Tribunal Administratif de Rennes — Décision N° TA35-2104701

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 16 septembre 2021 et le 2 mars 2022, la SARL Ty Tan, représentée par Me Buors, demande au tribunal :

1°) de condamner la commune d'Audierne à lui verser la somme globale de 70 858,68 euros ;

2°) de majorer cette somme des intérêts au taux légal à compter de la date de réception de sa réclamation préalable et de capitaliser les intérêts ;

3°) de mettre à la charge de la commune d'Audierne la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la commune d'Esquibien désormais commune d'Audierne a commis des fautes engageant sa responsabilité, en classant la parcelle cadastrée section YW n° 90 en zone 1NAhb(ac), en reprenant ce classement illégal dans le certificat d'urbanisme d'information délivré le 7 juin 2006, en lui délivrant un permis de lotir le 18 août 2007 alors que le terrain était inconstructible et en lui délivrant un certificat d'urbanisme opérationnel positif le 14 décembre 2018 alors qu'elle aurait dû lui opposer l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme ;

- il existe un lien de causalité entre les fautes commises et les préjudices subis ;

- son préjudice s'élève à la somme de 70 858,68 euros correspondant à la perte de valeur vénale de sa parcelle à hauteur de 53 460 euros, aux frais de vente et honoraires de notaire chiffrés à 332,68 euros, aux frais de composition du dossier de permis de lotir déposé en 2007 s'élevant à 4 186 euros, aux frais de composition du dossier de demande de permis d'aménager refusé par arrêté du 1er octobre 2019 pour un montant de 2 880 euros et à son préjudice moral qu'elle chiffre à hauteur de 10 000 euros.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 1er octobre 2021 et le 29 septembre 2022, la commune d'Audierne, représentée par la SELARL Lexcap, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SARL Ty Tan la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- elle n'a commis aucune faute en classant le terrain cadastré section YW n° 90 en zone constructible 1NAhb(ac), en délivrant à la SARL Ty Tan un certificat d'urbanisme d'information reprenant ce classement le 7 juin 2006 et en lui délivrant un permis de lotir le 18 août 2007 compte tenu de ce classement, mais elle ne conteste pas avoir commis une faute en lui délivrant un certificat d'urbanisme opérationnel positif le 14 décembre 2018 ;

- la SARL Ty Tan doit être regardée comme une professionnelle de l'immobilier qui aurait dû mesurer l'implication de l'application du règlement national d'urbanisme sur le territoire de la commune malgré la délivrance d'un certificat d'urbanisme positif et en déposant une demande de permis d'aménager plus de dix ans après l'acquisition de son terrain, elle a commis une imprudence fautive de nature à exonérer la commune de sa responsabilité ;

- la perte de valeur vénale du terrain, les frais d'acquisition et les frais de géomètre exposés en 2007 sont sans lien avec la faute commise par la commune ;

- la société requérante n'établit pas que la facture produite pour justifier des frais de composition du dossier de permis d'aménager déposé le 3 septembre 2019 correspond à cette demande de permis alors qu'elle a une date postérieure à l'arrêté de refus de permis ;

- la SARL Ty Tan ne démontre pas avoir subi un préjudice moral.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Villebesseix,

- les conclusions de M. Grondin, rapporteur public,

- et les observations de Me Buors, représentant la SARL Ty Tan, et de Me Colas, de la SELARL Lexcap, représentant la commune d'Audierne.

