Tribunal Administratif de Nîmes — Décision N° TA30-2002948

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 1er octobre 2020 et le 25 mai 2021, la société d'économie mixte du marché d'intérêt national d'Avignon (SMINA), représentée par Me Alvarez, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) de condamner la société Kookabarra Juice à lui verser les sommes de 34 370 euros, 181 803,60 euros et de 80 000 euros au titre, respectivement, des frais de remise en état des locaux, des frais d'installation d'un nouveau système de réfrigération, et de la perte locative sur une année ;

2°) de mettre à la charge de la société Kookabarra Juice la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la société Kookabarra Juice a méconnu les stipulations de l'article 11 des deux contrats de mise à disposition d'emplacements relatifs aux lots 4 et 5 du marché d'intérêt national d'Avignon ;

- la société Kookabarra Juice doit prendre en charge le coût des travaux de remise en état des locaux qu'elle a occupés ;

- au regard de l'état des locaux tel que constaté le 3 décembre 2019 par un huissier de justice et des devis et factures relatifs aux travaux de remise en état, elle est fondée à réclamer auprès de la société Kookabarra Juice la somme de 34 370 euros ;

- eu égard au préjudice subi lié à la suppression de l'installation frigorifique, elle est fondée à réclamer la somme de 181 803,60 euros correspondant aux frais d'installation d'un nouveau système de réfrigération ;

- en réparation du préjudice locatif qu'elle a subi, elle est fondée à réclamer la somme de 80 000 euros.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 16 avril et 15 juin 2021, la société Kookabarra Juice, représentée par la SASU Samas Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société requérante au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens de la requête sont infondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code civil ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code général de la propriété des personnes publiques ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus, au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. A,

- les conclusions de Mme Achour, rapporteure publique,

- les observations de Me Alvarez représentant la SMINA.

Une note en délibéré, présentée pour la SMINA, a été enregistrée le 6 décembre 2022.

Considérant ce qui suit :

1. La société d'économie mixte du marché d'intérêt national d'Avignon (SMINA) a conclu le 29 février 2016 avec la société SAS Kookabarra Juice deux conventions d'occupation du domaine public situé sur ledit marché d'intérêt national portant respectivement sur le lot n° 4 et le lot n° 5 du bâtiment L2. Ces conventions ont été résiliées le 11 septembre 2017. La société Kookabarra Juice ayant quitté les lieux le 3 décembre 2019, un constat d'huissier portant sur l'état des locaux a été établi le jour même en présence des représentants de la SMINA et de la société Kookabarra Juice. Sur la base des désordres constatés par l'huissier, la SMINA demande au tribunal de condamner la société Kookabarra Juice à lui verser les sommes de 34 370 euros et de 181 803,60 euros au titre, respectivement, des frais de remise en état des locaux et des coûts d'installation d'un nouveau système de réfrigération. Elle demande, en outre, au tribunal de condamner la société Kookabarra Juice à lui verser la somme de 80 000 euros au titre de la perte locative sur une année.

Sur les manquements contractuels imputables à la société Kookabarra Juice :

2. Aux termes de l'article 1731 du code civil : " S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. ".

3. Aux termes des articles 5 et 6 du contrat de mise à disposition du lot n° 4 du bâtiment L2 conclu entre la SMINA et la société Kookabarra Juice : " Article 5 - Entrée dans les lieux / Le preneur prendra les locaux, les installations et le matériel qui lui seront remis dans l'état où ils se trouvent sans pouvoir exercer aucun recours contre la SMINA, ni faire aucune réclamation pour quelque cause que ce soit. Il en assure l'entretien et éventuellement le remplacement. / () / Le preneur devra effectuer les branchements à ses frais, supporter les réparations qui deviendraient nécessaires aux canalisations () et devra entretenir en bon père de famille les installations qui lui sont confiées. / () / A la fin de la mise à disposition, le preneur devra rendre les installations et le matériel en bon état de marche. / Article 6 - Etat des lieux / Un état des lieux sera effectué préalablement à leur occupation / Un procès-verbal de l'opération sera dressé contradictoirement à la diligence de la SMINA ".

