Tribunal Administratif de Dijon — Décision N° TA21-2200143

Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires, enregistrés les 17 janvier, 29 juillet et 6 décembre 2022, la société à responsabilité limitée Ropart, représentée par la société civile professionnelle d'avocats TZA Toulemont, Zapf Avocats Associés, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 dans les rôles de la commune de Bourbon-Lancy, à raison de son établissement sis 2 rue du Parc sur le territoire de cette commune, à concurrence des montants respectifs de 2 532 et 2 234 euros ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la surface pondérée à prendre en considération pour déterminer la valeur locative au titre des années 2020 et 2021 est de 911 mètres carrés, et non de 990 mètres carrés ;

- la surface pondérée à prendre en considération pour déterminer la valeur locative non révisée est de 836 mètres carrés ;

- la valeur locative de l'immeuble litigieux, prise en compte pour déterminer l'imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2017, aurait dû être évaluée par la méthode par comparaison, à partir de celle du local-type n° 40 du procès-verbal de la commune de Chagny, qui est également un hôtel ;

- elle propose également le local-type n° 27 du procès-verbal de la commune de Bourbon-Lancy, qui est affecté à usage d'hôtel, et non à usage de pension de famille, comme le local-type n° 28 du même procès-verbal, proposé par l'administration fiscale ;

- compte tenu de l'état particulièrement délabré de l'immeuble litigieux, elle est fondée à solliciter l'application d'un abattement de 30 %, sur le fondement des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, de la valeur locative déterminée par comparaison avec le local-type n° 27 ;

- dans le cas où le point de comparaison retenu serait le local-type n° 28 du procès-verbal de la commune de Bourbon-Lancy, elle sollicite l'application d'un abattement de 50 %, afin de tenir compte, d'une part, de la différence d'état d'entretien entre les immeubles, et d'autre part, de la différence de surface entre les immeubles, dès lors que le local-type est d'une surface de 108 mètres carrés.

Par trois mémoires en défense, enregistrés les 20 juin, 25 octobre et 3 novembre 2022, le directeur régional des finances publiques de Bourgogne-Franche-Comté et du département de la Côte-d'Or conclut au non-lieu à statuer partiel et au rejet du surplus des conclusions de la requête.

Il soutient que

- il a prononcé le 3 novembre 2022 des dégrèvements de taxe foncière sur les propriétés bâties, d'un montant de 1 069 euros au titre de l'année 2020, et d'un montant de 982 euros au titre de l'année 2021 ;

- pour le surplus, les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Les parties ont été informées par une lettre du 22 juin 2022 que cette affaire était susceptible, à compter du 1er août 2022, de faire l'objet d'une clôture d'instruction à effet immédiat en application des dispositions de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative.

La clôture de l'instruction a été fixée au 16 janvier 2023 par ordonnance du même jour.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Irénée Hugez,

- et les conclusions de M. Thierry Bataillard, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. L'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) Ropart est propriétaire d'un immeuble sis 2 rue du Parc à Bourbon-Lancy en Saône-et-Loire, à usage d'hôtel. Elle a été assujettie, au titre des années 2020 et 2021, à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, à raison de cet immeuble, pour des montants respectifs de 6 470 et 6 380 euros. Par une décision explicite, en date du 9 novembre 2021, l'administration fiscale a rejeté la réclamation contentieuse préalable du 10 octobre 2021 de la société, tendant à la réduction de ces impositions. Par sa requête, l'EURL Ropart demande au tribunal de prononcer la réduction de ces impositions, à concurrence d'un montant de 2 532 euros au titre de l'année 2020, et d'un montant de 2 234 euros au titre de l'année 2021.

Sur le non-lieu à statuer :

2. Par une décision du 3 novembre 2022, postérieure à l'introduction de la requête, le directeur régional des finances publiques de Bourgogne-Franche-Comté et du département de la Côte-d'Or a prononcé un dégrèvement en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties d'un montant de 1 069 euros au titre de l'année 2020 et d'un montant de 982 euros au titre de l'année 2021. Par suite, il n'y a plus lieu de statuer sur les conclusions à fin de réduction de l'EURL Ropart dans cette mesure.

Sur le surplus des conclusions à fin de réduction :

3. D'une part, aux termes de l'article 1494 du code général des impôts, dans sa version applicable au litige : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. ".

4. Aux termes du I de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. ". Aux termes du A du II du même article : " La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. ".

5. Aux termes de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, dans sa version applicable au litige : " () III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. / () Le présent III n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux concernés par l'application du I de l'article 1406 après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de ces locaux. / IV. - Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. () ". Aux termes du I de l'article 1518 E du même code, dans sa version applicable au litige : " Pour les biens mentionnés au I de l'article 1498 : / 1° Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. / Pour chaque impôt, l'exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. () ".

6. Il résulte des dispositions précitées que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives, par les mécanismes dits de planchonnement et de lissage, est déterminée conformément au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.

7. D'autre part, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens () occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce même code, dans sa version applicable à la même date : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ". Enfin aux termes enfin de l'article 324 AA de la même annexe, dans sa version applicable à la même date : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ".

8. Il est constant que la valeur locative de l'immeuble en litige a été évaluée par la méthode par comparaison avec le local-type n° 28 figurant au procès-verbal d'évaluation des locaux commerciaux de la commune de Bourbon-Lancy, consistant en une pension de famille d'une surface pondérée de 108 mètres carrés, située 7 rue du Bel Air, construite dans les années 1850 et dont la valeur locative au mètre carré est de 4,54 euros. Les deux parties ne contestent ni que la valeur locative de l'immeuble litigieux ne pouvait être évaluée par la méthode prévue au 1° de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version citée au point 7, ni que la valeur locative de cet immeuble devait faire l'objet d'une évaluation en utilisant la méthode dite par comparaison, mentionnée au 2° du même article.

