Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2204555

Vu la procédure suivante :


Par une requête et un mémoire enregistrés les 21 septembre 2022 et 4 mai 2023, la société civile immobilière Kempfeld, représentée par Me Saint-Bauzel, doit être regardée comme demandant au tribunal de prononcer la décharge de la taxe sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2021.

Elle soutient que :
- la décision par laquelle l’administration fiscale a rejeté sa réclamation préalable n’est pas suffisamment motivée ;
- elle n’entre pas dans le champ d’application de la taxe sur les logements vacants dès lors que le logement en cause était inhabitable et que la condition tenant au caractère non meublé du logement n’est pas remplie ;
- l’administration a procédé au dégrèvement de la taxe d’habitation à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2019, au motif que ce bien n’était pas habitable ;
- l’administration a commis une erreur de droit en exigeant la production d’un devis, ainsi que la preuve de la nécessité de réaliser des travaux dont le montant serait égal ou supérieur à 25 % de la valeur vénale réelle du logement à la date du fait générateur, pour démontrer son caractère inhabitable, ajoutant ainsi des conditions qui ne sont pas prévues par la loi fiscale ;
- elle a commis une erreur de droit, en considérant que le caractère volontaire de la vacance d’un bien conduit à l’assujettissement à la taxe en litige, ajoutant ce faisant une nouvelle condition à la loi fiscale.

Par un mémoire en défense et un mémoire complémentaire enregistrés les 26 janvier 2023 et 10 novembre 2023, le directeur départemental des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.


Vu les autres pièces du dossier.

Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.


Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 11 septembre 2025 :
- le rapport de Mme Chevalier, rapporteure,
- et les conclusions de M. Ruocco-Nardo, rapporteur public.



Considérant ce qui suit :


La SCI Kempfeld, propriétaire d’un bien immobilier situé 2680 chemin des Collines au Cannet, a été assujettie à des cotisations de taxe sur les logements vacants au titre de l’année 2021, pour un montant de 13.942 €, à raison de la vacance de ce bien. Elle demande au tribunal la décharge de cette imposition.

En premier lieu, les vices qui entachent la décision par laquelle la réclamation d’un contribuable est rejetée, sont sans influence sur la régularité et le bien-fondé des impositions contestées. Dans ces conditions, les moyens tirés d’une part, de ce que la décision rejetant la réclamation préalable de la société Kempfeld est insuffisamment motivée, et d’autre part, de ce qu’elle est entachée d’une erreur de droit dès lors qu’elle ajoute à la loi fiscale en exigeant l’exigence le coût des travaux doit s’élever à 25% de la valeur vénale du bien, sont inopérants et ne peuvent qu’être écartés.

En deuxième lieu, aux termes de l’article 232 du code général des impôts : « I.- La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements (…). / II.- La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition (…) / VI.- La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable (…) ».

D’une part, il résulte de ces dispositions, telles qu’interprétées par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, que ladite taxation ne peut frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur. Ne sauraient être assujettis à cette taxe, des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur. D’autre part, sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, il appartient au juge de l'impôt, au vu de l'instruction et compte tenu, le cas échéant, de l'abstention d'une des parties à produire les éléments qu'elle est seule en mesure d'apporter et qui ne sauraient être réclamés qu'à elle-même, d'apprécier si la situation du contribuable entre dans le champ d’application de la taxe sur les logements vacants prévue par l’article 232 précité du code général des impôts.