Considérant ce qui suit :

1. Le 13 juin 2006 la SARL Ty Tan a acquis les parcelles cadastrées sections YW nos 90 et 95 situées rue du Stade à Esquibien après avoir obtenu un certificat d'urbanisme d'information délivré le 7 juin 2006 indiquant que le terrain YW 90 était classé en zone constructible 1NAhb(ac) par le plan d'occupation des sols approuvé le 26 décembre 2001. Le 18 août 2007, la SARL Ty Tan a obtenu la délivrance d'un permis de lotir la parcelle cadastrée section YW n° 90 en vue de la réalisation d'un lotissement de quatre lots. Cette autorisation d'urbanisme est devenue caduque faute d'avoir été exécutée dans les délais impartis par le code de l'urbanisme. Le 14 décembre 2018, alors que le plan d'occupation des sols était devenu caduc le 26 mars 2017, la SARL Ty Tan a obtenu la délivrance d'un certificat d'urbanisme opérationnel positif en vue de la création d'un lotissement de quatre lots constructibles sur cette même parcelle. Toutefois, par un arrêté du 1er octobre 2019, le maire de la commune d'Audierne, sur avis conforme du préfet recueilli sur le fondement de l'article L. 422-5 du code de l'urbanisme, a refusé de lui délivrer le permis d'aménager sollicité en se fondant sur les dispositions de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme. La SARL Ty Tan a formé une réclamation préalable indemnitaire en vue d'obtenir réparation des préjudices résultant selon elle des fautes de la commune d'Esquibien devenue commune d'Audierne qui a été implicitement rejetée.

Sur les conclusions indemnitaires :

En ce qui concerne la responsabilité de la commune d'Audierne :

S'agissant du classement en zone 1NAhn(ac) de la parcelle litigieuse :

2. Aux termes de l'article R. 123-18 du code de l'urbanisme dans sa version applicable aux plans d'occupation des sols : " I - Les documents graphiques doivent faire apparaître les zones urbaines et les zones naturelles. () 2. Les zones naturelles, équipées ou non, dans lesquelles les règles et coefficients mentionnés ci-dessus peuvent exprimer l'interdiction de construire. Ces zones naturelles comprennent en tant que de besoin : () a) Les zones d'urbanisation future, dites "Zones NA", qui peuvent être urbanisées à l'occasion soit d'une modification du plan d'occupation des sols soit de la création d'une zone d'aménagement concerté ou de la réalisation d'opérations d'aménagement ou de construction compatibles avec un aménagement cohérent de la zone tel qu'il est défini par le règlement ; () ".

3. Il appartenait aux auteurs d'un plan d'occupation des sols de déterminer le parti d'aménagement à retenir pour le territoire concerné par le plan, en tenant compte de la situation existante et des perspectives d'avenir, et de fixer en conséquence le zonage et les possibilités de construction. Leur appréciation sur ces différents points ne peut être censurée par le juge administratif qu'au cas où elle serait entachée d'une erreur manifeste ou fondée sur des faits matériellement inexacts.

4. Aux termes de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme : " En l'absence de plan local d'urbanisme, de tout document d'urbanisme en tenant lieu ou de carte communale, les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune. ".

5. En l'espèce, la SARL Ty Tan fait valoir que la configuration des lieux qui n'a pas changé depuis 2006 aurait dû justifier un classement en zone inconstructible sans préciser davantage son moyen. Elle doit être regardée comme soutenant que le classement en zone NAhb était entaché d'une erreur manifeste d'appréciation compte tenu de la configuration des lieux. Il résulte toutefois de l'instruction que les auteurs du plan d'occupation des sols de la commune d'Esquibien ont fait le choix de délimiter une zone NA jouxtant des zones UHB et UHA. Ce secteur qui incluait la parcelle de la requérante comportait des parcelles à l'état naturel mais également plusieurs parcelles bâties. Compte tenu de la proximité avec des zones urbaines, des caractéristiques des terrains et des perspectives d'avenir, les auteurs du plan d'occupation des sols d'Esquibien n'ont pas commis d'erreur manifeste d'appréciation en classant le terrain de la SARL Ty Tan qui se trouve au sein de ce secteur en zone NAhb constructible. La circonstance que cette zone ne corresponde pas à un secteur déjà urbanisé au sens de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme ne remet pas en cause la légalité du classement alors opéré par les auteurs du plan d'occupation des sols alors que cette disposition du code de l'urbanisme n'a vocation à s'appliquer qu'aux communes dont le territoire n'est pas couvert par un plan local d'urbanisme ou tout document en tenant lieu. Ainsi, la société requérante ne démontre pas par les arguments qu'elle développe que le classement aurait été manifestement erroné.

