Tribunal Administratif de Toulouse — Décision N° TA31-2201960

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée 6 avril 2022, la société par action simplifiée (SAS) Princesse A, représentée par la SELARL Delplancke-Pozzo di Borgo-Rometti et Associés, agissant par Me Liperini, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires à l'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de l'exercice clos le 30 septembre 2017, pour un montant global demeurant en litige de 256 923 euros, mis en recouvrement par un avis du 31 mars 2021 ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'acquisition du bien litigieux a eu lieu au regard de son activité de promoteur immobilier et au regard des potentiels droits à construire qui s'y rapportaient ;

- un bien d'une surface de 2 251 m² et un bien d'une surface de 1 351 m² ne peuvent représenter la même valeur ;

- les éléments de comparaison retenus par l'administration fiscale ne sont pas pertinents ;

- à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la méthode par comparaison utilisée par l'administration fiscale serait validée, le prix au m² doit être évalué au regard de trois éléments de comparaison qu'elle propose, et fixé à la somme de 7 955 euros ;

- la superficie retenue par l'administration fiscale est erronée.

Par un mémoire en défense enregistré le 20 mars 2023, la directrice de contrôle fiscal Sud-Est Outre-Mer conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par la SAS Princesse A ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts ;

- le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Sarraute,

- et les conclusions de M. Luc, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SAS Princesse A, créée le 7 septembre 2016, exerce une activité d'opérations de promotion immobilière et de marchand de biens. Son président était, jusqu'à son décès en 2018, M. C. Par un acte du 27 avril 2017, elle a acquis auprès de la société civile immobilière (SCI) Maya, gérée par M. C et détenue par ce dernier, son épouse et leurs trois enfants, un bien immobilier sis 281, avenue de Fabron à Nice (06), cadastré NL 36, d'une contenance de 3 910 m², composé, d'une part d'un terrain de 2 559 m² supportant une villa principale, une maison d'amis, un garage et une piscine, avec engagement de revente dans le délai de cinq années et, d'autre part, d'un terrain à bâtir de 1 351 m² avec engagement de construire. La cession a été conclue pour un prix de 2 850 000 euros se décomposant en 1 700 000 euros pour le terrain bâti de 2 559 m² et en 1 150 000 euros pour le terrain à bâtir de 1 351 m². L'opération de promotion immobilière relative au terrain à bâtir a consisté en la construction d'un bâtiment de onze appartements avec parkings qui s'est achevée le 20 juin 2018. Le terrain bâti de 2 559 m², supportant notamment la villa principale occupée à titre gratuit par la famille C, a été cédé le 14 mars 2019 à la SCI Paolo, pour la somme de 1 200 000 euros.

2. La SAS Princesse A a fait l'objet, du 15 février au 4 juillet 2019, d'une vérification générale de comptabilité portant sur la période du 1er septembre 2016 au 30 septembre 2018. Par une proposition de rectification du 5 juillet 2019, l'administration fiscale l'a informée de son intention de procéder notamment à des rehaussements d'impôt sur les sociétés, en réintégrant au résultat imposable l'excédent du prix dont elle s'est acquittée le 27 avril 2017 pour l'acquisition du terrain supportant la villa principale. Après le rejet de ses observations formées le 3 septembre 2019, et l'avis de la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires du 14 décembre 2020, l'administration fiscale a, par un avis du 31 mars 2021, mis en recouvrement les sommes de 178 916 euros au principal, 6 441 euros au titre des intérêts de retard et 71 566 euros au titre de la majoration de 40 % pour manquement délibéré. Sa réclamation préalable formée le 6 juillet 2021 ayant été rejetée le 9 février 2022, la SAS Princesse A demande au tribunal la décharge des sommes mises à sa charge par l'avis de mise en recouvrement du 31 mars 2021.

Sur les conclusions à fin de décharge :

3. Aux termes de l'article 38 du code général des impôts : " () le bénéfice imposable est le bénéfice net, déterminé d'après les résultats d'ensemble des opérations de toute nature effectuées par les entreprises, y compris notamment les cessions d'éléments quelconques de l'actif, soit en cours, soit en fin d'exploitation ". Aux termes de l'article 39 de ce code : " I. Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges () ". En vertu de ces dispositions combinées, le bénéfice imposable à l'impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l'entreprise, à l'exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l'acte par lequel une entreprise décide de s'appauvrir à des fins étrangères à son intérêt.

4. S'agissant de l'acquisition d'un bien immobilier, lorsque l'administration, qui n'a pas à se prononcer sur l'opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, soutient que ladite acquisition a été réalisée à un prix significativement supérieur à la valeur vénale qu'elle a retenue et que le contribuable n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause cette évaluation, elle doit être regardée comme apportant la preuve du caractère anormal de l'acte si le contribuable ne justifie pas que l'appauvrissement qui en est résulté a été décidé dans l'intérêt de l'entreprise, soit que celle-ci se soit trouvée dans la nécessité de procéder à l'acquisition à un tel prix, soit qu'elle en ait tiré une contrepartie. L'excès de prix est alors considéré comme une libéralité qui doit être réintégrée dans le bénéfice imposable.

