Tribunal Administratif de Nîmes — Décision N° TA30-2022751

Vu la procédure suivante :

Par une ordonnance n°462171 du 4 avril 2022, le président de la section du contentieux du Conseil d'Etat a transmis au tribunal administratif de Nîmes, en application de l'article R. 351-8 du code de justice administrative, la requête, enregistrée au greffe du tribunal administratif de Toulouse sous le n° 2002751, présentée par M. C.

Par une requête enregistrée le 24 juin 2020, complétée par un mémoire enregistré le 14 avril 2021, M. C, représentée par la SCP d'avocats Camille et Associés, demande au tribunal :

- de prononcer la décharge de l'imposition supplémentaire à l'impôt sur le revenu et aux contributions sociales qui lui a été assignée au titre de l'année 2014 pour un montant total de 41 826 euros ;

- de condamner l'administration fiscale à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la procédure de vérification est irrégulière dès lors que la proposition de rectification du 28 août 2017 adressée à la SARL Carol et jointe à la proposition de rectification n°2120 qui lui a été adressée n'est pas suffisamment motivée au regard des dispositions de l'article L 57 du livre des procédures fiscales (LPF), en ce qui concerne le fondement juridique de la combinaison des trois méthodes employées pour procéder à l'évaluation de la nue-propriété et la qualification de l'acte anormal de gestion ;

- s'agissant du bien-fondé de l'imposition, l'administration n'aurait pas dû écarter la méthode d'évaluation par comparaison ;

- la qualification de l'acte anormal de gestion pour retenir une valeur vénale plus élevée n'est pas justifiée en l'absence d'écart significatif ;

- la valeur de la nue-propriété déterminée par le vérificateur ainsi que l'évaluation de l'usufruit temporaire sont erronées ;

- en matière de retenue à la source, la présomption de distribution des avantages reçus par la société n'a pas été établie ;

- l'administration ne pouvait considérer l'existence d'une libéralité taxable, sans avoir préalablement démontré que l'avantage occulte consenti à la SCI de Montorgueil a été mis à la disposition de ses associés, comme l'exige l'article 12 du code général des impôts ; or, n'étant ni gérant, ni associé majoritaire de la SCI de Montorgueil, il ne dispose pas des fonds sociaux de celle-ci et ne peut donc être présumé avoir appréhendé l'avantage occulte consenti par la SARL Carol à la SCI de Montorgueil nonobstant les dispositions de l'article 8 du code général des impôts ; d'autre part, parce que n'étant pas associé de la SARL Carol, il est exclu, sans démontrer l'existence d'une libéralité de cette dernière à son profit, de le considérer comme étant les bénéficiaires effectifs de l'avantage occulte consenti à la SCI de Montorgueil ;

- la translucidité fiscale prévue à l'article 8 du code général des impôts ne pose aucune présomption d'appréhension des avantages potentiellement reçus par une société translucide par ses associés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 18 janvier 2021, le directeur régional des finances publiques d'Occitanie conclut au rejet de la requête.

Il soutient que la requête est la requête est infondée dans les moyens qu'elle soulève.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Philippe Parisien ;

- les conclusions de Mme Wendy Lellig, rapporteure publique ;

Considérant ce qui suit :

1. La SARL Carol, dont M. C est associé, exerce une activité d'acquisition, de location, d'exploitation et de gestion de tous immeubles et droits réels immobiliers et d'usufruit temporaire de biens immobiliers ou de parts de sociétés immobilières. Elle a fait l'objet d'une vérification de comptabilité qui a porté sur la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015, à l'issue de laquelle l'administration lui a notifié des rappels de taxe sur la valeur ajoutée, des rehaussements en matière d'impôt sur les sociétés et de retenue à la source au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2014, consécutifs à la remise en cause de l'évaluation de la nue-propriété et de la comptabilisation de l'usufruit temporaire, issue de l'acte de cession du 28 février 2014 d'un immeuble sis 55 Boulevard de Thibault à Toulouse. Par proposition de rectification n°2120 du 28 août 2017, adressée à M. C, l'administration a notifié des rehaussements d'impôt sur le revenu au titre de l'année 2014 afin de tirer les conséquences du contrôle de l'entreprise Carol. Par une réclamation du 29 mai 2018, M. C a contesté l'imposition mise à sa charge en matière d'impôt sur les revenus pour l'année 2014. Cette demande a fait l'objet d'une décision de rejet notifiée le 2 juin 2020. M. C demande la décharge des rappels correspondants.

Sur les conclusions tendant à la décharge :

2. En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l'impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l'entreprise, à l'exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l'acte par lequel une entreprise décide de s'appauvrir à des fins étrangères à son intérêt.

