Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 5 mai 2023, 8 août 2024 et 17 juin 2025, M. A... B..., représenté par Me Bouquet-Elkaïm, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :
1°) de condamner la commune de la Forest-Landerneau à lui verser la somme de 1 030 110 euros en réparation des préjudices qu’il estime avoir subis du fait des illégalités du permis de construire qui lui a été délivré le 6 octobre 2017 ;
2°) de mettre à la charge de la commune de la Forest-Landerneau la somme de 2 500 euros à lui verser au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- l’illégalité du permis de construire du 6 octobre 2017 constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune de la Forest-Landerneau ;
- la faute commise par la commune de la Forest-Landerneau lui a causé un préjudice financier de 1 010 110 euros correspondant à la perte de valeur vénale de sa propriété et aux frais d’expertise engagés pour évaluer le montant de celle-ci, ainsi qu’un préjudice moral qui peut être évalué à 20 000 euros ;
Par un mémoire en défense, enregistré 1er octobre 2024, la commune de la Forest-Landerneau, représentée par la SELARL Le Roy, Gourvennec, Prieur conclut à titre principal au rejet de la requête et à titre subsidiaire à ce que le montant de l’indemnité qu’elle sera condamnée à payer soit limité à 30 750 euros. Elle demande en outre, à ce qu’il soit mis à la charge de M. B... la somme de 4 000 euros à lui verser au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- l’action en démolition s’est éteinte le 18 octobre 2024 sans qu’aucune demande de démolition n’ait été introduite devant le tribunal judiciaire de Brest ;
- le requérant et l’élevage « des lutins de Cornouaille » n’ont subi aucun préjudice et, à supposer que le tribunal retienne l’existence d’une faute, il devra être tenu compte du rapport d’expertise de M. D... qui évalue les troubles liés à l’annulation du permis de construire du bâtiment situé Moulin de la Grande Palud à 61 500 euros hors droits de mutation ;
- elle n’a commis aucune faute dans l’application de la loi littoral en raison des difficultés d’interprétation de cette dernière ;
- le requérant a une responsabilité de nature à exonérer partiellement la commune de sa responsabilité dès lors qu’il a fait preuve d’imprudence en débutant les travaux avant que le permis de construire ne soit purgé de tout recours.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code du patrimoine ;
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Louvel,
- les conclusions de M. Grondin, rapporteur public,
- les observations de Me Bouquet-Elkaïm, représentant M. B...,
- et les observations de Me Le Moal, représentant la commune de La Forest-Landernau.
Considérant ce qui suit :
Le 21 mars 2015, M. B..., entrepreneur individuel sous la dénomination sociale « L’élevage des Lutins de Cornouaille », a fait l’acquisition pour un prix de 210 000 euros d’un ensemble immobilier comprenant deux maisons situées au lieu-dit « La Grande Palud » à La Forest-Landerneau (Finistère) sur les parcelles cadastrées section B nos 508, 1186 et 1187, ainsi que de plusieurs parcelles de terre en friche, cadastrées section B nos 1484, 1486 et 1488. Par un arrêté du 6 octobre 2017, le maire de la commune de La Forest-Landerneau a délivré à l’élevage des Lutins de Cornouaille un permis de construire pour la réalisation sur la parcelle n° 508 d’une construction destinée à abriter une carrière et des boxes pour chevaux en rez-de-chaussée, ainsi qu’un logement à l’étage, abritant également une nurserie canine. Par un jugement n° 1705497 du 15 janvier 2021, confirmé par un arrêt de la Cour administrative d’appel de Nantes n° 21NT00706 du 18 octobre 2022, le tribunal a annulé l’arrêté de permis de construire du 6 octobre 2017 au motif qu’il est intervenu en violation des articles A1 et A2 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de La Forest-Landerneau qui interdisent la création de logements non nécessaires aux besoins des exploitations agricoles, de l’article 153-2 du règlement sanitaire départemental du Finistère dès lors que la construction projetée se trouve à moins de 50 mètres de la maison préexistante du pétitionnaire et de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme qui interdit les constructions qui ne se situent pas en continuité d’une agglomération existante. Par une lettre reçue le 26 janvier 2023, M. B... a alors demandé à la commune de La Forest-Landerneau de l’indemniser des préjudices qu’il estime avoir subis résultant de l’illégalité du permis de construire qui lui a été délivré. Ce recours préalable a été rejeté le 15 mars 2023. M. B... demande au tribunal de condamner la commune de La Forest-Landerneau à lui verser la somme de 1 030 110 euros.
Sur les conclusions indemnitaires :
En ce qui concerne la responsabilité de la commune de La Forest-Landerneau :
Le permis de construire du 6 octobre 2017 autorisant la réalisation, au lieu-dit « La Grande Palud », d’une construction destinée à abriter une carrière et des boxes pour chevaux en rez-de-chaussée, ainsi qu’un logement à l’étage, abritant également une nurserie canine, a été annulé par un jugement définitif du juge de l’excès de pouvoir. Son illégalité est constitutive d’une faute de nature à engager la responsabilité de la commune de La Forest-Landerneau au nom de laquelle il a été délivré, pour autant qu’il en soit résulté un préjudice direct et certain.