Il résulte de l’instruction que pour justifier du caractère inhabitable de la villa, la société produit deux procès-verbaux établis par ministère d’huissier de justice en date des 18 février 2022 et 16 mars 2023. Ces procès-verbaux indiquent que la propriété est inhabitable et inhabitée depuis une vingtaine d’année, dès lors que l’intérieur de la villa principale est en très mauvais état général, la peinture étant par endroit écaillée, les murs comportant des tâches de salpêtre, des fenêtres et portes étant cassées, que l’électricité est coupée dans plusieurs pièces et que le chauffage n’est pas en état de fonctionnement. Ces procès-verbaux indiquent également que le jardin est en friche, que la façade est en mauvais état des parties étant tombées et que les volets roulants ne sont pas en état de fonctionnement. Ces constats sont corroborés par des photographies jointes au procès-verbaux qui si elles attestent du mauvais état général de la propriété permettent toutefois d’observer qu’il est possible de connaître l’attribution de certaines pièces, qui comme les salles d’eau ou des chambres comportent des aménagements et, d’observer quand bien même ils ne sont pas en état de marche, la présence d’un système électrique et de radiateurs. Enfin, la seule production par la société d’une proposition d’honoraires d’un atelier d’architecte pour la réalisation d’un dossier de rénovation et de réhabilitation de la villa en litige pour un montant de 33 000 euros ne permet pas de constater, à supposer que le bien puisse être regardé au titre de l’année 2021 comme inhabitable, qu’il ne pourrait l’être qu’au prix de travaux importants tant par leur nature que par leurs coûts.

En quatrième lieu, a supposé qu’elle entende se prévaloir sur le fondement de l’article L. 80 B du livre des procédures fiscales, du dégrèvement prononcé par l’administration concernant la taxe d’habitation à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2019, une telle décision ne constitue pas une prise de position formelle de l’administration qui lui est opposable et n’a pas d’incidence sur l’appréciation du caractère habitable du bien en litige au sens des dispositions de l’article 232 du code général des impôts précitées.

Dans ces conditions, il ne résulte pas de l’instruction que le bien en litige aurait été inhabitable au 1er janvier de l’année d’imposition en litige, au sens des dispositions précitées de l’article 232 du code général des impôts telles qu’interprétées par le Conseil constitutionnel.

En troisième lieu, la SCI Kempfeld doit être regardée comme se prévalant, sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, 2ème alinéa, du paragraphe 80 de l’instruction référencée BOI-IF-AUT-60 du 11 mars 2014, pour soutenir que la taxe sur les logements vacants ne s’applique pas aux logements meublés.

Selon le paragraphe 80 de l’instruction mentionnée : « Les logements vacants s'entendent des logements non meublés et, par conséquent, non assujettis à la taxe d'habitation en application du 1° du I de l'article 1407 du CGI. Les résidences secondaires, notamment, sont donc exclues du champ d'application de la TLV. ».

Si la société requérante soutient que la villa en litige, non habitée depuis vingt ans, serait meublée et ne peut pas par suite, en application de la doctrine administrative précitée, relever du champ d’application de la taxe sur les logements vacants, il est constant que cette villa n’est pas soumise à la taxe d’habitation. Par conséquent, et alors que les procès-verbaux des 18 février 2022 et 16 mars 2023 n’attestent pas de ce que le logement était meublé à la date du fait générateur de l’impôt, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que l’administration fiscale a méconnu la doctrine précitée qui ne comporte en outre aucune interprétation différente de la loi.

En cinquième et dernier lieu, contrairement à ce que soutient la société requérante, l’administration fiscale en constatant que la vacance du bien en litige n’était pas imputable à une cause étrangère à la volonté du contribuable, ce qui n’est pas contesté, a fait une exacte application des dispositions précitées et n’a pas ajouté à la loi fiscale.

Il résulte de ce qui précède que la SCI Kempfeld n’est pas fondée à demander la décharge de la taxe en litige. Ses conclusions à fin de décharge et, par voie de conséquence, celles présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.


D E C I D E :


Article 1er : La requête de la société civile immobilière Kempfeld est rejetée.


Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Kempfeld et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.



Délibéré après l'audience du 11 septembre 2025, à laquelle siégeaient :


M. Taormina, président,

Mme Zettor, première conseillère,

Mme Chevalier, première conseillère.


Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025.


La rapporteure,


signé

C. Chevalier



Le président,

signé

G. TaorminaLa greffière,



signé

C. Martin


La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances, de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour le greffier en chef,