Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 20 avril 2024 et le 8 août 2024, M. G... E... et Mme C... B... demandent au tribunal d’annuler l’arrêté du 16 novembre 2023 par lequel le maire de la commune de Cournonsec a accordé à la SCCV Briou Garenne un permis de construire pour la réalisation d’une résidence de 45 logements.
Ils soutiennent que :
leur requête est recevable ;
les prescriptions de l’arrêté sont insuffisamment motivées ;
l’arrêté méconnaît l’article R. 423-1 du code de l'urbanisme ;
l’arrêté méconnaît l’article L. 556-2 et l’article R. 556-3 du code de l’environnement ;
l’arrêté méconnaît l’article 4U4 du règlement du plan local d'urbanisme sur la desserte par les réseaux d’eaux pluviales ;
l’arrêté méconnaît l’article 9U4 du règlement du plan local d'urbanisme quant à l’emprise au sol ;
l’arrêté méconnaît l’article 12U4 du règlement du plan local d'urbanisme et l’article R. 111-2 quant au stationnement ;
l’arrêté méconnaît les prescriptions de la zone BU1 du plan de prévention des risques inondation (PPRI) et l’article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;
l’arrêté méconnaît l’article 13U5 du règlement du plan local d'urbanisme sur les espaces libres et plantations.
Par des mémoires en défense enregistrés le 10 juillet 2024, le 2 janvier 2025 et le 8 avril 2025, la SCCV Briou Garenne, représentée par la SCP CGCB, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge solidaire de M. E... et Mme B... au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
la requête est irrecevable pour tardiveté s’agissant de M. E... ;
la requête est irrecevable pour défaut d’accomplissement des formalités de l’article R. 600-1 du code de l'urbanisme s’agissant du recours gracieux et contentieux ;
la requête est irrecevable pour tardiveté ;
les moyens soulevés ne sont pas fondés ;
le cas échéant, les articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme pourraient être mis en œuvre ;
une demande de permis de construire modificatif a été déposée le 20 décembre 2024, complétée le 18 mars 2025.
Par un mémoire en défense, enregistré le 22 novembre 2024, la commune de Cournonsec, représentée par Me Maillot, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 1 500 euros soit mise à la charge de M. E... et Mme B... au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
la requête est irrecevable pour tardiveté s’agissant de M. E... ;
la requête est irrecevable pour défaut d’accomplissement des formalités de l’article R. 600-1 du code de l'urbanisme s’agissant du recours gracieux et contentieux pour Mme B... ;
les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. D... ;
- les conclusions de Mme Gavalda, rapporteure publique ;
- les observations de Me Montessinos-Brisset, représentant la commune de Cournonsec ;
- et les observations de Me Le Targat, représentant la SCCV Briou Garenne.
Considérant ce qui suit :
Le 10 février 2023, la SCCV Briou Garenne a déposé auprès des services de la commune de Cournonsec une demande de permis de construire pour la réalisation d’une résidence de 45 logements, comprenant un local d’activité, un local commercial et un parking souterrain de 79 places sur les parcelles cadastrées section AB n°207, 216 et 217. Le permis de construire a été accordé le 16 novembre 2023. Mme B... a exercé un recours gracieux le 8 janvier 2024, reçu le 15 janvier suivant, lequel a été rejeté le 19 février 2024. Par leur requête, Mme B... et M. E... demandent l’annulation de l’arrêté du 16 novembre 2023.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
En premier lieu, aux termes de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque la décision rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. / Cette motivation doit indiquer l'intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d'opposition, notamment l'ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l'article L. 421-6. Il en est de même lorsqu'elle est assortie de prescriptions, oppose un sursis à statuer ou comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d'urbanisme applicables. La motivation n'est pas nécessaire lorsque la dérogation est accordée en application des 1° à 6° de l'article L. 152-6. ». Il résulte de ces dispositions qu’un arrêté accordant une autorisation de construire assorti de prescriptions doit comporter les considérations qui fondent ces prescriptions en vue de permettre au pétitionnaire d’en comprendre le principe et la portée, et le cas échéant, d’en contester le bien-fondé. La motivation exigée par ces dispositions peut résulter directement du contenu même des prescriptions.
Il ressort des pièces du dossier que l’arrêté en litige prévoit à son article 2 le respect de l’ensemble des prescriptions émises par les services consultés, dont les avis sont visés par la décision de permis de construire et annexés à celle-ci. Cette motivation par référence permet ainsi de connaître les considérations de droits et de faits fondant ces prescriptions. Par suite, le moyen tiré du défaut de motivation de ces prescriptions doit être écarté.