3. Il résulte de ces dispositions que lorsqu'une société acquiert une immobilisation pour une valeur que les parties ont délibérément minorée par rapport à la valeur vénale de l'objet de la transaction, sans que cet écart de prix ne comporte de contrepartie, l'avantage ainsi octroyé doit être regardé comme une libéralité consentie à cette société. La preuve d'une telle libéralité doit être regardée comme apportée par l'administration lorsqu'est établie l'existence, d'une part, d'un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien apporté et, d'autre part, d'une intention, pour le vendeur d'octroyer, et, pour l'entreprise bénéficiaire, de recevoir une libéralité du fait des conditions de la vente. Cette intention est présumée lorsque les parties sont en relation d'intérêts. Conseil d'Etat plén. 9-5-2018 n° 387071, Sté Cérès.

4. La valeur vénale d'un immeuble doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où la cession est intervenue. L'évaluation de cet immeuble doit être effectuée, par priorité, par référence au prix d'autres transactions intervenues dans des conditions équivalentes et portant sur des immeubles similaires.

5. En l'absence de toute transaction ou de transaction équivalente, l'appréciation de la valeur vénale doit être faite en utilisant les méthodes d'évaluation qui permettent d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où l'acquisition est intervenue. Dans le cas de l'acquisition d'un bien en démembrement de propriété, constitue une telle méthode d'évaluation celle qui définit des prix de la nue-propriété et de l'usufruit tels qu'ils offrent le même taux de rendement de l'investissement pour l'usufruitier et le nu-propriétaire. En l'espèce, il résulte de l'instruction qu'en raison de la spécificité de la transaction en cause et de l'absence de marché pertinent, il n'existait pas d'éléments de comparaison pour évaluer la valeur de l'usufruit temporaire litigieux.

6. Il résulte de l'instruction que la SARL Carol est propriétaire d'un immeuble sis 55 boulevard de Thibault à Toulouse, loué à la SARL Transports C, et dont la valeur en pleine propriété a été estimée à la somme de 2 200 000 euros hors taxes. Par acte du 28 février 2014, elle en a cédé la nue-propriété à la SCI de Montorgueil, dont le capital est détenu par les enfants de M. A C, à savoir Benjamin, B et Marianne C, à hauteur de 33,30 % chacun et par M. A C à hauteur de 0,1 % des droits sociaux, pour un prix de 279 560 euros taxes comprises. L'usufruit de cet immeuble a, quant à lui, été conservé par la SARL Carol pour une durée de 18 années. Pour en déterminer la valeur, la société Carol a utilisé la méthode d'actualisation des flux de revenus futurs. La société a déterminé le prix de cession de la nue-propriété en fonction d'un barème économique qui se réfère à la privation de jouissance du nu-propriétaire sur la durée stipulée de l'usufruit et en fonction d'un taux de rendement déterminé selon la valeur locative. La valorisation de la nue-propriété a été effectuée par différence entre, d'une part, la valeur en pleine propriété du bien et, d'autre part, la valeur économique de l'usufruit à durée déterminée réservée de 18 ans par le vendeur. La mise en œuvre de la méthode d'actualisation des flux de revenus futurs, a permis d'établir la valeur de la nue-propriété, en prenant en considération une valeur du bien en pleine propriété de 2 200 000 euros hors taxes, un loyer global annuel de 233 639,87 euros hors taxes et un taux de rendement de 10,62 %. Le calcul, réalisé en ventilant le montant des loyers par locataire et selon la périodicité du paiement, aboutit à un usufruit de 1 951 064 euros et à une valeur de la nue-propriété s'établissant à 249 000 euros. La cession de la nue-propriété de l'immeuble a conduit la SARL Carol à constater et déclarer une plus-value taxable à l'impôt sur les sociétés de 40 649 euros correspondant à la différence entre le prix de cession (279 560 euros) et le prix de revient de la nue-propriété (238 911 euros).

7. À l'issue de la vérification de comptabilité, l'administration a considéré que la société Carol avait sous-évalué la valeur de l'usufruit de sa propriété. Il en a déduit que le prix de cession de la nue-propriété de l'immeuble convenu entre la SCI Carol et la SCI de Montorgueil avait été minoré et a proposé, sur le fondement de l'acte anormal de gestion, de retenir une valeur vénale plus élevée. Pour ce faire, le vérificateur a déterminé la valeur économique de l'usufruit en ayant recours à la combinaison de 3 méthodes, à savoir la méthode des flux de revenus futurs à partir du taux de rendement, méthode adoptée par la société, la méthode des flux de revenus futurs à partir du taux d'actualisation et enfin la méthode des flux de trésorerie. Il a procédé à la moyenne des 3 méthodes pour déterminer le montant de l'usufruit qui a été réévalué à 1 775 500 euros au lieu de la somme de 1 642 276 euros, comptabilisée par la société. A partir du postulat selon lequel la pleine propriété est égale à l'addition de la nue-propriété et de l'usufruit, il a évalué la nue-propriété à 425 000 euros, au lieu des 249 000 euros mentionnés dans l'acte du 28 février 2014.

