Tribunal Administratif de Montpellier — Décision N° TA34-2104601

Vu la procédure suivante :

I) Par une requête et un mémoire, enregistrés les 31 mai et 15 novembre 2021 sous le n°2102780, la SNC Palmer Plage représentée par la SCP Gatineau, Fattaccini, Rebeyrol, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie pour les bâtiments loués à la société IBM dans le secteur de Pompignane à Montpellier au titre des années 2017 et 2018 ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat les intérêts moratoires sur les sommes dégrevées ;

3°) de mettre a` la charge de l'Etat une somme de 4 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- sa propriété est un ensemble immobilier dédié à une activité unique exercée par un même occupant au sein d'une unité topographique, au sens des articles 1494 et 324 A de l'annexe III du code général des impôts ;

- en l'absence de terme de comparaison pertinent, la méthode d'évaluation de l'appréciation directe doit être retenue en application des dispositions de l'article 1498 III du code général des impôts issues de la réforme de la loi du 28 décembre 2017, en raison du caractère exceptionnel du site constituant un data center. Il conviendra dès lors d'appliquer un taux d'intérêt de 8% sur la valeur vénale de la propriété telle qu'elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation conformément aux termes de l'article 1498 III du code général des impôts ;

- subsidiairement, à supposer que le site ne puisse être considéré comme une propriété unique et que la méthode d'évaluation par appréciation directe ne soit pas applicable, l'évaluation actuelle de la valeur locative est entachée d'erreurs concernant les catégories d'affectation des bâtiments B3 et B4.

Par mémoires, enregistrés les 5 octobre et 20 décembre 2021, le directeur départemental des finances publiques de l'Hérault conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

II) Par une requête et des mémoires, enregistrés les 23 juillet et 15 novembre et 21 décembre 2021 et 31 janvier 2023 sous le n°2103898, la SNC Palmer Plage représentée par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie pour les bâtiments loués à la société IBM dans le secteur de Pompignane à Montpellier au titre des années 2017, 2018 et 2019 ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat les intérêts moratoires sur les sommes dégrevées ;

3°) de mettre a` la charge de l'Etat une somme de 4 500 euros, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- sa propriété est un ensemble immobilier dédié à une activité unique exercée par un même occupant au sein d'une unité topographique, et n'a qu'un seul occupant au sens des articles 1494 et 324 A de l'annexe III du code général des impôts :

- en l'absence de terme de comparaison pertinent, la méthode d'évaluation de l'appréciation directe doit être retenue en application des dispositions de l'article 1498 III du code général des impôts issues de la réforme de la loi du 28 décembre 2017 en raison du caractère exceptionnel du site constituant un data center. Il conviendra dès lors d'appliquer un taux d'intérêt de 8% sur la valeur vénale de la propriété telle qu'elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation conformément aux termes de l'article 1498 III du code général des impôts ;

- subsidiairement, à supposer que le site ne puisse être considéré comme une propriété unique et que la méthode d'évaluation par appréciation directe ne soit pas applicable, l'évaluation actuelle de la valeur locative est entachée d'erreurs concernant les catégories d'affectation des bâtiments B3 et B4 ;

- au titre de l'année 2019, le bâtiment T4 acquis en 2006 situé sur les lots 4 et 5 du parc de la Pompignane ne doit pas être assujetti à la taxe foncière.

Par mémoires, enregistrés les 5 octobre et 20 décembre 2021, le directeur départemental des finances publiques de l'Hérault conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

III) Par une requête et un mémoire, enregistrés les 3 septembre et 7 décembre 2021 sous le n°2104601, la SNC Palmer Plage représentée par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie pour les bâtiments loués à la société IBM dans le secteur de Pompignane à Montpellier au titre de l'année 2020 ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat les intérêts moratoires sur les sommes dégrevées ;

3°) de mettre a` la charge de l'Etat une somme de 4 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la propriété est un ensemble immobilier dédié à une activité unique exercée par un même occupant au sein d'une unité topographique, au sens des articles 1494 et 324 A de l'annexe III du code général des impôts ;

- en l'absence de terme de comparaison pertinent, la méthode d'évaluation de l'appréciation directe doit être retenue selon les termes de l'article 1498 III du code général des impôts issus de la réforme de la loi du 28 décembre 2017 en raison du caractère exceptionnel du site constituant un data center. Il conviendra dès lors d'appliquer un taux d'intérêt de 8% sur la valeur vénale de la propriété telle qu'elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation conformément aux termes de l'article 1498 III du code général des impôts ;

- subsidiairement, à supposer que le site ne puisse être considéré comme une propriété unique et que la méthode d'évaluation par appréciation directe ne soit pas applicable, l'évaluation actuelle de la valeur locative est entachée d'erreurs concernant les catégories d'affectation des bâtiments B3 et B4 ;

- l'administration a fait droit à sa demande de dégrèvement pour le bâtiment T 4 au titre de l'année 2020.

