mardi 4 avril 2023
| Juridiction | Tribunal Administratif de Toulouse |
| Section | Tribunal Administratif de Toulouse |
| N° Dossier | TA31-2003230 |
| Type | Décision |
| Recours | Plein contentieux |
| Publication | C |
| Formation | 5ème Chambre |
| Avocat requérant | SELARL NAVARRO-GRANDOU |
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire enregistrés le 13 juillet 2020 et le 1er avril 2021, la société à responsabilité limitée (SARL) Office Experts, représentée par Me Navarro, demande au tribunal :
1°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des rappels de la taxe sur la valeur ajoutée d'un montant de 8 972 euros auxquelles elle a été assujettie au titre de la période du 3 juin 2013 au 31 décembre 2014 mis en recouvrement le 31 juillet 2017 ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La SARL Office Experts soutient que :
- le service vérificateur n'apporte pas la preuve, qui lui incombe, de la surévaluation de l'usufruit temporaire, et ne démontre pas qu'elle aurait décidé de s'appauvrir à des fins étrangères à son propre intérêt, si bien que l'acquisition de l'immeuble en usufruit ne constitue pas un acte anormal de gestion ;
- le taux de rendement de son immeuble, calculé sur la base de la valeur vénale rapportée à la valeur locative, doit être fixé à 10,23 %, si bien que la valeur l'usufruit, en tenant compte d'une durée de quinze ans, a pu être estimée à sa juste valeur à la somme de 797 300 euros ;
- elle réalise un bénéfice de cette opération consistant en un gain de trésorerie ;
- il n'y a pas lieu de ventiler les factures FID SUD, les frais d'agence, la facture Fernoux et les honoraires de Me Duguet entre l'usufruitier et le nu-propriétaire suite à la nouvelle détermination de chacun des droits démembrés ;
- l'administration n'était pas fondée à appliquer une pénalité de 40% pour manquement délibéré.
Par un mémoire en défense et des pièces enregistrés le 27 janvier 2021 et le 13 janvier 2023, le directeur chargé de la direction du contrôle fiscal Sud-Pyrénées conclut au rejet de la requête.
Le directeur chargé de la direction du contrôle fiscal Sud-Pyrénées soutient que les moyens soulevés par la SARL Office Experts ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
-le rapport de Mme Biscarel, rapporteure,
-et les conclusions de Mme Nègre-Le Guillou, rapporteure publique,
Considérant ce qui suit :
1. La SARL CJM Gestion, comprenant trois associés experts automobiles, et la SARL 2 RM, comprenant également trois associés experts automobiles, sont des sociétés holdings. Au cours de l'année 2013, elles se sont engagées dans une démarche visant à regrouper leurs centres d'expertise automobile toulousains sur un même site géographique afin, notamment, de réduire les coûts de location. A cette fin, conformément aux préconisations d'une étude réalisée le 16 avril 2013 par le cabinet FID SUD, ces deux sociétés ont créé le 3 juin 2013, la SARL Office Experts, société ayant pour objet social " l'acquisition, la location, l'exploitation et la gestion de tous immeubles et droits réels immobiliers en pleine propriété, en nue-propriété et plus particulièrement d'usufruit temporaire de biens immobiliers ou de parts de sociétés ". Avec la SCI Office Experts, détenue à sa composition par les six associés des SARL CJM Gestion et 2 RM, la SARL Office Experts a acquis, par un acte authentique du 17 juillet 2013, un ensemble immobilier à usage professionnel situé 10 rue du Cassé à Saint-Jean (Haute-Garonne), pour un montant global, hors frais d'acquisition, de 1 075 000 euros. Selon cet acte, la propriété a été démembrée, la SARL Office Experts acquérant l'usufruit temporaire pour une durée de quinze ans pour un montant de 870 800 euros, la nue-propriété ayant été acquise pour 204 200 euros par la SCI Office Experts. A compter du 1er août 2013, l'ensemble immobilier a été donné en location aux SARL Cabinet Bessonne et Acte, sociétés exploitantes détenues par les SARL CJM Gestion et 2 RM, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 110 000 euros à la SARL Office Experts.
