Tribunal Administratif de Dijon — Décision N° TA21-2402147

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 2 juillet 2024 et le 30 octobre 2024, la société civile immobilière Les Sailliers de Bourgogne, M. C B, Mme F A, Mme E B et M. D B demandent au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles la société a été assujettie au titre des années 2022 et 2023 à raison de six appartements situés 2, rue des Puddleurs au Creusot (type T1 rez-de-chaussée, type T3 1er étage côté est, type T2 2ème étage côté sud, type T3 3ème étage côté est, type T3 3ème étage côté sud, type T3 3ème étage côté ouest) ;

2°) de prononcer la décharge de la cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles la société a été assujettie au titre de l'année 2022 à raison de deux appartements situés 2, rue de Puddleurs au Creusot, à savoir un appartement de type T1 bis situé au rez-de-chaussée et un appartement de type T2 (1er étage, côté sud) ;

3°) de prononcer la réduction de la cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles la société a été assujettie au titre de l'année 2022 à raison de trois appartements situés 2, rue des Puddleurs au Creusot à savoir un appartement de type T2 (1er étage côté nord) vacant du 20 février 2022 au 1er septembre 2022, un appartement de type T2 (2ème étage côté est) vacant du 1er janvier 2022 au 5 novembre 2022 et un appartement de type T2 (2ème étage côté nord) vacant du 7 avril 2022 au 15 octobre 2022 ;

4°) de prononcer la réduction de la cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2023 à raison de deux appartements situés 2, rue des Puddleurs au Creusot, à savoir un appartement de type T1 bis (rez-de-chaussée) vacant du 1er janvier 2023 au 15 octobre 2023 et un appartement de type T2 (1er étage côté sud) vacant du 1er janvier 2023 au 20 mars 2023 ;

5°) de mettre la somme de 3 000 euros à la charge de l'Etat au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la date de la décision de rejet de la réclamation est erronée, antérieure à la réclamation elle-même, ce qui entraîne une privation de garantie et induit en erreur la société ; la procédure est irrégulière ;

- les biens immobiliers sont entretenus de manière à en permettre l'usage conformément à leur destination, et ils n'ont pas trouvé preneur dans des conditions normales malgré les nombreuses démarches effectuées par leur propriétaire afin de pourvoir à leur location ; la vacance ne provient en aucun cas d'exigences injustifiées du propriétaire quant aux conditions imposées aux éventuels preneurs ; les offres de location ont été faites par la société elle-même et par Me Mouries qui a reçu un mandat de gérance ; les offres effectuées directement par la société sont déposées sur le site Leboncoin qui limite à cinq annonces simultanées la proposition de locations par les particuliers de sorte que la société a publié une annonce pour chaque type d'appartement ; l'attestation de la gérance Mouries du 28 novembre 2023 rappelle toutes les diligences faites par cette agence pour la recherche de locataires ; le site internet Leboncoin a la meilleure visibilité pour les annonces en ligne ; plusieurs logements ont pu être loués grâce aux diligences de l'agence immobilière ;

- les articles 1389 et 1524 du code général des impôts ne prévoient pas l'obligation pour les propriétaires de s'adapter au marché local et de prendre toutes les mesures pour rendre l'offre plus attrayante ; les prix de location sont conformes à ceux pratiqués dans le secteur, y compris ceux des logements de l'office public de l'habitat ; ils sont principalement placés en dessous du prix moyen au m² ; l'office public de l'habitat de Saône-et-Loire est en concurrence directe avec le secteur privé et cette concurrence est déloyale ; il y a un déséquilibre entre l'offre et la demande du fait de la politique du logement social ; le décret d'encadrement de l'évolution des loyers du 6 juillet 2012 n'est pas applicable au Creusot, ce qui prouve l'existence d'une sur-offre de location de logements ; les loyers ont baissé du fait de l'absence d'application de la révision de loyer en dépit de la forte augmentation de la taxe foncière ; la communauté urbaine Le Creusot-Montceau a 10,9 % de logements vacants selon l'atlas du logement et des territoires et ce taux s'est accru dans l'édition 2023 à 11,70 %, ce qui en fait le taux de vacance le plus fort de la région après Nevers ; les attestations de Me Mouries ne sont pas régies par l'article 1er de l'ordonnance du 2 novembre 1945 dès lors qu'il ne s'agit pas de procès-verbaux de constat ;

