Tribunal Administratif de Bordeaux — Décision N° TA33-2403826

jeudi 11 décembre 2025

Juridiction	Tribunal Administratif de Bordeaux
Section	Tribunal Administratif de Bordeaux
N° Dossier	TA33-2403826
Type	Décision
Recours	Plein contentieux
Formation	3ème Chambre

Résumé IA

Le Tribunal Administratif de Bordeaux a rejeté la demande de M. A... tendant à la décharge de la taxe sur les logements vacants (TLV) due au titre de 2023 pour trois appartements. Le requérant invoquait une vacance indépendante de sa volonté en raison de la vétusté des biens et de la nécessité de travaux, mais le tribunal a jugé qu'il n'apportait pas la preuve de l'état d'inhabitabilité des logements. La solution retenue est fondée sur l'article 232 du code général des impôts et la jurisprudence du Conseil Constitutionnel, qui exonèrent de la taxe les logements vacants pour des raisons indépendantes de la volonté du propriétaire.

Texte intégral

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 17 juin 2024, et un mémoire en réplique, enregistré le 2 décembre 2024, M. B... A... demande au tribunal de prononcer la décharge de la taxe sur les logements vacants à laquelle il a été assujettie au titre de l’année 2023 à raison de ses trois appartements situés dans le même immeuble au 123, cours d’Alsace Lorraine à Bordeaux.

Il soutient que :
- la vacance de ses biens est indépendante de sa volonté ;
- elle est due notamment à la responsabilité de son architecte qui n’a pas encore trouvé d’entreprises pour initier les travaux ;
- ses biens ne peuvent, en leur état actuel et compte tenu de leur vétusté, être loué ; ils feront l’objet de rénovation et de travaux de grande ampleur.

Par un mémoire en défense, enregistré le 15 novembre 2024, le directeur régional des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que M. A... ne remplit pas les conditions pour bénéficier de l’exonération de la taxe sur les logements vacants.

Par une ordonnance du 9 décembre 2024, la clôture d'instruction a été fixée au 10 janvier 2025 à 12h00.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme D...,
- les conclusions de Mme C....

Considérant ce qui suit :

1. M. B... A... est propriétaire d’un immeuble situé au 123, cours d’Alsace Lorraine à Bordeaux et a été primitivement assujetti à la taxe sur les logements vacants à raison de ce bien au titre de l’année 2023. Le 22 janvier 2024, il a déposé une réclamation afin d’obtenir le dégrèvement de cette imposition s’agissant des trois appartements du 4e étage de cet immeuble, dont la cotisation correspondante s’élève à 2 605 euros et a été mise en recouvrement le 31 octobre de la même année. Par une décision du 25 janvier 2024, l’administration fiscale a rejeté cette réclamation. M. A... a relancé à deux reprises l’administration à la suite de ce rejet, le 13 mars 2024 et le 20 avril de la même année, laquelle n’a pas donné suite à ces réclamations. Par la présente requête, M. A... entend contester le bien-fondé de cette imposition.

2. Aux termes du I de l’article 232 du code général des impôts : « I.- La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements (…). / II.- La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition (…) / VI. - La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable (…) ». Il résulte de la réserve d’interprétation dont le Conseil Constitutionnel a assorti ses décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012 que « ladite taxation ne peut (…) frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur » et qu’à ce titre, notamment, « ne sauraient être assujettis à cette taxe des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ».

3. Il appartient au juge de l'impôt, au vu de l'instruction et compte tenu, le cas échéant, de l'abstention du contribuable à produire les éléments qu'il est seul en mesure d'apporter et qui ne sauraient être réclamés qu'à lui-même, tels que des devis portant sur les travaux à réaliser pour rendre le bien habitable, d'apprécier si un logement doit être soumis à la taxe sur les logements vacants, ou si les circonstances que son détenteur invoque y font obstacle.

4. M. A... soutient que ses trois logements vacants doivent faire l’objet d’une réhabilitation complète afin de pouvoir être mis en location et verse notamment à l’appui de ses allégations une lettre de mission du 24 mai 2022 signé avec la société d’architectes Blanchot-Dufour-Fournier aux fins de rénover l’immeuble en cause. M. A... verse également une attestation de ce même cabinet d’architecte indiquant que l’immeuble est en cours de travaux, à la date du 31 janvier 2024, indique que cet architecte n’aurait pas encore fait appel à des entreprises pour obtenir des devis relatifs aux travaux à réaliser et met en cause sa responsabilité dans la vacance de ses biens.

5. Toutefois, d’une part, les éléments versés au dossier par M. A... ne permettent pas d’établir que les normes d’habitabilité des trois appartements situés au 4e étage de l’immeuble du 123, cours d’Alsace Lorraine ne seraient pas réunies pour leur mise en location, dès lors notamment qu’elles citent et visent l’immeuble dans sa globalité, sans préciser lequel des appartements est concerné par les travaux envisagés, et alors qu’il résulte de l’instruction que l’immeuble en cause, dont M. A... détient la propriété, est composé de quinze appartements. Par ailleurs, aucune photographie ni constat d’huissier n’est versé au dossier afin d’attester de l’état de vétusté allégué des logements concernés. En tout état de cause, il résulte de l’instruction que les travaux en cause, dont l’objet même manque de précision, n’ont toujours pas démarré, sans que M. A... ne puisse valablement invoquer la responsabilité de l’architecte qu’il avait mandaté. Par ailleurs, aucun des cinq devis produits, établis en tout état de cause à une date postérieure à l’année d’imposition en litige, ne permettent d’attester de l’ampleur des travaux envisagés ni de ce qu’ils permettraient de rendre habitable les logements concernés. Dans ces conditions, M. A... ne peut soutenir que la vacance de ses trois appartements situés au 4e étage de l’immeuble du 123, cours d’Alsace Lorraine est indépendante de sa volonté. Par suite, c’est à bon droit que l’administration a assujetti le requérant à la taxe sur les logements vacants au titre de l’année en litige.

6. Par suite, M. A... n’est pas fondé à demander la décharge de la taxe sur les logements vacants à laquelle il a été assujetti au titre de l’année 2023.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. A... est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. B... A... et au directeur régional des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde.

Délibéré après l’audience du 27 novembre 2025 où siégeaient :

- M. Dominique Ferrari, président,
- Mme Jeanne Glize, conseillère,
- Mme Amandine Spieler, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025.

Le rapporteur

A. D...

Le président,

D. Ferrari

La greffière,

L. Safran

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,
La greffière,

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