2. A l'occasion d'une vérification de la comptabilité de la SARL Office Experts, le service, mettant en œuvre quatre méthodes d'évaluation dont il a retenu une valeur moyenne, a estimé que la valeur vénale de l'usufruit temporaire qui a été acquis par cette société devait être évaluée à 580 000 euros, soit 290 800 euros de moins que le prix convenu. Cette majoration significative du prix d'acquisition de l'usufruit constituant, selon elle, un acte anormal de gestion, l'administration a adressé à la SARL Office Experts, le 31 mars 2016, une proposition de rectification de ses cotisations de taxe sur la valeur ajoutée au titre des années 2013 et 2014 à laquelle la SARL Office Experts a répondu. Par courrier du 14 juin 2016, l'administration fiscale l'informait du maintien dans leur totalité des rectifications envisagées. Par un avis du 27 avril 2017, la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires de la Haute-Garonne a considéré, s'agissant des rectifications d'impôt sur les sociétés envisagées à l'encontre de la SARL Office Experts, que la preuve de la majoration délibérée du prix d'acquisition de l'usufruit temporaire, et ainsi d'un acte anormal de gestion, n'était pas apportée par le service, et s'est prononcée défavorablement au maintien de ces rectifications.
3. Par un avis de mise en recouvrement du 31 juillet 2017, l'administration fiscale a assujetti la SARL Office Experts à des prélèvements sociaux au titre des périodes 2013 et 2014, pour un montant total, en droits et pénalités pour manquement délibéré, de 8 972 euros. La SARL Office Experts demande la décharge de ces cotisations.
Sur les conclusions à fin de décharge :
En ce qui concerne l'écart significatif de la valeur vénale de l'usufruit temporaire :
4. En cas d'acquisition par des personnes distinctes de l'usufruit temporaire et de la nue-propriété du même bien immobilier, le caractère délibérément majoré du prix payé pour l'acquisition de l'usufruit temporaire par rapport à la valeur vénale de cet usufruit, sans que cet écart de prix ne comporte pour l'usufruitier de contrepartie, révèle, en ce qu'elle conduit à une minoration à due concurrence du prix acquitté par le nu-propriétaire pour acquérir la nue-propriété par rapport à la valeur vénale de celle-ci, l'existence, au profit du nu-propriétaire, d'une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d'une distribution de bénéfices au sens des dispositions précitées du c de l'article 111 du code général des impôts. La preuve d'une telle distribution occulte doit être regardée comme apportée par l'administration lorsqu'est établie l'existence, d'une part, d'un écart significatif entre les prix convenus et les valeurs vénales respectives de l'usufruit et de la nue-propriété, d'autre part, s'agissant des parties au démembrement du droit de propriété, de l'intention de l'usufruitier d'octroyer, et pour le nu-propriétaire, de recevoir, une libéralité du fait des conditions de l'acquisition dudit bien. En l'absence de toute transaction ou de transaction équivalente, l'appréciation de la valeur vénale doit être faite en utilisant les méthodes d'évaluation qui permettent d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où l'acquisition est intervenue. Dans le cas de l'acquisition d'un bien en démembrement de propriété, constitue une telle méthode d'évaluation celle qui définit des prix de la nue-propriété et de l'usufruit tels qu'ils offrent le même taux de rendement interne de l'investissement pour l'usufruitier et le nu-propriétaire.