- contrairement à ce que soutient l'administration, la société a déclaré des revenus en 2022 et 2023 ;

- par un jugement n° 1801129 du 12 février 2019, le tribunal a prononcé une décharge d'imposition et formellement pris position en admettant que la vacance était indépendante de la volonté du contribuable ;

- un avis de dégrèvement a été émis au titre de la taxe d'habitation sur les locaux vacants le 4 décembre 2023 ;

- ils sont fondés à se prévaloir, en vertu des articles L. 80 A et L. 80 B du livre des procédures fiscales, de ce que la société a obtenu un dégrèvement de taxe foncière pour les années 2008 et 2009 et un dégrèvement de taxe d'habitation sur les logements vacants en 2023, de ce qu'elle a obtenu une décharge de taxe foncière au titre des années 1996, 1997 et 1998 par un jugement n° 991183 du 20 mars 2001, de ce que la décision prise concernant l'année 2008 est une prise de position formelle de l'administration ;

- le principe d'égalité de traitement devant les charges publiques paraît méconnu dès lors que son gérant a obtenu pour une autre société, avec les mêmes justificatifs, un dégrèvement de taxe foncière d'un autre service pour un logement situé à Strasbourg.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 septembre 2024, la directrice régionale des finances publiques de la région Bourgogne Franche-Comté et du département de la Côte-d'Or conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que :

- la circonstance que la décision de rejet de la réclamation comporte une erreur de plume quant à sa date n'a pas pour effet de rendre irrégulière la procédure ni ne constitue une violation manifeste des droits de la défense ; le moyen est inopérant ;

- le refus de dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la TEOM ne constitue pas un rehaussement des impositions initialement mises à sa charge de sorte que la requérante n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions des articles L. 80 A et L. 80 B du livre des procédures fiscales ; la circonstance que la société requérante aurait obtenu des dégrèvements de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre d'années antérieures est sans incidence sur l'appréciation du caractère involontaire de la vacance pour les années en litige ; la décision de dégrèvement qui ne comporte l'exposé d'aucun motif ne constitue pas une prise de position formelle dont le requérant peut se prévaloir ; le tribunal ne s'est pas prononcé sur l'indépendance de la volonté du propriétaire dans la vacance des locaux dans le jugement du 20 mars 2001 ;

- les autres moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Les parties ont été informées par une lettre du 25 septembre 2024 que cette affaire était susceptible, à compter du 31 octobre 2024, de faire l'objet d'une clôture d'instruction à effet immédiat en application des dispositions de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative.

La clôture de l'instruction a été fixée au 4 décembre 2024 par une ordonnance du même jour.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- la Constitution, notamment son préambule ;

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal administratif de Dijon a désigné Mme Hascoët, première conseillère, pour statuer sur les litiges mentionnés à l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Pauline Hascoët,

- et les conclusions de M. Thierry Bataillard rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière (SCI) Les Sailliers de Bourgogne est propriétaire de locaux situés 80 rue maréchal Foch / 2 rue des Puddleurs au Creusot (Saône-et-Loire) à raison desquels elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2022 et 2023. Par une réclamation datée du 28 décembre 2023, elle a sollicité le dégrèvement partiel de ces taxes sur le fondement du I de l'article 1 389 du code général des impôts, en raison de la vacance de six des appartements sur l'ensemble de la période, de la vacance deux appartements sur l'ensemble de l'année 2022, de la vacance de ces deux mêmes appartements du 1er janvier 2023 au 15 octobre 2023 et du 1er janvier 2023 au 20 mars 2023 respectivement, et enfin de la vacance discontinue de trois autres appartements (un appartement de type T2 (1er étage côté nord) du 20 février 2022 au 1er septembre 2022, un appartement de type T2 (2ème étage côté est) du 1er janvier 2022 au 5 novembre 2022 et un appartement de type T2 (2ème étage côté nord) du 7 avril 2022 au 15 octobre 2022). Par une décision explicite du 12 avril 2024, l'administration fiscale a rejeté la réclamation. Par leur requête, la SCI Les Saillers de Bourgogne et ses associés demandent au tribunal de prononcer la décharge des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles la société a été assujettie au titre des années 2022 et 2023 concernant les six appartements restés vacants en 2022 et 2023, la décharge de ces impositions au titre de 2022 concernant les deux appartements restés vacants en 2022 et la réduction de ces impositions concernant les appartements qui ont été vacants pendant une partie de l'année 2022 ou 2023.

