Tribunal Administratif de Nîmes — Décision N° TA30-2100779

Vu les procédures suivantes :

I°) Sous le numéro 2100779, par une requête enregistrée le 8 mars 2021 et un mémoire enregistré le 8 septembre 2021, la SCI l'Art de Vivre, représentée par Me Madrid, doit être regardée comme demandant au tribunal :

1°) de prononcer la décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie pour l'année 2019 au titre de deux immeubles situés au 9 bis rue Pradier - 23 avenue Carnot et au 14 rue Turgot à Nîmes ;

2°) de mettre à la charge l'Etat la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'administration fiscale ne l'a pas suffisamment informée sur les conditions dans lesquelles elle a rehaussé la valeur locative de ses biens en ne lui permettant aucune vérification du tarif pratiqué sur des biens similaires, ce qui méconnaît le principe général des droits de la défense à un procès équitable ; elle n'a en effet pas été informée ni des termes de la comparaison, l'administration n'établissant pas l'existence de biens comparables ayant justifié la valeur locative brute révisée du 14 rue Turgot, ni du bénéfice du coefficient de neutralisation du dispositif de planchonnement et du lissage par dixièmes des variations de cotisations prévus par les articles 1518 A quinquies, I et II, 1518 A quinquies, III et 1518 E du code général des impôts ;

- la société jardins secrets exploite au 14 rue Turgot des chambres d'hôtes, de sorte que la catégorie " hôtel confort 4 étoiles et plus " qui lui a été appliquée n'est pas adaptée ; la sous-catégorie " hôtel 4 étoiles + " ne peut pas être appliquée aux salons, à la cuisine et aux bureaux de ce bien, puisque ces parties ne sont pas ouvertes à la location ;

- les salons, la cuisine et le bureau devraient échapper au coefficient de pondération 1 pour être affectés d'un coefficient de pondération de 0,50 ou de 0,2 applicable aux dégagements, et autres cours et coursives ;

- le tarif de 150,30 € par m² est mal adapté auxdits biens donnés en location ;

- le bien est situé en limite de la gare et non des Arènes de Nîmes ;

- il ne peut exister aucun terme de référence pour une maison exceptionnelle, seule la valeur de location du bien par son propriétaire peut être la référence ;

- la nouvelle valeur locative est manifestement excessive, notamment au regard de la valeur locative réelle et le montant de la taxe foncière est confiscatoire.

Par un mémoire en défense, enregistré le 16 juillet 2021, le directeur départemental des finances publiques du Gard, conclut au rejet de la requête.

Il soutient qu'aucun des moyens soulevés n'est fondé.

II°) Sous le numéro 2100846, par une requête enregistrée le 12 mars 2021 et un mémoire enregistré le 9 septembre 2021, Mme C E et Mme G E épouse F, représentées par Me Madrid, doivent être regardées comme demandant au tribunal :

3°) de prononcer la décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elles ont été assujetties pour l'année 2019 au titre de deux immeubles situés au 3 rue Gaston Maruéjols à Nîmes ;

4°) de mettre à la charge l'Etat la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

- l'avis d'imposition a été irrégulièrement adressé à M. A B, ancien propriétaire du bien aujourd'hui décédé malgré la publicité le 6 juillet 1972 par son notaire de l'acte de donation entre vifs effectué par l'intéressé au profit de sa fille Mme C E ;

- l'administration fiscale ne les a pas suffisamment informées sur les conditions dans lesquelles elle a rehaussé la valeur locative de leur bien en ne leur permettant aucune vérification du tarif pratiqué sur des biens similaires, ce qui méconnaît le principe général des droits de la défense à un procès équitable ; elles n'ont en effet pas été informées ni des termes de la comparaison, l'administration n'établissant pas l'existence de biens comparables ayant justifié la valeur, locative brute révisée de leurs biens, ni du bénéfice du coefficient de neutralisation du dispositif de planchonnement et du lissage par dixièmes des variations de cotisations prévus par les articles 1518 A quinquies, I et II, 1518 A quinquies, III et 1518 E du code général des impôts ;