5. En premier lieu, pour établir la valeur de l'usufruit temporaire à 580 000 euros l'administration fiscale, d'une part, a appliqué quatre méthodes d'évaluation distinctes : la méthode n° 1 dite économique par actualisation des flux financiers futurs ou " cash-flows ", la méthode n° 2 dite de valorisation de l'usufruit ou " Aulganier ", la méthode n° 3 " par comparaison " et la méthode n° 4 du barème fiscal applicable aux droits d'enregistrement et à la taxe de publicité foncière mentionnée à l'article 699 du code général des impôts. D'autre part, elle a opéré la moyenne des valeurs obtenues en application de ces quatre méthodes (701 200 + 582 200 + 537 500 + 484 500/4) pour retenir la valeur de 580 000 euros. Toutefois, comme l'a relevé la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires de la Haute-Garonne dans son avis du 27 avril 2017, la méthode par comparaison s'appuie sur trois extraits d'acte dont les termes ne sont similaires ni en droit, s'agissant du marché locatif de logement social, ni en fait car se situant à Nice et à Levallois-Perret et, s'agissant de la méthode par barème, dont au demeurant l'administration fiscale affirme dans ses écritures l'avoir abandonnée en suite de l'interlocution départementale du 20 septembre 2018, cette dernière, qui n'a qu'une valeur indicative destinée à estimer une assiette fiscale, est non probante dans la détermination d'une valeur vénale.
6. En deuxième lieu, en appliquant les méthodes d'évaluation n° 1 et 2 et en retenant une valeur vénale de l'usufruit respectivement de 701 200 euros et 582 200 euros, l'administration fiscale s'est fondée sur des bases de calcul erronées dès lors qu'il résulte de l'instruction que le prix de 870 800 euros payé par la SARL Office Experts pour l'acquisition de l'usufruit temporaire pour une durée de quinze ans a été déterminé, comme il ressort des paramètres économiques définis par la dernière version de l'étude du 16 avril 2013 du cabinet FID SUD, au regard d'un loyer annuel de 110 000 euros versé par les deux sociétés locataires, lesquelles se voyaient également refacturer l'intégralité des charges, et, ainsi, d'un taux de rendement de 10,23%. Toutefois, et alors que, comme il ressort d'ailleurs de l'avis du 27 avril 2017 de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires, " l'administration ne conteste, ni le loyer fixé à 110 000 euros, ni la refacturation au locataire des charges ", les seuls éléments qu'elle apporte devant le tribunal ne permettent pas de justifier du bien-fondé de son calcul réalisé sur la base d'un loyer annuel net de 87 000 euros, aucune explication n'étant apportée à cet égard sur les 23 000 euros de charges qu'elle a déduites, et d'un taux de rendement ramené à 7,44%. En tout état de cause, en appliquant la méthode de calcul retenue par le Conseil d'État, dans sa décision n° 412322, 412323 du 24 octobre 2018 et en retenant le taux de rendement locatif de 10,23 %, comme l'a fait la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires, la valeur vénale de la nue-propriété est égale à 249 408 euros (1 075 000 / (1+0,1023) ^15) et la valeur de l'usufruit est égale à 825 592 euros (1 075 000- 249 408). Ainsi, l'écart entre la valeur vénale et le prix convenu de l'usufruit est de 45 208 euros soit un écart de 5,48 % qui ne saurait être regardé comme présentant un caractère significatif.
7. En troisième et dernier lieu, l'administration fiscale, se prévalant de la décision du Conseil d'État du 24 octobre 2018 précitée, soutient que, s'appuyant sur les données issues des rapports du cabinet FID SUD, elle a pu déterminer un taux de rendement interne avant impôts de 6,33% pour l'usufruitier et de 12,80% pour le nu-propriétaire et que la différence entre ces taux lui permet de démontrer un écart de valorisation. Toutefois, comme le soutient la SARL Office Experts sans être utilement contredite, ce calcul des taux de rendement interne respectifs entre l'usufruitier et le nu-propriétaire est erroné dans la mesure où, d'une part, pour ce qui concerne le nu-propriétaire, les frais de suivi, les intérêts d'emprunt et les frais d'assurance sur emprunt auraient également dû être pris en compte par l'administration et d'autre part, le taux de rendement interne de l'investissement se calcule après impôt. En outre, la seule existence d'un écart entre ces taux de rendement interne, à la supposer établie, n'est, par elle-même, en l'absence d'élément au dossier permettant de connaître l'étendue réelle de l'écart entre ces taux, pas suffisante pour considérer que l'administration apporterait la preuve d'un écart significatif entre la valeur vénale de l'usufruit temporaire et son prix convenu au 17 juillet 2013, en particulier dans les proportions qui ont justifié les cotisations supplémentaires en litige.
