Tribunal Administratif de Toulouse — Décision N° TA31-2205976

Vu la procédure suivante :

Par une décision n° 444672 du 28 septembre 2022, le Conseil d'Etat statuant au contentieux, saisi d'un pourvoi présenté par M. A B et Mme C E épouse B, a annulé le jugement n° 1805218 du tribunal administratif de Toulouse en date du 17 juillet 2020 et a renvoyé l'affaire devant le tribunal.

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 6 novembre 2018, 5 décembre 2019, 16 janvier 2020 et 8 février 2023 M. et Mme B, représentés par Me Allais, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) de prononcer la réduction de la cotisation primitive de taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties à laquelle ils ont été assujettis au titre de l'année 2018, à raison d'une propriété dite " villa Montval ", située 110 et 112 avenue François Mitterrand à Saint-Gaudens (Haute-Garonne) ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent, dans le dernier état de leurs écritures, que :

- à la suite de la décision du Conseil d'Etat du 28 septembre 2022, l'administration fiscale a reconnu le caractère exceptionnel de la villa Montval au sens de l'article 1497 du code général des impôts ;

- l'administration propose, en l'absence de local type pertinent dans la catégorie des maisons exceptionnelles de procéder à l'évaluation des locaux selon la méthode dite d'appréciation directe ;

- si l'administration s'appuie, dans un premier temps, sur la valeur vénale inscrite dans le cadre d'une succession de 1968 et actualise cette valeur en fonction de l'indice du coût de la construction en vigueur au 20 février 1968 et au 1er janvier 1970, il convient de soustraire de la valeur vénale, la valeur des terrains déjà imposés à la taxe foncière sur les propriétés non bâties, qui correspond à 5% de la base imposable à la taxe foncière de l'ensemble immobilier ; il convient à ce titre de retenir une valeur vénale de 23 172 euros ;

- si l'administration retient, dans un second temps, un taux d'intérêt applicable à la valeur vénale de 8 %, il ne peut être retenu qu'un taux de 3%, dès lors qu'il ressort du procès-verbal " ME ", si ce n'est de la commune de Saint-Gaudens, mais de la commune de Toulouse, que le taux d'intérêt moyen pour les locaux d'habitation qualifiés de maisons exceptionnelles est de 3 à 4 % ; il convient à ce titre de retenir une valeur locative au 1er janvier 1970 de 772 euros ;

- enfin, la valeur vénale de la propriété doit se voir appliquer un abattement à raison de son état de vétusté, de l'ordre de 20 % ; il convient à ce titre de retenir une valeur locative de la taxe foncière de l'année 2018 de 772x0,8 ;

- le montant de la taxe foncière doit ainsi être fixé à la somme de 617,60x1,49x3,129, soit 2 879 euros ; compte tenu des dégrèvements déjà accordés, il convient d'accorder un dégrèvement complémentaire de 1 757 euros.

Par des mémoires en défense enregistrés le 4 juin 2019 et le 15 décembre 2022, le directeur régional des finances publiques d'Occitanie et du département de la Haute-Garonne conclut au non-lieu à statuer à hauteur des dégrèvements prononcés et au rejet du surplus de la requête.

Il soutient, dans le dernier état de ses écritures, que :

- compte tenu de la décision du Conseil d'Etat du 28 septembre 2022, qui a considéré que la villa Montval ne pouvait être évaluée par comparaison aux locaux-types figurant au procès-verbal de la commune de Saint-Gaudens, et en l'absence de bien pouvant servir de terme de comparaison, il est proposé de procéder à une évaluation par appréciation directe en se fondant sur un acte constituant l'origine de la propriété de l'immeuble ayant une date la plus proche de celle de référence du 1er janvier 1970, soit une attestation après décès publiée le 20 février 1968 auprès du bureau de la conservation des hypothèques de Saint-Gaudens indiquant que le bien en litige a une valeur vénale de 160 000 francs, c'est-à-dire 24 391,84 euros ; en s'appuyant sur l'indice du coût de la construction délivrée par l'INSEE au 20 février 1968 de 198 et au 1er janvier 1970 de 2020, la valeur vénale au 1er janvier 1970 s'élève à 27 102 euros selon le calcul [(24 391,44 x 220)/198] ; compte tenu du taux d'intérêt de 8 %, la valeur locative de 1970 est de 2 168 euros selon le calcul (27 102 x 0,8) ; la valeur locative doit en conséquence être fixée à 10 108 euros selon le calcul (2168 x 1,49 x 3,129), ce qui correspond à une base imposable de 5 054 euros ;

- le montant de la cotisation foncière s'élève, en conséquence, pour le total bâti, à la somme de 3 189 euros, et pour le total non bâti, à la somme de 385 euros, soit un montant global de 3 574 euros, au lieu du montant de 8 526 euros initialement imposé ; des dégrèvements de 2 632 euros et 2 320 euros ayant été prononcés, le montant restant dû s'élève à 2 320 euros.

