Le Tribunal Administratif de Bordeaux a rejeté la demande de M. A... tendant à la décharge de la taxe sur les logements vacants (TLV) à laquelle il a été assujetti au titre de l'année 2022 pour trois appartements situés à Bordeaux. Le juge a estimé que la vacance des logements n'était pas indépendante de la volonté du propriétaire, condition prévue au VI de l'article 232 du code général des impôts pour bénéficier d'une exonération. Les travaux réalisés (menuiseries, ravalement, peinture) ont été qualifiés de rénovation et non de réhabilitation rendant les logements inhabitables, d'autant que la majorité des autres appartements de l'immeuble étaient loués pendant cette période. Par conséquent, le tribunal a jugé que l'administration avait légalement mis en recouvrement la taxe.
Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 18 janvier 2023, et un mémoire en réplique, enregistré le 19 juin 2023, M. B... A... demande au tribunal de prononcer la décharge de la taxe sur les logements vacants à laquelle il a été assujettie au titre de l’année 2022 à raison de ses trois appartements situés dans le même immeuble au 123, cours d’Alsace Lorraine à Bordeaux.
Il soutient que :
- la vacance de ses biens est indépendante de sa volonté ;
- ses biens ne peuvent, en leur état actuel et compte tenu de leur vétusté, être loué ; ils font l’objet de rénovation et de travaux de grande ampleur, toujours en cours.
Par un mémoire en défense, enregistré le 7 juin 2023, le directeur régional des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que M. A... ne remplit pas les conditions pour bénéficier de l’exonération de la taxe sur les logements vacants.
Par une ordonnance du 8 septembre 2025, la clôture d'instruction a été fixée au 19 septembre 2025 à 12h00.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme D...,
- les conclusions de Mme C....
Considérant ce qui suit :
1. M. B... A... est propriétaire d’un immeuble situé au 123, cours d’Alsace Lorraine à Bordeaux et a été primitivement assujetti à la taxe sur les logements vacants à raison de ce bien au titre de l’année 2022. Le 22 novembre 2022, il a déposé une réclamation afin d’obtenir le dégrèvement de cette imposition s’agissant des trois appartements du 4e étage de cet immeuble, dont la cotisation correspondante s’élève à 895 euros et a été mise en recouvrement le 31 octobre de la même année. Par une décision du 5 janvier 2023, l’administration fiscale a rejeté cette réclamation. Par la présente requête, M. A... entend contester le bien-fondé de cette imposition.
2. Aux termes du I de l’article 232 du code général des impôts : « I.- La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements (…). / II.- La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition (…) / VI. - La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable (…) ». Il résulte de la réserve d’interprétation dont le Conseil Constitutionnel a assorti ses décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012 que « ladite taxation ne peut (…) frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur » et qu’à ce titre, notamment, « ne sauraient être assujettis à cette taxe des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ».
3. Il appartient au juge de l'impôt, au vu de l'instruction et compte tenu, le cas échéant, de l'abstention du contribuable à produire les éléments qu'il est seul en mesure d'apporter et qui ne sauraient être réclamés qu'à lui-même, tels que des devis portant sur les travaux à réaliser pour rendre le bien habitable, d'apprécier si un logement doit être soumis à la taxe sur les logements vacants, ou si les circonstances que son détenteur invoque y font obstacle.
4. Il est constant que les trois appartements situés au quatrième étage de l’immeuble dont M. A... détient la propriété sont, d’une part, à usage d’habitation et, d’autre part, inoccupés depuis 2020. Si M. A... soutient que la vacance de ses logements est due à d’importants travaux qu’il aurait entrepris pour les rendre habitables, les pièces qu’il verse au dossier ne permettent de justifier ni de l’état dans lequel se trouve ces biens, ni de ce que les travaux entrepris auraient eu pour objet de les rendre habitable. Il résulte par ailleurs de l’instruction que les travaux entrepris en 2021, lesquels ont consisté en un remplacement des menuiseries extérieures, un ravalement de façade, un traitement de parasite dans les caves, une isolation des combles et de la peinture, constitue des travaux de rénovation et non de réhabilitation ayant pour objectif, ainsi que l’indique le requérant lui-même dans sa requête, d’augmenter l’attractivité de ses logements qui, comme il le déplore, ne trouvent pas de locataires malgré la gestion immobilière qu’il a confié au Cabinet DEMONS et les visites entreprises pour louer ces logements.
5. Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces versées au dossier que ces travaux auraient eu pour effet, par leur ampleur, de rendre inhabitable les logements en cause, dès lors notamment qu’ils ont été effectué pour une partie à l’extérieur de l’immeuble (ravalement de façade et peinture) et pour une autre partie ne concernent pas même l’étage des appartements en litige (travaux dans la cave et dans les combles), et alors qu’il n’est pas contesté par le requérant que la majorité des appartements de l’immeuble étaient loués pendant la durée des travaux, à l’exception de deux appartements pour des raisons indépendantes des travaux en cours tenant à des changements de locataires.
6. Dans ces conditions, M. A... ne peut soutenir que la vacance de ses logements était indépendante de sa volonté. Par suite, c’est à bon droit que l’administration a assujetti le requérant à la taxe sur les logements vacants au titre de l’année en litige.
7. Par suite, M. A... n’est pas fondé à demander la décharge de la taxe sur les logements vacants à laquelle il a été assujetti au titre de l’année 2022.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. A... est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. B... A... et au directeur régional des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde.
Délibéré après l’audience du 27 novembre 2025 où siégeaient :
- M. Dominique Ferrari, président,
- Mme Jeanne Glize, conseillère,
- Mme Amandine Spieler, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025.
Le rapporteur
A. D...
Le président,
D. Ferrari
La greffière,
L. Safran
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,