Tribunal Administratif de Toulouse — Décision N° TA31-2003817

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 1er août 2020 et 6 septembre 2021, M. C A, représenté par Mes Lacombe et Steib, doit être regardé comme demandant au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) de prononcer la réduction, à concurrence, en droits, à titre principal, de 2 356 euros au titre de l'année 2017 et de 5 499 euros au titre de l'année 2018, à titre subsidiaire, de 1 788 euros au titre de l'année 2017 et de 6 396 euros au titre de l'année 2018, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles il a été assujetti au titre des années 2017 et 2018 dans les rôles de la commune de Saint-Lys (Haute-Garonne), à raison des biens immobiliers dont il est propriétaire, notamment celui situé 242 A lieudit La Ruque, dans cette commune ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- à titre principal, le local à usage de dépôt situé 242 A lieudit La Ruque, qui est en fait un terrain vague, constitue la partie secondaire, déclarée comme telle à l'administration fiscale en 2013, du local principal situé 6 avenue des Pyrénées, et doit donc faire l'objet d'une pondération réduite par application d'un coefficient de 0,2 à la surface réelle ;

- ne pas pondérer ce local à usage de dépôt reviendrait à le taxer non sur sa valeur locative mais sur une base supérieure à sa valeur vénale ;

- le critère de l'unité fonctionnelle de l'établissement commercial doit prévaloir sur le critère topographique ;

- une parcelle de terrain vague ne peut pas être considérée comme une fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte de celle des autres installations justifiant de lui appliquer des règles d'évaluation distinctes, partant, cette parcelle ne peut pas être imposée à la taxe foncière sur les propriétés bâties individuellement ;

- à titre subsidiaire, comme le permettent les dispositions des deuxième et troisième alinéas du 2 du B du II de l'article 1498 du code général des impôts, il convient de retenir, pour estimer la valeur locative réelle du local à usage de dépôt, les loyers d'une autre catégorie que celle retenue par l'administration fiscale, à savoir le tarif de 13,9 euros par mètre carré, correspondant à la catégorie " DEP 1 - Secteur 1 " des grilles tarifaires ;

- à titre infiniment subsidiaire, la valeur locative du local à usage de dépôt doit être calculée par appréciation directe, car les méthodes de droit commun ne sont pas applicables en l'espèce en raison de la particularité de la parcelle litigieuse, d'une superficie de près de deux hectares, dont la valeur vénale s'avère inférieure à la valeur locative selon la méthode retenue par l'administration fiscale.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 14 avril et 1er décembre 2021, le directeur régional des finances publiques de la région Occitanie et du département de la Haute-Garonne conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- à titre principal, l'évaluation de la valeur locative de la parcelle située 242 A lieudit La Ruque a été réalisée d'après les informations délivrées par le propriétaire dans sa déclaration souscrite le 15 mars 2013, lui-même ayant classé le local litigieux dans la catégorie " DEP1 - Lieux de dépôt à ciel ouvert et terrains à usage commercial ou industriel ", et a mentionné une surface de 18 800 m² ; toutefois, l'administration fiscale n'a pas retenu le classement par le propriétaire de la surface dudit bien en " P3 - Surfaces des parties secondaires non couvertes " et l'a reclassée en " P1 - Surface des parties principales du local ", considérant qu'il ne peut y avoir de surface secondaire sans existence d'une surface principale ;

- l'article 324 A de l'annexe III au code général des impôts prévoyant que la valeur locative des locaux commerciaux passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties est déterminée sur la base d'un même groupement topographique, le requérant n'est pas fondé à soutenir que la parcelle considérée comme un local de dépôt, située à plus de huit cents mètres de l'autre parcelle d'exploitation, en constituerait la partie secondaire, et devrait donc se voir appliquer un coefficient de pondération minoré ;

- à titre subsidiaire, le requérant n'est pas fondé à critiquer par la voie contentieuse le tarif départemental appliqué à son local, lequel correspond bien, par ailleurs, à celui déterminé pour les locaux de la catégorie " DEP1 " du secteur départemental 2 auquel le local se rattache ;

- à titre infiniment subsidiaire, le requérant n'apporte aucun élément de nature à démontrer que le local litigieux devrait être classé dans la catégorie " EXC1 " réservée aux propriétés ou fractions de propriété qui présentent des caractéristiques exceptionnelles, cette catégorie ne pouvant en tout état de cause être choisie qu'à titre subsidiaire, ce que ne justifie pas en l'espèce le seul critère de la superficie de la parcelle en litige.

