cette attestation confirme que des travaux ont été réalisés dans la villa Solanam, qu’ils ont débuté dans le délai de trois ans à compter de la délivrance du permis de construire en 2014 et se sont achevés à la fin du mois de janvier 2019, elle ne permet pas de démontrer que le bien était inutilisable au sens de l’article 234 nonies du code général des impôts à la date du fait générateur de la contribution annuelle sur les revenus locatifs au titre de l’année 2016. De même, le procès-verbal d’huissier du 27 juin 2019, postérieur à la période en litige, ne permet pas d’établir qu’à la date du 1er janvier 2016 le bien était inutilisable au sens de l’article 234 nonies du code général des impôts. Au demeurant, les éléments produits ne permettent pas de considérer que, par leur ampleur, les travaux correspondaient à des travaux de reconstruction. En outre, la SCI requérante ne produit aucun élément précis au dossier portant sur la temporalité des travaux et sur leur ampleur durant l’année 2016 alors que ces derniers se sont achevés en 2019. Dès lors, c’est à bon droit que l’administration a soumis la société requérante à la contribution sur les revenus locatifs au titre de l’année 2016.
12. Il résulte de ce tout qui précède, que la requête de la SCI BRI doit être rejetée en toutes ses conclusions, y compris celles tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
D É C I D E
Article 1er : Il est donné acte du désistement des conclusions relatives à la contribution sur les revenus locatifs au titre de l’exercice 2015.
Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié société civile immobilière BRI et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.
Délibéré après l'audience du 11 septembre 2025, à laquelle siégeaient :
M. Taormina, président,
Mme Zettor, première conseillère,
Mme Chevalier, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025.
La rapporteure,
signé
V. Zettor
Le président,
signé
G. TaorminaLa greffière,
signé
Ch. Martin
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour le greffier en chef,
ou par délégation, la greffière.