Tribunal Administratif de Montpellier — Décision N° TA34-2306991

lundi 15 décembre 2025

Juridiction	Tribunal Administratif de Montpellier
Section	Tribunal Administratif de Montpellier
N° Dossier	TA34-2306991
Type	Décision
Recours	Plein contentieux
Publication	C
Formation	2ème chambre
Avocat requérant	SCP CABEE-BIVER-LAREDJ

Résumé IA

Le Tribunal Administratif de Montpellier a rejeté la requête de la SCI Alkallu, qui contestait le rehaussement de la plus-value de cession d’un immeuble. La société demandait la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux pour 2020, en soutenant que la facture de la société Skany Construction devait être retenue dans le calcul de la plus-value. Le tribunal a jugé que cette facture, bien qu’attestée, ne justifiait pas suffisamment la réalité des travaux au regard des dispositions des articles 150 V et 150 VB du code général des impôts. La solution retenue est le rejet de la demande, confirmant l’imposition maintenue par l’administration fiscale.

Texte intégral

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 28 novembre 2023, la SCI Alkallu, représentée par Me Cabee, demande au tribunal de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2020, à raison du rehaussement de la plus-value de cession d’un immeuble ;

Elle soutient que la facture émise par la société Skany Construction doit être retenue pour justifier des dépenses prises en compte dans le calcul de la plus-value immobilière.

Par un mémoire en défense, enregistré le 2 mai 2024, le directeur départemental des finances publiques de l’Hérault conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par la SCI Alkallu ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Pater,
- et les conclusions de Mme Sarraute, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

La SCI Alkallu, créée en juin 2016, relevant des sociétés de personnes assujetties à l’impôt sur le revenu, a acheté le 19 octobre 2017 un bien immobilier sis 14 avenue Henri Fabre à Carcassonne cadastré AI278 pour un montant de 75 000 euros. Elle a revendu ce bien pour le prix de 129 500 euros, par acte notarié du 13 mars 2020 spécifiant au paragraphe « plus-value », une absence de plus-value « au montant des travaux. ». Par courrier du 11 janvier 2023, le pôle de contrôle de Carcassonne (PUCC) a demandé à la société la communication des factures ayant servi à déterminer l’absence de plus-value. Après le rejet de l’ensemble des factures présentées par la société, le service a informé celle-ci, par une proposition de rectification du 17 avril 2023, de ce qu’elle envisageait de déterminer le montant de la plus-value imposable, au taux de 19 %, à la somme de 41 100 euros et d’assujettir la société à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu (7 809 euros) et prélèvements sociaux (7 069 euros) ainsi qu’à une majoration de 80 % (12 973 euros). Suite aux observations du contribuable du 24 avril 2023, le service a partiellement maintenu sa position, retenant une plus-value imposable de 23 163 euros, soit des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu à hauteur de 4 401 euros et prélèvements sociaux à hauteur de 3 984 euros et une majoration de 80 % à hauteur de 7 312 euros, soit au total un montant de 15 397 euros. Ladite somme a été mise en recouvrement par avis de mise en recouvrement du 30 juin 2023. Les réclamations formées par la SCI Alkallu les 24 juillet et 31 août 2023 ont fait l’objet d’une décision de rejet notifiée le 21 septembre 2023. Par la présente requête, la SCI Alkallu demande au tribunal de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et contributions sociales demeurant mises à sa charge au titre de l’année 2020.

Sur le bien-fondé de l’imposition :

Aux termes de l’article 150 V du code général des impôts : « La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant. ». Aux termes de l’article 150 VB de ce code : « I. - Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte, étant précisé que ce prix s'entend de l'existant et des travaux dans le cas d'une acquisition réalisée selon le régime juridique de la vente d'immeuble à rénover (…) II. - Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : (…) 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. ».

Il résulte notamment de ces dispositions que, lorsqu’un contribuable a réalisé, postérieurement à l’acquisition d’un bien immobilier, des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration de ce bien, les dépenses relatives à ces travaux peuvent, sous réserve qu’elles n’aient pas été déjà déduites du revenu imposable et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives, venir en majoration du prix d’acquisition de ce bien immobilier pour le calcul de la plus-value réalisée à l’occasion de sa cession, conformément aux dispositions de l’article 150 VB du code général des impôts.

En réponse aux observations du contribuable, le service a admis en majoration du prix d’acquisition, sur la base des factures produites par la SCI Alkallu, un montant de travaux de 17 937,36 euros correspondant à la facture de la société Céramic Enric. Elle a, en revanche, refusé de prendre en compte les autres factures qui avaient été retenues par la société requérante en majoration du prix de vente, en particulier la facture n°00067 d’un montant de 25 000 euros émise le 19 juillet 2018 par la société Skany Construction, qui constitue le seul rejet contesté par la société dans sa réclamation et devant le juge de l’impôt.

Il résulte de l’instruction, que si la société Skany Construction atteste le 7 juillet 2023, pour les besoins de la cause, que la facture litigieuse correspond à une prestation de travaux de rénovation d’un immeuble situé Henri Fabre à Carcassonne réglée par un chèque Boursorama Banque au nom de M. E... C... D..., gérant de la SCI Alkallu, cette affirmation n’est corroborée par aucun élément. L’administration fiscale produit quant à elle la copie d’un chèque de la même somme figurant au débit du compte de la SCI Alkallu à la date du 23 juillet 2018 tiré d’un compte à la banque populaire, dont le bénéficiaire n’est pas la société Skany Construction mais Mme A... B..., épouse de M. C... D.... En outre, ainsi que le relève l’administration fiscale sans être sérieusement contredite, la facture litigieuse mentionne un taux de TVA de 10% que n’a jamais déclaré la société. Enfin, l’attestation du 7 juillet 2023 est rédigée et signée par une personne nommée F. El Y présentée comme co-gérant de la société Skany Construction alors que cette personne n’a jamais exercé de telles fonctions, ni même aucune fonction dans la société, et qu’à la date d’établissement de ladite attestation, la société était liquidée depuis un an. Dans ces conditions, la SCI Alkallu, qui n’a d’ailleurs pas répliqué au mémoire en défense, ne peut être regardée comme justifiant du règlement au profit de la société Skany Construction de la somme de 25 000 euros correspondant à des travaux de rénovation.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Alkallu est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Alkallu et au directeur départemental des finances publiques de l’Hérault.

Délibéré après l'audience du 5 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Gayrard, président,
Mme Pater première conseillère,
Mme Bourjade, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2025.

La rapporteure,

B. Pater

Le président,

J.P. Gayrard

Le greffier,

S. Sangaré

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,
Montpellier, le 15 décembre 2025.
Le greffier,

S. Sangaré

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