Tribunal Administratif de Bordeaux — Décision N° TA33-2307110

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 24 décembre 2023, la société civile immobilière Moulin des mounards, représentée par Me Sestacq, demande au tribunal :

1°) de statuer par un jugement avant dire droit, en ordonnant à l'administration fiscale de produire les éléments ayant conduits, en 2016 au tarif appliqué à la catégorie DEP4 du secteur 6 du département de la Dordogne et la méthode d'évaluation appliquée, qu'elle fasse connaitre ce qui lui a permis de rattacher ses parkings couverts à cette catégorie et à ce secteur et de produire tous les procès-verbaux de la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels de la Dordogne ayant fixé la valeur locative des parkings couverts lors de la dernière révision ;

2°) de prononcer la décharge partielle des cotisations de taxe foncière au titre des années 2022 et 2023 en proportion du trop-perçu de cette imposition dont elle a fait l'objet pour ces deux années ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le tarif de la catégorie DEP4 pour le secteur 6 dont dépend la section BB de la commune de Trélissac ne correspond pas à la réalité et aboutit à des valeurs locatives aberrantes ;

- les termes de référence utilisés par l'administration lors de la 1ère fixation des tarifs ne sont pas pertinents ;

- les autres parkings de cette catégorie sont des parcs de stationnement de centre-ville payants et surveillés, contrairement à celui dont elle a la propriété, qui est un parc de stationnement couvert situé dans un centre commercial, dont les places sont mises à disposition gratuitement à la clientèle, les termes de références utilisés sont donc inadaptés et aboutissent à une valeur locative aberrante conduisant à une taxe foncière beaucoup trop élevé en comparaison du loyer annuel qu'elle encaisse ;

- les tarifs retenus dans le département limitrophe du Lot sont bien inférieurs à ceux retenus en Dordogne pour la même catégorie ;

- la surface des voiries, dont font partie les rampes d'accès, devrait faire l'objet d'un coefficient de localisation de 0,7 afin de prendre en compte leur caractère accessoire ;

- la différence de tarif appliqué entre les places couvertes de la catégorie DEP3 et les places non couvertes de la catégorie DEP4 ne peut s'expliquer dans le cas d'un centre commercial et dénote un manque de pertinence dans les termes de référence ;

- la condition d'un marché locatif homogène prévu à l'article 1498 du code général des impôts et de l'article 337 de l'annexe II du code général des impôts n'est pas respecté ;

- il lui est impossible de proposer une valeur locative de remplacement, dès lors qu'elle ne dispose pas des éléments ayant permis à l'administration de retenir les tarifs contestés ; il est impossible de savoir si les loyers dont l'administration a disposé étaient en nombre suffisant ; ou si dans le cas où les loyers étaient insuffisants, de connaitre la méthode alternative utilisée par l'administration.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 juillet 2024, le directeur régional des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir qu'aucun des moyens invoqués n'est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Ferrari en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Ferrari, président-rapporteur ;

- les conclusions de M. Willem, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière Moulin des mounards, propriétaire d'un local professionnel à usage de stationnement situé au centre commercial " la Feuilleraie " sur la commune de Trélissac (Dordogne), a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties pour les années 2022 et 2023, respectivement pour un montant de 36 377 euros et 30 992 euros. Elle a formé une réclamation préalable le 2 novembre 2023 en contestant le montant des taxes foncières auxquelles elle a été assujettie et en sollicitant leur dégrèvement en proportion des corrections faites à leur montant. A la suite du rejet de leur réclamation préalable, la SCI Moulin des mounards demande au tribunal, d'une part, de statuer par un jugement avant dire droit, en ordonnant à l'administration fiscale de produire les éléments ayant conduits, en 2016 au tarif appliqué à la catégorie DEP4 du secteur 6 du département de la Dordogne et la méthode d'évaluation appliquée, qu'elle fasse connaitre ce qui lui a permis de rattacher ses parkings couverts à cette catégorie et à se secteur et de produire tous les procès-verbaux de la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels de la Dordogne ayant fixé la valeur locative des parkings couverts lors de la dernière révision. D'autre part, de prononcer le la décharge partielle des cotisations de taxe foncière au titre des années 2022 et 2023 en proportion du trop-perçu de cette imposition dont elle a fait l'objet pour ces deux années.

Sur les conclusions aux fins de décharge partielle :

En ce qui concerne les moyens d'exception d'illégalité dirigés contre la décision fixant les paramètres collectifs départementaux d'évaluation des locaux professionnels du département de la Dordogne du 17 juin 2016 et contre la décision de mise à jour des paramètres d'évaluation des locaux professionnels du 2 décembre 2022 :