Par un mémoire en défense, enregistré le 21 octobre 2021, le directeur départemental des finances publiques de l'Hérault conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, désigné M. Rabaté, vice-président, pour statuer sur les litiges visés audit article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Rabaté, magistrat désigné ;

- et les conclusions de M. Baccati, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société Palmer Plage a acquis en 2004 des biens immobiliers situés dans une partie du parc de Pompignane à Montpellier, appartenant à la société IBM à qui elle les a ensuite loués. Ces biens, considérés, au regard de la taxe foncière, comme étant dans la catégorie des bâtiments industriels, ont été requalifiés dans la catégorie des locaux commerciaux à compter de 2008. Actuellement évalués selon la méthode tarifaire prévue à l'article 1498 II A du code général des impôts, la société a demandé à l'administration que soit substituée à cette méthode, pour les années 2017, 2018, 2019 et 2020, la méthode subsidiaire de l'appréciation directe prévue à l'article 1498 III du code général des impôts. La SNC Palmer Plage a également acquis en 2006 d'autres biens immobiliers situés sur une autre partie du même parc de la Pompignane, composé notamment d'un bâtiment T4 dont elle a contesté l'assujettissement à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2019 et 2020. Par les trois présentes requêtes, la société Palmer Plage demande au tribunal de prononcer la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie pour les bâtiments loués à la société IBM au titre des années 2017, 2018, 2019 et 2020.

2. Les requêtes de la SNC Palmer Plage concernent le même impôt et présentent à juger les mêmes questions. Il y a lieu de les joindre et d'y statuer par un seul jugement.

Sur les conclusions en réduction :

En ce qui concerne le site acquis en 2004 :

S'agissant de l'unicité du site immobilier :

3. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation. ". Aux termes de l'article 1494 du même code : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, () est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. ". Aux termes de l'article 324 A de l'annexe 3 du même code : " Pour l'application de l'article 1494 du code général des impôts on entend : 1° Par propriété normalement destinée à une utilisation distincte : a. En ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels l'ensemble des sols terrains et bâtiments qui font partie du même groupement topographique et sont normalement destinés à être utilisés par un même occupant en raison de leur agencement ; (). ".

4. Il résulte de l'instruction, que la société IBM s'est installée entre 1962 et 1965 sur le site de Pompignane et y a, au fur et à mesure des années, construit des bâtiments utiles à son activité, que cette activité et les besoins en bâtiments ont évolué avec l'évolution des techniques du numérique conduisant la société IBM à revendre des bâtiments et à réduire ses effectifs passant de 2 500 personnes à moins de la moitié. En l'an 2000, la société IBM s'est recentrée sur le data center et y a hébergé de nombreuses entreprises du cac 40. En 2004, la SNC Palmer Plage a acheté les terrains cadastrés section RS 4, RR 36, RR 50, RR 52 et RS 16 appartenant à IBM sur ce parc puis les a reloués à la société IBM toujours occupante des lieux. Ces terrains constituent l'assise de 5 bâtiments, B2, B3, B4, CT et RE, du mas Saint Victor et des parkings attenants occupés par la société IBM. Selon les déclarations souscrites par la requérante confirmées par la visite des agents de l'administration fiscale, le bâtiment B 2, d'une surface totale de 23 837 m2 est composé de deux étages dont le second est occupé par le data center sur 4 000 m2, par des bureaux et un système de sécurité, et le premier étage est occupé par un show rom avec amphithéâtre, salle de formation, vitrine de démonstration, salle de test et bureau. Le bâtiment B 4 de 16 248 m2 abrite également un data center sur 6 000 m2 avec service de sécurité, un atelier de maintenance, dépannage, recyclage, des chambres d'étuve et de test, une partie de manufacturing et un quai de chargement. Le bâtiment B 3 de 1372 m2 est un lieu de stockage comprenant le compresseur d'air, un centre de production de chaud et de froid. Le CT ou centre technique de 2 112 m2 construit avec des matériaux spécifiques abrite les fluides, desservant les autres bâtiments en énergie, chauffage et fluides par réseaux souterrains, des bureaux de 780 m2 et un restaurant dans un bâtiment de 6 101 m2. Trois des 4 constructions du mas Saint Victor ont été détruits en 2017. Dans ces circonstances, nonobstant leur lien d'utilité au secteur d'activité du numérique et leur gestion par une même société, ces bâtiments, répartis sur une assiette foncière composée de deux parcelles et cinq sections, dotés d'entrées distinctes et de systèmes de sécurité propres, agencés pour des utilisations différentes, doivent être regardés comme des fractions de propriété distinctes au sens des articles 1494 et 324 de l'annexe III du code général des impôts. Dès lors, l'administration était fondée à procéder à une évaluation séparée des différents éléments composant la propriété et le moyen tiré de l'unicité du site doit être écarté.