- la société jardins secrets exploite au 3 rue Gaston Maruéjols des chambres d'hôtes, de sorte que la catégorie " hôtel confort 4 étoiles et plus " qui lui a été appliquée n'est pas adaptée ; la sous-catégorie " hôtel 4 étoiles + " ne peut pas être appliquée aux salons, à la cuisine, aux dégagements et au jardin, puisque ces parties ne sont pas ouvertes à la location ;

- la cuisine, les dégagements et le jardin devraient échapper au coefficient de pondération 1 pour être affectés d'un coefficient de pondération de 0,50 ou de 0,2 applicable aux dégagements et autres cours et coursives ;

- le tarif de 150,30 € par m² est mal adapté auxdits biens donnés en location ;

- le bien est situé en limite de la gare et non des Arènes de Nîmes ;

- il ne peut exister aucun terme de référence pour une maison exceptionnelle, seule la valeur de location du bien par son propriétaire peut être la référence ;

- la nouvelle valeur locative est manifestement excessive, notamment au regard de la valeur locative réelle et le montant de la taxe foncière est confiscatoire.

Par un mémoire en défense, enregistré le 16 juillet 2021, le directeur départemental des finances publiques du Gard, conclut au rejet de la requête.

Il soutient qu'aucun des moyens soulevés n'est fondé.

Le président du tribunal a désigné Mme D en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Le rapport de Mme D a été entendu, au cours de l'audience publique.

Considérant ce qui suit :

1. Suite à un contrôle en 2018 de la comptabilité de la SARL Jardins secrets et des bases imposables à la taxe foncière de la SCI l'Art de Vivre, l'administration fiscale a rehaussé, à partir de l'année 2019, la valeur locative du bien dont la SCI l'Art de Vivre est propriétaire à Nîmes sur une parcelle cadastrée section HA numéro 1018 située au 14 rue Turgot, et des biens dont les ayants-droits de M. B sont propriétaires sur des parcelles cadastrées section HA numéros 1088, 1089, 1090 et 1091 situées au 3 rue Gaston Maruéjols à Nîmes, le tout constituant un établissement exploité par la SARL Jardin secrets, dont la gérante est Mme G E. L'administration a également rehaussé le bien appartenant à la SCI l'Art de Vivre sur une parcelle cadastrée section HA numéro 913 située 9 bis rue Pradier - 23 avenue Carnot, à usage de parking, de bureaux et d'habitation. Suite aux rejets le 19 janvier 2021 de leurs réclamations préalables formées le 4 novembre 2020, la SCI l'Art de Vivre et les consorts E demandent au tribunal la décharge des taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles elles ont été assujetties pour ces biens au titre de l'année 2019.

2. Les requêtes n°2100779 et n°2100846 présentent à juger les mêmes questions et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur les conclusions à fin de décharge :

En ce qui concerne la régularité de l'avis d'imposition adressée à M. B :

3. Aux termes de l'article 1402 du code général des impôts : " Les mutations cadastrales consécutives aux mutations de propriété sont faites à la diligence des propriétaires intéressés. Aucune modification à la situation juridique d'un immeuble ne peut faire l'objet d'une mutation si l'acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n'a pas été préalablement publié au fichier immobilier. / () ". Aux termes de l'article 1403 du même code : " Tant que la mutation cadastrale n'a pas été faite, l'ancien propriétaire continue à être imposé au rôle, et lui ou ses héritiers naturels peuvent être contraints au paiement de la taxe foncière, sauf leur recours contre le nouveau propriétaire. ". Aux termes de l'article 1404 de ce code : " I. - Lorsque au titre d'une année une cotisation de taxe foncière a été établie au nom d'une personne autre que le redevable légal, le dégrèvement de cette cotisation est prononcé à condition que les obligations prévues à l'article 1402 aient été respectées. L'imposition du redevable légal au titre de la même année est établie au profit de l'État dans la limite de ce dégrèvement. II. - Les réclamations sont présentées, instruites et jugées comme les demandes en décharge ou réduction de la taxe foncière. / () ".