Cette responsabilité est toutefois susceptible d’être atténuée par la faute que commet le demandeur en présentant une demande tendant à la délivrance d'un permis de construire dont il ne peut ignorer le caractère irrégulier. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire en cause a été annulé pour méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme régissant l’occupation et l’utilisation du sol en zone agricole, des règles d’implantation des bâtiments d’élevage fixées par le règlement sanitaire départemental du Finistère, plus particulièrement celle prévoyant un éloignement minimum de ce type de bâtiment par rapport aux immeubles habités par des tiers, et des dispositions de la loi littoral qui limitent dans les communes littorales la possibilité d’autorisation aux seules constructions réalisées en continuité avec les agglomérations et villages existants. L’application de ces règles présente une complexité suffisante pour que M. B... ne puisse être regardé comme ayant sciemment présenté une demande irrégulière et il ne résulte pas de l’instruction, qu’avant de déposer sa demande de permis de construire, il aurait été rendu destinataire d’informations concernant l’irrégularité de son projet. En outre, par une ordonnance n° 1801228 du 5 avril 2018, le juge des référés a rejeté la demande de suspension de l’exécution du permis de construire litigieux émanant d’un voisin opposé au projet, donnant à penser au pétitionnaire qu’il pouvait légitimement commencer les travaux sans attendre l’issue définitive du recours pour excès de pouvoir engagé contre cette autorisation. Dans ces conditions, le pétitionnaire n’a pas commis de faute de nature à atténuer celle de la commune de La Forest-Landerneau et il n’y a pas lieu de procéder à un partage de responsabilité entre la commune et M. B....
En ce qui concerne les préjudices :
La responsabilité d’une personne publique n’est susceptible d’être engagée que s’il existe un lien de causalité suffisamment direct et certain entre les fautes commises par cette personne et le préjudice subi par la victime.
En premier lieu, le requérant demande à être indemnisé à hauteur de 1 000 000 d’euros de la baisse de la perte de valeur vénale de son bien immobilier. Pour justifier ce montant, il se prévaut d’une estimation réalisée par l’agence immobilière Sotheby’s International Reality le 3 novembre 2022, complétée le 8 décembre suivant, qui, après avoir évalué la valeur de ses biens entre 1 100 000 et 1 150 000 euros, indique qu’en raison de l’annulation du permis de construire du 6 octobre 2017 et de la « possibilité d’une déconstruction », la valeur du bien s’en trouve fortement dépréciée et se situe finalement entre 120 000 et 150 000 euros. Toutefois, cette réduction de la valeur vénale des biens à 1/10 de leur valeur initiale ne repose sur aucune démonstration chiffrée, son auteur se contentant de faire état, en des termes généraux, des coûts de démolition, de la revente de la charpente et sa couverture et de la remise en état du terrain. Le requérant produit trois autres estimations, établies par un notaire et des experts financiers les 10 novembre 2022, 7 novembre 2023 et 31 juillet 2024, qui évaluent la valeur vénale de l’ensemble immobilier, respectivement à 1 200 000 euros, 1 048 433 euros et 1 060 000 euros. La plus récente de ces expertises, réalisée par M. C..., qui examine en outre les conséquences de l’annulation du permis de construire du bâtiment équestre, indique que, dans l’hypothèse où elle emporte une obligation de démolition ou dans celle où elle n’emporte pas l’obligation de démolition mais aucune activité agricole ne peut plus être exploitée dans l’ancien bâtiment équestre, la valeur vénale du bâtiment équestre est nulle et seule subsiste celle de l’ancien moulin et de la maison attenante, qui s’élève à 540 000 euros. Or, il résulte de l'instruction que M. B... a acquis l'ensemble des parcelles situées au lieudit « La Grande Palud », dont la parcelle n° 508, objet du permis de construire illégalement délivré, pour le prix total de 210 000 euros. Dès lors, le requérant n’est pas fondé à invoquer une perte de valeur vénale de ses biens. Il s’ensuit qu’il ne saurait prétendre à l'indemnisation de la perte de valeur vénale dont il se prévaut.
En deuxième lieu, le requérant demande l’indemnisation de frais d’expertise d’un montant total de 10 110 euros, supportés pour faire estimer son préjudice immobilier. Toutefois, ainsi qu’il a été dit précédemment, M. B... n’ayant pas subi de préjudice immobilier lié à la perte de valeur vénale de ses biens, les frais d’expertise engagés pour évaluer le montant d’une telle perte n’ont pas pour origine l’illégalité de l’arrêté du 7 octobre 2017. Ils ne sauraient dès lors constituer un préjudice indemnisable.
En troisième et dernier lieu, dans les circonstances de l’espèce, il sera fait une juste appréciation de son préjudice moral, en allouant à M. B... une somme de 1 500 euros.
Il résulte de tout ce qui précède que M. B... justifie de préjudices indemnisables à hauteur de 1 500 euros.
Sur les conclusions relatives aux frais d’instance :
Il y a lieu dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de La Forest-Landerneau, partie perdante dans la présente instance, une somme de 1 500 euros à verser à M. B... au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Les conclusions présentées au titre de ces mêmes dispositions par la commune de La Forest-Landerneau sont rejetées.
D É C I D E :
Article 1er : La commune de La Forest-Landerneau est condamnée à verser à M. B... la somme de 1 500 euros.
Article 2 : La commune de La Forest-Landerneau versera une somme de 1 500 euros à M. B... au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de La Forest-Landerneau au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. A... B... et à la commune de La Forest-Landerneau.
Délibéré après l’audience du 14 novembre 2025, à laquelle siégeaient :
M. Bouchardon, président,
M. Terras, premier conseiller,
M. Louvel, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025.
Le rapporteur,
signé
T. Louvel
Le président,
signé
L. BouchardonLa greffière,
signé
P. Lecompte
La République mande et ordonne au préfet du Finistère en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.