S'agissant de la méthode d'évaluation de la valeur locative :

5. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, issu de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 modifié par l'article 48 de la loi 2025-1786 du 29 décembre 2015 de finances rectificative pour 2015, applicable aux impositions établies à compter de 2017 et codifié, depuis le 1er janvier 2018, par la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificatives, en son article 48, à l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, () est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. Pour l'application du présent 1, le territoire de la métropole de Lyon est, avec le territoire du département du Rhône, assimilé au territoire d'un département. 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés. A défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d'évaluation. A défaut d'éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d'évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d'évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département.Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1, 1,15, 1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7, 0,8, 0,85 ou 0,9, par application d'un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d'assise de la propriété au sein du secteur d'évaluation. C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. III. - A. - La valeur locative des propriétés ou des fractions de propriété qui présentent des caractéristiques exceptionnelles est déterminée en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété, telle qu'elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation à la date de référence définie au B du présent III. A défaut, la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété est déterminée en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée à la date de référence par comparaison avec celle qui ressort de transactions relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction de la propriété à la date de référence. La valeur locative mentionnée au premier alinéa du présent A est réduite de moitié pour tenir compte de l'impact de l'affectation de la propriété ou fraction de propriété, partielle ou totale, à un service public ou d'utilité générale. B. - La valeur locative des propriétés et fractions de propriétés mentionnées au A du présent III est déterminée au 1er janvier 2013 ou, pour celles créées après le 1er janvier 2017, au 1er janvier de l'année de leur création. ".

6. Pour contester le recours par l'administration à la méthode tarifaire pour procéder à l'évaluation de la valeur locative des bâtiments B2 et B4 abritant les datas center catégorisés " BUR2 " correspondant aux " locaux à usage de bureaux d'agencement récent ", la SNC Palmer Plage fait d'abord valoir, à tort comme analysé au point 4, l'unicité de l'ensemble immobilier au sens des articles 1494 et 324 A de l'annexe III du code général des impôts. Si elle fait, en outre, valoir, pour l'activité data center, une absence de terme de comparaison à Montpellier ou même dans le département de l'Hérault, et une absence de secteur de marché locatif propre, ces éléments sont insuffisants pour démontrer que la méthode par comparaison par bâtiment est en l'espèce inadaptée ou que ces bâtiments présentent des caractéristiques exceptionnelles au sens des dispositions précitées. Dès lors, la SNC Palmer Plage n'est pas fondée à soutenir que la méthode par appréciation directe prévue à l'article 1498 III A du code général des impôts est la seule méthode pouvant lui être appliquée au détriment de la méthode tarifaire.

7. Si, subsidiairement, la SNC Palmer Plage soutient que l'évaluation de la valeur locative serait entachée d'erreurs concernant les catégories d'affectation des bâtiments B3 et B4, elle n'apporte pas d'élément suffisant permettant d'étayer ce moyen.

8. Il résulte de ce qui précède que les conclusions relatives au site acquis en 2004 doivent être rejetées.

En ce qui concerne l'assujettissement à la taxe foncière sur les propriétés bâties du bâtiment T4 au titre de l'année 2019 :

9. Aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. ". Aux termes de l'article 1415 du même code : " la taxe foncière sur les propriétés bâties, () la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition. ". Aux termes de l'article 1393 du même code : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés non bâties de toute nature sises en France () ". Il résulte de ces dispositions, qu'un immeuble qui fait l'objet de démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d'une manière telle qu'elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation au 1er janvier de l'année d'imposition, ne peut plus être regardé, comme une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière en application de l'article 1380 du code général des impôts mais doit être assujetti à la taxe foncière sur les propriétés non bâties en application de l'article 1393 du même code.

