Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2302036

Vu les procédures suivantes :

I. - Par une requête et des mémoires enregistrés les 26 avril, 15 novembre 2023 et 5 août 2024, sous le numéro 2302036, la société civile Rocquaine, représentée par Me Philip, demande au tribunal :

1°) de la dégrever de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2022 concernant une villa dénommée " Villa R " ou " Villa Roc et Mer ", sis à Saint-Jean-Cap-Ferrat (06230), 9 chemin du phare, cadastrée AH 21 ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle doit bénéficier des dispositions de l'article 1389 du code général des impôts, dès lors, que l'immeuble concerné est une maison destinée à la location, laquelle au 1er janvier 2022 (depuis plus de trois mois et jusqu'à la période estivale) ne trouvait preneur, pour des raisons indépendantes de la volonté du contribuable ; le 5 avril 2022 une nouvelle demande de permis de construire a été déposée, entre 2021 et 2022, du fait de malfaçons, il y a eu de successives infiltrations, le 1er décembre 2022, la villa a été cambriolée et en partie saccagée, entre l'été 2023 et l'été 2024, la villa a subi d'importants dommages (infiltrations et dysfonctionnements électriques notamment) du fait d'intempéries ;

- les mesures sanitaires liées à la pandémie de COVID-19 et les tensions internationales ont privé la Société de toute possibilité de location auprès d'une clientèle internationale (essentiellement américaine ou russe) ;

- la requérante subit un important préjudice, compte tenu du fait que la villa est obérée de constructions à régulariser faisant l'objet d'un procès actuellement pendant devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence et qu'une nouvelle demande de permis de construire présentée le 31 mars 2022 est toujours en cours d'instruction au sein des services de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat ;

- les années 2018, 2019 et 2020 ne concernent aucunement le présent litige, celui-ci portant sur l'année 2022, les constatations et assertions de l'administration étant, dès lors, étrangères et inopérantes ;

- la villa n'a pas fait l'objet d'une occupation privative ;

- l'imposition litigieuse a été mise en recouvrement par un avis d'imposition ; dès lors que l'administration fiscale n'est pas tenue d'envoyer un avis de mise en recouvrement afin d'établir une telle cotisation d'impôt, ce qui laisse à l'administration fiscale le choix d'émettre soit un avis de mise en recouvrement, soit un simple avis d'imposition, ce qui crée une différence de traitement entre contribuables placés dans une situation identique, et porte atteinte aux principes d'égalité et de respect des biens garantis par les articles 14 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme du 4 novembre 1950 et 1er du Premier protocole additionnel à cette même Convention ; car les avis de mise en recouvrement offrent aux contribuables des garanties plus importantes que les simples avis d'impositions puisque, contrairement aux avis d'imposition les avis de mise en recouvrement doivent être notifiés au contribuable par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et doivent obligatoirement faire référence à la proposition ou à la notification de rectification à l'origine des impositions mises en recouvrement, conformément aux articles R* 256-1 et R* 251-6 du livre des procédures fiscales, sur renvoi de l'article L. 256 du même livre ;

- l'article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010 a prévu de nouvelles modalités de détermination de la valeur locative des locaux professionnels, jusque-là fixée par référence au marché locatif de 1970, sur leur valeur locative réelle ; le législateur a prévu la fixation, dans chaque secteur dévaluation, de tarifs par mètre carré déterminés à partir des loyers constatés par catégorie de propriétés ; la valeur locative de chaque propriété bâtie est obtenue par application à sa surface du tarif par mètre carré correspondant à sa catégorie, modulé par l'application d'un coefficient de localisation de 0,7, 0,8, 0,85, 0,9, 1,1, 1,15, 1,2 ou 1,3, en vertu du 2 du B du II de l'article 1498 du code général des impôts ; en l'occurrence, le coefficient correcteur de 1,4 apparait disproportionné voire illégal ; l'augmentation substantielle sur une seule année est manifestement infondée et disproportionnée au regard du principe de droit au respect des biens garanti par l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales ; le Service produira l'avis de la commission communale des impôts directs, conformément aux articles L.300-1 et suivants du code des relations entre le public et l'administration.