8. En premier lieu, s'agissant de la méthode de détermination des revenus futurs à partir du taux de rendement, qui permet de déterminer la valeur de l'usufruit en fonction des loyers futurs escomptés pendant la durée de l'usufruit, il résulte de l'instruction que le service a majoré les revenus attendus, en l'absence de prise en compte par la société Carol des dépenses de propriété et des dépenses usufructuaires mises à la charge des deux sociétés exploitantes. Il a ainsi déterminé un revenu net, en constatant que les charges liées à l'exploitation de l'immeuble représentaient pour les années 2012 et 2013, 18 % des revenus déclarés. Le revenu net annuel a ainsi été évalué à 233 639 euros, soit le montant annuel des loyers bruts, somme de laquelle a été retranchée le montant des charges estimées, aboutissant à un montant net arrondi à 191 500 euros. Le vérificateur a sur ces bases déterminé un taux de rendement, égal au revenu net / valeur vénale du bien en pleine propriété, soit 191 500 euros / 2 200 000 euros, aboutissant à un taux de rendement de 8,70 %. La valeur de l'usufruit a pu ainsi être déterminée comme étant la somme actualisée du revenu durant la période de démembrement jusqu'au terme de l'usufruit, conduisant à une valeur finale de ce dernier évaluée à 1 710 786 euros au lieu de la somme de 1 642 276 euros.

9. Toutefois, la méthode retenue par l'administration ne prend pas en considération le taux d'évolution annuel du prix de l'immeuble en fonction de la zone géographique d'implantation du bien, de sa date de construction et des données propres au marché. Par conséquent, M. C est fondé à soutenir que l'administration a utilisé ce paramètre considéré comme constant, à savoir la valeur vénale du bien à 2 200 000 euros en 2011, alors que la cession est intervenue en 2014 et que cette valeur vénale ne sera nécessairement pas la même en 2032, au terme de la durée de 18 années prévue pour la conservation de l'usufruit.

10. Par ailleurs, dans le calcul du revenu net à retenir au numérateur, le vérificateur s'est fondé sur le montant de loyer global annuel déterminé par la société Carol, duquel il a déduit les charges liées à l'exploitation des différentes années concernées. Toutefois, si les flux futurs ont été actualisés en prenant en compte un taux d'actualisation qui figure au dénominateur de la formule utilisée, les loyers nets, qui figurent au numérateur de ladite formule ne l'ont pas été, alors que M. C soutient sans être contredit que les deux baux conclus par la SARL Carol avec ses locataires disposent que les loyers seront révisés annuellement de plein droit et qu'ils contiennent une clause d'indexation. En n'actualisant pas les bénéfices futurs des usufruitiers comme elle l'a fait pour évaluer les bénéfices des nus-propriétaires, l'administration a minoré les flux de trésorerie attendus par ces derniers. Il s'ensuit que le service, à qui incombe la charge de la preuve de l'acte anormal de gestion, n'apporte pas d'éléments suffisants pour remettre valablement en cause le résultat auquel aboutit la méthode d'évaluation choisie par la SARL Carol. Il résulte de ce qui précède que le chiffre de 1 710 786 euros ne peut pas être retenu pour être confronté à l'évaluation de la société Carol.

11. En second lieu, les mêmes critiques peuvent être relevées à l'encontre de la méthode de détermination des flux de revenus futurs à partir du taux de rendement interne, étant en outre observé que le montant de 191 500 euros retenu par l'administration, qui prend pour base le montant du loyer global annuel brut retenu par la société Carol et s'élevant à 233 639 euros, dont est déduit un pourcentage de charges de 18 %, ne correspond pas avec la réalité des loyers encaissés en 2013 par la société, soit 249 115 euros, soit un revenu net, après application d'un pourcentage de 18 %, de 213 112 euros. Par conséquent, le service n'établit pas que le résultat de cette deuxième méthode devrait être substitué aux chiffres de la société Carol.