10. Aux termes de l'article 1406 du code général des impôts : " I. - Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l'administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret. Il en est de même pour les changements d'utilisation des locaux mentionnés au I de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010. / I bis. - Pour procéder à la mise à jour de la valeur locative des propriétés bâties, les propriétaires sont tenus de souscrire une déclaration sur demande de l'administration fiscale selon des modalités fixées par décret () ". Selon l'article 1415 du même code : " La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ". Selon l'article 1516 du même code : " Les valeurs locatives des propriétés bâties et non bâties sont mises à jour suivant une procédure comportant : - la constatation annuelle des changements affectant ces propriétés () ". Aux termes de l'article 1517 du même code : " I. 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties () ". Enfin, aux termes de l'article 321 E de l'annexe III du même code : " Les constructions nouvelles ainsi que les changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties ou les changements d'utilisation des locaux commerciaux ou professionnels sont déclarés par les propriétaires sur des imprimés établis par l'administration conformément aux modèles fixés par le ministre de l'économie et des finances. ". Il résulte de l'ensemble de ces dispositions que la valeur locative servant à la détermination de la base imposable d'un bien à la taxe foncière sur les propriétés bâties est susceptible d'évoluer, et d'être révisée périodiquement, dans les conditions définies aux articles 1494 à 1508 de ce code, soit en conséquence de constatations opérées d'office par l'administration fiscale, soit en fonction des déclarations du contribuable sur l'état de son bien, et qu'un bien devenu impropre à toute utilisation dans son ensemble ne constitue pas une propriété bâtie soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties en application de l'article 1382 du code général des impôts, mais doit être assujetti à la taxe foncière sur les propriétés non bâties en application de l'article 1393 du même code.

11. Il résulte de l'instruction que, le 7 avril 2006, la SNC Palmer Plage a acquis les lots n° 4 et 5 composés des bâtiments dénommés T4 et T5 situés parc de la Pompignane sur les parcelles RR 22 et 26 propriété d'IBM, mais qui n'étaient plus occupées. Par décision du 6 juillet 2021, la SNC Palmer Plage a obtenu le dégrèvement de taxe foncière pour le bâtiment T4 au titre de l'année 2020. S'agissant de l'année 2019, la société requérante justifie, par un constat d'huissier en date du 20 décembre 2018, que ce bâtiment T4, en cours de destruction, était impropre à toute utilisation à la date du 1er janvier 2019 pour être totalement désaffecté, et qu'ont été effectuées des opérations de désamiantage. Dans ces conditions, et nonobstant le fait qu'elle n'ait déclaré le changement de circonstances que par une déclaration souscrite le 12 juillet 2021, la SNC Palmer Plage est fondée à soutenir que le bâtiment T4 litigieux ne devait pas, pour l'année 2019, être assujetti à la taxe foncière sur les propriétés bâties et devait, en conséquence être assujetti à la taxe foncière sur les propriétés non bâties.

12. Il résulte de ce qui précède que ne doit être accordée à la SNC Palmer Plage que la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties établie au titre de l'année 2019 à concurrence d'une imposition du bâtiment T4 à la taxe foncière sur les propriétés non bâties.

Sur les conclusions tendant au paiement d'intérêts moratoires :

13. En l'absence de litige né ou actuel sur le paiement des intérêts moratoires, les conclusions présentées par la SNC Palmer Plage au titre de l'article L. 208 du livre des procédures fiscales doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

14. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative au titre des frais exposés par la SNC Palmer Plage et non compris dans les dépens.

DÉCIDE :

Article 1er : Il est accordé à la SNC Palmer Plage la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2019, à concurrence d'une imposition du bâtiment T4 situé à Montpellier à la taxe foncière sur les propriétés non bâties.

Article 2 : L'Etat versera à la SNC Palmer Plage une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des requêtes de la SNC Palmer Plage est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SNC Palmer Plage et au directeur départemental des finances publiques de l'Hérault.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 avril 2023.

Le magistrat désigné,

V. RabatéLe greffier,

F. Balicki

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 18 avril 2023.

Le greffier,

F. Balicki

N°s 2102780, 2103898, 2104601fb