Tribunal Administratif de Bordeaux — Décision N° TA33-2307052

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 22 décembre 2023, M. A C D, représenté par Me Marques, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 9 octobre 2023 par laquelle le maire de la commune de Latresne a exercé le droit de préemption urbain de cette commune pour l'acquisition de l'immeuble cadastré section AK n° 65 situé rue du Castéra ;

2°) d'enjoindre à la commune de Latresne de prendre toute mesure pour mettre fin aux effets de la décision contestée et de s'abstenir d'acheter la parcelle en cause ou de la revendre à un tiers ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Latresne la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la décision contestée n'est pas motivée, en méconnaissance de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ;

- elle méconnaît l'article R. 213-8 du code de l'urbanisme, en l'absence de mention du prix ;

- elle méconnaît les articles R. 213-6 et R. 213-21 du code de l'urbanisme, en l'absence de justification de la consultation préalable de l'administration en charge des domaines ;

- elle méconnaît l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme ; l'intérêt public poursuivi n'est pas justifié.

La requête a été communiquée à la commune de Latresne, qui n'a pas produit de mémoire en défense.

Vu :

- l'ordonnance n° 2307053 du 16 janvier 2024 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Bordeaux a suspendu l'exécution de la décision contestée ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code des relations entre le public et l'administration ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Pinturault,

- les conclusions de M. Frézet, rapporteur public,

- et les observations de Me Campana, représentant M. D.

Considérant ce qui suit :

1. M. de D est propriétaire d'une parcelle cadastrée section AK n°64, située 2 rue de la Mairie sur la commune de Latresne, sur laquelle est implantée sa maison d'habitation. Il s'est porté acquéreur de la parcelle directement voisine cadastrée section AK n°65. A cette fin, il a adressé le 27 septembre 2023 à la commune de Latresne une déclaration d'intention d'aliéner portant sur ladite parcelle. Le maire de Latresne a, par une décision du 9 octobre 2023 matérialisée par les renseignements apposés dans le " cadre réservé au titulaire du droit de préemption ", avec son nom, prénom, signature et cachet de la mairie, exercé ce droit de préemption sur cette parcelle. M. A C D demande l'annulation de la décision du 9 octobre 2023 par laquelle le maire de la commune de Latresne a exercé le droit de préemption urbain de cette commune pour l'acquisition de l'immeuble bâti cadastré section AK n° 65 situé rue du Castéra.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1 () ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement () Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé () ".

3. Les décisions d'exercice du droit de préemption urbain font partie des décisions individuelles imposant des sujétions qui doivent être motivées, en application de l'article L. 211-2 du code des relations entre le public et l'administration. Cette obligation a le caractère d'une formalité substantielle dont la méconnaissance entache d'illégalité la décision de préemption prise par le maire.

4. En l'espèce, la décision attaquée ne précise pas l'opération pour la réalisation de laquelle le droit de préemption est exercé sur l'immeuble en cause. Cette décision, qui n'expose pas les considérations de fait et de droit qui la fondent, est ainsi entachée d'illégalité.

5. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 213-8 du code de l'urbanisme : " Lorsque l'aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l'objet d'une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire : / a) Soit sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption ; / b) Soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions proposés, y compris dans le cas de versement d'une rente viagère ; / c) Soit son offre d'acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d'acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d'expropriation () ".

6. En l'espèce, la commune de Latresne n'a pas, dans la décision contestée, indiqué si elle consentait au prix auquel l'immeuble en cause a été mis en vente ou si elle en proposait un prix différent. La commune, qui ne produit pas de défense, ne justifie pas davantage qu'elle aurait fait connaître son choix dans un document ou par une autre décision qui aurait été joint à la décision contestée, étant entendu que le seul fait de n'avoir pas indiqué un prix différent de celui mentionné sur la déclaration d'intention d'aliéner ne saurait valoir acceptation implicite de ce prix. En l'absence de toute mention concernant l'acceptation du prix proposé ou l'offre d'un autre prix, M. C E, acquéreur évincé de l'achat de ce bien, est fondé à soutenir que la décision de préempter ne satisfait pas aux dispositions légales et réglementaires précitées et est, dès lors, entachée d'illégalité.

7. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " () Lorsqu'il envisage d'acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d'intention d'aliéner au responsable départemental des services fiscaux () " Selon l'article R. 213-6 de ce code : " Dès réception de la déclaration [d'intention d'aliéner], le maire en transmet copie au directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques en lui précisant si cette transmission vaut demande d'avis () ". Selon les dispositions combinées des articles L. 1311-9 et L. 1311-10 du code général des collectivités territoriales, les projets d'acquisition d'immeubles par exercice du droit de préemption doivent être précédés d'une demande d'avis de l'autorité compétente de l'Etat. L'article R. 213-21 du code de l'urbanisme précise : " Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l'avis du service des domaines sur le prix de l'immeuble dont il envisage de faire l'acquisition dès lors que le prix ou l'estimation figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l'arrêté du ministre chargé du domaine prévu à l'article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques () L'avis du directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques doit être formulé dans le délai d'un mois à compter de la date de réception de la demande d'avis. Passé ce délai, il peut être procédé librement à l'acquisition () ". Aux termes de l'article 2 de l'arrêté du 5 décembre 2016 susvisé, le seuil de prix au-dessus duquel les dispositions légales et réglementaires précitées imposent à la collectivité de consulter le service des domaines avant d'exercer le droit de préemption, est fixé à 180 000 euros. Il résulte de ces dispositions que le titulaire du droit de préemption doit avoir connaissance de l'avis du service des domaines, émis dans les conditions de délai précitées, avant d'exercer ce droit. La consultation du service des domaines par le titulaire du droit de préemption est une formalité substantielle, dont la méconnaissance entache d'illégalité la décision de préemption.