4. Il résulte de ces dispositions que le redevable légal de la taxe foncière sur les propriétés bâties est la personne propriétaire de l'immeuble au 1er janvier de l'année d'imposition, mais qu'en cas de transfert de la propriété de l'immeuble, l'imposition du nouveau propriétaire ne peut être établie au titre des années postérieures au transfert tant que, d'une part, la mutation cadastrale n'a pas été faite, et que, d'autre part, l'ancien propriétaire, s'il a continué d'être imposé avant cette mutation cadastrale en application de l'article 1403 précité du code général des impôts, n'a pas fait l'objet d'un dégrèvement, en application de l'article 1404 du même code, de la taxe établie à son nom.

5. Les irrégularités dont sont, le cas échéant, entachés les avis relatifs aux impositions recouvrées par voie de rôle sont sans incidence sur la régularité et le bien-fondé de l'impôt. Ainsi, le moyen tiré de l'irrégularité de l'avis d'imposition du 12 août 2019 doit être écarté. A supposer que les consorts E aient également entendu contester la personne redevable de l'impôt, en faisant valoir que l'avis d'imposition a irrégulièrement été adressé à M. B, aujourd'hui décédé, elles se bornent à produire aux débats un acte notarié du 27 juin 1972, publié le 6 juillet 1972, par lequel les époux B ont consenti une donation entre vifs à Mme C E d'une partie du tènement foncier cadastré section HA n° 1088, 1089, 1090 et 1091. Les requérantes n'apportent aucun élément de nature à établir la publication de la mutation cadastrale consécutive à la mutation de propriété qui a suivi ce décès. Cette mutation n'est dès lors pas opposable à l'administration fiscale de sorte que l'imposition en litige a été établie au nom de l'ancien propriétaire du 3 rue Gaston Meruéjols conformément aux dispositions précitées du code général des impôts.

En ce qui concerne la procédure d'établissement de la taxe foncière :

6. Aux termes de l'article 1508 du code général des impôts : " Les rectifications pour insuffisances d'évaluation résultant du défaut ou de l'inexactitude des déclarations des propriétés bâties prévues aux articles 1406 et 1502 () font l'objet de rôles particuliers jusqu'à ce que les bases rectifiées soient prises en compte dans les rôles généraux. () ". Aux termes de l'article 1406 du même code : " I. Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l'administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret. () I bis. - Pour procéder à la mise à jour de la valeur locative des propriétés bâties, les propriétaires sont tenus de souscrire une déclaration sur demande de l'administration fiscale selon des modalités fixées par décret. () ".

7. Lorsqu'une imposition est assise sur la base d'éléments qui doivent être déclarés par le redevable, l'administration ne peut établir, à la charge de celui-ci, des droits excédant le montant de ceux qui résulteraient des éléments qu'il a déclarés qu'après l'avoir, conformément au principe général des droits de la défense, mis à même de présenter ses observations. Il en va ainsi, en particulier, lorsque l'administration procède, en application de l'article 1508 précité du code général des impôts, au redressement des bases de la taxe foncière sur les propriétés bâties d'un contribuable pour insuffisance d'évaluation résultant du défaut ou de l'inexactitude des déclarations des propriétés bâties prévues aux articles 1406 et 1502 du même code.

