Tribunal Administratif de Marseille — Décision N° TA13-2400199

Vu la procédure suivante :

Par un arrêt n° 23MA01278 du 12 octobre 2023, la cour administrative d'appel de Marseille a annulé l'ordonnance n° 2005723 du 24 mars 2023 par laquelle le président de la quatrième chambre du tribunal administratif a, sur le fondement de l'article R. 612-5-1 du code de justice administrative, donné acte du désistement de la requête de Mme D et de M. B, et a renvoyé l'affaire au tribunal administratif pour qu'il y soit statué, qui l'a enregistrée le 9 janvier 2024, sous le n° 2400199.

Par un mémoire, enregistré le 11 janvier 2024, Mme A D et M. C B, représentés par Me Gasior, ont maintenu les conclusions et moyens de leur requête et demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 8 juin 2020 par lequel le maire de la commune de Châteauneuf-Val-Saint-Donat s'est opposé à leur déclaration préalable ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Châteauneuf-Val-Saint-Donat une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l'arrêté est insuffisamment motivé ;

- le motif de refus est infondé car le projet n'entraîne pas de changement de destination, qui n'est, en tout état de cause, pas interdit par le règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de Châteauneuf-Val-Saint-Donat ;

- les demandes de substitution de motifs présentées par la commune ne sont pas fondées.

Par un mémoire en défense, enregistré le 11 janvier 2024, la commune de Châteauneuf-Val-Saint-Donat, représentée par Me Loiseau, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérants la somme de 3 600 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les moyens soulevés ne sont pas fondés ;

- elle sollicite une substitution de motifs tirée de ce que la déclaration préalable en litige a pour objet un changement de destination du garage en hébergement hôtelier et touristique, prohibé par le règlement de zone Ap, de ce que le changement de destination d'habitation en gite rural n'a pas été autorisé, de ce que le projet devait être présenté par un architecte en application de l'article R. 431-2 du code de l'urbanisme et de ce que le projet devait faire l'objet d'un permis de construction en application de l'article R. 421-14 du code de l'urbanisme.

Par une ordonnance du 21 octobre 2024, a été prononcée, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 la clôture immédiate de l'instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Guionnet Ruault, rapporteur,

- les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public,

- et les observations de Me Gasior, représentant les requérants, et de Me Loiseau, représentant la commune.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 8 juin 2020, dont Mme D et M. B demandent l'annulation, le maire de la commune de Châteauneuf-Val-Saint-Donat s'est opposé à leur demande de déclaration préalable de transformation d'un garage en studio, situé dans le lotissement La Borie.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. D'une part, aux termes de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme dans sa version applicable : " Lorsque la décision rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. / Cette motivation doit indiquer l'intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d'opposition, notamment l'ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l'article L. 421-6. / Il en est de même lorsqu'elle est assortie de prescriptions, oppose un sursis à statuer ou comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d'urbanisme applicables. "

3. La décision en litige comporte les dispositions pertinentes du plan local d'urbanisme, précise que le terrain d'assiette du projet est classé en zone A de ce plan, ajoute que la construction objet des travaux n'est pas repérée sur le plan de zonage du règlement du PLU comme pouvant faire l'objet d'un changement de destination, et indique que le projet consistant à un changement de destination du garage en studio ne peut alors être autorisé. Dans ces conditions, l'arrêté attaqué comporte les considérations de faits et de droit sur lesquelles il se fonde et le moyen tiré de l'insuffisance de motivation doit être écarté.

4. D'autre part, pour s'opposer à la déclaration préalable, le maire de la commune de Châteauneuf-Val-Saint-Donat a considéré que le garage existant ne pouvait faire l'objet d'un changement de destination vers un studio. Toutefois, un garage ne constitue que l'accessoire de la construction principale et appartient dès lors à la même destination d'habitation. Dans ces conditions, la transformation du garage en studio ne nécessitait aucun changement de destination et le motif doit être censuré.

5. Toutefois, l'administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l'excès de pouvoir que la décision dont l'annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l'auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d'apprécier s'il résulte de l'instruction que l'administration aurait pris la même décision si elle s'était fondée initialement sur ce motif. Dans l'affirmative il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu'elle ne prive pas le requérant d'une garantie procédurale liée au motif substitué.