Sur les conclusions aux fins de décharge :

En ce qui concerne la régularité de la décision de rejet de la réclamation préalable :

2. Les vices qui entachent la décision de l'administration rejetant une réclamation du contribuable sont dépourvus d'incidence tant sur la régularité de la procédure d'établissement des impositions que sur le bien-fondé de celles-ci. Par suite le moyen tiré de ce que la décision de rejet de la réclamation comporte une date erronée, antérieure à la date de la réclamation, est inopérant. En tout état de cause, cette erreur de plume n'a privé la société requérante d'aucun droit ni d'aucune garantie.

En ce qui concerne le bien-fondé des impositions :

3. En premier lieu, aux termes de l'article 1415 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ". Aux termes du I de l'article 1389 du même code : " I. - Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l'inexploitation jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l'inexploitation a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée. ". L'article 1524 de ce code dispose, s'agissant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, que : " En cas de vacance d'une durée supérieure à trois mois, il peut être accordé décharge ou réduction de la taxe sur réclamation présentée dans les conditions prévues en pareil cas, en matière de taxe foncière ".

4. Ces dispositions subordonnent le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties à la condition, notamment, que la vacance de l'immeuble normalement destiné à la location soit indépendante de la volonté du propriétaire, le caractère involontaire de la vacance s'appréciant eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin.

5. La SCI Les Sailliers de Bourgogne soutient que la vacance des immeubles est indépendante de sa volonté dès lors qu'elle a effectué de nombreuses démarches pour mettre en location ses biens qui sont bien entretenus. Elle justifie avoir publié quelques annonces sur le site Leboncoin et surtout avoir confié depuis le mois de mai 2017 un mandat de gérance des biens à la gérance Mouries qui est chargée de rechercher des locataires. Il n'est toutefois pas sérieusement contesté que, dans cet immeuble qui compte quatorze appartements et 4 locaux professionnels ou commerciaux, douze appartements sont restés vacants de 2014 à décembre 2019. D'après le tableau produit par les requérants, en 2022, huit appartements sont restés vacants toute l'année, un appartement est resté vacant jusqu'en novembre et un autre appartement a connu une période de vacance d'avril à octobre 2022. En 2023, selon ce tableau, six appartements sont restés vacants pendant toute l'année.

6. La société requérante fait en outre valoir qu'il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande en raison du grand nombre de logements du parc social vacants en Saône-et-Loire. A supposer que ce déséquilibre soit établi, la société requérante n'établit pas, par les seules pièces produites, qu'elle serait dans l'impossibilité de prendre des mesures appropriées pour s'adapter à cette situation et louer les biens. S'agissant en particulier des loyers demandés, la société requérante produit une attestation de Me Mouries, datée du 13 juin 2023, indiquant que les loyers pratiqués seraient conformes et équivalents aux loyers pratiqués par l'OPAC pour des logements équivalents, en référence notamment à l'immeuble de l'OPAC situé 58 rue Maréchal Foch. Toutefois, cette attestation peu circonstanciée qui n'est assortie d'aucune pièce et d'aucun détail concernant l'immeuble de l'OPAC situé 58 rue Maréchal Foch est insuffisamment probante. Surtout, à supposer que les loyers proposés correspondent aux loyers moyens pratiqués dans la commune, selon les données du site Seloger produites par la société requérante, il est constant qu'ils n'ont pas été réduits en dépit de l'absence de location des biens pendant plus de dix ans et la société requérante se borne sur ce point à faire valoir qu'elle n'a pas révisé le montant des loyers en fonction de l'évolution de l'indice applicable et qu'elle a subi des hausses de la taxe foncière, circonstances qui ne sont pas de nature à établir que le prix pratiqué est un prix adapté au marché, compte tenu des caractéristiques du bien proposé. En outre, la société requérante ne produit aucun élément probant concernant le niveau de confort et l'attractivité des logements compte tenu des attentes des candidats locataires alors que les quelques photos produites paraissent montrer que les aménagements de la cuisine et de la salle de bain sont réduits au minimum. Dans les circonstances de l'espèce, la circonstance que certains appartements ont pu être loués au cours de la période en litige ne suffit pas à établir le caractère involontaire de la vacance. Ainsi, la société requérante n'établit pas que la vacance des biens était inévitable compte tenu des caractéristiques du marché locatif de la commune et de la concurrence faite par les bailleurs de logements sociaux. Elle n'établit pas davantage qu'elle aurait accompli les diligences nécessaires pour mettre ses locaux en location, notamment en adaptant, pour les années en litige, le niveau des loyers auxquels elle les mettait sur le marché, et que, par suite, la situation de vacance serait indépendante de sa volonté, au sens des dispositions précitées du I de l'article 1389 du code général des impôts.