Par des mémoires en défense enregistrés les 27 juillet, 21 décembre 2023 et le 13 mars 2025 le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :

- les conditions d'application de l'article 1389 du code général des impôts ne sont pas réunies ;

- les conditions de mise en recouvrement ne sont pas affectées d'irrégularités ;

- les bases d'imposition à la taxe foncière ne sont pas manifestement excessives.

II. - Par une requête et des mémoires enregistrés les 8 avril, 2 août et 25 novembre 2024, sous le numéro 2401883, la société civile Rocquaine, représentée par Me Philip, demande au tribunal :

1°) de la dégrever de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2023 concernant une villa dénommée " Villa R " ou " Villa Roc et Mer ", sis à Saint-Jean-Cap-Ferrat (06230), 9 chemin du phare, cadastrée AH 21 ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle entend contester la pertinence et la légalité de la méthode d'évaluation des biens imposés au regard du local-type, de la valeur locative imposée et les réévaluations appliquées, la valeur locative retenue au titre de l'année 2023 apparaissant excessive et entrainant par conséquent une imposition disproportionnée, au regard des articles 1494, 1498 et 1518 bis du code général des impôts ; le Service produira l'avis de la commission communale des impôts directs, s'il est établi, conformément aux articles L.300-1 et s. du code des relations entre le public et l'administration ;

- elle doit bénéficier des dispositions de l'article 1389 du code général des impôts, dès lors, que l'immeuble concerné est une maison destinée à la location, laquelle au 1er janvier 2023 (depuis plus de trois mois et jusqu'à la période estivale) ne trouvait preneur, pour des raisons indépendantes de la volonté du contribuable ; le 5 avril 2022 une nouvelle demande de permis de construire a été déposée, entre 2021 et 2022, du fait de malfaçons, il y a eu de successives infiltrations, le 1er décembre 2022, la villa a été cambriolée et en partie saccagée, entre l'été 2023 et l'été 2024, la villa a subi d'importants dommages (infiltrations et dysfonctionnements électriques notamment) du fait d'intempéries ; des efforts et démarches de commercialisation ont été produits, d'autant que la Villa disposait en 2023 de son propre site internet en anglais : https://www.villa-r.com, lequel exposait des photos ainsi que le détail des équipements et services pouvant être fournis, permettait de réserver la Villa sur de larges périodes et/ou de prendre directement attache avec le gestionnaire de la Villa ;

- l'article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010 a prévu de nouvelles modalités de détermination de la valeur locative des locaux professionnels, jusque-là fixée par référence au marché locatif de 1970, sur leur valeur locative réelle ; le législateur a prévu la fixation, dans chaque secteur dévaluation, de tarifs par mètre carré déterminés à partir des loyers constatés par catégorie de propriétés ; la valeur locative de chaque propriété bâtie est obtenue par application à sa surface du tarif par mètre carré correspondant à sa catégorie, modulé par l'application d'un coefficient de localisation de 0,7, 0,8, 0,85, 0,9, 1,1, 1,15, 1,2 ou 1,3, en vertu du 2 du B du II de l'article 1498 du code général des impôts ; en l'occurrence, le coefficient correcteur de 1,4 apparait disproportionné voire illégal ; l'augmentation substantielle sur une seule année est manifestement infondée et disproportionnée au regard du principe de droit au respect des biens garanti par l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales ;

- les mesures sanitaires liées à la pandémie de COVID-19 et les tensions internationales ont privé la Société de toute possibilité de location auprès d'une clientèle internationale (essentiellement américaine ou russe) ;

- la requérante subit un important préjudice, compte tenu du fait que la villa est obérée de constructions à régulariser faisant l'objet d'un procès actuellement pendant devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence et qu'une nouvelle demande de permis de construire présentée le 31 mars 2022 est toujours en cours d'instruction au sein des services de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat ;

- l'administration fiscale s'obstine à nier l'affectation commerciale du bien immobilier, alors que le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle sont bien proposées ; étant enfin précisé qu'il est possible d'adapter l'offre et de louer la Villa à l'année sans services ou au contraire d'ajouter différentes prestations ; et il convient dès lors de l'évaluer selon les règles applicables en la matière avec un coefficient de localisation ne dépassant pas 1,3.