8. En l'espèce, alors que l'immeuble en cause a été mis en vente au prix de 220 000 euros, c'est-à-dire au-dessus du seuil au-dessus duquel la collectivité doit consulter l'administration en charge des domaines avant d'exercer son droit de préemption, la commune de Latresne ne justifie d'aucune consultation préalable de ces services pour avis. Le moyen tiré de l'absence d'indication du prix doit, par suite, être accueilli.

9. En dernier lieu, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 3001 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

10. La commune de Latresne, qui n'a pas fait connaître les motifs de la décision contestée, ne justifie pas davantage avoir envisagé l'exécution, sur le terrain en cause, d'une quelconque opération d'aménagement au titre de laquelle elle dispose de l'exercice du droit de préemption urbain. Le requérant est ainsi fondé à soutenir que la décision contestée méconnaît l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme.

11. Il résulte de tout ce qui précède que la décision attaquée doit être annulée.

Sur les conclusions aux fins d'injonction :

12. Aux termes de l'article L. 911-1 du code de justice administrative : " Lorsque sa décision implique nécessairement qu'une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d'un service public prenne une mesure d'exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d'un délai d'exécution. / La juridiction peut également prescrire d'office cette mesure ". Aux termes de l'article L. 911-4 du même code : " En cas d'inexécution d'un jugement ou d'un arrêt, la partie intéressée peut demander à la juridiction, une fois la décision rendue, d'en assurer l'exécution. / Si le jugement ou l'arrêt dont l'exécution est demandée n'a pas défini les mesures d'exécution, la juridiction saisie procède à cette définition. Elle peut fixer un délai d'exécution et prononcer une astreinte ".

13. Aux termes de l'article L. 213-11-1 introduit dans le code de l'urbanisme par la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové : " Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l'acquisition du bien en priorité. / Le prix proposé vise à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle. À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, conformément aux règles mentionnées à l'article L. 213-4. / À défaut d'acceptation dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sont réputés avoir renoncé à l'acquisition. / Dans le cas où les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont renoncé expressément ou tacitement à l'acquisition dans les conditions mentionnées aux trois premiers alinéas du présent article, le titulaire du droit de préemption propose également l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien, lorsque son nom était inscrit dans la déclaration mentionnée à l'article L. 213-2 ".

14. En vertu de ces dispositions, il appartient au juge administratif, saisi de conclusions en ce sens par l'ancien propriétaire ou par l'acquéreur évincé et après avoir mis en cause l'autre partie à la vente initialement projetée, d'exercer les pouvoirs qu'il tient des articles L. 911-1 et suivants du code de justice administrative afin d'ordonner, le cas échéant sous astreinte, les mesures qu'implique l'annulation, par le juge de l'excès de pouvoir, d'une décision de préemption, sous réserve de la compétence du juge judiciaire, en cas de désaccord sur le prix auquel l'acquisition du bien doit être proposée, pour fixer ce prix. A ce titre, il lui appartient, après avoir vérifié, au regard de l'ensemble des intérêts en présence, que le rétablissement de la situation initiale ne porte pas une atteinte excessive à l'intérêt général, de prescrire au titulaire du droit de préemption qui a acquis le bien illégalement préempté, s'il ne l'a pas entre-temps cédé à un tiers, de prendre toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée et, en particulier, de proposer à l'ancien propriétaire puis, le cas échéant, à l'acquéreur évincé d'acquérir le bien, à un prix visant à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle.

15. En l'espèce, l'exécution de la décision contestée a été suspendue par ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Bordeaux du 16 janvier 2024. Par cette ordonnance, le juge des référés a enjoint à la commune de Latresne de s'abstenir de signer tout acte de vente ou tout compromis de vente concernant l'immeuble en cause. Ainsi, aucun paiement du prix ni aucun acte authentique n'est intervenu et, en l'absence de tout élément permettant de considérer que le transfert de propriété aurait été réalisé au profit de la commune, les conclusions présentées par le requérant aux fins d'injonction ne peuvent qu'être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

16. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la commune de Latresne une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. C D et qui ne sont pas compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La décision du maire de la commune de Latresne du 9 octobre 2023 est annulée.

Article 2 : La commune de Latresne versera à M. C D une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. A C D et à la commune de Latresne.

Délibéré après l'audience du 28 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M. Cornevaux, président,

Mme B, présente-assesseure,

M. Pinturault, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 juin 2025.

Le rapporteur,

M. PINTURAULT

Le président,

G. CORNEVAUXLa greffière,

H. MALO

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière