Tribunal Administratif de Rennes — N° TA35-2204230

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 17 août 2022 et les 8 et 9 mai 2023, la société Kendalia, représentée par Me Cailloce, demande au tribunal :

1°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Malo le remboursement, à l'euro, l'euro, des dépenses qu'elle a exposées au titre de la police d'assurance propriétaire non-occupant qu'elle a contractée en exécution du bail emphytéotique administratif et de la convention de mise à disposition non détachable qu'elle a signés le 8 juin 2017 avec cette commune pour la rénovation et l'exploitation du Palais des Congrès ;

2°) de condamner la commune de Saint-Malo à lui verser, dans le délai d'un mois et sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard, les sommes de :

- 131 428,50 euros HT, correspondant au montant des primes d'assurance dont elle s'est acquittées entre 2020 et 2022, majorés des intérêts moratoires à hauteur de 21 706,96 euros et de la capitalisation des intérêts depuis le 22 avril 2021 ;

- 120 euros au titre des frais de recouvrement qu'elle a supportés ;

- 11 553,07 euros au titre du préjudice qu'elle a subi en étant contrainte de financer la police d'assurance en litige sur ses fonds propres ;

- 21 140 euros au titre de la " réticence abusive de la Ville et de son refus répété de rembourser les sommes ".

3°) de condamner la commune de Saint-Malo à lui rembourser pour l'avenir les frais qu'elle exposera au titre de la police d'assurance propriétaire non occupant ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Malo la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- sa requête tend à l'application des contrats qui la lient à la commune de Saint-Malo, tels qu'ils résultent de la commune intention et volonté des parties ;

- le document de consultation des entreprises prévoit la possibilité de remboursement par le bailleur de certaines des dépenses exposées par le preneur à l'euro, l'euro ;

- le modèle financier qu'elle a proposé dans son offre, qui inclut le remboursement des primes d'assurance propriétaire non occupant par le bailleur, constitue une pièce contractuelle, dès lors notamment que l'article 3 du règlement de consultation stipule que " le contrat définitif intégrera notamment tous les éléments figurant dans le mémoire technique remis par le candidat dont l'offre négociée aura été retenue " ;

- le " mémoire technique-note financière " qu'elle a élaboré dans le cadre de son offre financière, est un élément de l'annexe 4 de la convention de mise à disposition qui est une pièce contractuelle ;

- les primes d'assurance propriétaire non occupant ne relèvent pas du loyer R4 qu'elle facture trimestriellement mais d'un remboursement, à l'euro, l'euro, par la commune ;

- alors même que le remboursement à l'euro, l'euro de la prime d'assurance en litige n'est pas prévu par les clauses du contrat ou par ses annexes, cette clause résulte de la commune intention des parties ;

- la commune a manifesté son accord sur le principe d'un avenant prévoyant le remboursement de l'assurance propriétaire non occupant ;

- l'équilibre économique du contrat est menacé par le refus de la commune de rembourser les primes de l'assurance ;

- ses actionnaires sont susceptibles de refuser de prendre en charge le coût de l'assurance propriétaire non occupant, ce qui risque d'entrainer la fermeture du Palais des Congrès ;

- le refus de la commune de prendre à sa charge les primes d'assurance en litige lui a causé un préjudice financier qu'elle évalue à la somme totale de 185 948,53 euros.

Par un mémoire en défense, enregistré le 10 février 2023, la commune de Saint-Malo, représentée par Me Minescaut (Vaughan avocats) conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société Kandalia une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient qu'aucune des stipulations du contrat qu'elle a signé avec la société Kendalia ne l'oblige à lui rembourser la prime d'assurance propriétaire non occupant.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Berthon,

- les conclusions de M. Martin, rapporteur public,

- et les observations de Me Rouxel, représentant la commune de Saint-Malo.

