mardi 7 février 2023
| Juridiction | Tribunal Administratif de Montpellier |
| Section | Tribunal Administratif de Montpellier |
| N° Dossier | TA34-2025290 |
| Type | Décision |
| Recours | Plein contentieux |
| Publication | C |
| Formation | 6ème Chambre |
| Avocat requérant | DUFOUR |
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires enregistrés les 21 octobre 2020, 15 novembre et 14 décembre 2021, la société BG Promotion, représentée par Me Dufour, demande au tribunal de :
1°) condamner la commune de Rouffiac-Tolosan (Haute-Garonne) à lui verser la somme de 657 131,07 euros assortie des intérêts légaux à compter de la demande indemnitaire en réparation des préjudices résultant de l'illégalité du refus de permis de construire qui lui été opposé par arrêté du 16 juin 2017 ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Rouffiac-Tolosan la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- un refus illégal de permis de construire engage la responsabilité pour faute de la commune ;
- la promesse de vente qui lui avait été consentie le 29 février 2016, prorogée à deux reprises le 30 octobre 2018 et le 28 février 2019 n'a pas pu être maintenue et le propriétaire n'a eu d'autre choix que de mettre fin à la promesse de vente et de céder son bien à un particulier, pour une somme inférieure à celle qui avait été initialement convenue avec elle ;
- la faute est en lien direct et certain avec le préjudice qu'elle a subi et elle est en droit d'obtenir l'indemnisation de son préjudice constitué des dépenses engagées en pure perte et du manque à gagner sur l'opération ;
- elle a engagé des dépenses en pure perte, notamment pour le montage de son opération, ce qui l'a amené à faire intervenir un bureau d'études environnement pour réaliser l'étude règlementaire Bbio nécessaire pour le dépôt de la demande de permis de construire, un géomètre expert, un huissier, l'ensemble pour un montant de 2 331,07 € TTC auquel doit être ajoutée la somme de 5 000 euros qu'elle a versée au propriétaire foncier pour le faire patienter le temps de la procédure ;
- le fait de ne pas pouvoir réaliser l'opération immobilière lui a causé un manque à gagner de 359 800 euros HT comme le démontre le tableau récapitulant la totalité des recettes escomptées par la vente des 17 logements et le détail des dépenses ;
- elle doit également être indemnisée des frais de gestion à hauteur de 130 000 euros HT et des honoraires perçus pour assurer la commercialisation du projet, prestation de service qu'elle accomplit pour la SCCV en charge de la vente des appartements et ce pour un montant de 160 000 euros HT.
Par des mémoires, enregistrés les 1er septembre et 1er décembre 2021, la commune de Rouffiac-Tolosan conclut au rejet de la requête et à ce que la société requérante soit condamnée à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les demandes indemnitaires présentées par la société requérante ne sont pas fondées.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Rousseau, premier conseiller,
- les conclusions de M. Lafay, rapporteur public,
- et les observations de Me Dufour, représentant la société BG Promotion.
Une note en délibéré présentée pour la société BG Promotion, par Me Dufour, a été enregistrée le 25 janvier 2023.
Considérant ce qui suit
1. La société BG Promotion a demandé un permis de construire en vue de la construction d'un ensemble immobilier de 17 logements, après démolition des bâtiments existants, sur un terrain situé 67 rue de Montrabé à Rouffiac-Tolosan. Par un arrêté du 21 février 2017, le maire de Rouffiac-Tolosan a rejeté cette demande. A la suite de l'introduction d'un recours pour excès de pouvoir de la société contre ce refus le 22 avril 2017, le maire, par deux arrêtés distincts du 16 juin 2017, d'une part, a retiré l'arrêté du 21 février 2017 et, d'autre part, a opposé un nouveau refus au projet. La société BG Promotion et le préfet de la Haute-Garonne ont contesté le nouveau refus devant le tribunal administratif de Toulouse. Le tribunal a joint les trois recours pour excès de pouvoir et, par un jugement n°s1701885, 1703713 et 1703383 du 20 mars 2018, a prononcé un non-lieu à statuer sur le recours contre le refus du permis de construire du 21 février 2017 et annulé l'arrêté du 16 juin 2017. L'appel qu'a formé la commune de Rouffiac-Tolosan contre ce jugement a été rejeté par un arrêt de la cour administrative d'appel de Bordeaux n° 18BX02017 du 19 décembre 2019. La société BG Promotion a formé une réclamation préalable le 4 juillet 2020 auprès de la commune de Rouffiac-Tolosan en vue d'obtenir l'indemnisation du préjudice consécutif au refus illégal de permis.