En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme alors en vigueur : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (…) / n) Dans le cas prévu par l'article L. 556-1 du code de l'environnement, un document établi par un bureau d'études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, ou équivalent, attestant que les mesures de gestion de la pollution au regard du nouvel usage du terrain projeté ont été prises en compte dans la conception du projet ; (…) ». Aux termes de l’article L. 556-1 du code de l’environnement : « Sans préjudice des articles L. 512-6-1, L. 512-7-6 et L. 512-12-1, sur les terrains ayant accueilli une installation classée mise à l'arrêt définitif et régulièrement réhabilitée pour permettre l'usage défini dans les conditions prévues par ces mêmes articles, lorsqu'un usage différent est ultérieurement envisagé, le maître d'ouvrage à l'initiative du changement d'usage doit définir des mesures de gestion de la pollution des sols et les mettre en œuvre afin d'assurer la compatibilité entre l'état des sols et la protection de la sécurité, de la santé ou de la salubrité publiques, l'agriculture et l'environnement au regard du nouvel usage projeté. / (…). Le cas échéant, cette attestation est jointe au dossier de demande de permis de construire ou d'aménager. (…). ». Aux termes de l’article R. 556-3 du même code : « I. - L'attestation du bureau d'études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, ou équivalent, prévue aux articles L. 556- 1 et L. 556-2, garantit : / - la réalisation d'une étude de sols ; / - la prise en compte des préconisations de cette étude pour assurer la compatibilité entre l'état des sols et l'usage futur du site dans la conception du projet de construction ou de lotissement. / II. - Le bureau d'études fournissant l'attestation prévue aux articles L. 556-1 et L. 556-2 peut être le même que celui qui a réalisé l'étude de sols. / III. - Le ministre chargé de l'environnement fixe par arrêté le modèle de l'attestation prévue aux articles L. 556-1 et L. 556-2. ».
Mme B... et M. E... ne peuvent utilement invoquer la méconnaissance des articles L.556-2 et R. 556-3 du code de l’environnement précités dès lors que les parcelles du projet n’ont jamais reçu d’installations classées et sont occupés, avant le projet en litige, par des terrains de tennis, une aire de jeux pour enfants, des bâtiments servant de vestiaires ainsi qu’une maison d’habitation en état de délabrement avancé. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.
En troisième lieu, aux termes de l’article 4U4 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune : « (…) Eaux pluviales / Il sera recherché en priorité une infiltration des eaux pluviales sur le terrain. Tout aménagement réalisé sur un terrain doit être conçu de façon à ne pas faire obstacle à l’écoulement des eaux de ruissellement conformément aux dispositions du code civil. / L'aménageur doit réaliser sur son terrain et à sa charge, des dispositifs appropriés et proportionnés permettant une rétention des eaux pluviales sur la parcelle avant rejet de celles-ci dans le réseau pluvial public. (…). ».
Il ressort des pièces du dossier que la notice hydraulique jointe au dossier de permis de construire précise que la topographie générale du site présente une déclivité importante Ouest-Est de l’ordre d’environ 7% et que compte tenu de l’imperméabilisation générale du site et de cette topographie, deux bassins de rétention à ciel ouvert d’un volume total de 313 m3, à raison de 120 litres par m² imperméabilisé, sont prévus avant de déverser par un débit régulé les eaux pluviales vers le réseau public de la rue des Barrys d’un diamètre de 400 mm. Par ailleurs, le projet prévoit également un écrêtement de 400 m3 dans les espaces verts du projet en sur-inondation des bassins pour une crue exceptionnelle afin de réduire l’impact du ruissellement sur la rue des Barrys. Par ailleurs, et contrairement à ce que soutiennent les requérants, les dispositions précitées n’imposent pas une infiltration à la parcelle, mais seulement une recherche en priorité, qui peut ne pas être suivie selon la configuration du terrain comme en l’espèce. Enfin, si M. E... et Mme B... soutiennent que le réseau public de réseau d’eaux pluviales de la rue des Barrys serait insuffisant, ils n’apportent aucun élément au soutien de leurs allégations. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 4U4 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.
En quatrième lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Aux termes de l’article R. 442-1 du même code : « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : / a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ; (…) ». Et aux termes de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme : « Dans les zones U et AU, le règlement peut, à l'intérieur d'une même zone, délimiter des secteurs dans lesquels les projets de constructions situés sur plusieurs unités foncières contiguës qui font l'objet d'une demande de permis de construire ou d'aménager conjointe sont appréciés comme un projet d'ensemble et auxquels il est fait application de règles alternatives édictées à leur bénéfice par le plan local d'urbanisme. Ces règles alternatives définissent notamment les obligations faites à ces projets lorsque le règlement prévoit sur ces secteurs, en application de l'article L. 151-15, qu'un pourcentage des programmes de logements doit être affecté à des catégories de logement en précisant ce pourcentage et les catégories prévues. Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose. ».