Par deux mémoires en défense enregistrés les 3 juin 2024 et 30 octobre 2024, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :

- les conditions d'application de l'article 1389 du code général des impôts ne sont pas réunies ;

- les bases d'imposition à la taxe foncière ne sont pas manifestement excessives.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. Taormina, vice-président, pour statuer sur les litiges visés à l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Le magistrat désigné a dispensé la rapporteure publique, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l'audience.

Les parties ont été régulièrement informées du jour de l'audience.

A été entendu au cours de l'audience publique du 24 avril 2025, le rapport de M. Taormina, magistrat désigné.

Considérant ce qui suit ;

1. La société civile Rocquaine est propriétaire depuis le 12 avril 2006, d'une villa sise dénommée " Villa R " ou " Villa Roc et Mer ", sis à Saint-Jean-Cap-Ferrat (06230), 9 chemin du phare, cadastrée AH 21. Assujettie à la taxe foncière à raison de cette propriété, ladite société a, par deux réclamations préalables des 6 février et 19 décembre 2023, sollicité le dégrèvement de taxe foncière prévue par l'article 1389 du code général des impôts au titre des années 2022 et 2023. Par deux décisions des 21 mars 2023 et 2024, le centre des impôts fonciers de Nice a rejeté cette réclamation.

2. Les requêtes de la société Rocquaine, enregistrées sous les numéros 2302036 et 2401883 ayant fait l'objet d'une instruction commune, il y a lieu de les joindre et de statuer par un seul jugement.

3. En premier lieu, aux termes de l'article 1389 du code général des impôts : " I. - Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l'inexploitation jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l'inexploitation a pris fin./ Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée. ". Il résulte de ces dispositions, que les biens visés peuvent faire l'objet d'un dégrèvement de taxe foncière, lorsque leur vacance ou inexploitation est indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle a une durée d'au-moins trois mois, et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée.

4. D'une part, il résulte de l'instruction et n'est pas contesté par la société requérante, que les éléments réunis lors de la vérification de comptabilité portant sur les années 2018, 2019, et 2020 ont permis de conclure que la villa litigieuse a été mise à la disposition à titre gratuit de M. C A qui détient dans le cadre d'un montage complexe, les deux sociétés seules associées dans la société requérante. Or, aucun élément ne permet de considérer que cette situation n'a pas perduré les années suivantes, notamment en 2022. Il est, en tout état de cause, indifférent que M. A ait effectivement occupé la villa cette année-là, dès lors que la seule disposition du bien suffit à considérer que celui-ci n'est pas de ceux normalement destinés à la location. Un bien dont le propriétaire ou bénéficiaire effectif se réserve la disposition une partie de l'année ne peut être regardé comme étant normalement destiné à la location. Les déclarations d'impôt sur les sociétés déposées par la société requérante entre 2018 et 2021 font état d'une seule et unique perception de recettes, correspondant à un mois de location en juillet 2019 pour un montant de 165 000 euros. Au surplus, le site internet de la villa affiche des tarifs pour la période allant de mai à octobre uniquement. Aucun tarif n'est indiqué au client qui souhaiterait la louer pendant la période allant de novembre à avril. Dès lors, en dehors de la haute saison, la location s'apparente, lorsque M. A ne s'en réserve pas la jouissance, à de la location saisonnière exclue du bénéfice du dégrèvement prévue par l'article 1389 du code général des impôts précité.

5. D'autre part, si la société requérante prétend que les mesures sanitaires liées à la pandémie de COVID-19 ainsi que les tensions internationales l'ont privée de toute possibilité de location auprès de sa clientèle internationale, en particulier américaine et russe et expose, en outre, qu'elle subit un préjudice important du fait de constructions à régulariser, les restrictions mises en place au moment du pic pandémique en 2020 et pour partie en 2021 n'avaient plus cours en 2022 alors, au demeurant, que la requérante n'a pas sollicité de dégrèvement en 2020 et 2021. Si les tensions internationales ont effectivement pu priver la société de sa clientèle russe, rien n'empêchait que la villa soit louée à une autre clientèle, nationale ou internationale, en particulier au regard de son emplacement d'exception dans une région fortement touristique. Souffrir de périodes de vacances constitue un risque inhérent à ce type d'activité et le dégrèvement sollicité n'a pas vocation à compenser les fluctuations du marché auxquelles la société s'est volontairement exposée alors qu'il résulte de l'instruction que la société requérante n'a jamais cherché, au cours de l'année 2022, à adapter ses tarifs de location à un marché qui lui apparaissait pourtant défavorable. Or, la seule existence d'un site internet ne permet pas de démontrer que des moyens suffisants ont été entrepris afin de réduire le taux de vacance de la villa, dès lors notamment qu'aucune adaptation tarifaire n'a été mise en œuvre. Enfin, la nécessité d'entreprendre des travaux dans le cadre d'opération d'urbanisme ou de réhabilitation ne suffit pas à caractériser une vacance indépendante de la volonté du contribuable et de bénéficier de l'exonération de taxe foncière.

