Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 7 mars 2023 et le 24 octobre 2023, M. B... A..., représenté par Me Sestacq, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :
1°) de prononcer la décharge de la cotisation de taxe sur les logements vacants au titre de l’année 2022 établie à son nom, à raison de l’appartement situé 11, rue du Sénéchal, à Toulouse pour un montant de 367 euros en principal et 37 euros de pénalités ;
2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 200 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Il soutient que :
- à titre principal, en application de VI de l’article 232 du code général des impôts, la taxe sur les logements vacants n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable ; le bien immobilier qui fait l’objet de cette taxe n’est pas, en l’état, un bien destiné à la location ; le logement est dans un tel état de vétusté et de délabrement qu’il est proche de l’insalubrité et ne correspond pas à un logement décent au sens de la réglementation en vigueur ; le logement a fait l’objet d’une expertise qui évalue le montant des travaux de remise en état entre 100 000 et 150 000 euros ;
- le paragraphe 140 du BOI-IF-AUT-60 du 11 mars 2014 prévoit que la condition de vacance est remplie pour les logements qui ne peuvent être rendus habitables qu’au prix de travaux importants dont la charge incombe nécessairement à leur détenteur ; par ailleurs, la production de devis devrait permettre la plupart du temps d’apprécier l’importance des travaux ;
- à titre subsidiaire, les travaux nécessaires pour le rendre habitable sont d’un montant excessif par rapport à sa valeur vénale ;
- aucune base légale ne prévoit que seuls les travaux d’électricité, sanitaires et menuiseries doivent être pris en compte pour évaluer les travaux nécessaires ;
- le service a commis une erreur d’appréciation quant à l’importance des travaux ; la valeur vénale du bien est évaluée à 46 000 euros pour des travaux de l’ordre de 110 000 euros ; la loi n’imposant pas un montant de travaux représentant au moins 25 % de la valeur vénale ;
- le service doit retenir un montant de travaux toutes taxes comprises et non hors taxe dès lors que la taxe sur la valeur ajoutée n’est pas récupérable.
Par un mémoire en défense, enregistré le 25 septembre 2023, la Direction régionale des finances publiques d'Occitanie et du département de la Haute-Garonne conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que les moyens soulevés par M. A... ne sont pas fondés.
Par ordonnance du 13 janvier 2025, la clôture d'instruction a été fixée au 13 février 2025.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Mérard,
- les conclusions de Mme Douteaud, rapporteure publique,
- et les observations de M. A....
Des pièces présentées par M. A... ont été enregistrées le 30 septembre 2025 et n’ont pas été communiquées.
Considérant ce qui suit :
M. A... est propriétaire d’un appartement situé 11 rue du Sénéchal, à Toulouse (Haute-Garonne), identifié « lot n°12 » de l’immeuble. Il a été assujetti, à raison de ce bien, à une cotisation de taxe sur les logements vacants au titre de l’année 2022. L’administration fiscale a rejeté le 11 janvier 2023 la réclamation formée contre la cotisation de 367 euros mise en recouvrement le 31 octobre 2022. Par la présente requête, M. A... sollicite la décharge de cette cotisation primitive ainsi que la décharge de l’obligation de payer la somme de 37 euros résultant de la mise en demeure de payer du 30 janvier 2023 et correspondant à la pénalité de 10% pour défaut de paiement à la date limite de paiement.
Sur le bien-fondé de l’imposition :
En ce qui concerne l’application de la loi fiscale :
Aux termes de l’article 232 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable : « I. – La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. (…). / II. – La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition (…). / III. – La taxe est acquittée par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II. / (…) VI. – La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. / (…) ».
Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, n’a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves : « (…) ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ; (…) ». Dans sa décision n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, le Conseil constitutionnel a également jugé que l'objet de la taxation instituée par les dispositions précitées de l'article 232 du code général des impôts est d'inciter les personnes redevables de cette taxe à mettre en location des logements susceptibles d'être loués et que cette taxation ne peut frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur.
Il résulte de ce qui précède qu’il appartient au contribuable, s’il demande le bénéfice de l'exonération de la taxe sur les logements vacants, d’établir que la vacance de son logement est indépendante de sa volonté ou la nécessité de réaliser d’importants travaux pour le rendre habitable. Le caractère contraignant de la vacance s’apprécie eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin.