Il résulte de ces dispositions que, par exception à la procédure de lotissement, la division d’une unité foncière prévue au a) de l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme, dite « division primaire », permet à un pétitionnaire de demander et d’obtenir un permis de construire sur une partie de l’unité foncière existante alors que la division du terrain n’est juridiquement pas réalisée, celle-ci étant destinée à être accomplie après l’obtention du permis de construire. Eu égard à l’objet de ce procédé permettant de combiner, pour les projets portant sur un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu’une maison individuelle destinés à occuper une partie de l’unité foncière existante, l’obtention de l’autorisation d’urbanisme nécessaire au projet et la division de l’unité foncière existante, le respect des règles d’urbanisme doit être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existant à la date à laquelle l’administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir. Dans l’hypothèse où, postérieurement à la division du terrain mais avant l’achèvement des travaux, le pétitionnaire dépose une demande de permis modificatif, il y a lieu d’apprécier la légalité de cette demande sans tenir compte des effets, sur le terrain d’assiette, de la division intervenue.
D’autre part, aux termes de l’article 9U4 du règlement du plan local d'urbanisme : « Dans la bande de constructibilité principale : l’emprise au sol des constructions, hors bassins de piscines et terrasses non couvertes, ne pourra excéder à 60 % de la surface du terrain d'assiette localisée dans la bande de constructibilité principale. Dans la bande de constructibilité secondaire : l’emprise au sol des constructions, hors bassins de piscines et terrasses non couvertes, ne pourra excéder à 30 % de la surface du terrain d'assiette localisée dans la bande de constructibilité secondaire. Ces règles ne s’appliquent pas aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ».
S’il ressort des pièces du dossier que deux parties du terrain d’assiette du projet seront rétrocédés à la commune, il résulte de ce qui précède que le respect des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme doit être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existante à la date à laquelle l’administration a statué. Dans ces conditions, et dès lors qu’aucune rétrocession n’a eu lieu à la date du permis de construire en litige, ou même du permis de construire modificatif accordé le 9 septembre 2025, les requérants ne sont pas fondés à soutenir qu’il aurait fallu exclure les deux parties à rétrocéder du terrain d’assiette pour apprécier la surface de l’emprise au sol des constructions. Or, il est constant que les pourcentages d’emprise au sol énoncés sont respectés par le projet. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 9U4 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.
En cinquième lieu, et d’une part, aux termes de l’article 12 du décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 relatif à la partie réglementaire du livre Ier du code de l'urbanisme et à la modernisation du contenu du plan local d'urbanisme : « (…) / VI. - Les dispositions des articles R. 123-1 à R. 123-14 du code de l'urbanisme dans leur rédaction en vigueur au 31 décembre 2015 restent applicables aux plans locaux d'urbanisme dont l'élaboration, la révision, la modification ou la mise en compatibilité a été engagée avant le 1er janvier 2016. Toutefois, dans les cas d'une élaboration ou d'une révision prescrite sur le fondement du I de l'article L. 123-13 en vigueur avant le 31 décembre 2015, le conseil communautaire ou le conseil municipal peut décider que sera applicable au document l'ensemble des articles R. 151-1 à R. 151-55 du code de l'urbanisme dans leur rédaction en vigueur à compter du 1er janvier 2016, par une délibération expresse qui intervient au plus tard lorsque le projet est arrêté. / Les dispositions des articles R. 123-1 à R. 123- 14 du code de l'urbanisme dans leur rédaction en vigueur au 31 décembre 2015 restent également applicables aux plans locaux d'urbanisme qui font l'objet, après le 1er janvier 2016, d'une procédure de révision sur le fondement de l'article L. 153-34 de ce code, de modification ou de mise en compatibilité. / (...) / Les dispositions des articles R. 151-1 à R. 151-55 du code de l'urbanisme dans leur rédaction en vigueur à compter du 1er janvier 2016 sont applicables aux plans locaux d'urbanisme qui font l'objet d'une procédure d'élaboration ou de révision sur le fondement de l'article L. 153-31 lorsque cette procédure a été prescrite après le 1er janvier 2016. (…) ». Aux termes de l’article R. 123-9 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable aux plans locaux d’urbanisme approuvés avant le 1er janvier 2016 : « (…) / Les règles édictées dans le présent article peuvent être différentes, dans une même zone, selon que les constructions sont destinées à l'habitation, à l'hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l'artisanat, à l'industrie, à l'exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d'entrepôt. En outre, des règles particulières peuvent être applicables aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif. / (…) ».
