mardi 21 février 2023
| Juridiction | Tribunal Administratif de Besançon |
| Section | Tribunal Administratif de Besançon |
| N° Dossier | TA25-2001556 |
| Type | Décision |
| Recours | Plein contentieux |
| Publication | C |
| Formation | 1ère chambre |
| Avocat requérant | PAPONNET |
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés respectivement les 9 octobre 2020, 17 juin 2021, 4 mars et 5 avril 2022, Mme A D et M. C D, représentés par Me Paponnet, demandent au tribunal :
1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2015 et 2016 ainsi que des pénalités correspondantes ;
2°) d'ordonner, si besoin, en application de l'article R. 621-1 du code de justice administrative, une expertise pour déterminer la valeur locative du local objet de la rectification contestée ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- la SCI du Temple et la SARL Bella Automobile avaient conclu un bail commercial sous seing-privé le 1er avril 2015, qui fixait un loyer mensuel d'un montant de 2 400 euros HT, qui était au prix du marché immobilier des biens professionnels ;
- en vertu de la doctrine fiscale publiée le 14 février 2014 sous la référence BOI-RFPI-BASE-10-10 n° 430, un bail ne peut être écarté qu'en cas de prix de location anormalement bas par rapport à la valeur locative du bien loué, révélant une libéralité du propriétaire en faveur du locataire, en l'absence de circonstances indépendantes de la volonté du propriétaire faisant obstacle à une location au prix normal ;
- la famille B, titulaire de 50 % du capital de la SCI du Temple, ne détient aucune part dans le capital de la SARL Bella Automobile et n'avait donc aucun intérêt à minorer le loyer consenti à cette dernière ;
- pour apprécier la valeur locative du local en cause, l'administration fiscale s'est référée au prix des loyers pratiqués par la SCI du Temple pour trois autres locaux situés dans le même immeuble mais constituant des magasins, dont l'un a fait l'objet d'aménagements à hauteur de 148 000 euros payés par la SCI du Temple, qui ont été compensés par une hausse de loyer, alors que le local loué à la SARL Bella Automobile est un entrepôt ;
- l'estimation du loyer à 4 692,41 euros mensuels en 2015 et 2016 par l'administration fiscale est surévaluée au vu de la grille tarifaire des valeurs locatives arrêtée par l'administration fiscale en 2017, dont l'application au local en cause, assimilé à un lieu de dépôt couvert, permet de retenir une valeur locative de 2 916 euros au 1er janvier 2017 ;
- l'expert immobilier qu'ils ont mandaté a conclu à une valeur locative du local au 15 mai 2015 de 2 991 euros HT hors charges, qui pourrait être éventuellement retenue ;
- les travaux d'aménagement du local réalisés par la SARL Bella Automobile en 2015 pour un montant global de 20 741 euros justifient l'absence de paiement de loyers au cours de cette même année ;
- les difficultés financières rencontrées par la SARL Bella Automobile expliquent l'absence de paiement du loyer et la SCI du Temple avait malgré tout intérêt à conserver ce locataire, même défaillant, compte tenu des difficultés auxquelles elle aurait été confrontée pour trouver un nouveau locataire ;
- en application de la doctrine fiscale publiée le 14 février 2014 sous la référence BOI-RFPI-BASE-10-10 n° 140, les loyers impayés n'avaient pas à être déclarés dans les revenus de l'année au cours de laquelle la créance était née.
Par trois mémoires en défense, enregistrés respectivement les 17 décembre 2020, 9 novembre 2021 et 22 mars 2022, le directeur départemental des finances publiques du Doubs conclut au rejet de la requête.
Il soutient que :
- les conclusions sont irrecevables en tant qu'elles portent sur les autres chefs de redressement que ceux relatifs à la location par la SCI du Temple du local commercial à la SARL Bella Automobile sans développer de moyens à leur appui ;
- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Guitard, première conseillère,
- les conclusions de M. Poitreau, rapporteur public,
- et les observations de Me Paponnet, pour M. et Mme D.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI du Temple donne en location un immeuble commercial situé au sein d'une zone d'activité commerciale à Danjoutin, comprenant quatre locaux commerciaux, parmi lesquels, en rez-de-chaussée, un local comportant un hall d'exposition de 668 m2 et un espace de vente de 50 m2, qui était mis à disposition de la SARL Bella Automobile pour son activité de vente de véhicules automobiles de prestige. En 2017, la SCI du Temple a fait l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015, qui a été prolongée jusqu'au 31 mars 2017 en matière de taxe sur la valeur ajoutée, à l'issue de laquelle deux propositions de rectification ont été adressées à cette société le 13 juillet 2017 en matière de revenus fonciers, motivées notamment par l'absence de loyer payé par la SARL Bella Automobile à la SCI du Temple pour le local commercial précité. Parallèlement, des propositions de rectification ont été adressées aux associés de la SCI du Temple, dont Mme A D, associée à hauteur de 40 % du capital de cette société, en vue de mettre à leur charge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales résultant de la réintégration dans leurs revenus fonciers imposables la quote-part de loyers non perçus. M. et Mme D ont présenté trois réclamations successives qui ont toutes été rejetées, la dernière par une décision en date du 10 août 2020. Ils demandent au tribunal de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2015 et 2016 à ce titre.