En ce qui concerne les rappels de taxe sur la valeur ajoutée :
8. En vertu des dispositions de l'article 205 de l'annexe II au code général des impôts, la taxe sur la valeur ajoutée grevant un bien ou un service qu'un assujetti acquiert ou se livre à lui-même est déductible à proportion de son coefficient de déduction. L'article 206-IV-2 1° et 3° de la même annexe audit code dispose que le coefficient d'admission est nul lorsque le bien ou le service est utilisé par l'assujetti à plus de 90 % à des fins étrangères à son entreprise, ou lorsque le bien est cédé sans rémunération ou moyennant une rémunération très inférieure à son prix normal, notamment à titre de commission, salaire, gratification, rabais, bonification, cadeau, quelle que soit la qualité du bénéficiaire ou la forme de la distribution, sauf quand il s'agit de biens de très faible valeur.
9. Lorsque l'administration, sur le fondement de ces dispositions, met en cause la déductibilité de la taxe ayant grevé l'acquisition d'un bien ou d'un service, il lui appartient, lorsqu'elle a mis en œuvre la procédure de rectification contradictoire et que le contribuable n'a pas accepté la rectification qui en découle, d'établir les faits sur lesquels elle se fonde pour remettre en cause la déductibilité d'une taxe sur la valeur ajoutée déduite et régulièrement facturée.
10. Il résulte de l'instruction que le service vérificateur a procédé au rappel de taxe sur la valeur ajoutée de la taxe valeur ajoutée indûment déduite par la SARL Office Experts, afférente aux frais de mise en place du démembrement à savoir la facture FID SUD, les frais d'agence et la facture Fernoux, soit des rappels d'un montant de 8 972 euros au titre de la période du 3 juin 2013 au 31 décembre 2014. L'administration fiscale fait valoir que les frais liés à ce démembrement, impliquant à la fois l'usufruitier et le nu-propriétaire, ne pouvaient être supportés exclusivement par la SARL Office Experts. Elle en déduit, dès lors, que la quote-part afférente au nu-propriétaire, la SCI Office Experts, ne peut bénéficier d'un coefficient d'admission de la taxe sur la valeur ajoutée déductible égale à un dans la mesure où la dépense a été engagée pour un service à plus de 90% à des fins étrangères à son intérêt. Si le motif des rappels de la taxe sur la valeur ajoutée des factures concernées apparaît fondé, néanmoins l'administration fiscale n'apporte pas la preuve qui lui incombe de l'écart significatif de la valeur vénale de l'usufruit temporaire du bâtiment à usage de bureaux situé au 10 rue du Cassé à Saint-Jean (31240) et de son prix d'acquisition. Dans ces conditions, l'administration fiscale n'apporte pas la preuve qui lui incombe du caractère non récupérable et non déductible de la taxe grevant ces services. Par suite, la requérante est fondée à solliciter la décharge du rappel de la taxe sur la valeur ajoutée.
En ce qui concerne les pénalités :
11. Aux termes de l'article 1729 du code général des impôts : " Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt ainsi que la restitution d'une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l'Etat entraînent l'application d'une majoration de : a. 40 % en cas de manquement délibéré () ". Pour établir la mauvaise foi du contribuable, l'administration doit apporter la preuve, d'une part, de l'insuffisance, de l'inexactitude ou du caractère incomplet de ses déclarations et, d'autre part, de l'intention de l'intéressé d'éluder l'impôt.
12. Pour justifier de l'application de la pénalité pour manquement délibéré, l'administration a relevé, dans la proposition de rectification du 31 mars 2016, d'une part que, en appliquant les différentes méthodes d'évaluation, le prix de l'usufruit temporaire était majoré de 50,13 % par rapport à sa valeur réelle déterminée à 580 000 euros et, d'autre part, que la SARL Office Experts aurait dû rechercher à réaliser l'opération d'acquisition d'un usufruit temporaire dans le cadre d'un marché ouvert afin de minorer le prix de l'acquisition. Toutefois, compte tenu de ce qui a été dit précédemment, l'administration ne peut être regardée comme apportant la preuve qui lui incombe, que la société requérante a sciemment tenté d'éluder tout ou partie des impositions dont elle est redevable.