12. En troisième lieu, s'agissant de la méthode des flux de trésorerie, il résulte de l'instruction que la SARL Carol a remis au vérificateur un tableau calculant les recettes et les charges sur la période de 18 ans et le flux de trésorerie dégagée sur la période étant précisé qu'elle avait écarté cette méthode pourtant initialement approchée. Ces données étant datées de 2010, le vérificateur a recalculé le flux de trésorerie sur la période contractuelle et en fonction des données économiques de l'exercice de 2013, étant l'exercice le plus proche de la transaction. Il a retenu le montant des produits déclarés sur 2013, correspondant aux revenus tirés de la location de l'immeuble soit 261 315 euros et a conservé le taux actuariel, de progression des charges et des recettes, de 2 % affectant le montant du loyer utilisé. Les charges, retenues pour un montant de 48 203 euros, correspondent aux charges externes et au poste " impôts et taxes ", et le vérificateur a pris en compte les intérêts d'emprunt portés sur le tableau fourni, à partir de l'année 2013, lui permettant de recalculer la trésorerie disponible. Toutefois, la société Carol relève sans être contredite que les calculs du service intègrent la déduction des dotations aux amortissements, alors qu'il a déterminé la valeur de l'usufruit à partir des flux de trésorerie, laquelle n'est pas impactée par les dotations aux amortissements comptabilisées par la société. Cette circonstance est de nature à remettre en cause les résultats de l'évaluation faite par le vérificateur de la valeur vénale de l'usufruit de l'immeuble selon la méthode des flux de trésorerie. Il est en outre observé que l'administration conclut à une valorisation de l'usufruit à 1 881 102,00 euros, proche du montant de 1 951 064 euros déterminé par la société. Par conséquent, les résultats de cette troisième méthode ne sont pas suffisamment probants pour remettre en cause l'évaluation de l'usufruit par la société Carol.

13. Enfin, les observations liminaires de l'administration sur le montant limité de la contrepartie de l'abandon de la nue-propriété au regard de la plus-value constatée par l'entreprise, sur le bénéfice potentiel tiré de la cession litigieuse au regard du montant de ses recettes d'exploitation et sur le gain en trésorerie immédiat comparé à un emprunt eu égard à la perte patrimoniale représentée par l'opération ne caractérisent pas à eux-seuls l'existence d'un acte anormal de gestion.

14. Ainsi qu'il a été dit au point 3 du présent jugement, la preuve d'une libéralité doit être regardée comme apportée par l'administration lorsqu'est établie l'existence, d'une part, d'un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien vendu et, d'autre part, d'une intention, pour le vendeur d'octroyer, et, pour l'entreprise bénéficiaire, de recevoir une libéralité du fait des conditions de la vente. Au cas d'espèce, ainsi qu'il a été dit au point 7, l'administration fiscale a considéré que la société Carol avait sous-évalué la valeur de l'usufruit de sa propriété, estimant que ce dernier devait être évalué à la somme de 1 775 500 euros, alors que la société Carol l'avait, pour sa part, estimé à un montant de 1 951 064 euros, soit une différence de 176 564 euros représentant 9 % de la valeur déterminée par la société. Sur la base de cette minoration, le service en a déduit que le prix de cession de la nue-propriété de l'immeuble convenu entre la SCI Carol et la SCI de Montorgueil, soit 249 000 euros, avait été sous-évalué du même montant, soit 176 564 euros, aboutissant à une valeur rectifiée de 425 000 euros, ce qui en pourcentage représentait alors, pour le même montant, une minoration de 41 % constitutive, selon le service, d'un acte anormal de gestion. Toutefois, compte tenu des faiblesses qu'elles comportent, les méthodes d'évaluation employées par le vérificateur n'établissent pas que le chiffrage de l'usufruit, effectué la SARL Carol, aurait été minoré, a fortiori dans une mesure significative. Par conséquent, l'administration n'apporte pas la preuve, qui lui incombe, que le montant de la cession de la nue-propriété a été significativement sous-évalué et que par suite cette opération de démembrement de propriété aurait constitué un acte étranger à une gestion commerciale normale pour la SARL Carol.

15. M. C est par suite fondé à obtenir la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu résultant de sa qualité de bénéficiaire des distributions présumées délivrées par cette société consécutivement à l'acte anormal de gestion notifié par le service.

Sur les frais liés au litige :

16. En application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, il y a lieu de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 200 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : M. C est déchargé en droits et pénalités des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu qui lui ont été assignées au titre de l'année 2014 pour un montant total de 41 826 euros.

Article 2 : Une somme de 1 200 euros est mise à la charge de l'Etat au profit de M. C en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de M. C est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. B C et au directeur régional des finances publiques d'Occitanie.

Délibéré après l'audience du 17 novembre 2023, à laquelle siégeaient :

M. Peretti, président,

M. Parisien, premier conseiller,

M. Baccati, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er décembre 2023.

Le rapporteur,

P. PARISIEN

Le président,

P. PERETTI

Le greffier,

D. BERTHOD

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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N°2022751