D’autre part, aux termes de l’article 12U4 du règlement du plan local d'urbanisme : « Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques. La superficie à prendre en compte pour le stationnement d'un véhicule dans le cas de garages collectifs ou aires de stationnement est de 25 m², y compris les accès. Les aires de stationnement ne devront pas avoir une largeur inférieure à 2,45 m et une longueur inférieure à 5 m. A... est exigé : - Pour les constructions à usage d'habitat : au moins deux places de stationnement par unité de logement sur la parcelle même. - Dans le cas de logements sociaux le nombre de place est de 1 par logement. - Pour les constructions à usage de bureaux, y compris les bâtiments publics, une surface affectée au stationnement au moins égale à 60% de la surface de plancher de l’immeuble. - Pour les commerces un emplacement pour 15 m² de vente. - Pour les Hôtels une place de stationnement par chambre. 47 - Pour les salles de spectacles et de réunions, restaurants le nombre de places de stationnement sera déterminé en divisant par quatre la capacité d’accueil. - Pour les établissements hospitaliers, les cliniques et les maisons de retraite, 0,5 place par lit. - Pour les établissements d’enseignement pour adultes, 1 place de stationnement pour 4 personnes. - Les établissements d’enseignement doivent également comporter une aire de stationnement pour bicyclettes, vélo-moteurs et motocyclettes. (…). ».
Premièrement, si les requérants soutiennent que le projet ne prend pas en compte les prescriptions sur la superficie, la largeur et la longueur des aires de stationnement en ce qui concerne les garages collectifs, cette allégation n’est pas assortie des précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bien-fondé, alors qu’au demeurant les différents plans du projet permettent de vérifier que le projet en litige est conforme aux dispositions précitées. Deuxièmement, les dispositions précitées n'imposent pas la réalisation de place de stationnement pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, si bien que les requérants ne peuvent utilement contester le projet en litige en tant qu’il ne prévoit pas de place de stationnement pour le local communal présent en rez-de-chaussée du bâtiment AB d’une surface de plancher de 58m². Troisièmement, si l’avis du service de gestion des eaux pluviales de Montpellier Méditerranée Métropole indique que les ouvrages hydraulique ou bâti ne devront pas faire obstacle à la nappe, il ne ressort pas des pièces que la réalisation d’un parc souterrain d’un seul niveau pour 24 places, compte tenu de sa faible dimension, serait de nature à faire obstacle à la nappe phréatique alors qu’au demeurant le terrain d’assiette du projet se trouve seulement en limite d’une zone potentiellement sujette aux débordements de nappes. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 12U4 du règlement du plan local d'urbanisme et de l’article R. 111- 2 du code de l'urbanisme doit être écarté.
En sixième lieu, les requérants ne peuvent utilement soutenir que le projet méconnaît les prescriptions du plan de prévention des risques inondations (PPRI) pour la zone bleue « BU » dès lors que les parcelles assiettes du projet ne se situent pas dans cette zone, seule la rue des Barrys bordant le projet y étant inclue. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance du PPRI et de l’article R. 111-2 du code de l'urbanisme doit être écarté.
En septième lieu, aux termes de l’article 13U5 du règlement du plan local d'urbanisme : « (…) Au moins 25% de la surface totale du terrain devra être traitée en espaces verts. (…). ».
Il ressort des pièces du dossier que la partie du projet située en zone U5 du règlement du plan local d'urbanisme, correspondant à la parcelle AB207, inclue une bande de terre à rétrocéder mais qui doit être conservée pour le calcul du pourcentage d’espace de pleine terre pour les mêmes motifs qu’exposés au point 9. Or, le projet prévoit de maintenir 26% de la surface de la parcelle en espace de pleine terre, conformément aux dispositions précitées. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 13U5 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.
Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de la requête doivent être rejetées, sans qu’il soit besoin d’examiner les fins de non-recevoir.
Sur les frais liés au litige :
Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de M. E... et Mme B... le versement à la commune de Cournonsec et la SCCV Briou Garenne, chacune, d’une somme de 750 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. E... et Mme B... est rejetée.
Article 2 : M. E... et Mme B... verseront la somme de 750 euros à la commune de Cournonsec au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : M. E... et Mme B... verseront la somme de 750 euros à la SCCV Briou Garenne au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : La présente décision sera notifiée à M. G... E... et Mme C... B..., à la commune de Cournonsec et à la SCCV Briou Garenne.
Délibéré après l'audience du 18 décembre 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Fabienne Corneloup, présidente,
Mme Michelle Couégnat, première conseillère,
M. Nicolas Huchot, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026.
Le rapporteur,
N. D...
La présidente,
F. Corneloup
La greffière,
M. F...
La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Montpellier le 13 janvier 2026.
La greffière,
M. F...