Le Tribunal Administratif de Nice a rejeté la demande de la SCI Villa Pierja, qui contestait la taxe sur les logements vacants mise à sa charge pour 2022. La société soutenait que le logement concerné, un appartement de 20 m², n’avait pas d’existence juridique. Le tribunal a relevé que les données cadastrales mentionnaient bien ce logement, dont la vacance n’était pas contestée, et que la SCI n’avait pas déclaré de changement de consistance du bâtiment. En application de l’article 232 du code général des impôts, l’administration a donc légalement assujetti le bien à la taxe.
Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 3 février 2023, la société civile immobilière (SCI) Villa Pierja demande au tribunal de prononcer la décharge de la taxe sur les logements vacants mise à sa charge au titre de l’année 2022 à raison d’un logement portant invariant n°0300274854M compris dans un ensemble immobilier dont elle est propriétaire au 1 montée Bellevue et 61 avenue Paul Doumer à Le Cannet.
Elle soutient que le logement concerné n’a pas d’existence juridique.
Par un mémoire en défense, enregistré le 26 juillet 2023, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Raison,
- et les conclusions de M. Ringeval, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. La société civile immobilière (SCI) Villa Pierja a été assujettie à la taxe sur les logements vacants au titre de l’année 2022 à raison d’un logement portant invariant n° 0300274854M situé au 1 montée Bellevue et 61 avenue Paul Doumer à Le Cannet. La SCI Villa Pierja demande au tribunal d’en prononcer la décharge.
2. D’une part, aux termes de l’article 232 du code général des impôts, dans sa version applicable au présent litige : « I. – La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée. Cette liste inclut les communes situées dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution comprises dans une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et répondant aux conditions fixées à la première phrase du présent I. / II. – La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition, à l'exception des logements détenus par les organismes d'habitations à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources. / III. – La taxe est acquittée par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II. / IV. – L'assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement mentionnée à l'article 1409. Son taux est fixé à 12,5 % la première année d'imposition et à 25 % à compter de la deuxième. / V. – Pour l'application de la taxe, n'est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d'occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence définie au II. / VI. – La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. (…) ».
3. D’autre part, dans ses décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, le conseil constitutionnel n'a admis la conformité à la constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves. Le conseil constitutionnel a notamment jugé que, d’une part, « ne sauraient être assujettis à cette taxe des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur », d’autre part, « ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d'habitation, ou s'opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur ; qu'ainsi, doivent être notamment exonérés les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ».
4. La SCI Villa Pierja soutient que la taxe sur les logements vacants ne peut s’appliquer dès lors qu’elle porte sur un bien immobilier qui n’existe pas puisque le bâtiment A comprendrait uniquement trois appartements donc chacun a une superficie supérieure à 40 m2 alors que l’imposition litigieuse porte sur un appartement de 20m2. Il résulte toutefois des données cadastrales, accessibles tant au juge qu’aux parties, que 4 appartements sont répertoriés dans le bâtiment A en litige, dont un appartement de 20m2 portant invariant 0274854M, dont il n’est pas contesté qu’il ait été vacant durant la période de référence. En outre, la SCI n’établit ni même n’allègue avoir souscrit une déclaration en application du I de l’article 1406 du code général des impôts portant changement de consistance du bâtiment A à la connaissance de l'administration, dans les quatre-vingt-dix jours de sa réalisation. Dès lors, c’est à bon droit que l’administration l’a assujettie à la taxe sur les logements vacants en application de l’article 232 du code général des impôts pour l’année en litige.
5. Il résulte de ce qui précède que la SCI Villa Pierja n’est pas fondée à demander la décharge de l’imposition en litige.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI Villa Pierja est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Villa Pierja et au directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes.
Délibéré après l’audience du 12 novembre 2025, à laquelle siégeaient :
- M. Thobaty, président,
- Mme Raison, première conseillère,
- M. Loustalot-Jaubert, conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 décembre 2025.
La rapporteure
Signé
L. RaisonLe président,
Signé
G. Thobaty
Le greffier
Signé
D. Crémieux
La République mande et ordonne au ministre de l’Economie, des Finances et de la Souveraineté Industrielle et Numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier en chef,
Ou par délégation, le greffier