8. Il résulte de l'instruction que lors des opérations de contrôle des bases imposables des biens de la SCI l'Art de Vivre, le service vérificateur a constaté d'une part qu'une partie des locaux de l'immeuble situé 9 bis rue Pradier - 23 avenue Carnot n'était pas imposé à la taxe foncière sur les propriétés bâties, d'autre part que d'importants travaux avaient été réalisés sur le bien situé au 14 rue Turgot, changeant la consistance de cette propriété bâtie, jusqu'alors évaluée comme un hôtel deux étoiles, alors que l'établissement qui y était exploité avait obtenu le 30 juin 2017 son classement dans la catégorie cinq étoiles par l'agence de développement touristique de la France. Par courriers du 31 juillet 2018, l'administration fiscale a informé la SCI l'Art de Vivre des rectifications envisagées en matière de taxe foncière au regard de ces changements de consistance ainsi que des valeurs locatives révisées selon les dispositions entrées en vigueur le 1er janvier 2017. La représentant légale de la société et son conseil ont ensuite été reçus, le 21 septembre 2018, par l'inspecteur divisionnaire des finances publiques dans le cadre du recours hiérarchique qu'ils ont formé contre ces rectifications. A l'occasion de cet entretien, leur ont été remis des fiches de calcul ainsi qu'un document intitulé " situation impôts locaux SARL Jardins Secrets ", que la contribuable verse d'ailleurs elle-même aux débats. Ce dernier document détaille les modalités d'évaluation des valeurs locatives pour chacun des locaux concernés. Il mentionne notamment que les cotisations de taxe foncière sont planchonnés et lissés. Enfin, par courrier du 18 octobre 2018, il a été précisé à la contribuable qu'il ne serait finalement pas procédé à l'établissement d'un rôle particulier afin de rectifier, pour les années 2017 et 2018, les insuffisances d'évaluation résultant du défaut ou de l'inexactitude des déclarations des propriétés bâties. Ainsi, seule la taxe foncière de l'année 2019 a été établie conformément aux nouvelles bases imposables ainsi déterminées par l'administration en application de la révision des valeurs locatives entrée en vigueur en 2017. Si la SCI L'Art de Vivre fait valoir ne connaître ni les termes de comparaison justifiant le prix arrêté par mètre carré dans le secteur où sont implantés ses biens, l'administration n'établissant pas l'existence de les biens comparables ayant justifié la valeur locative brute révisée du 14 rue Turgot, ni le coefficient de neutralisation en application des I et II de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, ni les réductions résultant du mécanisme de planchonnement prévu au III du même article et du mécanisme de lissage prévu par l'article 1518 E du code général des impôts, elle n'établit au surplus pas qu'elle aurait vainement demandé ces informations à l'administration. Par suite, la SCI l'Art de Vivre a été mise en mesure de comprendre les rectifications envisagées et de présenter ses observations. Elle n'est donc pas fondée à soutenir que ses droits de la défense auraient été méconnus.

En ce qui concerne le bien-fondé des taxes foncières en cause pour l'année 2019 :

9. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat / II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. () / C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives ".

10. En premier lieu, selon l'article 310 Q de l'annexe 2 au code général des impôts : " Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : () Sous-groupe V : hôtels et locaux assimilables : / Catégorie 1 : hôtels confort (4 étoiles et plus, ou confort identique). / Catégorie 2 : hôtels supérieur (2 ou 3 étoiles, ou confort identique) Catégorie 3 : hôtels standard (1 étoile, ou confort identique). / Catégorie 4 : foyers d'hébergement, centres d'accueil, auberges de jeunesse. / Catégorie 5 : hôtels-clubs, villages de vacances et résidences hôtelières ".

11. Si la SCI L'Art de Vivre et les consorts E soutiennent d'abord que la société jardins secrets exploite au 14 rue de Turgot des chambres d'hôtes, de sorte qu'un classement de ces locaux en sous-catégorie " hôtel confort quatre étoiles et plus " ne serait pas adapté, l'administration fiscale justifie de ce que la SARL Jardins Secrets indique elle-même exploiter un hôtel sur ses déclarations fiscales relatives à la détermination de l'impôt sur les sociétés. Les chambres d'hôtes sont en tout état de cause des locaux assimilables aux hôtels. La défense fait également valoir que la SARL Jardins Secrets met en exergue, sur son site internet comme sur les sites de voyage spécialisés, le luxe de son établissement, ce qui est confirmé par les tarifs moyens d'environ 700 euros la nuitée. Les requérantes versent d'ailleurs elles-mêmes aux débats, à l'appui de leurs requêtes, la décision de classement de " l'hôtel jardins secrets " dans la catégorie cinq étoiles. La seule circonstance que cette décision ait été notifiée le 30 juin 2017 n'est pas de nature à établir l'établissement n'aurait pas pu être classé comme un " hôtel de confort de 4 étoiles et plus " à compter du 1er janvier 2017 alors au demeurant que la SCI L'Art de Vivre admet y avoir réalisé des travaux dès 2006. Dans ces conditions, l'administration est fondée à classer les locaux situés 14 rue Turgot et au 3 rue Gaston Maruéjols dans la sous-catégorie " hôtel confort quatre étoiles et plus ".