- les autres moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal administratif a désigné Mme Molina-Andréo, vice-présidente, pour statuer sur les litiges mentionnés à l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Molina-Andréo, magistrate désignée,

- et les conclusions de Mme Nègre-Le Guillou, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. M. A B est nu-propriétaire d'une demeure dite " villa Montval ", située 110 et 112 avenue François Mitterrand sur le territoire de la commune de Saint-Gaudens (Haute-Garonne), dont sa mère, Mme C E épouse B, est usufruitière. Ils ont été assujettis, pour un montant total de 8 526 euros, à une cotisation primitive de taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties au titre de l'année 2018, mise en recouvrement le 31 août 2018. M. et Mme B ont présenté une réclamation tendant à ce que l'ensemble immobilier soit regardé comme présentant un caractère exceptionnel au sens de l'article 1497 du code général des impôts en vue de l'évaluation de sa valeur locative. Leur réclamation a fait l'objet d'une décision de rejet le 6 septembre 2018. Par un jugement n° 1805218 du 17 juillet 2020, la magistrate désignée par la présidente du tribunal administratif de Toulouse a rejeté leur demande tendant à la réduction de ces impositions. Par une décision n° 444672 du 28 septembre 2022, le Conseil d'Etat statuant au contentieux, a annulé le jugement du tribunal administratif de Toulouse du 17 juillet 2020 et a renvoyé devant le tribunal cette affaire, qui porte désormais le n° 2302300.

Sur l'étendue du litige :

2. Par des décisions en date des 20 avril 2021 et 13 décembre 2022, postérieures à l'introduction de la requête, le directeur régional des finances publiques d'Occitanie et du département de la Haute-Garonne a prononcé des dégrèvements à concurrence des sommes de 2 632 euros et 2 320 euros sur la cotisation primitive de taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties à laquelle M. et Mme B ont été assujettis au titre de l'année 2018. Les conclusions présentées par les requérants sont, à concurrence de la somme globale de 4 952 euros, devenues sans objet. Par suite, il n'y a plus lieu d'y statuer.

Sur les conclusions à fin de réduction d'imposition :

3. D'une part, aux termes de l'article 1496 du code général des impôts : " I. - La valeur locative des locaux affectés à l'habitation () est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. / () ". Selon l'article 1497 du même code : " Par dérogation à l'article 1496 I, les locaux d'habitation qui présentent un caractère exceptionnel () sont évalués dans les conditions prévues à l'article 1498 dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. ". Aux termes de l'article 1498 du même code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 1996 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ".

4. En vertu de ces dispositions, la valeur locative des locaux affectés à l'habitation est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis dans la commune. Toutefois, pour les locaux d'habitation qui présentent un caractère exceptionnel et qui ne sont pas donnés en location, les termes de référence peuvent être choisis hors de la commune, ou, à défaut, leur valeur locative peut être appréciée par voie d'appréciation directe.

5. D'autre part, aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires ". Aux termes de l'article 324 AC de cette même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimé par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une commune comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien ".

6. En vertu des articles précités de l'annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan.

7. Il résulte de l'instruction que la villa Montval correspond à un manoir construit en 1900, d'une emprise au sol de 300 mètres carrés et d'une superficie réelle de 800 mètres carrés hors dépendances. Cette villa, dont il n'est pas contesté qu'elle est occupée par une seule famille depuis 1988, comporte dix-huit pièces, comprenant plusieurs salons et salles de réception, et dispose de belles colonnes et de cheminées en marbre, d'un escalier volumineux, de boiseries au plafond, de vitraux et de mosaïques au sol. Par la décision précitée du 28 septembre 2022, le Conseil d'Etat a jugé que le tribunal administratif de Toulouse, dans son jugement du 17 juillet 2020, avait inexactement qualifié les faits de la cause en considérant que la villa Montval ne présentait pas un caractère exceptionnel et que l'administration fiscale avait pu à bon droit déterminer la valeur locative de cette demeure par comparaison avec celle des quatre maisons individuelles de catégorie 3 figurant sur le procès-verbal d'évaluation n°6670 H de la commune de Saint-Gaudens, dès lors que ces maisons ne comportent que huit ou neuf pièces et que leur surface réelle n'est comprise qu'entre 278 et 324 mètres carrés. A la suite de l'annulation du jugement du 17 juillet 2020 et le renvoi de l'affaire devant le tribunal prononcés par le Conseil d'Etat, l'administration fiscale, dans son mémoire enregistré le 15 décembre 2022, admet que la villa Montval présente un caractère exceptionnel au sens de l'article 1497 du code général des impôts et propose de déterminer sa valeur locative par la voie de la méthode d'appréciation directe, à défaut de termes de référence pouvant être choisis dans ou hors de la commune de Saint-Gaudens. Les requérants, qui ne contestent pas le principe du recours à cette méthode, contestent néanmoins partiellement les modalités de sa mise en œuvre telles que proposées par le service.