Il est constant que l’appartement en cause, dont M. A... est propriétaire, est à usage d’habitation et qu’il était inoccupé depuis au moins une année au 1er janvier 2022. Pour solliciter la décharge de la cotisation de taxe sur les logements vacants à laquelle il a été assujetti au titre de l’année 2022 à raison de ce logement, M. A... soutient que celui-ci nécessite, pour être habitable, la réalisation d’importants travaux.
Il résulte de l’instruction que l’appartement est entièrement à aménager et à équiper et qu’il nécessite des travaux de remise en état et aux normes. M. A... se prévaut d’un devis établi par l’entreprise JAM pour un montant total de travaux de 29 170 euros hors taxe, comprenant la rénovation des sols, murs et peintures, la pose de menuiseries extérieures et intérieures, la réfection et la mise aux normes de l’électricité, la dépose, fourniture et pose d’une chaudière et d’un sèche-serviette, l’installation d’une VMC dans la salle de bains, des travaux de plomberie et changement des appareils sanitaires dans la cuisine et la salle de bains. Il résulte en outre de l’instruction et notamment du rapport du 3 février 2023 élaboré par une experte en estimations immobilières près la Cour d’appel de Toulouse que la valeur vénale du bien hors travaux s’élevait à 156 000 euros, soit une valeur vénale de 126 830 euros au 1er janvier 2022, en retenant l’ensemble des travaux prescrits par l’entreprise JAM. Si M. A... se prévaut de la même expertise immobilière en ce que qu’elle évalue le logement à 46 000 euros, il résulte de l’instruction que cette somme est obtenue après déduction d’un montant de travaux évalué par l’experte à 110 000 euros, qui ne s’appuie sur aucun devis ni aucune prescription en matière de travaux nécessaires pour rendre le logement habitable Ainsi, en retenant le devis JAM, le montant des travaux nécessaires à rendre le logement habitable représente 23 % de la valeur vénale de l’appartement. Alors que M. A... ne produit aucun élément en lien avec les revenus dont il dispose, il n’établit pas que la vacance résultant de l’absence de réalisation des travaux est indépendante de sa volonté. Dès lors, c’est à bon droit que l’administration fiscale a assujetti le logement à la taxe sur les logements vacants.
En ce qui concerne l’interprétation administrative de la loi fiscale :
D’une part, aux termes de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales : « Il ne sera procédé à aucun rehaussement d'impositions antérieures si la cause du rehaussement poursuivi par l'administration est un différend sur l'interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et s'il est démontré que l'interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été, à l'époque, formellement admise par l'administration (…) Lorsque le redevable a appliqué un texte fiscal selon l'interprétation que l'administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu'elle n'avait pas rapportée à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente (…) ». Aux termes de l’article L. 80 B du même livre : « La garantie prévue au premier alinéa de l'article L. 80 A est applicable : 1° Lorsque l'administration a formellement pris position sur l'appréciation d'une situation de fait au regard d'un texte fiscal (…) ».
D’autre part, selon l’instruction administrative publiée le 11 mars 2014 sous la référence BOI-IF-AUT-60 : « (…) / 140 La taxe n'est pas due lorsque la vacance du logement est imputable à une cause étrangère à la volonté du contribuable, cette cause : / - faisant obstacle à son occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d'habitation ; (…) »
M. A... n’est pas fondé à se prévaloir du paragraphe n°140 de l’instruction BOI-IF-AUT-60 du 11 mars 2014 qui ne comporte aucune interprétation différente de celle qui résulte de la loi fiscale dont il est fait application, dès lors qu’il ne peut trouver à s’appliquer que si la vacance n’est pas imputable au contribuable.
Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de M. A... tendant à la décharge de la taxe sur les logements vacants au titre de l’année 2022 à raison de son bien, lot n°12, situé 11 rue du Sénéchal, à Toulouse, doivent être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. A... demande au titre des frais qu’il a exposés.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. A... est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. B... A... et à la Direction régionale des finances publiques d'Occitanie et du département de la Haute-Garonne.
Délibéré après l'audience du 30 septembre 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Arquié, présidente,
M. Luc, premier conseiller,
Mme Mérard, première conseillère,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025.
La rapporteure,
Bénédicte MÉRARD
La présidente,
Céline ARQUIÉ
La greffière,
Stella BALTIMORE
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme :
La greffière en chef,