Sur les conclusions indemnitaires :
Sur la responsabilité de la commune de Rouffiac-Tolosan :
2. Il résulte des décisions juridictionnelles précitées au pont 1 que les deux motifs de refus opposés par le maire de Rouffiac-Tolosan dans son arrêté du 16 juin 2017 tirés, d'une part, de ce que le règlement de la zone UB n'autorise que les constructions de type pavillonnaire fondé sur l'article 3-1 des dispositions générales et le préambule du règlement de la zone UB du plan local d'urbanisme, d'autre part, de ce que le projet était de nature, compte tenu de ses dimensions et de son caractère collectif, à porter atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants en méconnaissance de l'article UB 11 de ce règlement ont été censurés. La décision de refus de permis de construire à laquelle s'est illégalement opposé le maire de Rouffiac-Tolosan constitue donc une faute de nature à engager la responsabilité de la commune.
Sur les préjudices :
3. Pour apprécier si la responsabilité de la puissance publique peut être engagée, il appartient au juge de déterminer si le préjudice invoqué est en lien direct et certain avec une faute de l'administration.
- s'agissant des frais engagés en pure perte :
4. Les frais exposés inutilement pour le dépôt du permis de construire qui présentent un lien direct avec l'illégalité du refus de permis de construire qui a été opposé à un pétitionnaire peuvent recevoir une indemnisation dès lors qu'ils sont justifiés.
5. La faute résultant de l'illégalité du refus de permis de construire du 16 juin 2017 est en relation directe avec le préjudice constitué des sommes exposées inutilement par la société requérante pour la réalisation de son projet de construction, notamment celles résultant du financement, pour le montage de l'opération, d'un bureau d'études environnement pour réaliser l'étude règlementaire Bbio nécessaire pour le dépôt de la demande de permis de construire pour un coût de 1 200 euros TTC et de l'intervention d'un géomètre expert aux fins de procéder au bornage de la parcelle cadastrée section AE n° 1, terrain d'assiette du permis refusé dont les frais ont été facturés à la somme de 744 euros TTC. En revanche, les frais de constat d'huissier engagés d'un montant de 384,09 euros TTC selon une facture établie le 14 septembre 2018 ayant pour libellé " PV constat PC " ne sauraient être indemnisés dès lors que la société s'est heurtée à des refus de permis de construire et que par suite aucun constat des formalités d'affichage du panneau n'était requis. Ce dernier chef de préjudice est sans lien avec le refus de permis de construire illégal du 16 juin 2017.
6. La promesse de vente consentie le 29 février 2016 à la société BG Promotion a été conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours et retrait afin de réaliser deux bâtiments collectifs en R +1 avec parking en sous-sol et en aérien à l'entrée du programme. Si la commune défenderesse soutient que la société requérante n'a pas obtenu l'autorisation de construire avant le 30 novembre 2016, ni même vraisemblablement l'emprunt de 500 000 euros qu'elle s'était engagée à obtenir, il ressort des pièces du dossier qu'une nouvelle promesse de vente a été conclue le 14 septembre 2017 pour un délai expirant le 30 octobre 2018 à 16 heures sous les conditions suspensives d'obtention d'un prêt et que le bénéficiaire obtienne au plus tard le 31 mai 2018 l'annulation du refus de permis de construire tout en précisant qu'en cas de non réalisation des conditions suspensives le bénéficiaire pourra renoncer à s'en prévaloir, que le présent avant-contrat ne sera alors pas considéré comme anéanti et cette renonciation ne pourra entraîner une prorogation du délai dans lequel devra être réalisé l'acte authentique de vente et qu'un avenant à la promesse de vente a été conclu le 12 octobre 2018 en vue de proroger la date butoir de la promesse de vente, initialement fixée au 30 octobre 2018 pour la porter au plus tard au 28 février 2019, proroger la date butoir de la condition suspensive de prêt initialement fixée au 30 septembre 2018 pour la porter au plus tard au 31 janvier 2019, proroger la date butoir de purge du permis de construire obtenu par le bénéficiaire pour la porter au plus tard au 31 janvier 2019 et il était convenu entre les parties que le bénéficiaire s'engageait à payer, jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente, une somme de 1 000 euros par mois au promettant, que dans l'hypothèse de la signature de l'acte de vente par acte authentique, le montant global qui aura été versé au titre de cette indemnité sera considéré comme une avance et sera déduit du prix de vente à régler par le bénéficiaire et que dans l'hypothèse où la signature de l'acte de vente par acte authentique n'interviendrait pas pour quelque cause que ce soit incombant au bénéficiaire et notamment la non réalisation d'une condition suspensive, le montant global qui aura été versé au titre de cette indemnité sera considéré comme une indemnité pour l'immobilisation du bien au profit du bénéficiaire. Compte tenu de la procédure contentieuse rappelée au point 1, la somme de 5 000 euros qu'a versé la société BG promotion au propriétaire du terrain d'assiette est en lien direct avec le refus de permis de construire qui lui a été illégalement opposé par l'arrêté du maire de Rouffiac-Tolosan du 16 juin 2017 de sorte que la société requérante est bien fondée à en demander le remboursement.