S'agissant du certificat d'urbanisme d'information du 7 juin 2006 :

6. L'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, dans sa version applicable prévoyait que : " Le certificat d'urbanisme indique les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Lorsque la demande précise l'opération projetée, en indiquant notamment la destination des bâtiments projetés et leur superficie de plancher hors œuvre, le certificat d'urbanisme précise si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération. ".

7. En vertu d'un principe général, il incombe à l'autorité administrative de ne pas appliquer un règlement illégal. Ce principe trouve à s'appliquer, en l'absence même de toute décision juridictionnelle qui en aurait prononcé l'annulation ou les aurait déclarées illégales, lorsque les dispositions d'un document d'urbanisme, ou certaines d'entre elles si elles en sont divisibles, sont entachées d'illégalité, sauf si cette illégalité résulte de vices de forme ou de procédure qui ne peuvent plus être invoqués par voie d'exception en vertu de l'article L. 600-1 du code de l'urbanisme.

8. Il résulte de ce qui a été dit au point 4 que le maire de la commune d'Esquibien, devenue commune d'Audierne, n'a pas commis de faute en reprenant le classement opéré par le plan d'occupation des sols alors applicable dans le certificat d'urbanisme du 7 juin 2006. Par suite, la SARL Ty Tan ne peut reprocher au maire d'Esquibien d'avoir commis une faute de nature à engager la responsabilité de la commune d'Audierne en reproduisant ce classement.

S'agissant de l'autorisation de lotir délivrée le 18 août 2007 :

9. Compte tenu de ce qui a été dit au point 4, le maire de la commune d'Audierne n'a pas commis de faute en délivrant un permis de lotir à la SARL Ty Tan en prenant en compte le zonage opéré par le plan d'occupation des sols alors applicable.

S'agissant du certificat d'urbanisme opérationnel positif du 14 décembre 2018 :

10. Aux termes de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme dans sa version applicable : " Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée : a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ; b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. ".

11. Les dispositions de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme interdisent en principe, en l'absence de plan local d'urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu, les constructions implantées " en dehors des parties urbanisées de la commune ", c'est-à-dire des parties du territoire communal qui comportent déjà un nombre et une densité significatifs de constructions. Il en résulte qu'en dehors du cas où elles relèvent des exceptions expressément et limitativement prévues par l'article L. 111-4 du code de l'urbanisme, les constructions ne peuvent être autorisées dès lors que leur réalisation a pour effet d'étendre la partie actuellement urbanisée de la commune. Pour apprécier si un projet a pour effet d'étendre la partie actuellement urbanisée de la commune, il est tenu compte de sa proximité avec les constructions existantes situées dans les parties urbanisées de la commune ainsi que du nombre et de la densité des constructions projetées.

12. Il est constant que le plan d'occupation des sols de la commune d'Esquibien est devenu caduc le 26 mars 2017 et que le plan local d'urbanisme de la commune d'Audierne n'a été approuvé que le 29 juin 2021. L'article L. 111-3 du code de l'urbanisme était donc applicable sur le territoire de cette commune entre ces deux dates. La commune d'Audierne ne conteste pas avoir commis une faute en délivrant un certificat d'urbanisme opérationnel positif à la SARL Ty Tan alors qu'il résulte de l'instruction que le terrain de la société requérante était situé dans une zone ne comportant pas un nombre et une densité significatifs de constructions pouvant être regardée comme une partie urbanisée de la commune. Par suite, il en résulte que le certificat d'urbanisme du 14 décembre 2018 était illégal et que cette illégalité fautive est de nature à engager la responsabilité de la commune d'Audierne.