Sur l'application de la loi fiscale :
2. Aux termes de l'article 29 du code général des impôts : " Sous réserve des dispositions des articles 33 ter et 33 quater, le revenu brut des immeubles ou parties d'immeubles donnés en location, est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, augmenté du montant des dépenses incombant normalement à ce dernier et mises par les conventions à la charge des locataires. () ". Aux termes de l'article 30 du même code : " Sous réserve des dispositions de l'article 15-II, le revenu brut des immeubles ou parties d'immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance est constitué par le montant du loyer qu'ils pourraient produire s'ils étaient donnés en location. Il est évalué par comparaison avec les immeubles ou parties d'immeubles similaires faisant l'objet d'une location normale, ou, à défaut, par voie d'appréciation directe. () ". Pour l'application de ces dispositions, un propriétaire n'ayant pas perçu les loyers qui lui sont dus doit être regardé, en l'absence de circonstance indépendante de sa volonté l'ayant contraint à y renoncer, comme ayant réalisé un acte de disposition constitutif d'une libéralité, dont le montant doit être compris dans ses revenus fonciers. De même, lorsque, en l'absence de toute circonstance indépendante de la volonté du propriétaire, le loyer d'un immeuble est notablement inférieur à sa valeur locative réelle, l'administration est en droit de réintégrer dans ses revenus fonciers la différence entre ce loyer et celui correspondant à la valeur locative réelle dudit immeuble.
3. En premier lieu, il résulte de l'instruction que, lors des opérations de contrôle de la SCI du Temple, le gérant de cette société, M. E, qui était également le gérant de la SARL Bella Automobile, a affirmé au vérificateur qu'en raison des liens unissant ces deux sociétés, notamment par des associés communs, le local commercial occupé par la SARL était mis gratuitement à sa disposition par la SCI et aucun bail n'avait été signé à cet effet. Par la suite, le gérant de la SCI du Temple a affirmé qu'un bail avait été conclu mais qu'aucun loyer n'avait été versé du fait des difficultés financières rencontrées par la SARL Bella Automobile. Un bail conclu entre les deux sociétés le 1er avril 2015, établi sous seing-privé et non présenté à l'enregistrement, a finalement été produit le 8 juin 2018. En tout état de cause, même si les requérants font valoir l'inscription de la somme de 3 258 euros en charge au compte de résultat de la société Bella Automobile sous l'intitulé " locations SCI du Temple ", il n'est pas justifié d'un enregistrement dans la comptabilité de la SCI du Temple de loyers encaissés qui auraient été payés par la SARL Bella Automobile pour le local en cause. Cette absence de paiement de loyers est confirmée par la déclaration de créance de la SCI du Temple effectuée auprès du mandataire judiciaire nommé lors de l'ouverture de la procédure collective à l'encontre de la société Bella Automobile, pour un montant de 57 560 euros de loyers impayés entre le mois de janvier 2016 et le mois d'octobre 2017, soit la totalité des loyers mensuels de 2 400 euros prévus par le bail du 1er avril 2015 au titre de cette période. Cette dette locative a été admise par le juge commissaire par son ordonnance du 13 février 2019. Si la SCI du Temple a en outre précisé dans sa déclaration de créance qu'aucun loyer n'était dû au titre de l'année 2015 en évoquant une " franchise pour travaux " et si les requérants affirment que la SARL Bella Automobile a réalisé des travaux d'aménagement du local en 2015 pour un montant global de 20 741 euros, justifiant l'absence de paiement de loyer au cours de cette même année, la réalité des travaux allégués n'est pas démontrée, alors que le local en cause était mentionné comme en bon état d'entretien dans le bail daté du 1er avril 2015 et que les montants enregistrés en charge aux comptes entretien réparation locaux dans la comptabilité de la SARL Bella Automobile, à hauteur globalement de 5 804 euros, étaient en tout état de cause trop faibles pour justifier une franchise de loyer au titre de cette même année. Il n'est pas davantage établi l'existence de difficultés financières rencontrées par la SARL Bella Automobile susceptibles de justifier l'absence de versement de loyers les deux années suivantes. Ainsi, compte tenu de la durée durant laquelle la SCI a renoncé à la perception de loyers, et nonobstant les éventuelles difficultés auxquelles elle aurait pu être confrontée pour trouver un nouveau locataire, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que des circonstances indépendantes de la volonté de la SCI du Temple l'ont contraint à y renoncer. La SCI du Temple doit dès lors être regardée comme ayant réalisé un acte de disposition constitutif d'une libéralité dont le montant devait être compris dans ses revenus fonciers.