Par une ordonnance en date du 22 février 2022, la clôture de l'instruction a été fixée au 15 mars 2022 à 12 : 00.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal administratif a désigné M. B, magistrat rapporteur, pour statuer sur les litiges relevant de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. B,

- et les conclusions de M. Luc, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. M. C A a été imposé, par voie de rôles mis en recouvrement respectivement les 31 août 2017 et 31 août 2018, à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe foncière sur les propriétés non bâties au titre des années 2017 et 2018, pour des montants respectifs de 9 554 euros et 13 087 euros, à raison de biens immobiliers dont il est propriétaire dans la commune de Saint-Lys (Haute-Garonne), notamment un terrain référencé par l'administration fiscale en tant que local n° 4990136792L et constitué des parcelles contiguës cadastrées section E n° 273, 274, 275, 276, 277 et 278, d'une surface totale de 18 814 m², local exploité à titre commercial et servant de dépôt de ferrailles et de métaux, situé 242 A lieudit La Ruque dans cette commune. Par une réclamation en date du 10 décembre 2018, M. A a contesté les fractions de cotisations de taxe foncière mises à sa charge au titre de ces années pour ledit bien immobilier. Par une décision du 23 décembre 2019, qui n'a pas été notifiée régulièrement au requérant, le centre des impôts fonciers de Muret a rejeté cette réclamation. Par la présente requête, M. A demande au tribunal de prononcer la réduction des dites impositions, à concurrence, en droits, dans le dernier état de ses écritures, à titre principal, de 2 356 euros au titre de l'année 2017 et de 5 499 euros au titre de l'année 2018, à titre subsidiaire, de 1 788 euros au titre de l'année 2017 et de 6 396 euros au titre de l'année 2018.

2. En premier lieu, aux termes de l'article 1381 du même code : " Sont également soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties : () / 5° A l'exception de ceux mentionnés au dernier alinéa de l'article 1393, les terrains non cultivés employés à un usage commercial ou industriel, tels que chantiers, lieux de dépôt de marchandises et autres emplacements de même nature, soit que le propriétaire les occupe, soit qu'il les fasse occuper par d'autres à titre gratuit ou onéreux () ". Aux termes de l'article 1494 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au présent litige : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. " Aux termes de l'article 324 A de l'annexe III à ce même code : " Pour l'application de l'article 1494 du code général des impôts on entend : / 1° Par propriété normalement destinée à une utilisation distincte : / a. En ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels l'ensemble des sols terrains et bâtiments qui font partie du même groupement topographique et sont normalement destinés à être utilisés par un même occupant en raison de leur agencement ; / b. En ce qui concerne les établissements industriels l'ensemble des sols terrains bâtiments et installations qui concourent à une même exploitation et font partie du même groupement topographique. / 2° Par fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte lorsqu'ils sont situés dans un immeuble collectif ou un ensemble immobilier : / a. Le local normalement destiné à raison de son agencement à être utilisé par un même occupant ; / b. L'établissement industriel dont les éléments concourent à une même exploitation. / Est également considéré comme une fraction de propriété l'ensemble des sols terrains bâtiments et parties de bâtiment réservés à l'usage commun des occupants. L'immeuble collectif s'entend de toute propriété bâtie normalement aménagée pour recevoir au moins deux occupants. "

3. Il résulte de l'instruction, et notamment des relevés cadastraux et des photographies aériennes jointes au dossier, que, pour l'exercice de son activité professionnelle, M. A utilise le bien référencé par l'administration fiscale en tant que local n° 4990136792L, mentionné au point 1, pour s'en servir comme local de dépôt à ciel ouvert de déchets et de ferraille, ainsi qu'un autre local situé 6 avenue des Pyrénées dans la même commune, situé sur une parcelle distincte et non contiguë, à plus de huit cents mètres à vol d'oiseau du local de dépôt. Il suit de là que ces deux locaux ne pouvant être regardés, nonobstant la circonstance qu'ils concourent à une même exploitation, comme faisant partie, en raison de leur éloignement et de leur situation, du même groupement topographique, condition exigée par les dispositions de l'article 324 A de l'annexe III au code général des impôts mentionnées au point 2 pour regarder plusieurs locaux comme constituant une seule propriété destinée à une utilisation distincte, M. A n'est pas fondé à soutenir que l'administration fiscale aurait dû évaluer le local situé 242 A lieudit La Ruque en tant que partie secondaire du local situé 6 avenue des Pyrénées. La circonstance que le redevable ait classé, dans sa déclaration n° 6660-REV souscrite le 15 mars 2013, le local litigieux, qui au demeurant, vu ses caractéristiques et son usage, ne saurait être qualifié de terrain vague, dans la partie " P3 - Surfaces des parties secondaires non couvertes " de la catégorie " DEP1 - Lieux de dépôt à ciel ouvert et terrains à usage commercial ou industriel ", mention rectifiée par l'administration fiscale, qui estimait qu'il ne pouvait exister de surface secondaire sans existence d'une surface principale, par inscription dudit local dans la partie " P1 - Surfaces des parties principales du local ", est en tout état de cause sans incidence en l'espèce sur le bien-fondé des impositions en litige. En conséquence, le moyen soulevé par le requérant doit être écarté.