6. En deuxième lieu, aux termes de l'article 34 de la loi n°2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 : " I. - Les conditions de la révision des valeurs locatives des propriétés bâties mentionnées à l'article 1498 du code général des impôts , de celles affectées à une activité professionnelle non commerciale au sens de l'article 92 du même code et de celles affectées à un usage professionnel spécialement aménagées pour l'exercice d'une activité particulière mentionnées à l'article 1497 dudit code retenues pour l'assiette des impositions directes locales et de leurs taxes additionnelles sont fixées par le présent article. / La valeur locative des propriétés bâties mentionnées au premier alinéa est déterminée à la date de référence du 1er janvier 2013 ". Aux termes de l'article 1496 : " I. - La valeur locative des locaux affectés à l'habitation ou servant à l'exercice d'une activité salariée à domicile est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux./ II. - La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune./ Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement./ II bis. - A Mayotte, la valeur locative déterminée en application du II est minorée de 60 %./ III. - 1. Pour l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 1974 sous le régime de la réglementation des loyers établie par la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée, est constituée par le plus faible des deux chiffres suivants :/ Soit la valeur locative déterminée dans les conditions prévues au I ;/ Soit le loyer réel à la date du 1er janvier 1970 affecté de coefficients triennaux correspondant aux augmentations de loyers intervenues depuis cette date, sans qu'il soit tenu compte des majorations pour insuffisance d'occupation ou pour usage professionnel. Les périodes retenues pour le calcul et l'application de ces coefficients sont celles prévues pour les actualisations. Ces coefficients sont fixés par décret en Conseil d'Etat./ Les coefficients fixés pour les années 1979 à 1981 demeurent applicables jusqu'à la prochaine actualisation des valeurs locatives foncières des propriétés bâties./ Toutefois, si ce loyer est notablement inférieur aux prix de location généralement constatés pour les locaux de l'espèce, la base de la taxe foncière est évaluée par comparaison avec celle afférente à ces locaux./ 2. Lorsqu'un local cesse d'être soumis à la réglementation des loyers établie par la loi précitée, la valeur locative est déterminée dans les conditions prévues au I, à compter du 1er janvier de l'année suivante. ". Tandis que les dispositions précitées de l'article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010 s'appliquent exclusivement aux locaux professionnels, les valeurs locatives des locaux affectés à l'habitation sont déterminées par les dispositions de l'article 1496 du code général des impôts.

7. Il appartient à la société requérante d'apporter la preuve, que l'évaluation cadastrale retenue par l'administration présente des inexactitudes.

8. Il résulte de ce qui a été dit au point 4, que le bien dont le dégrèvement de taxe foncière est demandé est une villa meublée à usage d'habitation, et non un local professionnel. Outre que les dispositions invoquées par la société requérante qui concernent les biens professionnels lui sont donc inapplicables, celle-ci ne met pas le tribunal en mesure d'apprécier en quoi le montant de la taxe foncière appliquée serait excessif au regard des dispositions des articles 1496 du code général des impôts, et 324 L à 324 V de l'annexe III audit code. Par suite, elle n'est pas fondée à soutenir que l'administration fiscale aurait, au regard des caractéristique de la propriété, procédé à une évaluation cadastrale erronée ayant entraîné une imposition à la taxe foncière manifestement excessive.