5. Lorsque l'administration fiscale procède à l'évaluation de la valeur vénale d'un bien en se référant à des transactions qui ont porté sur des immeubles situés à proximité du lieu de situation de celui-ci, il lui appartient de retenir des termes de comparaison relatifs à des ventes qui ont porté sur des biens similaires intervenues à une date peu éloignée dans le temps de celle du fait générateur de l'imposition. En l'absence de toute transaction équivalente, l'appréciation de la valeur vénale doit être faite en utilisant les méthodes d'évaluation qui permettent d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où l'acquisition est intervenue.

6. Il résulte de l'instruction que l'administration fiscale a considéré qu'en acquérant pour le prix de 1 700 000 euros le terrain de 2 559 m² supportant une villa principale, une maison d'amis, un garage et une piscine, la SAS Princesse A avait commis un acte anormal de gestion et consenti, sans contrepartie, une libéralité à la SCI Maya, venderesse. Pour cela, elle relève, d'une part que la SAS Princesse A et la SCI Maya ont des intérêts liés au regard des personnes les dirigeant et en détenant le capital social et, d'autre part, que le prix de 1 700 000 euros est excessif, l'ayant pour sa part estimé, par comparaison, à la somme de 1 126 074 euros, soit 6 362 euros le m² pour une surface habitable de 177 m², suivant en cela l'avis de la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires du 14 décembre 2020. En conséquence, elle a réintégré l'excédent de prix, soit 573 926 euros, qui constitue un écart de prix significatif, aux résultats de la SAS Princesse A au titre de l'exercice 2017 et mis à sa charge les cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés en résultant.

7. En premier lieu, la SAS Princesse A fait valoir que la valeur vénale retenue par l'administration est erronée aux motifs que cette dernière n'a pris en compte ni sa qualité de promoteur immobilier ni la circonstance que si l'ensemble immobilier en cause a été acquis avec l'engagement contractuel de revendre dans les cinq ans, elle pouvait y substituer avant cette échéance un engagement de construire et augmenter ainsi le potentiel de constructibilité en découlant. Toutefois, la valeur vénale d'un bien immobilier se détermine en fonction des caractéristiques propres à ce bien, la qualité de son acquéreur, ainsi que les intentions de celui-ci quant à la destination future dudit bien, étant sans conséquence sur la détermination de cette valeur. Au demeurant, il résulte de l'instruction que le bien immobilier en cause a été revendu en l'état le 14 mars 2019, la société requérante n'apportant aucun élément probant de nature à établir son intention de construire à la date du 27 avril 2017. Par suite, le moyen tiré de ce que le prix d'acquisition de l'ensemble immobilier en cause devait être établi en tenant compte de l'activité de promoteur immobilier de l'acquéreur et des potentiels droits à construire se rattachant au terrain doit être écarté.

8. En deuxième lieu, la SAS Princesse A conteste les termes de comparaison retenus par l'administration. Il résulte de l'instruction que l'administration fiscale a retenu que l'ensemble immobilier en cause, situé au 281 avenue de Fabron à Nice, était classé en catégorie cadastrale 3, soit " très confortable " et était constitué, sur un terrain de 2 559 m², d'une villa construite en 1956 d'une surface habitable de 177 m², composée d'un sous-sol, d'un rez-de-chaussée et d'un étage, et disposant de huit pièces principales (une cuisine, une salle d'eau, quatre chambres et deux salles à manger) et quatre pièces annexes (un garage, une cave, une terrasse et une piscine). Pour procéder à l'évaluation de la valeur vénale de ce bien, elle s'est fondée sur huit termes de comparaison consistant en des transactions effectuées au cours du second semestre 2015 et de l'année 2016, relatives à huit biens immobiliers situés à Nice, comportant une surface de terrain au moins égale à 1 000 m² et incluant six biens de catégorie cadastrale 3 et deux biens de catégorie cadastrale 4. Après que la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires a neutralisé deux d'entre eux car dépourvus de pertinence, le prix de vente au m² des six termes de comparaison retenus s'élevait à un prix moyen au m² de 6 362 euros.

9. Tout d'abord, contrairement à ce que soutient la société requérante, l'administration fiscale était fondée, conformément aux principes précédemment exposés, à évaluer la valeur vénale de l'ensemble immobilier en cause selon la méthode par comparaison, qui est la méthode prioritaire, en se référant à des éléments antérieurs ou postérieurs à la cession litigieuse, sous réserve que ces éléments concernent des transactions portant sur des biens similaires intervenues à une date peu éloignée dans le temps. Dans ces conditions, l'administration fiscale pouvait, pour procéder à son évaluation, se référer, outre aux transactions immobilières retenues effectuées au cours du second semestre 2015 et de l'année 2016, aux prix de vente, compris entre 1 200 000 euros et 1 400 000 euros, mentionnés sur les mandats donnés par la société requérante en juillet 2017 puis courant 2018 à trois agences immobilières, pour procéder à la revente du bien litigieux, ainsi qu'au prix de sa vente à la SCI Paolo en 2019, soit 1 200 000 euros.

10. Ensuite, si la SAS Princesse A fait valoir que les termes de comparaison retenus par l'administration fiscale ne sont pas pertinents, elle n'assortit pas cette affirmation des précisions permettant d'en apprécier le bien-fondé. Au demeurant, si les comparatifs retenus par l'administration ne correspondent pas en tous points au bien immobilier litigieux, les ventes correspondantes ont été réalisées à des dates peu éloignées dans le temps de l'acte du 27 avril 2017 et il ne résulte pas de l'instruction, ni même n'est soutenu, que ces immeubles, situés dans la même commune et dans une zone géographiquement proche, ne seraient pas comparables.

11. Enfin, la SAS Princesse A propose trois termes de comparaison alternatifs, constitués de trois transactions immobilières intervenues en janvier, avril et juin 2017 pour un prix moyen de 7 955 euros le m². Toutefois, d'une part, l'administration fiscale soutient sans être contredite que les transactions réalisées aux mois de janvier et avril 2017 se rapportent pour l'une à un bien présentant vue sur mer et pour la seconde à un bien non comparable en terme de localisation car situé à 12 km du bien litigieux dans un quartier aux caractéristiques très différentes, et ne sont donc pas pertinentes. D'autre part, si la postériorité de la transaction de juin 2017 ne fait pas obstacle à ce qu'elle soit prise en compte, la SAS Princesse A n'apporte aucun élément permettant d'établir sa pertinence.

12. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le prix au m² retenu par l'administration fiscale aurait été établi sur la base de termes de comparaison dénués de pertinence.

13. En troisième et dernier lieu, la SAS Princesse A soutient que la valeur de chacun des termes de comparaison auxquels s'est référé le service a été établie au regard de la surface utile des immeubles concernés et que la valeur du terrain bâti en litige aurait donc dû être évaluée au regard de la surface utile de la villa principale et de ses dépendances, qui s'établit à 231,23 m², ce qui permet de fixer la valeur vénale du bien, en retenant le prix au m² de 6 362 euros appliqué par l'administration, à 1 471 085 euros, ce prix ne présentant pas d'écart significatif avec celui 1 700 000 euros. Toutefois, d'une part, contrairement à ce que soutient la société requérante, il résulte de l'instruction qu'aucune confusion n'a été opérée par l'administration fiscale entre surface habitable et surface utile, celle-ci s'étant fondée, pour établir le prix au m² du bien litigieux et des biens retenus comme termes de comparaison, sur les surfaces habitables telles qu'elles ressortent des déclarations effectuées auprès du cadastre. D'autre part, l'administration soutient sans être contredite que la surface habitable de l'ensemble immobilier en cause s'élève à 177 m² tel que cela ressort de la déclaration faite par la société requérante auprès du centre départemental des impôts fonciers. Dans ces conditions, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que la méthode de calcul de la valeur vénale du bien litigieux mise en œuvre par l'administration fiscale serait erronée ou entachée d'erreur de droit.

14. Il résulte de tout ce qui précède que les éléments apportés par la SAS Princesse A ne permettent pas de remettre en cause la valeur vénale, estimée à 1 126 074 euros par l'administration fiscale, de l'ensemble immobilier sis 281 avenue de Fabron à Nice qu'elle a acquis le 27 avril 2017. Dans ces conditions, le prix de 1 700 000 euros auquel elle a acquis ce bien est supérieur de 33,76 % à sa valeur vénale à la date d'acquisition, cet écart de prix présentant un caractère significatif. En outre, les liens familiaux unissant les actionnaires de la SAS Princesse A et de la SCI Maya suffisent à caractériser une relation d'intérêts entre elles. Dans ces conditions, et alors que la SAS Princesse A ne justifie pas qu'un tel prix aurait été pratiqué dans son intérêt, qu'elle en aurait tiré une contrepartie, ou qu'elle n'aurait eu d'autre choix que d'y consentir, l'administration fiscale doit être regardée comme rapportant la preuve du caractère anormal de l'acte de cession, à hauteur de l'excédent de prix de 573 926 euros. Par suite, c'est à bon droit que l'administration fiscale a réintégré cette somme dans le résultat imposable de la SAS Princesse A au titre de l'exercice 2017 et mis à sa charge les cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés en résultant.

15. Il résulte de tout ce qui précède que la SAS Princesse A n'est pas fondée à demander la décharge, en droits, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de l'exercice 2017.

Sur les pénalités :

16. Si la SAS Princesse A demande la décharge des pénalités se rapportant aux cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de l'exercice 2017, elle n'invoque aucun moyen spécifique au soutien de cette contestation. Dans ces conditions, ses conclusions à ce titre doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

17. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante à la présente instance, la somme demandée par la SAS Princesse A au titre des frais exposés par elle et non compris dans le dépens.

DE C I D E :

Article 1er : La requête de la SAS Princesse A est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Princesse A et à la directrice en charge de la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-Mer.

Délibéré après l'audience du 4 septembre 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Cherrier, présidente,

Mme Sarraute, première conseillère,

Mme Douteaud, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2024.

La rapporteure,

N. SARRAUTELa présidente,

S CHERRIER

La greffière,

M. B

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière en chef,