9. En premier lieu, il résulte de l'instruction, et en l'espèce des écritures des deux parties, que, d'une part, l'administration fiscale a admis la valeur de 911 mètres carrés pour la détermination de la surface pondérée de l'immeuble litigieux au titre des années 2020 et 2021, et que d'autre part, la société requérante admet la surface pondérée de 785 mètres carrés, retenue par l'administration fiscale pour déterminer la valeur locative non révisée de l'immeuble. Par suite, le moyen relatif aux surfaces pondérées est devenu sans objet.

10. En deuxième lieu, l'administration fiscale soutient que le premier local-type proposé par la société requérante, qui est le local-type n° 40 du procès-verbal d'évaluation des locaux commerciaux de la commune de Paray-le-Monial, et non de la commune de Chagny, n'est plus affecté à une activité hôtelière au cours des années d'imposition en litige, mais tout à la fois à un bar, à une imprimerie et à l'habitation, et que le second local-type proposé par l'EURL Ropart, qui est le local-type n° 27 du procès-verbal d'évaluation des locaux commerciaux de la commune de Bourbon-Lancy, désormais situé au 92 rue du fourneau sur le territoire de cette commune, est affecté à l'habitation au cours des années d'imposition en litige et non à une activité d'hôtellerie et de restauration. La société requérante ne conteste pas sérieusement ces constats, de sorte que ces deux locaux ne pouvaient servir régulièrement de terme de référence pour l'appréciation, en application de l'article 1498 du code général des impôts, de la valeur locative d'un local affecté à une activité hôtelière.

11. En troisième lieu, l'administration a retenu, sur le fondement des dispositions précitées de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts un abattement de 10 % pour tenir compte de la différence de superficie, et un second abattement de 10 % pour tenir compte de la vétusté que présente l'immeuble en litige par rapport au point de comparaison. Si la société requérante admet l'abattement de 10 % au titre de la superficie, elle sollicite, dans ses dernières écritures un abattement total de 40 % au titre de l'état d'entretien.

12. En l'espèce, il résulte de l'instruction que l'immeuble litigieux et le local-type n° 28 auquel l'administration l'a comparé se situent à quelques dizaines de mètres de distance l'un de l'autre, dans la même zone de commercialité de la commune, à proximité des thermes de Bourbon-Lancy, qu'ils sont affectés à des activités similaires et que les dates des deux constructions sont comparables. Néanmoins, il résulte également de l'instruction, et notamment des photographies et d'un rapport d'un cabinet d'architecture dans le cadre d'une mission portant sur la réhabilitation de l'immeuble dont s'agit, que des fissures sont visibles tant sur la façade qu'à l'intérieur de l'immeuble, que des chéneaux se détachent des gouttières, qui menacent de tomber, que les tuiles de toit tombent ou menacent de tomber, que de larges surfaces sont recouvertes de mousses, que les corniches en façade sont dégradées, que l'enduit se décolle de la façade de l'établissement, que les lames de volet se détachent et tombent sur le domaine public, que l'intérieur de l'établissement apparaît particulièrement vétuste et délabré, que non seulement les revêtements sont atteints mais également les poutres, qu'un champignon s'est développé sur les murs et les plafonds dans l'intégralité de certaines pièces, que l'ensemble est dans un état de vétusté ne permettant pas la reprise immédiate de l'exploitation, même après des travaux de peinture ou de réfection, de sorte que la société requérante, si elle n'est pas fondée à obtenir l'abattement supplémentaire de 30 % sollicité, est fondée à solliciter un abattement supplémentaire de 10 % au titre de l'état d'entretien, appliqué à la valeur locative avant révision de l'immeuble litigieux.

13. Il résulte de tout ce qui précède que l'EURL Ropart est seulement fondée à demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021, dans les rôles de la commune de Bourbon-Lancy, à raison d'un abattement de 10 % supplémentaires de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 de l'immeuble sis 2 rue du Parc sur le territoire de cette commune, utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives, à concurrence des montants restant en litige, le quantum du litige s'établissant, après les dégrèvements objet du point 2 du présent jugement, à 1 463 euros (2 532 - 1 069) au titre de l'année 2020 et à 1 252 euros (2 234 - 982) au titre de l'année 2021.

Sur les conclusions relatives à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

14. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions de l'EURL Ropart présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions à fin de réduction de l'EURL Ropart, à concurrence des dégrèvements prononcés en cours d'instance.

Article 2 : Un abattement de 10 % supplémentaires est appliqué à la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 de l'immeuble sis 2 rue du Parc à Bourbon-Lancy, utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives.

Article 3 : L'EURL Ropart est déchargée de la différence entre les cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 dans les rôles de la commune de Bourbon-Lancy, à raison de l'immeuble sis 2 rue du Parc sur le territoire de cette commune, et celles résultant de l'abattement mentionné à l'article 2 du présent jugement, à concurrence d'une somme de 1 463 euros au titre de l'année 2020 et de 1 252 euros au titre de l'année 2021.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de l'EURL Ropart est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Ropart et à la directrice régionale des finances publiques de Bourgogne-Franche-Comté et du département de la Côte-d'Or.

Délibéré après l'audience du 9 mai 2023, à laquelle siégeaient :

M. Nicolet, président,

Mme Zeudmi Sahraoui, première conseillère,

M. Hugez, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 mai 2023.

Le rapporteur,

I. Hugez

Le président,

Ph. Nicolet

La greffière,

L. Curot

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition,

La greffière,

lc