7. Il résulte de ce qui précède que les frais engagés inutilement par la société BG Promotion dans le cadre de l'opération de construction pour laquelle elle avait conclu une promesse de vente avec le vendeur le 14 septembre 2017, prorogée le 12 octobre 2018, doivent être indemnisés à hauteur de 6 944 euros.
- s'agissant du manque à gagner :
8. L'ouverture du droit à indemnisation est subordonnée au caractère direct et certain des préjudices invoqués. La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d'un refus illégal de permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, tels que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.
9. Pour qu'il soit fait droit à une demande d'indemnisation du manque à gagner il y a lieu pour le juge d'apprécier dans chaque cas d'espèce si l'opération immobilière projetée pouvait aller à son terme compte tenu des engagements souscrits par les acheteurs. Pour justifier en l'espèce d'un manque à gagner de 359 800 euros HT résultant de l'impossibilité de mener à bien son projet de construction, la société BG Promotion se borne à produire au dossier un état prévisionnel des dépenses et recettes résultant de l'opération immobilière. La société requérante ne justifie ainsi pas, par ce seul tableau prévisionnel des dépenses et recettes du programme immobilier, de circonstances particulières de nature à faire regarder le préjudice résultant du manque à gagner sur l'ensemble de l'opération projetée comme présentant en l'espèce un caractère certain. Dans ces conditions, ce chef de préjudice doit être écarté.
10. Par ailleurs, si la société BG Promotion expose assurer la gestion de l'opération, à savoir le suivi juridique, la comptabilité, le suivi des travaux, et percevoir à ce titre une rémunération de la part de la société civile de construction vente à laquelle est dévolue l'opération de construction entrainant une perte sèche de 130 000 euros HT, la perte de ce gain n'est nullement justifiée. Il en est de même des honoraires perçus pour assurer la commercialisation du projet, prestation de service qu'elle accomplit pour la SCCV en charge de la vente des appartements construits arrêtés à la somme de 160 000 euros HT.
11. Il résulte de ce qui précède que la société BG Promotion n'est pas fondée à demander l'indemnité de 649 800 euros HT qu'elle réclame au titre du manque à gagner sur l'opération immobilière.
Sur les intérêts :
12. La société BG Promotion a droit aux intérêts de la somme de 6 944 euros à compter du jour de la réception par la commune de Rouffiac-Tolosan de la demande indemnitaire qu'elle a formée le 3 juillet 2020.
Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
13. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de condamner la commune de Rouffiac-Tolosan, en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, à verser à la société BG Promotion la somme de 1 500 euros au titre des frais qu'elle a exposés et non compris dans les dépens. En revanche, en vertu de ces dispositions, le tribunal ne peut pas faire bénéficier la partie perdante du paiement par l'autre partie des frais qu'elle a exposés à l'occasion du litige soumis au juge. Les conclusions présentées à ce titre par la commune de Rouffiac-Tolosan, qui, en tout état de cause, ne justifie pas des frais qu'elle a engagés pour se défendre, doivent dès lors être rejetées.
D E C I D E :
Article 1er : La commune de Rouffiac-Tolosan est condamnée à verser la somme de 6 944 euros à la société BG Promotion. Cette somme portera intérêts aux taux légal à compter du jour de la réception par la commune de Rouffiac-Tolosan de la demande indemnitaire qu'elle a formée le 3 juillet 2020.
Article 2 : La commune de Rouffiac-Tolosan versera une somme de 1 500 euros à la société BG Promotion au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête et les conclusions de la commune de Rouffaic-Tolosan présentées en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : La présente décision sera notifiée à la société BG Promotion et à la commune de Rouffiac-Tolosan.
Délibéré après l'audience du 24 janvier 2023, à laquelle siégeaient :
M. Besle, président,
Mme Teuly-Desportes, première conseillère,
M. Rousseau, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 février 2023.
Le rapporteur,
M. Rousseau
Le président,
D. Besle La greffière,
C. Arce
La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Garonne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Montpellier, le 7 février 2023
La greffière,
C. Arce
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