En ce qui concerne la cause exonératoire :

13. Il résulte de l'instruction que la SARL Ty Tan est une société familiale créée dans le but d'acheter deux terrains et de réaliser une opération de lotissement à cet emplacement. Il résulte de la lecture de ses comptes et malgré l'objet social qu'elle s'est donnée dans ses statuts que cette SARL n'est pas coutumière de ce type d'opération immobilière. Elle ne peut, dès lors, être regardée comme une professionnelle de l'immobilier. Par suite, la circonstance que la société requérante ait attendu plus de dix ans pour réaliser l'opération de lotissement n'est pas de nature à exonérer la commune d'Audierne de sa responsabilité.

En ce qui concerne le lien de causalité et les préjudices indemnisables :

14. En premier lieu, dès lors que le terrain était constructible jusqu'au 26 mars 2017, date à laquelle l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, qui interdit de construire en dehors des secteurs déjà urbanisés, est devenu applicable sur le territoire de la commune, la société requérante ne peut demander réparation des préjudices résultant de la perte de valeur vénale de son terrain, des frais d'acquisition du terrain et des frais de composition du dossier de permis de lotir déposé le 15 juin 2007 qui sont sans lien avec la faute retenue au point 12.

15. En deuxième lieu, la société requérante est en revanche fondée à demander une indemnisation correspondant aux frais de composition de dossier de demande de permis d'aménager déposé le 3 septembre 2019 qui présentent un lien de causalité avec la faute de la commune d'Audierne dès lors que la SARL Ty Tan n'aurait pas sollicité une autorisation d'urbanisme si le maire avait certifié le 14 décembre 2018 que l'opération projetée n'était pas réalisable en application de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme. La facture qu'elle produit permet d'établir la réalité de son préjudice et il y a lieu de lui allouer la somme de 2 400 euros dès lors qu'elle reconnait récupérer la TVA comme le fait valoir la commune en défense.

16. En dernier lieu, il y a lieu d'allouer la somme de 500 euros à la SARL Ty Tan en réparation du préjudice moral subi en raison de la faute commise par la commune qui lui a laissé penser en 2018 que son terrain était toujours constructible.

17. Il résulte de tout ce qui précède que la SARL Ty Tan est fondée à obtenir la somme de 2 900 euros en réparation de son préjudice.

Sur les intérêts et la capitalisation :

18. La requérante a droit aux intérêts au taux légal sur la somme de 2 900 euros à compter du 7 juillet 2021, date de réception par la commune d'Audierne de la réclamation préalable indemnitaire.

19. La capitalisation des intérêts peut être demandée à tout moment devant le juge. Cette demande ne prend toutefois effet qu'à la date à laquelle pour la première fois, les intérêts sont dus au moins pour une année entière. Il y a lieu de faire droit à cette demande à compter du 7 juillet 2022 ainsi qu'à chaque échéance annuelle à compter de cette date.

Sur les frais liés au litige :

20. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SARL Ty Tan, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune d'Audierne demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

21. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune d'Audierne une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SARL Ty Tan et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La commune d'Audierne est condamnée à verser à la SARL Ty Tan la somme de 2 900 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2021. Les intérêts échus le 7 juillet 2022 porteront eux-mêmes intérêts à compter de cette date et à chaque échéance annuelle.

Article 2 : La commune d'Audierne versera à la SARL Ty Tan la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Les conclusions présentées par la commune d'Audierne sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SARL Ty Tan et à la commune d'Audierne.

Délibéré après l'audience du 20 septembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Radureau, président,

M. Blanchard, premier conseiller,

Mme Villebesseix, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 octobre 2024.

La rapporteure,

signé

J. Villebesseix

Le président,

signé

C. Radureau

Le greffier,

signé

N. Josserand

La République mande et ordonne au préfet du Finistère en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.