Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2203557

Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires, enregistrés le 19 juillet 2022, 23 novembre 2022 et 3 décembre 2024, la SARL Alma Réalisations Immobilières, représentée par Me Kraus, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge au titre des années 2017 et 2018 ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que les entiers dépens.

Elle soutient que :

elle est bien fondée à solliciter l’application du régime de la taxe sur la valeur ajoutée à la marge sur les cessions de terrain à bâtir des 13 juin 2017 et 15 novembre 2019 dès lors que l’intention de diviser les deux biens préexistait aux deux acquisitions sur le fondement de l’article 268 du code général des impôts ;
elle est bien fondée solliciter l’application du régime de la taxe sur la valeur ajoutée à la marge sur les cessions de terrain à bâtir des 13 juin 2017 et 15 novembre 2019 sur le fondement de la doctrine BOI-TVA-IMMO-10-20-10 en vigueur du 2 mars 2016 au 22 janvier 2020 et des réponses ministérielles Bussereau, Saddier et Giudicelli.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 20 octobre 2022 et 24 octobre 2024, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.


Vu les autres pièces du dossier.

Vu :
- la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006 ;
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- la loi n° 2010-237 du 9 mars 2010 ;
- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Raison,
- les conclusions de M. Ringeval, rapporteur public,
- et les observations de Me Kraus, représentant la société Alma Réalisations Immobilières.


Considérant ce qui suit :

1. La SARL Alma Réalisations Immobilières, qui exerce une activité de marchand de biens, a acquis le 15 octobre 2015 à Saint Paul de Vence, un ensemble immobilier constitué d’un terrain sur lequel sont implantées une maison d’habitation et une piscine. Cet ensemble immobilier a fait l’objet d’une division en trois parcelles le 27 janvier 2016, dont l’une, composée d’un terrain à bâtir et identifiée parcelles AC 189, a été cédée le 13 juin 2017 au prix de 280 000 euros avec application du régime de la taxe sur la valeur ajoutée à la marge. La SARL Alma Réalisations Immobilières a également acquis, le 7 juin 2019 à La Colle sur Loup, un ensemble immobilier, constitué d’une maison à usage d’habitation, un garage et un terrain attenant, qui a fait l’objet d’une division en deux parcelles le 13 septembre 2019 dont l’une, composée d’un terrain à bâtir et identifiée parcelles BA 194, a été cédée le 15 novembre 2019 au prix de 245 000 euros avec application du régime de la taxe sur la valeur ajoutée à la marge. A la suite d’une vérification de comptabilité, portant sur la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019, l’administration, estimant que ces terrains n’avaient pas été acquis par l’intéressée en qualité de terrains à bâtir, a remis en cause l’application de ce régime de la marge et a mis à la charge de la société des rappels de taxe sur la valeur ajoutée. Par une réclamation du 9 juin 2022, laquelle a été rejetée le 20 juin 2022, la SARL Alma Réalisations Immobilières a contesté les sommes mises à sa charge. Elle demande au tribunal la décharge des impositions supplémentaires auxquelles elle a été soumise à hauteur de la somme de 81 117 euros au titre de la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2018.

Sur les conclusions à fin de décharge :
En ce qui concerne l’application de la loi fiscale :
2. Le I de l’article 257 du code général des impôts prévoit que les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles, lesquelles comprennent les livraisons à titre onéreux de terrains à bâtir, sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée. En vertu du 2 du b de l’article 266 du même code, l’assiette de la taxe est en principe constituée par le prix de cession. L’article 392 de la directive du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée dispose toutefois que : « Les États membres peuvent prévoir que, pour les livraisons de bâtiments et de terrains à bâtir achetés en vue de la revente par un assujetti qui n’a pas eu droit à déduction à l’occasion de l’acquisition, la base d’imposition est constituée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ». L’article 268 du code général des impôts, pris pour la transposition de ces dispositions, prévoit, dans sa rédaction également issue de l’article 16 de la loi du 9 mars 2010 de finances rectificative pour 2010, que : « S’agissant de la livraison d’un terrain à bâtir (…), si l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d’imposition est constituée par la différence entre : / 1° D’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent ; / 2° D’autre part, selon le cas : / - soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain(…); / - soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des apports en nature qu’il a effectués. ».