13. Il résulte de tout ce qui précède que la SARL Office Experts est fondée à demander la décharge en droits et pénalités des rappels de la taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge pour la période courant du 3 juin 2013 au 31 décembre 2014.
Sur les frais liés au litige :
14. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros à verser à la SARL Office Experts sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : La SARL Office Experts est déchargée des rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge au titre de la période du 3 juin 2013 au 31 décembre 2014 ainsi que des pénalités correspondantes.
Article 2 : L'Etat versera une somme de 1 500 euros à la SARL Office Experts au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SARL Office Experts et au directeur chargé de la direction du contrôle fiscal Sud-Pyrénées.
Délibéré après l'audience du 21 mars 2023, à laquelle siégeaient :
Mme Héry, présidente,
Mme Soddu, première conseillère,
Mme Biscarel, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 avril 2023.
La rapporteure,
B. BISCAREL
La présidente,
F. HÉRY La greffière,
M. A
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme :
La greffière en chef,
Tribunal Administratif de Marseille — N° TA13-2608110
Le Tribunal Administratif de Marseille, statuant en référé sur le fondement de l'article L. 521-3 du code de justice administrative, a été saisi par Mme A..., ressortissante ivoirienne, afin d'obtenir la délivrance effective d'une carte de séjour pluriannuelle dont le renouvellement lui avait déjà été accordé par une décision favorable du 1er août 2025. Le juge a constaté que la condition d'urgence était remplie s'agissant d'une demande de renouvellement de titre de séjour et que la mesure sollicitée ne se heurtait à aucune contestation sérieuse. Il a enjoint au préfet des Bouches-du-Rhône de convoquer l'intéressée sous quinze jours pour lui remettre le titre, sous astreinte de 50 euros par jour de retard. L'État a également été condamné à verser 1 500 euros au titre des frais de justice, sous réserve de l'admission définitive de Mme A... à l'aide juridictionnelle provisoire.
01/06/2026
Tribunal Administratif de Marseille — N° TA13-2608580
Le Tribunal administratif de Marseille, statuant en référé, a rejeté la requête de M. B... concernant le traitement de sa demande de document de circulation pour étranger mineur pour sa fille. La requête a été jugée irrecevable car elle ne contenait pas de conclusions, c'est-à-dire qu'elle ne précisait pas ce que le requérant demandait au juge. Cette irrecevabilité a été constatée sur le fondement de l'article R. 411-1 du code de justice administrative. Le juge a donc appliqué l'article L. 522-3 du même code pour rejeter la requête sans instruction ni audience.
01/06/2026
Tribunal Administratif de Caen — N° TA14-2601609
Le Tribunal administratif de Caen, statuant en référé sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, a rejeté la requête de Mme A... B... tendant à la suspension d'une décision de l'Agence nationale des titres sécurisés (ANTS) refusant l'immatriculation d'un véhicule et l'exonération du malus écologique. La demande a été jugée manifestement irrecevable car la requérante n'avait pas présenté de requête distincte aux fins d'annulation de la décision contestée, comme l'exige l'article R. 522-1 du même code. En conséquence, le juge a rejeté la requête sans instruction ni audience, en application de l'article L. 522-3.
01/06/2026
Tribunal Administratif de Besançon — N° TA25-2601163
Le Tribunal Administratif de Besançon, statuant en référé, a rejeté la demande de suspension de la délibération du conseil municipal d’Etupes approuvant le budget primitif 2026. Le juge a estimé que la condition d’urgence n’était pas remplie, le requérant n’ayant pas démontré que l’exécution du budget entraînerait un blocage du fonctionnement des services publics communaux ou une situation financière irréversible. En conséquence, la requête de M. C... a été rejetée, sans qu’il soit nécessaire d’examiner l’existence d’un doute sérieux sur la légalité de la délibération. La décision se fonde sur l’article L. 521-1 du code de justice administrative.
01/06/2026