jeudi 21 juillet 2022
| Juridiction | Tribunal Administratif de Marseille |
| Section | Tribunal Administratif de Marseille |
| N° Dossier | TA13-2008709 |
| Type | Décision |
| Recours | Plein contentieux |
| Publication | C |
| Formation | 6e Ch Magistrat statuant seul |
| Avocat requérant | CAMBOLY |
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire enregistrés les 10 novembre 2020 le 23 septembre 2021, la société civile immobilière (SCI) ANF Immobilier Hôtels, représentée par Me Camboly, demande au tribunal :
1°) de prononcer la décharge partielle, à hauteur d'un montant de 13 655 euros au titre de l'année 2018 et d'un montant de 12 885 euros au titre de l'année 2019, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le rôle concernant la taxe foncière 2018 a été émis le 15 octobre 2018 et sa réclamation contentieuse a été déposée le 23 décembre 2019 ; le rôle concernant la taxe foncière 2019 a été émis le 15 octobre 2019 et sa réclamation contentieuse déposée le 18 juin 2020 ; elle a respecté le délai de réclamation fixé par l'article R. 196-2 du livre des procédures fiscales et sa contestation est, par suite, recevable ;
- l'immeuble dont elle est propriétaire au 44 rue Ruffi à Marseille est exploité à l'enseigne de la chaîne d'hôtels " B and B ", classé deux étoiles, d'une architecture moderne et d'une surface pondérée totale de 2 995 m² ; pour établir sa valeur locative 1970, l'administration a utilisé comme terme de comparaison le local-type n° C-203, à savoir un hôtel de la chaîne " Ibis " construit en 1987, classé trois étoiles, situé gare Saint-Charles à Marseille et d'une surface pondérée totale de 3 480 m² ;
- si le local-type est comparable au local à cotiser, les différences qui existent au regard de sa situation, de son meilleur aménagement et de son meilleur niveau de prestations justifient l'application d'un abattement d'au moins 20% sur son tarif ;
- la situation de l'hôtel " Ibis " est exceptionnelle puisqu'il se trouve sur l'esplanade de la gare, à 50 mètres de celle-ci, quand l'hôtel " B and B " se trouve à deux kilomètres de là ; les commentaires des clients de l'hôtel " Ibis " mentionnent très souvent que l'hôtel et le quartier sont calmes ; le quartier de l'hôtel " B and B " est plus chic et résidentiel mais nettement moins central, ce qui est un inconvénient significatif pour une clientèle d'affaire et familiale de passage à revenu faible qui constitue le segment de marché de cet établissement ;
- les trois étoiles de l'hôtel " Ibis " démontrent un niveau de prestations et d'équipements supérieur, ce que reflètent les tarifs des nuitées dans cet hôtel, supérieurs de 20 à 45% à ceux des nuitées dans l'hôtel " B and B " ;
- les surfaces pondérées des deux locaux sont comparables et ne sont pas de nature à justifier un ajustement du tarif d'évaluation.
Par un mémoire en défense enregistré le 10 juin 2021, le directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que :
- le quartier de la gare connaît les nuisances traditionnellement liées au trafic important de populations aux abords des gares ;
- le local-type est classé, dans le cadre de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, en secteur 2 de la catégorie HOT2 au tarif de 84 euros le m² alors que le local de la requérante est classé en secteur 4 de la même catégorie au tarif de 145 euros le m² ;
- le local-type a une surface pondérée de 3 480 m² et l'hôtel de la requérante une surface pondérée de 2 995 m² ; en application de la règle de non proportionnalité, les locaux plus grand ont une valeur locative moindre que les plus petits locaux ;
- par suite, le local-type ayant une moins bonne situation que le local à évaluer et une superficie plus élevée, une majoration du tarif devrait être retenue, mais elle est compensée par l'ajustement du tarif qui devrait être pratiqué en raison du meilleur aménagement du local-type, qui appartient à une catégorie hôtelière plus élevée ; inconvénients et avantages se compensent, de telle sorte qu'aucune modification du tarif ne doit être appliquée.
Par une ordonnance du 6 octobre 2021, la clôture de l'instruction a été fixée au 15 novembre 2021.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
La présidente du tribunal a désigné M. A en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Boidé, magistrat désigné,
- et les conclusions de Mme Felmy, rapporteure publique.
Considérant ce qui suit :
1. La société civile immobilière (SCI) ANF Immobilier Hôtels est propriétaire, sur le territoire de la commune de Marseille, d'un hôtel deux étoiles exploité sous l'enseigne " BetB " et situé au n° 44 de la rue Ruffi. Au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties des années 2018 et 2019, elle a sollicité un abattement de 20% sur la valeur locative de cet immeuble sur le fondement de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts. Après que ses réclamations en ce sens ont été rejetées, elle demande au tribunal de prononcer la décharge partielle, à hauteur d'un montant de 13 655 euros au titre de l'année 2018 et d'un montant de 12 885 euros au titre de l'année 2019, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie à raison de cet immeuble.