4. Aux termes des articles 3, 4, 11 et 12 du contrat de mise à disposition du lot n° 5 du bâtiment L2 conclu entre la SMINA et la société Kookabarra Juice : " Article 3 - Entrée dans les lieux / Le preneur prendra les locaux, les installations frigorifiques et le matériel qui lui seront remis dans l'état où ils se trouvent sans pouvoir exercer aucun recours contre la SMINA, ni faire aucune réclamation pour quelque cause que ce soit. Il en assure l'entretien et éventuellement le remplacement. / () / Article 4 - Etat des lieux / Un état des lieux sera effectué préalablement à leur occupation / Un procès-verbal de l'opération sera dressé contradictoirement à la diligence de la SMINA. / () / Article 11 - Obligations du preneur / () / Entretien - réparations : / Le preneur devra entretenir pendant la durée d'occupation, les biens et équipements mis à sa disposition et les maintenir constamment en bon état. () / Article 12 - Restitution des lieux / Le preneur devra rendre les lieux loués en bon état de réparation ou, à défaut, régler à la SMINA le coût des travaux nécessaires pour leur remise en état. / ()".

5. D'une part, il résulte de l'instruction qu'aucun état des lieux des lots 4 et 5 du bâtiment L2 n'a été dressé lorsque la société Kookabarra Juice est entrée dans ces lieux. Dans ces conditions, en application des principes dont s'inspire l'article 1731 du code civil et des stipulations contractuelles précitées aux points 3 et 4, la société Kookabarra Juice est présumée avoir reçus les lots 4 et 5 en bon état et était tenue de les rendre tels, étant précisé que la société Kookabarra Juice ne produit à l'instance aucun élément susceptible de renverser cette présomption.

6. D'autre part, le constat d'huissier établi le 3 décembre 2019 lors de la sortie des lieux fait état de plusieurs désordres affectant les lots 4 et 5. Ces désordres ont trait, premièrement, à l'état des portes et fenêtres et de leurs systèmes d'ouverture et de fermeture, deuxièmement, à l'état de saleté des locaux, troisièmement, à des dalles manquantes du faux plafond, quatrièmement à la présence de tiges d'acier et de câbles électriques sectionnés à la suite de l'enlèvement de certains équipements préexistants et de l'enlèvement des groupes froid des chambres froides et, cinquièmement, à l'état dégradé des sanitaires. Dès lors que de tels désordres sont imputables à la société Kookabarra Juice, qui a ainsi méconnu les stipulations contractuelles précitées aux points 3 et 4 en matière d'obligation d'entretien, la SMINA est fondée à rechercher la responsabilité contractuelle de la société Kookabarra Juice au titre des dommages résultant de ces manquements contractuels.

Sur l'indemnisation à laquelle la SMINA a droit :

En ce qui concerne l'indemnisation au titre de la remise en état des locaux, à l'exception du préjudice lié à l'installation frigorifique préexistante :

7. En premier lieu, il résulte de l'instruction que les sanitaires du lot n° 5 étaient dans un état très dégradé lors du départ de la société Kookabarra Juice, l'huissier relevant notamment que le robinet du lavabo était cassé. Dès lors que le coût de reprise de ce désordre incombe à la société Kookabarra Juice et que ce coût s'est élevé à la somme de 252 euros selon la facture établie le 17 novembre 2020 par la société 02 Services au titre de la remise en état des sanitaires, il y a lieu de condamner la société Kookabarra Juice à verser la somme de 252 euros à la SMINA.