7. En deuxième lieu, la circonstance que le gérant de la société requérante a obtenu la décharge, par un jugement du tribunal administratif de Dijon du 12 février 2019 n° 1801129, d'ailleurs annulé depuis par la cour administrative d'appel de Lyon, des suppléments d'impôt sur le revenu auxquels il avait été assujetti au titre des années 2013, 2014 et 2015, est par elle-même sans incidence sur l'appréciation du caractère involontaire de la vacance de ces locaux au cours des années 2022 et 2023.

8. En troisième lieu, la circonstance que la SCI Les Sailliers de Bourgogne a bénéficié le 4 décembre 2023 d'un dégrèvement de la cotisation de taxe d'habitation sur les locaux vacants, imposition distincte, est par elle-même sans incidence sur le bien-fondé de l'imposition contestée.

9. En quatrième lieu, l'administration ne pouvant légalement accorder le dégrèvement de la taxe foncière prévue par le I de l'article 1389 du même code comme il a été dit précédemment, la circonstance que le gérant de la société requérante ait obtenu un dégrèvement de taxe foncière pour un autre contribuable dans une autre région, fût-ce dans la même situation, est par elle-même sans incidence sur le bien-fondé des impositions contestées. Dès lors, il convient d'écarter comme inopérant le moyen tiré de la méconnaissance du principe d'égalité devant l'impôt et devant les charges publiques. En tout état de cause, la société requérante, qui ne justifie pas des circonstances qui ont conduit au dégrèvement non motivé qu'elle évoque, n'établit pas l'existence d'une rupture d'égalité.

10. En cinquième lieu, le refus de dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères en cas de vacance, dont tout contribuable peut demander à bénéficier en application du I de l'article 1389 et de l'article 1524 du code général des impôts, ne constitue pas un rehaussement des impositions initialement mises à sa charge. Par suite, la société requérante ne saurait se prévaloir des dispositions du premier alinéa de l'article L. 80 A et de l'article L. 80 B du livre des procédures fiscales pour demander la décharge de l'imposition en litige. Au surplus, ni la circonstance que le tribunal administratif de Dijon a prononcé, par un jugement du 5 avril 2001, la décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâties due au titre des années 1996, 1997 et 1998, ni la circonstance que le même tribunal a prononcé, par un jugement du 12 février 2019, la décharge de suppléments d'impôt sur le revenu du gérant de la société ne constitue une prise de position formelle de l'administration au sens des dispositions de l'article L. 80 B du livre des procédures fiscales. Enfin la société n'est pas plus fondée à se prévaloir de ce que l'administration fiscale a accordé un dégrèvement partiel de taxe foncière sur les propriétés bâties due au titre des années 2008 et 2009 et un dégrèvement de taxe d'habitation sur les logements vacants au titre de l'année 2023 dès lors que ces dégrèvements n'étaient accompagnés d'aucune prise de position formelle de l'administration.

11. Il résulte de tout ce qui précède que la requête doit être rejetée, y compris les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Les Sailliers de Bourgogne, à M. C B, à Mme F A, à Mme E B, à M. D B et à la directrice régionale des finances publiques de Bourgogne Franche-Comté et du département de la Côte-d'Or.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025.

La magistrate désignée,

P. Hascoët

La greffière,

L. Curot

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition,

La greffière,

lc