Tribunal Administratif de Bordeaux — Décision N° TA33-2302385

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés le 5 mai 2023 et le 5 septembre 2024, Mme B A, représentée par Me Castera, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 16 décembre 2022 par lequel le président de Bordeaux Métropole a refusé de lui délivrer une autorisation de mise en location, ensemble la décision par laquelle il a implicitement rejeté son recours gracieux formé le 9 janvier 2023 ;

2°) d'enjoindre à Bordeaux Métropole d'instruire de nouveau son dossier dans le délai de deux mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;

3°) de mettre à la charge de Bordeaux Métropole la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'arrêté du 16 décembre 2022 est entaché d'une erreur d'appréciation dès lors que le logement, qui n'est que partiellement enterré, ne constitue pas un sous-sol et n'est pas impropre à l'habitation ; qu'en tout état de cause, un sous-sol peut être mis à disposition aux fins d'habitation dès lors qu'il satisfait aux exigences de hauteur sous-plafond, d'ouverture sur l'extérieur et de configuration, que les ouvertures n'exposent pas les occupants à des sources de pollution et qu'il est aménagé à usage d'habitation ;

- l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation concerne les constructions neuves et ne lui est pas opposable ;

- le logement n'est pas impropre à l'habitation dès lors que les fenêtres sont en excellent état, garantissent une aération et un éclairement suffisant ;

- aucune disposition n'impose de garantir une vue horizontale ;

- les considérations fondées sur l'accès des secours ne sont pas étayées et fondées sur aucune disposition.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 21 novembre 2023 et le 10 octobre 2024, Bordeaux Métropole, représentée par la SCP CGCB et Associés, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de Mme A la somme de 3 000 sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de la santé publique ;

- le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Lorrain Mabillon ;

- les conclusions de M. Roussel Cera, rapporteur public ;

- les observations de Me Duchadeau, représentant Mme A ;

- et les observations de Me Gauci, représentant Bordeaux Métropole.

Considérant ce qui suit :

1. Mme B A est propriétaire depuis 2017 d'un bien immobilier situé bâtiment H de la résidence Martinon, 46 rue de l'abbé Mounier à Gradignan. Après l'instauration, par une délibération du 18 mars 2021 de Bordeaux Métropole, du régime de l'autorisation préalable de mise en location sur une partie du territoire de Gradignan dont fait partie la résidence Martinon, elle a déposé le 5 décembre 2022 un dossier de demande d'autorisation préalable de mise en location. A la suite d'une visite sur place le 13 décembre 2022, le président de Bordeaux Métropole a, par un arrêté du 16 décembre 2022, refusé de lui délivrer cette autorisation. Le recours gracieux formé contre cette décision par Mme A et reçu le 9 janvier 2023 par Bordeaux Métropole a été rejeté par une décision implicite née le 9 mars 2023. Par sa requête, Mme A demande l'annulation de ces deux décisions.

2. D'une part, aux termes de l'article L. 635-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au litige : " I.-L'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé. Ces zones sont délimitées au regard de l'objectif de lutte contre l'habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l'habitat en vigueur et le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Ces zones peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers. () ". Aux termes de l'article L. 635-3 de ce code, dans sa version applicable au litige : " La mise en location d'un logement situé dans les zones soumises à autorisation préalable de mise en location est subordonnée à la délivrance d'une autorisation par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, par le maire de la commune. Cette autorisation préalable ne concerne pas les logements mentionnés au second alinéa du I de l'article L. 635-1. / Le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le maire peut refuser ou soumettre à conditions l'autorisation préalable de mise en location lorsque le logement ne respecte pas les caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ou est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. La décision de rejet de la demande d'autorisation préalable de mise en location est motivée et précise la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences précitées. ".

3. D'autre part, aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 : " Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé () et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. (). / Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale () ". Aux termes de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains : " Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : () 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. ". Aux termes de l'article 4 de ce décret : " Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. / La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation. ". L'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation dispose qu'il n'est pas tenu compte de la superficie des sous-sols.

4. En outre, aux termes de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique : " Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. () ". Et, aux termes de l'article L. 1331-23 de ce code : " Ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l'article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation ".

5. Enfin, aux termes de l'article 27.1 du règlement sanitaire départemental de la Gironde : " L'interdiction d'habiter dans les caves, sous-sols, combles et pièces dépourvues d'ouverture est précisée dans l'article L. 43 du code de la santé (article L. 1336-3 du nouveau code de la santé publique) ".

6. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que le local en litige est enterré 1,40 mètres au-dessous du niveau du sol naturel, pour une hauteur sous plafond totale de 2,5 mètres, soit un ratio d'enfouissement de 56 %. S'il est équipé de fenêtres en bandeaux donnant sur l'extérieur, qui permettent un éclairement naturel, ces ouvertures sont situées sous le plafond et Bordeaux Métropole fait valoir sans être contredite que leur point le plus bas est situé à 1,71 mètres du sol de l'appartement, de sorte qu'il n'est pas possible de regarder directement par ces fenêtres qui sont en outre barreaudées, rendant nécessairement difficiles l'accès des secours. Par suite, eu égard à la configuration de ce local, en grande partie enterré, et aux ouvertures sur l'extérieur dont il dispose, Mme A n'est pas fondée à soutenir que le président de Bordeaux Métropole a fait une inexacte application des dispositions précitées en retenant la qualification de sous-sol. Cette qualification implique, en vertu de l'article L. 1331-23 du code de la santé publique et de la loi du 6 juillet 1989, que le local est par nature insalubre et impropre à l'habitation, les articles R. 1331-23 et suivants du code de la santé publique dont se prévaut la requérante ayant été annulés. Il en résulte que le local en question n'a pas, en application des dispositions de l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation, applicable par renvoi de l'article 4 du décret du 30 janvier 2002, de surface habitable. Enfin, le président de Bordeaux Métropole n'a pas non plus commis d'erreur d'appréciation en retenant que la réduction de la vue horizontale était de nature à porter atteinte à la santé des occupants.

7. Il résulte de tout ce qui précède que Mme A n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 16 décembre 2022 par lequel le président de Bordeaux Métropole a refusé de lui délivrer une autorisation de mise en location, ni de la décision par laquelle il a implicitement rejeté son recours gracieux formé le 9 janvier 2023. Il s'ensuit que sa requête doit être rejetée en toutes ses conclusions, y compris celles présentées au titre des frais liés à l'instance.

8. Il y a lieu, en revanche de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de Mme A une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par Bordeaux Métropole et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de Mme A est rejetée.

Article 2 : Mme A versera à Bordeaux Métropole une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Mme A et à Bordeaux Métropole.

Délibéré après l'audience du 22 avril 2025, à laquelle siégeaient :

Mme Chauvin, présidente,

Mme Ballanger, première conseillère,

Mme Lorrain Mabillon, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025.

La rapporteure,

A. LORRAIN MABILLON La présidente,

A. CHAUVIN

La greffière,

C. JANIN

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

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