2. D'une part, aux termes du 1 du I de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts : " En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, () et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties () imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2 (), et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'applique également pour l'établissement de leurs taxes annexes. () ". Aux termes du III du même article : " Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent III n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux concernés par l'application du I de l'article 1406 après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de ces locaux. ". Enfin, aux termes du 1° du I de l'article 1518 E du code général des impôts : " () Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. / Pour chaque impôt, l'exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. / L'exonération cesse d'être accordée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l'application du I de l'article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété ; () ".
3. D'autre part, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable aux impositions de l'année 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au 1 de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". Aux termes des dispositions alors en vigueur de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, applicables en cas de mise en œuvre de la méthode d'évaluation de la valeur locative des locaux commerciaux et biens divers prévue au 2° de l'article 1498 du même code, dans sa rédaction applicable à ces mêmes impositions : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ".
4. Lorsque, pour arrêter la valeur locative de l'immeuble commercial à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, retient valablement un local-type inscrit au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, il lui appartient, par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, d'ajuster la valeur locative afin de tenir compte des différences entre le terme de comparaison et l'immeuble à évaluer.
5. Il résulte de l'instruction que le local à usage d'hôtel dont la requérante est propriétaire au n° 44 de la rue Ruffi à Marseille, classé dans la catégorie deux étoiles, a été évalué par comparaison avec le local-type n° C 203 du procès-verbal de révision foncière du 1er arrondissement de la commune de Marseille, dans la catégorie des locaux commerciaux et biens divers ordinaires, correspondant à un hôtel trois étoiles situé gare Saint-Charles à Marseille et classé, au titre de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, en secteur 2 dans la catégorie HOT2 au tarif de 84 euros le mètre carré. La requérante ne conteste pas le bien-fondé de cette comparaison. Il n'est pas davantage contesté que le local évalué, dont la SCI ANF Immobilier Hôtels est propriétaire, est classé au titre de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, dans la même catégorie que le local de référence, en secteur 4 au tarif de 145 euros le mètre carré. Si la société requérante soutient que la situation du local à évaluer est moins favorable pour se situer dans un quartier plus chic et résidentiel que le local-type, mais plus excentré que ce dernier situé sur l'esplanade de la gare centrale de Marseille, ce qui aurait une incidence en terme d'attractivité d'une clientèle d'affaire et familiale à faible revenu à laquelle elle s'adresse, il résulte de l'instruction que la localisation de l'hôtel " BetB " le place toutefois à proximité d'une station de métro directement reliée à la gare Saint-Charles distante de deux kilomètres, mais également de deux autoroutes, d'un hôpital et d'une salle de spectacle d'importance, sans que les désagréments des abords immédiats d'une gare soient par ailleurs contestés. En outre, la surface pondérée du local-type atteint 3 480 m², et celle du local à évaluer 2 995 m², soit une différence de superficie qui n'est pas significative. Enfin, la seule circonstance tirée de la différence de classement entre l'établissement litigieux, en catégorie deux étoiles, et le local-type, en catégorie trois étoiles, n'est pas de nature, en tant que telle, à justifier l'application d'un ajustement, eu égard aux critères prévus par l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts. Dans ces conditions, l'administration fiscale a pu, à bon droit, considérer que les avantages et les inconvénients du local en litige par rapport à ceux du local-type se compensent, et n'appliquer aucun ajustement à la valeur retenue au terme de la comparaison.
6. Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin de décharge de la requête présentée par la SCI ANF Immobilier Hôtels doivent être rejetées. Par voie de conséquence, ses conclusions tendant à la mise en œuvre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être également rejetées.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI ANF Immobilier Hôtels est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI ANF Immobilier Hôtels et à la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 juillet 2022.
Le magistrat désigné,
Signé
M. A
La greffière,
Signé
D. Dan
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour la greffière en chef,
La greffière,
Tribunal Administratif de Marseille — N° TA13-2608110
Le Tribunal Administratif de Marseille, statuant en référé sur le fondement de l'article L. 521-3 du code de justice administrative, a été saisi par Mme A..., ressortissante ivoirienne, afin d'obtenir la délivrance effective d'une carte de séjour pluriannuelle dont le renouvellement lui avait déjà été accordé par une décision favorable du 1er août 2025. Le juge a constaté que la condition d'urgence était remplie s'agissant d'une demande de renouvellement de titre de séjour et que la mesure sollicitée ne se heurtait à aucune contestation sérieuse. Il a enjoint au préfet des Bouches-du-Rhône de convoquer l'intéressée sous quinze jours pour lui remettre le titre, sous astreinte de 50 euros par jour de retard. L'État a également été condamné à verser 1 500 euros au titre des frais de justice, sous réserve de l'admission définitive de Mme A... à l'aide juridictionnelle provisoire.
01/06/2026
Tribunal Administratif de Marseille — N° TA13-2608580
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01/06/2026
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