Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 6 juillet 2023 et le 26 septembre 2025, M. B... A..., représentée par Me De Lagarde, demande au tribunal :
1°) de prononcer, à titre principal, la décharge, et à titre subsidiaire, la réduction, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2016, et des pénalités correspondantes ;
2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- à titre principal, c’est à tort que le service lui a refusé le bénéfice de l’exonération prévue au II de l’article 150 U du code général des impôts alors que le bien immobilier cédé constituait sa résidence principale à la date de sa cession ;
- à titre subsidiaire, c’est à tort que le service refuse de majorer le prix d’acquisition d’un montant total de 97 830,56 euros de dépenses de travaux et raccordement et de 11 191,55 euros de frais d’acquisition ;
- c’est à tort que le service lui a appliqué la pénalité pour manquement délibéré alors qu’il pensait sincèrement pouvoir être exonéré, ayant cédé sa résidence principale.
Par des mémoires en défense enregistrés le 24 novembre 2023 et le 21 octobre 2025, la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône conclut au rejet de la requête.
Elle soutient que les moyens soulevés par M. A... ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
– le rapport de Mme Pouliquen, rapporteure,
– et les conclusions de Mme Charpy, rapporteure publique.
Considérant ce qui suit :
1. Le 14 mars 2014, M. B... A... et sa sœur, Mme C... A..., ont acquis en indivision une maison d’habitation et son jardin attenant, située 12, rue Marius Maurin à Arles, au prix de 100 000 euros. Par acte du 9 janvier 2016, M. A... a vendu la partie de l’immeuble lui appartenant au prix de 200 000 euros. Le requérant ayant déclaré qu’il s’agissait de sa résidence principale à la date de la cession, il a bénéficié de l’exonération prévue au II de l’article 150 U du code général des impôts. Le service a remis en cause le bénéfice de cette exonération, l’a assujetti, en conséquence, à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre de l’année 2016 et lui a infligé la pénalité pour manquement délibéré. M. A... demande, à titre principal, la décharge, et à titre subsidiaire, la réduction de ces impositions et des pénalités correspondantes.
Sur les conclusions principales aux fins de décharge des impositions en litige :
2. Aux termes de l’article 150 U du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : « I. – (…) les plus-values réalisées par les personnes physiques (…) sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH (…) II. – Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles (…) : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (…) ».
3. Si le requérant soutient que le bien cédé constituait sa résidence principale d’avril 2015 à novembre 2015, il ne produit, à l’appui de ses allégations, que quatre attestations de particuliers qui indiquent avoir participé à des soirées chez lui, l’avoir aidé à déménager et avoir résidé à proximité immédiate de M. A.... En défense, l’administration indique, sans être contestée, que le requérant n’a réalisé aucune démarche administrative pour changer d’adresse. Au titre de l’impôt sur le revenu de 2015 et de 2016, M. A... a déclaré résider au foyer de son père, sis 4, chemin de la Montcaldette à Arles et était rattaché à la taxe d’habitation de celui-ci au titre de ces mêmes années. Le requérant a également contesté la taxe d’habitation de 2016 pour la maison sise 12, rue Marius Marin à Arles au motif qu’elle était vide de meuble, libre et à la vente au 1er janvier 2016. Dans ces conditions, et alors au surplus que le requérant ne produit aucune facture d’eau et d’électricité établissant une consommation habituelle dans ce bien situé 12, rue Marius Maurin à Arles, M. A... ne démontre pas qu’il s’agissait de sa résidence principale à la date de la cession. Par suite, il n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que le service lui a refusé le bénéfice de l’exonération prévue au II de l’article 150 U du code général des impôts.
Sur les conclusions subsidiaires aux fins de réduction :
4. En premier lieu, aux termes de l’article 150 V du code général des impôts : « La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant ». Aux termes du II de l’article 150 VB du même code : « Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : (…) / 3° Des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux définis par décret, que le cédant peut fixer forfaitairement à 7, 5 % du prix d'acquisition dans le cas des immeubles (…) ». Aux termes du I de l’article 41 duovicies I de l’annexe III de ce code : « Pour l'application du II de l'article 150 VB du code général des impôts, les frais supportés par le vendeur à l'occasion de l'acquisition du bien cédé ne peuvent être admis en majoration du prix d'acquisition que si leur montant est justifié. Ils s'entendent exclusivement : (…) / 2° Lorsque le bien ou le droit cédé a été acquis à titre onéreux, des frais et coûts du contrat tels qu'ils sont prévus à l'article 1699 du code civil et des droits d'enregistrement ou de la TVA supportés effectivement par le contribuable ».