9. En troisième lieu, aux termes du code général des impôts : " Art. 1658. - Les impôts directs et les taxes assimilées sont recouvrés en vertu soit de rôles rendus exécutoires par arrêté du directeur général des finances publiques ou du préfet, soit d'avis de mise en recouvrement./ Pour l'application de la procédure de recouvrement par voie de rôle prévue au premier alinéa, le représentant de l'Etat dans le département peut déléguer ses pouvoirs aux agents de catégorie A placés sous l'autorité des directeurs départementaux des finances publiques ou des responsables de services à compétence nationale, détenant au moins un grade fixé par décret en Conseil d'Etat. La publicité de ces délégations est assurée par la publication des arrêtés de délégation au recueil des actes administratifs de la préfecture./ Le directeur général des finances publiques peut, par arrêté publié au Journal officiel, déléguer sa signature à des fonctionnaires de catégorie A. Art. 1659 A. - Les rôles primitifs des impôts directs locaux ainsi que des taxes directes perçues au profit de certains établissements publics et organismes divers peuvent être mis en recouvrement dans le même délai que les rôles supplémentaires. Art. 1682. - Le rôle, régulièrement mis en recouvrement, est exécutoire non seulement contre le contribuable qui y est inscrit, mais contre ses représentants ou ayants cause ". Aux termes de l'article L.253 du livre des procédures fiscales : " Un avis d'imposition est adressé sous pli fermé à tout contribuable inscrit au rôle des impôts directs ou, pour les redevables de l'impôt sur la fortune immobilière, au rôle de cet impôt, dans les conditions prévues aux articles 1658 à 1659 A du code général des impôts./ L'avis d'imposition mentionne le total par nature d'impôt des sommes à acquitter, les conditions d'exigibilité, la date de mise en recouvrement et la date limite de paiement ". La modification de l'article 1658 précité résultant de l'article 55 de la loi n°2010-1658 du 29 décembre 2010, consistant en l'ajout des termes " soit d'avis de mise en recouvrement " n'est qu'une conséquence de la création de la direction générale des finances publiques.

10. Il résulte de l'ensemble de ces dispositions, que les impôts directs locaux sont perçus par voie de rôle exécutoire contre le contribuable qui y est inscrit et qui est informé de cette inscription par l'envoi d'un avis d'imposition mentionnant le total par nature d'impôt des sommes à acquitter, les conditions d'exigibilité, la date de mise en recouvrement et la date limite de paiement.

11. La taxe foncière, pour l'imposition primitive, étant toujours perçue par voie de rôle en ce qui concerne le débiteur principal de celle-ci, la société requérante n'est fondée à invoquer aucune différence de traitement entre contribuables concernant les modalités d'imposition établies par l'administration, alors qu'au demeurant, s'agissant d'un impôt direct local perçu par voie de rôle, la taxe foncière litigieuse a fait l'objet de l'émission d'un avis d'imposition sur lequel figure toutes les mentions obligatoires, conformément aux dispositions précitées de l'article L.253 du livre des procédure fiscales. En outre, les mentions devant obligatoirement figurer, respectivement sur les avis de mise en recouvrement et sur les avis d'imposition, sont déterminées non par l'article 1658 du code général des impôts mais, respectivement, par les articles L. 256 et R. 256-1 du livre des procédures fiscales et par l'article L.253 du même livre. Il en résulte que l'article 1658 du code général des impôts n'est pas, par lui-même et pris isolément, à l'origine de la différence de traitement alléguée. Par ailleurs, la notification de l'avis de mise en recouvrement par courrier recommandé et la référence à la proposition de notification qu'il doit contenir sont prévues par l'article R.256-1 et R.256-6 du LPF et non par l'article 1658 du code général des impôts, lequel n'instaure aucune différence de traitement. Enfin, la prétendue incompatibilité évoquée dans plus de démonstration par la société requérante avec les stipulations de l'article 14 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme n'est pas établie.

12. Compte tenu de tout ce qui précède, la société Rocquaine n'est pas fondée à demander le dégrèvement des taxes foncières auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2022 et 2023. Par suite, ses requêtes doivent être rejetées en toutes leurs conclusions.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes de la société civile Rocquaine sont rejetées.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile Rocquaine et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

Le magistrat désigné,

signé

G. Taormina

La greffière,

signé

M. BLa République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation la greffière

N°s 2302036 et 2401883