8. En deuxième lieu, il résulte de l'instruction que l'ensemble des locaux du rez-de-chaussée loués par la société Kookabarra Juice étaient particulièrement sales lors du départ de la société Kookabarra Juice et n'avaient fait l'objet d'aucun nettoyage. Dès lors que ces travaux de nettoyage incombaient à la société Kookabarra Juice et que le coût de ces travaux doit être évalué à la somme de 4 716 euros correspondant à la facture établie le 31 décembre 2020 par la société Proxim pour le nettoyage du lot n° 5, il y a lieu de condamner la société Kookabarra Juice à verser la somme de 4 716 euros à la SMINA, la société défenderesse ne contestant pas utilement l'ampleur des travaux de nettoyage à réaliser et le quantum de 4 716 euros dans la mesure où elle se borne à faire valoir que les travaux de nettoyage ont été effectués un an après son départ des lieux.

9. En troisième lieu, il résulte de l'instruction que, lors du départ de la société Kookabarra Juice, des câbles d'alimentation électriques avaient été sectionnés dans l'entrepôt et que, dans le bureau, des faisceaux de câbles de courant faible pendaient du plafond et étaient sectionnés au niveau du sol. Dès lors que le coût de reprise de ce désordre incombe à la société Kookabarra Juice et que ce coût s'est élevé à la somme de 4 255,20 euros selon la facture établie le 12 octobre 2020 par la société Touranche Entreprise au titre du repérage et de la mise en sécurité de l'installation électrique, il y a lieu de condamner la société Kookabarra Juice à verser la somme de 4 255,20 euros à la SMINA.

10. En revanche, s'agissant des deux autres factures de la société Touranche Entreprise des 18 et 29 janvier 2021, il résulte de l'instruction que les travaux en cause, d'un montant respectif de 1 305,61 euros et de 2 538 euros, ne tendent pas à la reprise des désordres causés par la société Kookabarra Juice.

11. En quatrième lieu, il résulte de l'instruction que, lors du départ de la société Kookabarra Juice, des dalles du faux plafond du local sec étaient manquantes. Dès lors que le coût de reprise de ce désordre incombe à la société Kookabarra Juice et que ce coût s'est élevé à la somme de 216 euros selon la prestation n° 2 facturée le 16 novembre 2020 par la société BBCL relative au changement de certaines dalles du faux plafond, il y a lieu de condamner la société Kookabarra Juice à verser la somme de 216 euros à la SMINA.

12. En cinquième lieu, il résulte de l'instruction que, lors du départ de la société Kookabarra Juice, plusieurs portes étaient abîmées au niveau de l'entrée des bureaux, du quai de déchargement, du couloir de circulation et de l'entrepôt, ainsi que des sanitaires. Dès lors que le coût de reprise de ce désordre incombe à la société Kookabarra Juice et que ce coût s'est élevé à la somme de 2 208 euros selon la facture établie le 16 octobre 2020 par la société Pierre Vincent et Fils, il y a lieu de condamner la société Kookabarra Juice à verser la somme de 2 208 euros à la SMINA.

13. En sixième lieu, la société SMINA réclame une indemnisation d'un montant de 30 580,03 euros au titre de divers travaux et se prévaut, à cet égard, d'un devis d'égal montant établi par l'entreprise Clauger. Toutefois, les prestations mentionnées dans ce devis telles que, par exemple, le doublage en plaque de PVC représentant un prix hors taxes de 16 394,79 euros ne peuvent être regardées comme tendant à la reprise des désordres imputables à la société Kookabarra Juice. Par suite, cette demande indemnitaire doit être rejetée.