Considérant ce qui suit :

1. Par une délibération du 30 mars 2017, le conseil municipal de Saint-Malo a attribué à un groupement, constitué des sociétés Artelia bâtiment et industrie et Infragestion, un marché de conception-réalisation des travaux de réhabilitation du Palais des Congrès. Le 8 juin 2017, un bail emphytéotique administratif a été conclu avec la société Kendalia, constituée par les deux membres du groupement, pour la mise à disposition du Palais des Congrès, selon une convention non détachable, à charge pour la société attributaire d'y réaliser les travaux de rénovation et d'assurer la maintenance et le gros entretien. La société Kendalia demande au tribunal de condamner la commune de Saint-Malo à lui verser la somme totale de 185 948,53 euros en réparation du refus de la commune de s'acquitter des frais de la police d'assurance propriétaire non occupant qu'elle a souscrite en exécution de son contrat et qu'elle entendait lui refacturer.

Sur les conclusions indemnitaires :

En ce qui concerne la responsabilité pour faute contractuelle de la commune :

2. Aux termes de l'article 28 du bail emphytéotique administratif conclu le 8 juin 2017 avec la société Kendalia : " Le preneur s'engage à contracter les assurances couvrant sa responsabilité de maître d'ouvrage ainsi que les responsabilités qu'il encourt tant pendant la durée de la construction que pendant la phase d'exploitation de l'ouvrage ". Selon l'article 17 de la convention de mise à disposition non détachable : " Au plus tard à la date effective de mise à disposition de l'ouvrage, la société souscrira une assurance en qualité de propriétaire non occupant, et ce afin d'assurer les dommages affectant l'ouvrage qui pourraient résulter de sa responsabilité de propriétaire. La société remettra à la ville, tous les ans, une attestation d'assurance propriétaire non occupant. ". Enfin, l'article 9 de cette convention stipule que : " En contrepartie de la mise à disposition de l'ouvrage, la ville versera à la société un loyer. Ce loyer couvre l'ensemble des dépenses de conception, de financement, de construction, d'aménagement ainsi que les coûts liés à l'entretien, au renouvellement et à la maintenance de l'ouvrage définis au bail et dans la présente convention de mise à disposition. ". Ce même article définit quatre composantes du loyer, à savoir R1. " Loyer financier ", correspondant au remboursement de l'investissement, R2. " Grosses réparations/renouvellement ", R3. " Maintenance technique et petit entretien " et R4. " Autres ", cette dernière catégorie correspondant notamment à la " gestion administrative du contrat ".

3. En premier lieu, la société Kendalia admet que ni ces stipulations ni les autres stipulations du bail emphytéotique administratif et de la convention de mise à disposition non détachable qu'elle a signés avec la commune de Saint-Malo pour la rénovation et l'exploitation du Palais des Congrès ne prévoient le remboursement, à l'euro, l'euro, des primes de l'assurance propriétaire non occupant qu'elle a dû souscrire en exécution de ce marché. En outre, contrairement à ce qu'elle soutient, il résulte de l'instruction, notamment des articles 1er et 36 du bail emphytéotique administratif, que son contrat est uniquement constitué de ce bail et de la convention de mise à disposition non détachable ainsi que des documents annexés à ces deux documents. Elle ne peut donc utilement se prévaloir de la circonstance que le document de consultation des entreprises prévoyait la possibilité d'obtenir du bailleur le remboursement de certains des frais exposés par le preneur, à l'euro, l'euro, et du fait qu'elle a indiqué dans certaines des pièces de son offre avant négociation finale, en particulier dans le projet d'annexe 4 du bail emphytéotique administratif " Evaluation du loyer " et dans un document intitulé " mémoire technique-note financière ", qu'elle souhaitait bénéficier de cette modalité de rémunération au titre de l'assurance propriétaire non occupant. En effet, ni le document de consultation des entreprises, quand bien même le règlement de consultation du marché prévoyait qu'il devait être respecté par les candidats, ni l'offre avant négociation finale de la société requérante, ni le modèle financier qu'elle a élaboré dans le cadre de cette offre, ne peuvent, en l'espèce, être considérés comme des pièces contractuelles.