4. En second lieu, il résulte de l'instruction que l'administration fiscale a évalué le loyer dont se privait ainsi la SCI du Temple à 4 692,41 euros HT mensuels, soit 56 308,92 euros annuels, à partir de la moyenne des loyers pratiqués pour les trois autres locaux commerciaux du même immeuble loués par cette même SCI. Les requérants critiquent cette méthode en affirmant que ces trois autres locaux constituent, non pas un entrepôt, comme c'est le cas du local en litige, mais des magasins, dont l'un a fait l'objet d'aménagements à hauteur de 148 000 euros, payés par la SCI du Temple. Ils font observer que l'application de la grille tarifaire des valeurs locatives arrêtée par l'administration fiscale en 2017 au local en cause, assimilé à un lieu de dépôt couvert, permet de retenir une valeur locative de 2 916 euros au 1er janvier 2017, et affirment que le marché immobilier professionnel accusait une tendance à la baisse depuis la location du local à un précédent locataire jusqu'en 2012 au prix mensuel de 3 900 euros HT, en précisant que la recherche de locataires à un prix de location supérieur avait échoué, laissant le local vide durant trois ans. Les requérants ont produit devant le tribunal une étude d'un expert immobilier qu'ils ont mandaté, qui a conclu à une valeur locative du local au 15 mai 2015 de 2 991 euros HT mensuels hors charges, en se référant principalement à un entrepôt commercial ancien situé en zone industrielle à Belfort. Il n'est néanmoins pas justifié de la plus grande pertinence de ce local de référence par rapport aux trois locaux commerciaux situés dans le même immeuble que le local en litige et également loués par la SCI du Temple, qui apparaissent comme étant de même nature que ce dernier. Toutefois, eu égard à la grande amplitude existant entre les loyers des trois autres locaux situés dans le même immeuble, qui s'échelonnent entre 5,94 euros et 10 euros le mètre carré, et en l'absence de justification de la moyenne de ces loyers retenue par l'administration fiscale pour fixer la valeur locative du local en litige, il y a lieu de ramener cette valeur locative à 3 900 euros HT au titre de 2015 et 2016, soit le montant du loyer payé par le précédent locataire en 2012, et de réduire en conséquence les montants de revenus fonciers réintégrés par l'administration fiscale au titre des années d'imposition en litige.
Sur l'interprétation administrative de la loi fiscale :
5. D'une part, à supposer que les requérants aient entendu se prévaloir, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, de la doctrine publiée sous la référence BOI-RFPI-BASE-10-10 n° 430, selon laquelle un bail ne peut être écarté qu'en cas de prix de location anormalement bas par rapport à la valeur locative du bien loué, révélant une libéralité du propriétaire en faveur du locataire, en l'absence de circonstances indépendantes de la volonté du propriétaire faisant obstacle à une location au prix normal, cette doctrine ne comporte aucune interprétation de la loi fiscale différente de celle dont il est fait application dans le présent jugement.
6. D'autre part, à supposer que les requérants aient également entendu se prévaloir, sur le même fondement, de la doctrine publiée sous la référence BOI-RFPI-BASE-10-10 n° 140 le 14 février 2014, selon laquelle : " le propriétaire n'a pas à comprendre dans ses recettes les loyers non encaissés ou restés impayés, lorsque le défaut de paiement résulte de la carence du locataire et que le bailleur a entrepris les démarches nécessaires pour obtenir le versement des sommes qui lui sont dues. / Ainsi, lorsque le propriétaire a simplement disposé contre son locataire d'une créance dont il n'a pu obtenir le paiement, les sommes correspondantes n'ont pas à être déclarées dans les revenus de l'année au cours de laquelle cette créance est née. ", ils ne justifient en tout état de cause pas que la SCI du Temple avait entrepris des démarches pour obtenir le paiement des loyers dus par la SARL Bella Automobile.