14. En septième et dernier lieu, la SMINA produit à l'instance d'autres factures au titre de dépenses qu'elle estime avoir engagées en raison des manquements imputables à la société Kookabarra Juice. Toutefois, en ce qui concerne les factures de la société Bres Peintures en date des 26 novembre 2020 et 11 décembre 2020, il ne résulte pas de l'instruction que la société Kookabarra Juice aurait méconnu son obligation d'entretien en matière de peinture, l'usure normale des peintures ne pouvant être imputée au locataire. Par ailleurs, en ce qui concerne la facture établie le 4 janvier 2021 par l'entreprise Clauger, cette facture concerne le lot 5 du bâtiment M2 alors que le lot 5 qu'occupait la société Kookabarra Juice relevait du bâtiment L2, de sorte que la SMINA n'est pas fondée à se prévaloir de cette facture, ainsi que le soutient en défense la société Kookabarra Juice sans être contestée. En outre, s'agissant de la facture de l'entreprise JP Montage en date du 30 novembre 2020, les prestations en cause, qui correspondent à la révision et la réparation de cinq portes sectionnelles au sein du bâtiment L2 sans que soit précisé le lot en cause, sont dépourvues de lien avec les manquements de la société Kookabarra Juice, dès lors que seules deux portes sectionnelles sont mentionnées dans le constat d'huissier du 3 décembre 2019 et sont, en tout état de cause, présentées par l'huissier comme étant en bon état. De surcroît, en ce qui concerne la facture de la société MASFER en date du 25 février 2021, les prestations en cause de fourniture et pose d'un vitrage de 5 mm sable granité n'apparaissent pas présenter de lien avec l'une des constatations établies le 3 décembre 2019 par l'huissier, la SMINA n'apportant à l'instance aucune explication sur ce point. Enfin, s'agissant de la facture de l'entreprise BBCL en date du 21 janvier 2021, les prestations en cause de réalisation d'un encoffrement vertical permettant l'isolation de certains câbles électriques n'apparaissent pas présenter de lien avec l'une des constatations mentionnées dans le constat d'huissier du 3 décembre 2019, la SMINA n'apportant à l'instance aucune explication sur ce point.

15. Il résulte de tout ce qui précède que la SMINA est fondée à réclamer la somme de 11 647,20 euros à la société Kookabarra Juice au titre du coût de remise en état des locaux, à l'exception du préjudice lié à l'installation frigorifique préexistante.

En ce qui concerne l'indemnisation au titre de l'installation frigorifique préexistante :

16. Il résulte de l'instruction que, postérieurement à la conclusion des conventions, la société Kookabarra Juice a procédé à la dépose des équipements frigorifiques existants lors de son entrée dans les lieux, puis a installé un matériel de réfrigération fonctionnant au glycol. Ces prestations de dépose et d'installation ont été confiées par la société Kookabarra Juice à la société Serifroid, ainsi qu'en témoignent les factures en date des 21 avril 2016 et 19 août 2016 d'un montant cumulé de 39 000 euros hors taxes. Il résulte également de l'instruction que ce matériel que la société Kookabarra Juice avait fait installer a été démonté avant son départ des lieux, de sorte que l'huissier a constaté le 3 décembre 2019 que les groupes " froid " des chambres froides avaient été enlevés. Dans ces conditions, la SMINA est fondée à engager la responsabilité contractuelle de la société Kookabarra Juice au titre de l'absence de l'installation frigorifique préexistante.

17. Pour justifier du coût de remise en état afférent à l'installation frigorifique préexistante, la SMINA verse à l'instance le devis du 20 janvier 2020 établi par la société Axis Froid d'un montant total de 181 803,60 euros pour un système neuf de réfrigération des chambres froides et du quai. Dès lors qu'il ne résulte pas de l'instruction que le contenu de ce devis, dont le montant est fermement contesté en défense, correspond aux installations frigorifiques préexistantes et à leur état de vétusté attendue à la date de sortie des lieux, le tribunal n'est pas en mesure de déterminer le montant exact du préjudice effectivement subi par la SMINA. Dès lors, il y a lieu d'ordonner, avant dire droit, une expertise et de fixer la mission de l'expert comme il est précisé à l'article 3 du présent jugement, étant précisé que la société Kookabarra Juice précise en défense être en possession de ces installations.