3. Dans son ordonnance du 10 février 2022, Ministre de l’économie, des finances et de la relance c. Les Anges d’Eux SARL, Echo 5 SARL et Cletimmo SAS (aff. C-191/21), la Cour de justice de l’Union européenne a précisé que le régime dérogatoire prévu à l’article 392 de la directive du 28 novembre 2006 s’applique aux seuls terrains à bâtir qui, définis comme tels par les Etats membres, sont achetés en vue de leur revente et qu’ainsi, l’application du régime de la taxation sur la marge suppose, en vertu de cet article 392, une identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu. Elle a précisé que l’article 392 de la directive devait être interprété en ce sens qu’il exclut l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains acquis bâtis sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir, mais qu’il n’exclut pas l’application de ce régime à des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles qu’une division en lots.

4. Il résulte également des dispositions de l’article 268 du code général des impôts, lues à la lumière de celles de la directive du 28 novembre 2006 dont elles ont pour objet d’assurer la transposition, que les règles de calcul dérogatoires de la taxe sur la valeur ajoutée qu’elles prévoient s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, notamment quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur ou quand le bien acquis a fait l’objet d’une division parcellaire en vue d’en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d’assiette du bâtiment ou encore quand les parcelles, quoique ayant déjà fait l’objet d’une autorisation de division, ou d’une division effective, lors de l’acquisition, avaient, au regard des indications figurant dans l’acte de vente, été vendues non comme terrain à bâtir, mais comme terrain bâti, ensemble avec la parcelle sur laquelle était édifié un bâtiment.

5. Il est constant que la SARL Alma Réalisations Immobilières a acquis, par acte notarié en date du 15 octobre 2015, un bien immobilier composé d’une maison d’habitation, auprès d’un particulier non assujetti, à la taxe sur la valeur ajoutée, et qu’elle a cédé le 13 juin 2017, après division, l’une des parcelles identifiées BA n°23 sous la forme d’un terrain à bâtir. Il est également constant que la requérante a acquis le 7 juin 2019 un terrain avec piscine auprès de particuliers, ultérieurement divisé et revendu identiquement le 15 novembre 2019 sous la forme d’un terrain à bâtir. Si la SARL Alma Réalisations Immobilières soutient qu’elle pouvait bénéficier du régime de la taxe sur la valeur ajoutée à la marge sur ces deux opérations immobilières, il résulte cependant des termes des actes notariés d’acquisition des biens en litige que ceux-ci sont précisément identifiés comme terrains bâtis sans aucune référence à une division parcellaire. Ainsi, la société requérante a cédé des terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère de terrains bâtis. Par suite, les dispositions de l’article 268 du code général des impôts font obstacle à ce que les cessions en litige relèvent du régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge. Par suite, l’administration a fait une exacte application de la loi fiscale en remettant en cause l’application du régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur marge et en mettant à sa charge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée.
En ce qui concerne l’interprétation de la loi fiscale :
6. La société SARL Alma Réalisations Immobilières n’est pas fondée à se prévaloir, sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, de la doctrine administrative référencée BOI-TVA-IMMO-10-20-10 publiée le 2 mars 2016 laquelle ne comporte pas d’interprétation différente de la loi fiscale de celle dont il est fait application par le présent jugement.

7. Elle n’est pas davantage fondée à se prévaloir des réponses ministérielles « Bussereau » n°96679 publiée au journal officiel de l’assemblée nationale le 20 septembre 2016 », « Saddier » n° 98712 publiée au journal officiel de l’assemblée nationale le 6 décembre 2016 et « Giudicelli » n° 00904 publiée au journal officiel du Sénat en date du 3 août 2017 qui ne donnent pas une interprétation différente de la loi fiscale de celle dont il est fait application par le présent jugement.

8. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharge présentées par la SARL Alma Réalisations Immobilières doivent être rejetées. L’Etat n’étant pas la partie perdante, les conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.



D E C I D E :


Article 1er : la requête de la SARL Alma Réalisations Immobilières est rejetée.


Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société à responsabilité limitée Alma Réalisations Immobilières et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes




Délibéré après l’audience du 24 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Thobaty, président,
Mme Raison, première conseillère,
M. Loustalot-Jaubert, conseiller,
assistés de Mme Foultier, greffière.








Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2025.

La rapporteure,


Signé

L. RAISONLe président,


Signé

G. THOBATY
La greffière,


Signé

M. FOULTIER


La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,
Le greffier en chef,
ou par délégation le greffier