7. Il résulte de ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'ordonner une expertise en vue de l'évaluation de la valeur locative du local ni de se prononcer sur la fin de non-recevoir partielle opposée en défense, que les requérants sont seulement fondés à demander la réduction des impositions supplémentaires auxquels ils ont été assujettis, à concurrence de la réduction de la valeur locative du local en litige de 4 692,41 à 3 900 euros HT mensuels.
Sur les frais liés au litige :
8. Il y a lieu, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de l'Etat le versement aux époux D de la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
DECIDE :
Article 1er : Les cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles M. et Mme D ont été assujettis au titre de 2015 et 2016 sont réduites à concurrence de la diminution de la valeur locative du local commercial en litige à 3 900 euros mensuels.
Article 2 : L'Etat versera la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros à M. et Mme D au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de M. et Mme D est rejeté.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à Mme A D, M. C D et au directeur départemental des finances publiques du Doubs.
Délibéré après l'audience du 25 janvier 2023 à laquelle siégeaient :
- M. Trottier, président,
- Mme Guitard, première conseillère,
- Mme Diebold, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 21 février 2023.
La rapporteure,
F. GuitardLe président,
T. Trottier
La greffière,
E. Cartier
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances, et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,
1
2
Tribunal Administratif de Marseille — N° TA13-2608110
Le Tribunal Administratif de Marseille, statuant en référé sur le fondement de l'article L. 521-3 du code de justice administrative, a été saisi par Mme A..., ressortissante ivoirienne, afin d'obtenir la délivrance effective d'une carte de séjour pluriannuelle dont le renouvellement lui avait déjà été accordé par une décision favorable du 1er août 2025. Le juge a constaté que la condition d'urgence était remplie s'agissant d'une demande de renouvellement de titre de séjour et que la mesure sollicitée ne se heurtait à aucune contestation sérieuse. Il a enjoint au préfet des Bouches-du-Rhône de convoquer l'intéressée sous quinze jours pour lui remettre le titre, sous astreinte de 50 euros par jour de retard. L'État a également été condamné à verser 1 500 euros au titre des frais de justice, sous réserve de l'admission définitive de Mme A... à l'aide juridictionnelle provisoire.
01/06/2026
Tribunal Administratif de Marseille — N° TA13-2608580
Le Tribunal administratif de Marseille, statuant en référé, a rejeté la requête de M. B... concernant le traitement de sa demande de document de circulation pour étranger mineur pour sa fille. La requête a été jugée irrecevable car elle ne contenait pas de conclusions, c'est-à-dire qu'elle ne précisait pas ce que le requérant demandait au juge. Cette irrecevabilité a été constatée sur le fondement de l'article R. 411-1 du code de justice administrative. Le juge a donc appliqué l'article L. 522-3 du même code pour rejeter la requête sans instruction ni audience.
01/06/2026
Tribunal Administratif de Caen — N° TA14-2601609
Le Tribunal administratif de Caen, statuant en référé sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, a rejeté la requête de Mme A... B... tendant à la suspension d'une décision de l'Agence nationale des titres sécurisés (ANTS) refusant l'immatriculation d'un véhicule et l'exonération du malus écologique. La demande a été jugée manifestement irrecevable car la requérante n'avait pas présenté de requête distincte aux fins d'annulation de la décision contestée, comme l'exige l'article R. 522-1 du même code. En conséquence, le juge a rejeté la requête sans instruction ni audience, en application de l'article L. 522-3.
01/06/2026
Tribunal Administratif de Besançon — N° TA25-2601163
Le Tribunal Administratif de Besançon, statuant en référé, a rejeté la demande de suspension de la délibération du conseil municipal d’Etupes approuvant le budget primitif 2026. Le juge a estimé que la condition d’urgence n’était pas remplie, le requérant n’ayant pas démontré que l’exécution du budget entraînerait un blocage du fonctionnement des services publics communaux ou une situation financière irréversible. En conséquence, la requête de M. C... a été rejetée, sans qu’il soit nécessaire d’examiner l’existence d’un doute sérieux sur la légalité de la délibération. La décision se fonde sur l’article L. 521-1 du code de justice administrative.
01/06/2026