12. Si les sociétés requérantes fait ensuite valoir que les salons, cuisines, bureau dégagements et jardin et de l'établissement ne sont pas loués aux clients et que ces surfaces ne devraient donc pas être classées dans le sous-groupe hôtel de confort, celles-ci sont bien utilisés pour les besoins de la clientèle ou du personnel de l'hôtel, leur nature et leur destination sont donc identiques.

13. En deuxième lieu, en application de l'article 324 Z de l'annexe 3 au du code général des impôts : " Pour l'application du C du II de l'article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa./ La superficie des différentes parties d'un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire ".

14. Si la SCI l'Art de Vivre soutient également que les salons, la cuisine et le bureau devraient bénéficier d'un coefficient de 0,5 ou 0,2, alors qu'elle les a pourtant elle-même désignés comme des parties principales de son bien dans sa déclaration 6660-REVU du 4 avril 2018, ces parties couvertes n'ont pas une valeur d'utilisation réduite justifiant l'application d'un coefficient de 0,5. Ces locaux sont en effet bien affectés à l'activité hôtelière et une valeur d'utilisation normale a donc été à bon droit conférée par l'administration à tous ces éléments participant à l'accueil et à l'hébergement de la clientèle. Il en est de même pour la surface de cuisine du bien situé 3 rue Gaston Maruéjols. Enfin il résulte de la comparaison de la fiche de calcul de la taxe foncière VL70 de ce dernier bien, versé par les consorts E elles-mêmes aux débats, avec la fiche d'évaluation établie par l'administration le 5 septembre 2018 que la cour de 30 m² et les jardins de 580 m² ont bien été affectés d'un coefficient de pondération P3, c'est-à-dire de 0,2. Ces surfaces d'un total de 610 m² avaient d'ailleurs été déclarées par Mme E elle-même dans sa déclaration 6660-REVU du 4 avril 2018 comme parties secondaires non couvertes.

15. En troisième lieu, si les requérantes soutiennent également que le tarif de 150,30 €/m2 est mal adapté à leurs biens donnés en location, qu'ils sont situés en limite de la gare et non des arènes de Nîmes, ce qui devrait être revu par le service et qu'il ne peut exister aucun terme de référence pour une maison exceptionnelle hors la valeur de location du bien par son propriétaire, elles n'assortissent pas leurs moyens des précisions suffisantes permettant d'en apprécier le bien-fondé.

16. Enfin, le moyen tiré de l'excessivité de la nouvelle valeur locative au regard de " la valeur locative réelle " et du caractère confiscatoire de la taxe foncière en résultant est inopérant sur le bien-fondé des impositions en litige qui ont été établies sur la base d'une valeur locative fixée au montant résultant des dispositions précitées.

17. Il résulte de ce qui précède que les requête de la SCI l'Art de Vivre et des consorts E doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

18. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, les sommes que la SCI l'Art de Vivre et que les consorts E demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1 er : Les requêtes n°2100779 de la SCI l'Art de Vivre et n°2100486 des consorts E sont rejetées.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI l'Art de Vivre, à Mme C E, première dénommée pour l'ensemble des requérantes dans l'affaire n°2100846, et au directeur départemental des finances publiques du Gard.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2022.

La magistrate désignée,

B. D

Le greffier,

D. BERTHOD

La République mande et ordonne au ministre délégué auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique chargé des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

N°2100779