En ce qui concerne le préjudice locatif dont se prévaut la SMINA :

18. Alors que, après le départ de la société Kookabarra Juice, les lots n° 4 et n° 5 ont été de nouveau loués, respectivement, à la société FFK à compter du 25 janvier 2021 et aux Boulangeries Escoffier à partir du 1er décembre 2020, la SMINA réclame à la société Kookabarra Juice une indemnisation de 80 000 euros au titre du préjudice locatif correspondant à une année environ de vacances locatives que la SMINA impute aux dégradations causées par la société Kookabarra Juice et à leur réparation. Toutefois, la SMINA ne produit à l'instance aucun élément permettant d'établir que les désordres résultant des manquements contractuels de la société Kookabarra Juice, et le temps nécessaire à leur réparation seraient à l'origine de la vacance locative d'une année environ entre le départ de la société Kookabarra Juice et l'arrivée des nouveaux locataires, la société requérante n'apportant par exemple aucune pièce permettant d'établir que le lot n° 5, s'il avait été équipé d'une installation frigorifique, aurait pu être loué plus tôt. Dans ces conditions, la SMINA n'établit pas de façon sérieuse un lien de causalité suffisamment direct et certain entre les désordres qu'elle impute à la société Kookabarra Juice et le préjudice de perte locative qu'elle invoque. La SMINA n'est donc pas fondée à réclamer à la société Kookabarra Juice la somme de 80 000 euros au titre du préjudice locatif invoqué.

D E C I D E :

Article 1er : La société Kookabarra Juice est condamnée à verser à la SMINA une indemnité de 11 647,20 euros au titre du coût de remise en état des locaux, à l'exception du préjudice lié à l'installation frigorifique préexistante.

Article 2 : Les conclusions indemnitaires présentées par la SMINA au titre du préjudice locatif sont rejetées.

Article 3 : Avant de statuer sur les conclusions indemnitaires présentées par la SMINA au titre du préjudice lié à l'installation frigorifique préexistante, il sera procédé à une expertise afin, après avoir pris connaissance du dossier et de tous documents concernant les lieux et l'installation frigorifique préexistante en cause, détenus par la SMINA ou produits par la société Kookabarra Juice, de :

1° - décrire l'état de cette installation frigorifique préexistante ;

2° - déterminer le coût nécessaire à la remise en fonctionnement de cette installation ou, le cas échéant, à la mise en place d'une installation équivalente par rapport à l'état attendu de l'installation préexistante à la date de sortie des lieux ;

3° - porter à la connaissance du tribunal tous éléments utiles concernant le dommage subi par la SMINA au titre de l'enlèvement de l'installation frigorifique et l'évaluation de ce dommage.

L'expert disposera des pouvoirs d'investigation les plus étendus. Il pourra entendre tout sachant, se faire communiquer tous documents et renseignements, faire toutes constatations ou vérifications propres à faciliter l'accomplissement de sa mission, et éclairer le tribunal.

Article 4 : L'expertise aura lieu en présence de la SMINA et de la société Kookabarra Juice.

Article 5 : L'expert sera désigné par le président du tribunal. Après avoir prêté serment, il accomplira sa mission dans les conditions prévues par les articles R. 621-2 à R. 621-4 du code de justice administrative. Il ne pourra recourir à un sapiteur sans l'autorisation préalable du président du tribunal administratif.

Article 6 : L'expert déposera son rapport en deux exemplaires au greffe du tribunal, dans le délai fixé par le président du tribunal dans sa décision le désignant. Des copies seront notifiées par l'expert aux parties intéressées. Avec leur accord, cette notification pourra s'opérer sous forme électronique.

Article 7 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance.

Article 8 : Le présent jugement sera notifié à la société d'économie mixte du marché d'intérêt national d'Avignon et à la société Kookabarra Juice.

Délibéré après l'audience du 29 novembre 2022, à laquelle siégeaient :

M. Brossier, président,

Mme Bala, première conseillère,

M. Aymard, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2022.

Le rapporteur,

F. A

Le président,

J. B. BROSSIER

La greffière,

E. NIVARD

La République mande et ordonne à la préfète de Vaucluse en ce qui la concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.