2. Aux termes des dispositions de l'article 1504 du code général des impôts : " Pour la détermination des valeurs locatives des propriétés et fractions de propriétés mentionnées au I de l'article 1498, la commission départementale des valeurs locatives prévue à l'article 1650 B dispose d'un délai de trois mois à compter de la date à laquelle lui sont remis les avant-projets élaborés par l'administration fiscale pour établir des projets de :a) Délimitation des secteurs d'évaluation prévus au 1 du B du II de l'article 1498 ; b) Tarifs déterminés en application du 2 du même B ; c) Définition des parcelles auxquelles s'applique le coefficient de localisation mentionné au même 2 " . En vertu des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie est obtenue par application à la surface pondérée du local d'un tarif par mètre carré, dont le 2 du B du II dudit article précise qu'il est déterminé sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés. Aux termes du I de l'article 1518 ter du même code : " Les tarifs définis au 2 du B du II de l'article 1498 sont mis à jour par l'administration fiscale à partir de l'évolution des loyers constatés dans les déclarations prévues à l'article 1498 bis. Ces tarifs sont mis à jour chaque année dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat ". Aux termes de l'article 334 A de l'annexe II audit code : " I. - Pour l'application du I de l'article 1518 ter du code général des impôts, les tarifs sont mis à jour chaque année, en vue de l'établissement des impositions de l'année suivante, en appliquant des coefficients d'évolution aux derniers tarifs publiés. / Pour chaque secteur d'évaluation, le coefficient d'évolution est calculé, pour chaque catégorie, en faisant la moyenne de l'évolution annuelle des loyers des trois années précédant l'année de la mise à jour. / L'évolution annuelle des loyers du secteur d'évaluation est appréciée, pour chaque catégorie, en faisant le rapport entre la moyenne des loyers de l'année et la moyenne des loyers de l'année précédente. Les loyers retenus pour ce calcul sont ceux qui remplissent les conditions prévues au II. / Si le nombre de loyers respectant les conditions mentionnées au II est inférieur à quatre, l'évolution annuelle des loyers est appréciée dans les conditions prévues au III. / II. - Pour une année et un secteur d'évaluation donnés, les loyers retenus sont les loyers constatés dans les déclarations prévues à l'article 1498 bis pour les locaux professionnels et vérifiant les conditions suivantes : / 1° Le loyer correspond à un local dont la surface et la catégorie n'ont pas varié depuis l'année précédente ; / 2° Le montant du loyer n'est pas nul ou significativement éloigné du loyer moyen dans le secteur d'évaluation ; / 3° Le montant du loyer n'a pas fait l'objet d'une variation supérieure à 10 % depuis l'année précédente. / Chaque loyer est exprimé en euros par mètre carré en faisant le rapport entre le loyer annuel déclaré et la surface pondérée du local ".

3. Aux termes de l'article 1518 F du code général des impôts : " Les décisions prises en application des articles 1504 et 1518 ter ne peuvent pas être contestées à l'occasion d'un litige relatif à la valeur locative d'une propriété bâtie. "

4. Il résulte de ces dispositions que les décisions fixant les tarifs applicables pour la détermination de la valeur locative d'un local professionnel ou la fixation d'un coefficient de localisation ne peuvent pas être contestées par la voie de l'exception à l'occasion d'un litige relatif à la valeur locative d'une propriété bâtie et les décisions portant mise à jour annuel de la grille tarifaire. Par suite, l'ensemble des moyens d'exception d'illégalité de la SCI Moulin des mounards soulevés à l'encontre de la décision du 17 juin 2016 et de la décision du 2 décembre 2022 tendant à la remise en cause des termes de référence utilisés, aux tarifs retenus, à la méconnaissance de la condition d'un marché locatif homogène et à l'application d'un coefficient de localisation sont inopérants et ne peuvent qu'être écartés.

En ce qui concerne les autres moyens :

5. En premier lieu, la société requérante ne peut pas utilement soutenir que le tarif retenu pour le secteur 6 de la catégorie DEP4 seraient trop élevés en arguant du fait que celui retenu pour la même catégorie dans le département du Lot serait bien inférieur, dès lors que les modalités et les loyers pris en compte pour la mise à jour des tarifs sont différents en fonction de chaque département. Un tel moyen, inopérant, ne peut qu'être écarté.

6. En deuxième lieu, aux termes du C du II de l'article 1498 du code général des impôts : " La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. " Et aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III du code général des impôts : " Pour l'application du C du II de l'article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. La superficie des différentes parties d'un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. " Il résulte de ces dispositions que pour le calcul de la valeur locative d'une propriété bâtie, les coefficients de pondération de superficie ne sont pas applicables aux surfaces utilisées pour une activité correspondant à l'affectation principale de ce local, appréciée au regard de la catégorie dans laquelle il est classé.

7. Il résulte de l'instruction que le local professionnel à usage de stationnement est composé d'espaces de stationnement couverts d'une surface de 6 487 m², correspondant à l'affectation principale du local, qui inclut les voies de circulation, les axes et les rampes d'accès qui permettent l'accès aux installations et son indispensable pour leur fonctionnement, ne peut pas être affecté d'un coefficient de pondération comme la société le réclame. Seule la surface composée d'espaces de stationnement non couverts d'une surface de 338 m² peut être affectée à un coefficient de pondération, comme le fait valoir l'administration fiscale en défense sans être contesté, dès lors qu'un coefficient de pondération de 0,2 y est appliqué. Par suite, la SCI Moulin des mounards n'est pas fondée à demander que son imposition soit réduite par l'application d'un coefficient de pondération.

8. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin de statuer par un jugement avant dire droit, que les conclusions aux fins de dégrèvement de la SCI Moulin des mounards doivent être rejetées.

Sur les frais de l'instance :

9. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante, une somme au titre des frais exposés par la SCI Moulin des mounards et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société civile immobilière Moulin des mounards est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Moulins des mounards et au directeur régional des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 décembre 2024.

Le magistrat désigné,

D. FERRARILa greffière,

É. SOURIS

La République mande et ordonne au ministre de ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,