8. Pour calculer la valeur locative de la villa Montval par application de la méthode de l'appréciation directe, l'administration fiscale propose de prendre en compte l'attestation après décès publiée à la conservation des hypothèques de Saint-Gaudens du 20 février 1968 faisant état, au titre de la succession de Mme D B, d'une propriété au lieu de Montval à Saint-Gaudens, composé d'un château, d'une maison d'habitation, de dépendances et prairies, pour une valeur vénale de 160 000 francs, soit 24 391,84 euros. Sur ce premier point, les parties s'accordent pour considérer que cette attestation après décès publiée à la conservation des hypothèques de Saint-Gaudens du 20 février 1968, qui est une donnée propre à l'ensemble immobilier faisant l'objet de l'imposition, a la date la plus proche possible de celle de référence du 1er janvier 1970. L'administration fiscale propose ensuite, compte tenu de l'indice du coût de la construction applicable en 1970, fixé à 220, et applicable à la date de l'attestation publiée à la conservation des hypothèques le 20 février 1968, fixé à 198, de retenir que la valeur vénale au 1er janvier 1970 s'établit à 27 102 euros. Elle propose alors de considérer que la valeur locative au 1er janvier 1970 de la villa s'établit à 2 168 euros après application d'un taux d'intérêt de 8 % et que la valeur locative 2018 actualisée est de 10 108 euros après application du coefficient d'actualisation de 1,49 et du coefficient de revalorisation de 3,129. Elle en conclut que la base imposable, égale à la moitié de la valeur locative, s'élève à 5 054 euros et, qu'après application du taux en vigueur pour l'année 2018, le montant de l'imposition en litige s'élève à 3 574 euros.

9. En premier lieu, M. et Mme B soutiennent que la valeur des terrains devrait être soustraite de la valeur vénale de la propriété, dès lors que ces terrains sont déjà assujettis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Il résulte de l'instruction que l'acte du 20 février 1968 sur la base duquel la valeur vénale de l'ensemble immobilier est fixée à 160 000 francs par le service vise, outre les propriétés bâties que sont le château, la maison d'habitation et les dépendances, les propriétés non bâties composées du pré et du parc. Il résulte également de l'instruction, et en particulier de l'avis d'impôt 2018 en litige, que les requérants font l'objet, à raison de la villa Montval, d'un assujettissement à la taxe foncière sur les propriétés bâties, mais également non bâties. L'administration ayant ainsi effectivement inclus à tort dans son calcul de la valeur vénale de la villa Montval des terrains déjà soumis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties, il y a lieu de soustraire la valeur desdits terrains de la valeur vénale de l'ensemble immobilier à évaluer, soit une somme de 1 219,84 euros, selon les écritures des requérants non contestées en défense. Par suite, la valeur vénale de la propriété de 23 172 euros, s'établit au 1er janvier 1970, compte tenu de l'indice du coût de la construction applicable en 1970 de 220 et au 20 février 1968 de 198, à la somme de 25 746, 67 euros.

10. En deuxième lieu, en se bornant à solliciter l'application d'un taux d'intérêt de 3% et à faire état du taux figurant sur le procès-verbal de la commune de Toulouse, M. et Mme B n'établissent pas que le taux d'intérêt de 8% retenu par le service ne serait pas significatif du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. Par suite, la valeur locative au 1er janvier 1970 de la propriété s'établit à 2 059,73 euros après application du taux d'intérêt de 8 %.

11. En troisième lieu, les dispositions de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts ne prévoient pas la possibilité de procéder, comme le demande les requérants, à un abattement sur la valeur locative fixée selon ces modalités.

12. Il résulte de ce qui précède que M. et Mme B sont seulement fondés à demander la réduction de la cotisation de taxes foncières à laquelle ils ont été assujettis au titre de l'année 2018 en tenant compte d'une valeur locative de 2 059,73 euros au 1er janvier 1970.

Sur les frais liés à l'instance :

13. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, et de mettre à la charge de l'Etat la somme globale de 1 500 euros à verser à M. et Mme B au titre de des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Il n'y a plus lieu de statuer sur les conclusions de M. et Mme B tendant à la réduction de la cotisation de taxes foncières auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2018, à concurrence de 4 952 euros.

Article 2 : La cotisation de taxes foncières à laquelle M. et Mme B ont été assujettis au titre de l'année 2018 est réduite en tenant compte d'une valeur locative de 2 059,73 euros au 1er janvier 1970.

Article 3 : L'Etat versera à M. et Mme B la somme de 1 500 euros en application de l'article L 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de M. et Mme B est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. A B, à Mme C E épouse B et au directeur régional des finances publiques de la région Occitanie et du département de la Haute-Garonne.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2024.

La magistrate désignée,

B. MOLINA-ANDRÉO

La greffière,

S. BALTIMORE

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière en chef ;