4. En deuxième lieu, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2017 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. " Aux termes du même article, dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2018 : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. / II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. / Pour l'application du présent 1, le territoire de la métropole de Lyon est, avec le territoire du département du Rhône, assimilé au territoire d'un département. / 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés. / A défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d'évaluation. / A défaut d'éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d'évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d'évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département. / Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1, 1,15, 1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7, 0,8, 0,85 ou 0,9, par application d'un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d'assise de la propriété au sein du secteur d'évaluation. / C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. / III. - A. - La valeur locative des propriétés ou des fractions de propriété qui présentent des caractéristiques exceptionnelles est déterminée en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété, telle qu'elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation à la date de référence définie au B du présent III. / A défaut, la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété est déterminée en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée à la date de référence par comparaison avec celle qui ressort de transactions relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction de la propriété à la date de référence. / La valeur locative mentionnée au premier alinéa du présent A est réduite de moitié pour tenir compte de l'impact de l'affectation de la propriété ou fraction de propriété, partielle ou totale, à un service public ou d'utilité générale. / B. - La valeur locative des propriétés et fractions de propriétés mentionnées au A du présent III est déterminée au 1er janvier 2013 ou, pour celles créées après le 1er janvier 2017, au 1er janvier de l'année de leur création. "

5. Si le requérant soutient que l'administration fiscale aurait dû retenir, comme le permettent les dispositions mentionnées au point précédent, les loyers d'une autre catégorie pour déterminer la valeur locative du local situé 242 A lieudit La Ruque, imposable à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2017 et 2018, et choisir le tarif qu'il considère le plus proche de cette valeur réelle du bien, à savoir celui égal à 13,9 euros par mètre carré mentionné dans les " grilles tarifaires 2017 " pour la catégorie " DEP1 - Secteur 1 ", il n'assortit toutefois ses allégations, y compris celles selon lesquelles la valeur locative réelle du bien serait en tout état de cause supérieure à la valeur vénale par application de l'évaluation actuelle de l'administration fiscale, d'aucune précision ni d'aucun élément probant permettant d'en apprécier le bien-fondé. Par suite, le moyen soulevé par le requérant doit être écarté.

6. En troisième et dernier lieu, si le requérant soutient que le local litigieux présente des caractéristiques exceptionnelles du seul fait de sa superficie de 18 814 m² et devrait donc être évalué selon la méthode par appréciation directe, en application des dispositions mentionnées au point 4, cette circonstance, non plus que celle, pour les raisons mentionnées au point 5, selon laquelle la valeur vénale serait inférieure à la valeur locative en raison de la méthode retenue par l'administration fiscale, ne sauraient justifier un tel classement, lequel ne trouve à s'appliquer qu'à titre subsidiaire à défaut de toute autre possibilité de classement, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, l'administration fiscale ayant pu classer à bon droit ledit local dans la catégorie des lieux de dépôt à ciel ouvert et terrains à usage commercial et industriel.

7. Il résulte de tout ce qui précède que M. A n'est pas fondé à demander la réduction des cotisations de taxe foncière auxquelles il a été assujetti au titre des années 2017 et 2018. Par suite, sa requête doit être rejetée, y compris les conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. A est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. C A et au directeur régional des finances publiques d'Occitanie et du département de la Haute-Garonne.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 avril 2023.

Le magistrat désigné,

Guillaume B

La greffière,

Marie-Elisabeth LATIF La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière en chef,