4. En deuxième lieu, contrairement à ce que soutient la société Kendalia, il ne résulte pas de l'instruction que l'annexe 4 de la convention de mise à disposition, intitulée " Décomposition des loyers ", qui est une pièce du marché, comme cela a été indiqué au point précédent, serait notamment constituée d'un document intitulé " mémoire technique - note financière " dans lequel figure le remboursement, à l'euro, l'euro, des primes de l'assurance propriétaire non occupant.

5. En troisième lieu, il ne résulte d'aucune des pièces de l'instruction que la commune de Saint-Malo, qui le conteste d'ailleurs fermement, aurait, avant ou après la mise au point du contrat, manifesté son intention de rembourser à la société requérante le montant des primes de l'assurance propriétaire non occupant et que le principe de ce remboursement résulterait ainsi de la commune intention des parties.

6. En quatrième lieu, si la société requérante évoque la possibilité que ses actionnaires refusent de continuer à s'acquitter des primes d'assurance propriétaire non occupant, ce qui conduirait, selon elle, à la fermeture du Palais des Congrès, un tel argument est sans incidence sur les obligations contractuelles de la commune de Saint-Malo.

7. En dernier lieu, s'il est toujours loisible aux parties de s'accorder pour déroger aux stipulations du contrat initial, même sans formaliser cet accord par un avenant, par la seule production de la copie d'un courriel du 20 décembre 2019 émanant du pôle gestion immobilière de la direction du patrimoine de la commune, proposant de " réfléchir à un nouveau projet d'avenant () et d'échanger sur celui-ci par la suite ", et d'un projet d'avenant dont il n'est pas justifié qu'il aurait été accepté, ni même examiné par la commune, la société Kendalia n'établit pas que celle-ci aurait tacitement accepté de modifier le contrat.

8. Il résulte de ce qui précède que la commune de Saint-Malo, en refusant de faire droit à la demande de remboursement du montant des primes d'assurance prises en charge par la société Kendalia, n'a commis aucune faute contractuelle.

En ce qui concerne la responsabilité sans faute de la commune :

9. Si la société Kendalia invoque le bouleversement de l'économie du contrat qui résulterait de son obligation de s'acquitter des primes d'assurance en litige, cette dépense ne correspond pas à une sujétion imprévue qui lui aurait été imposée en cours d'exécution de son marché et dont elle serait, le cas échéant, fondée à demander le remboursement. En tout état de cause, le montant relativement modique de cette dépense au regard de celui du loyer qu'elle perçoit ne permettrait pas de la regarder comme de nature à bouleverser l'économie du contrat. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à demander l'engagement de la responsabilité sans faute de la commune de Saint-Malo.

10. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions indemnitaires de la requête ne peuvent qu'être rejetées ainsi que, par voie de conséquence et en tout état de cause, les conclusions tendant à ce que la commune de Saint-Malo rembourse pour l'avenir à la société requérante les frais qu'elle exposera au titre de la police d'assurance propriétaire non occupant.

Sur les frais liés au litige :

11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Saint-Malo, qui n'est pas la partie perdante à l'instance, la somme demandée par la société Kendalia au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de cette société une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Saint-Malo au même titre.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la société Kendalia est rejetée.

Article 2 : La société Kendalia versera à la commune de Saint-Malo la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société Kendalia et à la commune de Saint-Malo.

Délibéré après l'audience du 5 décembre 2024 à laquelle siégeaient :

M. Berthon, président,

Mme Thalabard, première conseillère,

Mme Pellerin, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024.

Le président-rapporteur,

signé

E. BerthonL'assesseure la plus ancienne

dans le grade,

signé

M. Thalabard

La greffière d'audience,

signé

J. Jubault

La République mande et ordonne au préfet d'Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.