5. Il résulte de l’instruction que, faute de justificatif de paiement par M. A... de frais afférents à l’acquisition du bien immobilier situé 12, rue Marius Maurin à Arles, le service a retenu le montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’acquisition, soit 3 750 euros.
6. Le requérant demande la majoration du prix d’acquisition par des frais de notaire, pour un montant de 6 191,55 euros. Toutefois, il ne démontre pas avoir acquitté ces frais en se bornant à produire un relevé de frais notariaux ne mentionnant pas l’adresse du bien mais « hypothèques Tarascon » et indiquant « payé pour solde du compte à M. A... D... », père du requérant, sans aucune mention du nom du requérant. Par suite, ce dernier n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que le service, pour calculer le montant de la plus-value réalisé, a refusé de majorer le prix d’acquisition par des frais notariaux pour un montant total de 6 191,55 euros.
7. M. A... demande également la majoration du prix d’acquisition du bien par des frais d’agence immobilière d’un montant de 5 000 euros. Toutefois, en se bornant à produire une facture d’une agence d’un montant de 10 000 euros établie aux noms de M. B... A... et Mme C... A..., qui ne mentionne pas qu’elle a été acquittée ni, le cas échéant, par quel mode de règlement, sans l’assortir d’aucune preuve d’un flux financier, M. A... ne démontre pas avoir personnellement pris en charge ces frais. Par suite, il n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que le service, pour calculer le montant de la plus-value réalisée, a refusé de majorer le prix d’acquisition par des frais d’agence immobilière pour un montant total de 5 000 euros.
8. En deuxième lieu, aux termes du II de l’article 150 VB du code général des impôts : « Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : (…) / 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (…) ; / 5° Des frais de voirie, réseaux et distribution en ce qui concerne les terrains à bâtir ».
9. Il résulte de ces dispositions que, lorsqu’un contribuable a réalisé, postérieurement à l’acquisition d’un bien immobilier, des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration de ce bien, les dépenses relatives à ces travaux peuvent, sous réserve qu’elles n’aient pas été déjà déduites du revenu imposable et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives, venir en majoration du prix d’acquisition de ce bien immobilier pour le calcul de la plus-value réalisée à l’occasion de sa cession, conformément aux dispositions de l’article 150 VB du code général des impôts. La prise en compte des charges est subordonnée à la justification de la réalité de ces dépenses, ce qui inclut leur règlement effectif.
10. Le requérant soutient que, postérieurement à l’acquisition du bien immobilier, il a engagé 97 830,56 euros de dépenses de travaux et raccordement, à ajouter au prix d’acquisition pour la détermination du montant de la plus-value réalisée. Toutefois, M. A... ne l’établit pas en se bornant à produire des factures à son nom et un courrier rédigé par un conseil selon lequel son père lui aurait prêté des fonds pour régler des travaux, ces pièces n’étant assorties d’aucun justificatif de paiement effectif aux prestataires. Par suite, même si le requérant démontre avoir versé 170 000 euros à son père après la cession, M. A... n’établit pas avoir effectivement supporté les dépenses litigieuses. Il n’est donc pas fondé à soutenir que c’est à tort que le service a refusé de majorer le prix d’acquisition des dépenses de travaux effectués sur le bien et des dépenses de raccordement au réseau.
Sur les pénalités :
11. Aux termes de l’article 1729 du code général des impôts : « Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt ainsi que la restitution d'une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l'Etat entraînent l'application d'une majoration de : / a. 40 % en cas de manquement délibéré ».
12. D’une part, M. A..., qui a demandé à être exonéré de taxe d’habitation pour le bien situé 12 rue Marius Maurin à Arles, ne pouvait ignorer qu’il n’y résidait pas à la date de sa cession. Par suite, il a nécessairement déclaré qu’il s’agissait de sa résidence principale dans une intention de bénéficier de façon indue de l’exonération prévue au II de l’article 150 U du code général des impôts. D’autre part, M. A... ne pouvait ignorer qu’il n’a pas acquitté les travaux dont il demande la prise en compte pour le calcul de la plus-value réalisée. Dans ces conditions, le requérant n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que le service lui a infligé la pénalité pour manquement délibéré prévue au a de l’article 1729 du code général des impôts.
Sur les frais liés au litige :
13. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de M. A... doit être rejetée, y compris les conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, l’Etat n’étant pas la partie perdante dans la présente instance.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. A... est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. B... A... et à la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône.
Délibéré après l'audience du 15 janvier 2026, à laquelle siégeaient :
M. Brossier, président,
Mme Fayard, conseillère,
Mme Pouliquen, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 février 2026.
La rapporteure,
signé
G. Pouliquen
Le président,
signé
J.B. Brossier
Le greffier,
signé
P. Giraud
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour la greffière en chef,
Le greffier,