6. En premier lieu, aux termes de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme : " Les destinations de constructions sont : () / 2° Habitation ; / 3° Commerce et activités de service () ".Selon l'article R. 151-28 du même code : " Les destinations de constructions prévues à l'article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes : () / 2° Pour la destination " habitation " : logement, hébergement ; / 3° Pour la destination " commerce et activités de service " : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques ; () ". Aux termes de l'article 261 D du code général des impôts : " Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée : () /4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation. / Toutefois, l'exonération ne s'applique pas : () b. Aux prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. () ". Aux termes de la section 1 du chapitre I des dispositions applicables aux zones agricoles du règlement du PLU de Châteauneuf-Val-Saint-Donat : " Seules sont autorisées, sans condition, les destinations de constructions précisées dans l'article 4 des dispositions générales et qui ne sont pas mentionnées dans les destinations de constructions interdites ou soumises à condition. () Les destinations de constructions suivantes sont interdites sur l'ensemble des zones : () hébergement hôtelier et touristique ; () Les destinations de constructions suivantes sont autorisées sur l'ensemble des zones à condition qu'elles ne soient pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale, ou forestière dans l'unité foncière où elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages : () - les changements de destination de constructions repérées sur le plan de zonage dès lors que ce changement ne compromet pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site après avis conforme de la commission départementale de préservation des espaces naturels agricoles et forestiers (). " Pour déterminer la destination d'un gîte, il appartient au juge de prendre en compte les critères énoncés au b) du 4° de l'article 261 D du code général des impôts.

7. La commune de Châteauneuf-Val-Saint-Donat sollicite implicitement une substitution du motif tiré de ce que la déclaration préalable en litige a pour objet la régularisation du changement de destination d'un garage en gîte touristique dans une zone qui n'est pas repérée sur le plan de zonage du règlement du PLU et qui est donc prohibé.

8. Si les pétitionnaires soutiennent que le studio conservera la même destination que le garage, à savoir " habitation ", il ressort toutefois, des pièces du dossier et notamment des captures d'écrans du site internet du " Clos des gîtes " exploité par Mme D et M. B, que ces derniers mettaient, à la date de la décision en litige, et mettent toujours à disposition de leur clientèle un local meublé " de meubles chinés et customisés " à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en plus de l'hébergement la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle afin d'éviter " les corvées inutiles " et sont " accrédités 3 étoiles en tant qu'hébergement professionnel de tourisme ". Dans ces conditions, au regard de la réception de la clientèle, de la fourniture de linge de maison, du nettoyage régulier des locaux et de l'exercice à titre professionnel de cette activité, ce studio, manifestement à usage de gîte, ne peut être regardé comme une construction à usage d'habitation mais a bien une destination " commerce et activités de services " en tant qu'hébergement touristique. Il résulte des dispositions précitées du règlement du PLU, qu'eu égard à la préservation des zones agricoles, la commune n'autorise un tel changement de destination que pour les seules constructions repérées sur le plan de zonage. Ce dernier ne matérialisant pas la construction objet des travaux, c'est à bon droit que le maire de la commune considère qu'aucun changement de destination ne pouvait être autorisé. Par suite, il y a lieu d'accueillir cette première demande de substitution de motif.

9. En second lieu, aux termes de l'article R. 421-14 du code de l'urbanisme : " Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires : a) Les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés ; () ". Aux termes de l'article R. 111-22 du même code : " La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : () 4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ".

10. Il ressort des pièces du dossier que, alors que la surface de garage ne constituait pas de la surface de plancher, la transformation de ce dernier en local à usage d'habitation, ou de gîte, induit en toutes hypothèses la création d'une surface, estimée par les pétitionnaires eux-mêmes, à 22 m2, soit au-delà du seuil de 20 m² prévu par l'article R. 421-14 du code de l'urbanisme. Il y a lieu, dès lors, de faire droit également à la deuxième demande de substitution de motif de la commune tirée de ce que les requérants auraient dû solliciter un permis de construire.

11. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les autres demandes de substitution de motifs présentées par la commune, que Mme D et M. B ne sont pas fondés à demander l'annulation de la décision litigieuse.

Sur les frais liés à l'instance :

12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Châteauneuf-Val-Saint-Donat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par Mme D et M. B sur ce fondement. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de Mme D et M. B une somme de 2 500 euros à verser à la commune sur le fondement des mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête est rejetée.

Article 2 : Mme D et M. B verseront une somme de 2 500 euros à la commune de Châteauneuf-Val-Saint-Donat au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à Mme A D, à M. C B et à la commune de Châteauneuf-Val-Saint-Donat.

Délibéré après l'audience du 3 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M. Salvage, président,

M. Cabal, premier conseiller,

M. Guionnet Ruault, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025.

Le rapporteur,

signé

A. GUIONNET RUAULT

Le président,

signé

F. SALVAGELa greffière,

signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-de-Haute-Provence, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière,