Tribunal Administratif de Nîmes — Décision N° TA30-2102348

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 23 février 2018, la SCI Fortunio représentée par la SCP PVB avocats puis par la SELARL Novia 7, a demandé au tribunal administratif de Nîmes de prononcer la décharge de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2012 à 2017 dans les rôles de la commune de Nîmes, à raison d'un immeuble à usage commercial dont elle est propriétaire au 866 avenue du Maréchal Juin.

Par un jugement n° 1800632 du 8 juillet 2020, le tribunal administratif de Nîmes lui a accordé la décharge demandée au titre des années 2016 et 2017 et a rejeté le surplus des conclusions de sa demande.

Par un arrêt n° 443586 du 23 juillet 2021, le Conseil d'Etat statuant au contentieux, saisi d'un pourvoi présenté par la SCI Fortunio, a annulé l'article 1er du jugement du tribunal administratif de Nîmes du 8 juillet 2020 et a renvoyé, dans cette mesure, l'affaire au tribunal administratif de Nîmes.

Par une requête enregistrée le 23 février 2018, complétée par des mémoires enregistrés les 2 mai 2019 et 25 mai 2020, la SCI Fortunio, représentée par la SCP PVB avocats puis par la SELARL Novia 7, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2012 à 2017 dans les rôles de la commune de Nîmes, à raison d'un immeuble à usage commercial dont elle est propriétaire au 866 avenue du Maréchal Juin ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, les frais exposés et non compris dans les dépens dont le montant s'élève à 2 500 euros.

Elle soutient que :

* sur la procédure :

- ni la cession ni la modification de l'état descriptif de la division ne constituent, en l'absence de modification physique de l'immeuble, un changement de consistance, si bien qu'elle n'était tenue à aucune obligation déclarative et la procédure d'évaluation d'office ne pouvait être mise en œuvre ; en l'absence de changement de consistance, la valeur locative initiale ne saurait être modifiée ;

- elle n'a pas été mise en mesure de présenter ses observations préalablement à la procédure d'évaluation d'office ;

- la commission communale des impôts directs n'a pas été saisie préalablement à la modification de l'évaluation du local commercial CE 340432 ;

- le PV du cahier de classification des locaux types comporte des ratures et modifications sans signature de chacune des pages ;

- la fiche de calcul de la valeur locative, qui doit être conforme à la doctrine, ne comporte pas le calcul aboutissant à la surface pondérée, ne précise pas la méthode de calcul découlant de l'application de l'article 1498 du code général des impôts, ni ne mentionne de prix au m² conformément aux prescriptions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 août 2018, complété par un mémoire enregistré le 22 avril 2022, le directeur départemental des finances publiques du Gard conclut au rejet des conclusions de la requête.

Il fait valoir que les conclusions tendant à la décharge des taxes foncières au titre des années 2012 à 2014 sont tardives, et que les moyens invoqués ne sont pas fondés.

Les parties ont été informées, en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de la tardiveté de la réclamation, présentée le 30 juin 2017, tendant à la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2015.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Philippe Parisien ;

- les conclusions de Mme Wendy Lellig, rapporteure publique ;

- et les observations de Me Alle pour la SCI Fortunio II et de M. A, représentant la direction départementale des finances publiques du Gard.

Considérant ce qui suit :

1. Par une requête enregistrée le 23 février 2018 sous le n° 1800632, la SCI Fortunio a demandé au tribunal administratif de Nîmes de prononcer la décharge de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2012 à 2017 dans les rôles de la commune de Nîmes, à raison d'un immeuble à usage commercial dont elle est propriétaire au 866 avenue du Maréchal Juin. Par un jugement du 8 juillet 2020, le tribunal administratif de Nîmes a déchargé la SCI Fortunio de la taxe foncière à laquelle elle avait été assujettie au titre des années 2016 et 2017 à raison des locaux à usage de bureaux dont elle est propriétaire au 866 avenue du maréchal Juin à Nîmes et rejeté le surplus des conclusions visant à la décharge des cotisations litigieuses. Par un arrêt n° 443586 du 23 juillet 2021, le Conseil d'Etat, statuant au contentieux, a annulé l'article 1er du jugement du tribunal administratif de Nîmes du 8 juillet 2020 et a renvoyé, dans cette mesure, l'affaire au tribunal administratif de Nîmes.

Sur la recevabilité des conclusions à fins de décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2012 à 2014 :

2. Aux termes de l'article R.196-2 du livre des procédures fiscales : " Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directes locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l'administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l'année suivant, selon le cas : a) L'année de mise en recouvrement du rôle ; b) L'année de la réalisation de l'événement qui motive la réclamation ".

3. Il résulte de l'instruction que la SCI Fortunio a, par trois réclamations contentieuses respectivement datées du 4 novembre 2016, du 30 juin 2017 et du 23 octobre 2017, sollicité la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle été assujettie au titre des années 2012 à 2016, mises en recouvrement dans l'année de leur établissement et de l'émission du rôle afférent. Ainsi, pour les impositions en cause au titre des années 2012 à 2015 la réclamation de la SCI Fortunio était tardive au regard des dispositions précitées du a) de l'article R.196-2 du livre des procédures fiscales. Par suite les conclusions de la requête de la SCI Fortunio sont irrecevables en tant qu'elle conteste la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2012 à 2014.

Sur les conclusions à fin de décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2015, 2016 et 2017 :

En ce qui concerne la procédure d'imposition

4. Aux termes de l'article 1406 du code général des impôts : " I. Les () changements de consistance () des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l'administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive (). " ; qu'aux termes de l'article 1502 du même code : " I. Pour chaque révision des évaluations, les redevables de la taxe foncière () sont tenus de souscrire des déclarations () ". L'article 1517 du même code prévoit que : " I. 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties. () ". Selon l'article 1508 du code général des impôts : " Les rectifications pour insuffisances d'évaluation résultant du défaut ou de l'inexactitude des déclarations des propriétés bâties prévues aux articles 1406 et 1502, font l'objet de rôles particuliers jusqu'à ce que les bases rectifiées soient prises en compte dans les rôles généraux. Les cotisations afférentes à ces rehaussements sont calculées d'après les taux en vigueur pour l'année en cours. ".

5. Il résulte de l'instruction que le lot 47 acquis par la SCI Fortunio le 30 octobre 2006 dans la copropriété horizontale E0 153 du 866 avenue du maréchal juin à Nîmes a fait l'objet d'une division en lots n° 48, 49 et 50. Le lot n°50 a été cédé par acte du 3 novembre 2011, et la SCI Fortunio est restée propriétaire des lots 46, 48, 49 et 43 à usage de bureaux et parking. Une telle division à l'issue de la cession, qui n'a pas eu pour effet de modifier la structure des lots dont la SCI Fortunio a conservé la propriété, n'est pas assimilable à un changement de consistance de l'immeuble en litige. Il s'ensuit que la SCI Fortunio, qui a par ailleurs effectué la publication de l'acte du 3 novembre 2011 au service de la publicité foncière, n'était pas tenue de porter cet élément à la connaissance de l'administration en application des dispositions précitées de l'article 1406 du code général des impôts. Si la requérante soutient que le service n'était pas fondé, en l'absence de réponse à ses demandes des 28 décembre 2011 et 30 avril 2012, à procéder à l'évaluation d'office des locaux de la SCI Fortunio (lots 43, 48 et 49) sur la base de la déclaration CBD n°6660 qu'il a rédigée d'office le 25 mai 2016 à partir du modificatif d'état descriptif de division publié au service de la publicité foncière, il ressort des pièces du dossier, ainsi que l'a jugé le Conseil d'Etat dans son arrêt n° 443586 du 23 juillet 2021, que l'administration n'a tiré aucune conséquence de l'absence de souscription par la société d'une déclaration de changement de consistance et a établi les cotisations primitives en litige en se bornant à appliquer aux surfaces déclarées par la requérante et non remises en cause qui ressortaient des éléments détenus par le service de la publicité foncière une valeur locative unitaire déterminée en application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts. Par conséquent, les moyens tirés de l'irrégularité du recours à la procédure d'évaluation d'office et par suite de la méconnaissance des obligations qui découlent du principe général des droits de la défense doivent être écartés.

6. Aux termes de l'article 1496 du code général des impôts : " I. La valeur locative des locaux affectés à l'habitation ou servant à l'exercice d'une profession autre qu'agricole, commerciale, artisanale ou industrielle est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. II. La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune ". Aux termes de l'article 1503 du même code : " I. Le représentant de l'administration et la commission communale des impôts directs dressent la liste des locaux de référence visés à l'article 1496, déterminent leur surface pondérée et établissent les tarifs d'évaluation correspondants. Le service des impôts procède à l'harmonisation des éléments d'évaluation de commune à commune et les arrête définitivement, sauf appel prévu dans les conditions définies au II. Il les notifie au maire qui doit, dans un délai de cinq jours les afficher à la mairie II. Dans les trois mois qui suivent l'affichage, ces éléments peuvent être contestés tant par le maire, dûment autorisé par le conseil municipal, que par les propriétaires et les locataires, à la condition que les réclamants possèdent ou tiennent en location plus du dixième du nombre total des locaux de la commune ou du secteur de commune intéressé, chaque local n'étant compté qu'une fois. ". Les différentes étapes de l'évaluation de la valeur locative des locaux servant de termes de comparaison doivent figurer à des procès-verbaux dont la légalité peut être contestée.

7. Il résulte de l'examen du procès-verbal communal que les ratures et surcharges y figurant ne sont pas de nature à entacher d'irrégularité ledit document. Par suite, le moyen ne peut qu'être écarté ;

8. Les contribuables désireux de connaître le détail des calculs ayant abouti à la détermination des valeurs locatives de leurs propriétés bâties résultant de la révision foncière peuvent demander au service du cadastre du lieu de situation des biens concernés une copie de la fiche de calcul établie par l'administration ; qu'en revanche, aucune prescription législative ou réglementaire ne prévoit une notification personnelle et préalable à chaque redevable des éléments d'appréciation ayant conduit à la fixation par l'administration des bases d'imposition. Il en résulte que dès lors que la requérante, qui ne soutient pas l'avoir sollicité préalablement, a pu prendre connaissance dans le cadre de la présente instance des divers éléments relatifs à l'établissement de l'imposition contestée, le moyen tiré de l'insuffisante précision des mentions de la fiche de calcul des valeurs locatives en litige ne constitue pas une irrégularité de nature à entraîner la décharge de l'imposition.

9. Enfin, le moyen tiré de ce que la commission communale des impôts directs n'a pas été saisie préalablement à la modification de l'évaluation du local commercial, alors que le service produit en défense l'avis du 4 septembre 2000 rendu par cette commission, manque en fait et doit être écarté.

10. En ce qui concerne l'année 2017, les moyens qui précèdent sont inopérants en l'absence de mis en œuvre de la méthode d'évaluation par comparaison à un local type. Ils doivent être écartés.

En ce qui concerne le bien-fondé de l'imposition :

S'agissant des années 2015 et 2016

11. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496, et que les établissements industriels visés à l'article 1499, est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. [Pour les biens autres que ceux donnés en location à des conditions de prix normales], la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; () ". Aux termes de l'article 1504 du même code : " Les locaux types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs (). Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au même code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature, pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. () ". Aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " () Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ".

12. Si la requérante soutient, au demeurant sans l'établir ni joindre aucune pièce probante à l'appui de ses allégations, que le local type retenu, à savoir le local n° 197 depuis l'année 2014, ne serait pas pertinent compte tenu de sa position géographique, de son caractère récent et de sa qualité de construction. Toutefois, il résulte de l'instruction que le local retenu s'apparente pour sa superficie réelle au local à taxer. Les différences invoquées sont, eu égard à la destination des locaux en cause, insuffisantes au vu des seuls arguments avancés pour remettre en cause la pertinence du choix du local type effectué par le service. Dans ces conditions, au vu des seuls moyens exposés, et sans qu'il soit besoin d'enjoindre à l'administration de rechercher de nouveaux locaux de référence mieux adaptés, le moyen doit être écarté.

13. Il résulte de l'instruction que la valeur locative des locaux à usage de bureaux de la SCI Fortunio (références 0354654R et 0287970R) a été déterminée, à l'origine, par comparaison avec le local type n° C 107, figurant au procès-verbal n° 6670 C d'évaluation des locaux commerciaux de la ville de Nîmes. Ce local type n'a pas été détruit, et n'avait pas fait l'objet d'un changement d'affectation en 1999, année de l'évaluation des locaux appartenant à la SCI Fortunio. Le service précise sans être contredit que pour tenir compte des observations de la société cette évaluation a fait l'objet de deux ajustements, à savoir une décote de 10 % pour le local référencé 0354654R, pour différence de " zone de commercialité " et une décote de 20 % pour le local référencé 0287970P, soit (- 10%) pour disproportion de surface et (-10%) pour différence de " zone de commercialité ". La SCI Fortunio ne justifie pas, au vu des seuls arguments avancés et des seules pièces produites, que ces ajustements seraient insuffisants pour rendre compte de la différence de commercialité entre ses locaux et le local de référence. Le moyen doit être écarté.

14. Si la requérante soutient que le service n'aurait pas tiré les conséquences de la mutation de propriété du 3 novembre 2011 concernant le lot n° 50, il résulte des précisions apportées en défense que la nouvelle évaluation consécutive à cette mutation a été prise en considération par l'administration fiscale et qu'elle a d'ailleurs entraîné en faveur de la SCI Fortunio des dégrèvements d'impôt au titre des années 2014 et 2015. Le moyen doit être écarté.

15. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de la requête de la SCI Fortunio tendant à la décharge de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2012 à 2017 doivent être rejetées.

Sur les conclusions à fin d'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

16. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SCI Fortunio demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Fortunio est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Fortunio et au directeur départemental des finances publiques du Gard.

Délibéré après l'audience du 16 juin 2023, à laquelle siégeaient :

M. Peretti, président,

M. Parisien, premier conseiller,

Mme Bourjade, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 juin 2023.

Le rapporteur,

P. PARISIEN

Le président,

P. PERETTI

Le greffier,

D. BERTHOD

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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N°2102348