Tribunal Administratif de Rennes — Décision N° TA35-2305925

Vu la procédure suivante :


Par une requête et un mémoire, enregistrés les 2 novembre 2023 et 5 juin 2025, la société Raimbau LMNP, la société Iftaïa ainsi que M. A... B... et Mme D... C..., représentés par Me Collet de la SCP Via Avocats, demandent au tribunal dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler :

- l’arrêté du 2 juin 2023 par lequel le maire de Dol-de-Bretagne a délivré à la SNC 2A un permis de construire pour la réalisation de trois bâtiments comportant au total cinquante-huit logements sur un terrain situé rue Gilles Tézé ainsi que la décision du 25 septembre 2023 portant rejet de leur recours gracieux ;

- l’arrêté du 28 mai 2024 par lequel le maire de Dol-de-Bretagne a délivré à la SNC 2A un permis de construire modificatif ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Dol-de-Bretagne la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :
- les prescriptions qui figurent sur l’arrêté attaqué ne sont pas motivées en méconnaissance de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ;
- l’arrêté méconnaît l’article 6 du chapitre I.1 du titre B du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Dol-de-Bretagne applicable à la zone U ;
- il méconnaît l’article 7 du chapitre I.1 du titre B du même règlement applicable à la zone U ;
- il méconnaît l’article 11 du chapitre I.1 du titre B du même règlement applicable à la zone U ;
- il méconnaît l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.


Par un mémoire en défense, enregistré le 26 mars 2025, la commune de Dol-de-Bretagne, représentée par Me Donias du cabinet Martin Avocats, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fait application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en outre, à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.


Par des mémoires en défense, enregistrés les 15 avril 2024, 24 mars 2025 et 18 août 2025, la SNC 2A, représentée par Me Le Derf-Daniel de la SELARL Ares, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 500 soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.


Vu les autres pièces du dossier.

Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.


Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Le Berre ;
- les conclusions de M. Desbourdes, rapporteur public ;
- et les observations de Me Leduc pour la société Raimbau LMNP et autres, Me Lahaye pour la commune de Dol-de-Bretagne et Me Cadic pour la SNC 2A.


Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 2 juin 2023, modifié par un arrêté du 28 mai 2024, le maire de Dol-de-Bretagne a délivré à la SNC 2A un permis de construire pour la réalisation de trois bâtiments comportant au total cinquante-huit logements sur un terrain situé rue Gilles Tézé. La société Raimbau LMNP, la société Iftaïa ainsi que M. B... et Mme C... ont formé un recours gracieux contre l’arrêté du 2 juin 2023, qui a été rejeté par une décision du 25 septembre 2023. Par la présente requête, la société Raimbau LMNP et autres demandent au tribunal d’annuler les arrêtés des 2 juin 2023 et 28 mai 2024 ainsi que la décision rejetant leur recours gracieux.



Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque la décision rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. Cette motivation doit indiquer l'intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d'opposition, notamment l'ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l'article L. 421-6. Il en est de même lorsqu'elle est assortie de prescriptions, oppose un sursis à statuer ou comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d'urbanisme applicables. La motivation n'est pas nécessaire lorsque la dérogation est accordée en application des 1° à 6° de l'article L. 152-6. ».

3. En l’espèce, l’arrêté du 2 juin 2023 est assorti de prescriptions, lesquelles émanent, pour l’essentiel, directement de l’avis de l’architecte des Bâtiments de France émis le 3 avril 2023. Ces prescriptions, qui sont formellement motivées, présentent un caractère précis et limité. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme doit être écarté.

4. En deuxième lieu, aux termes de l’article 6 du chapitre I.1 du titre B du règlement du PLU de la commune de Dol-de-Bretagne applicable à la zone U : « Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques. (…). 6.2. Dans le sous-secteur UCf et en l’absence de prescription portée au règlement graphique ou dans les OAP du PLU, un point des constructions doit être implanté à l’alignement des voies et emprises publiques existantes, à modifier ou à créer, avec une tolérance de 0 à 3 m en retrait de l’alignement, sans parallélisme obligé. Règles alternatives : 6.3. Des implantations différentes peuvent être autorisées dans les cas suivants : (…). Pour les parcelles situées en retrait ou n’offrant qu’un accès carrossable sur l’alignement (P. ex. parcelle en drapeau, cœur d’îlot, etc.), un élément de construction ou de corps de bâtiment (P. ex. mur, portail, auvent, carport, etc.) doit assurer la continuité du tissu bâti sur rue, dans le prolongement des constructions avoisinantes, s’il y a. (…) ». Dans la définition des termes utilisés pour l’application des règles, le règlement du PLU de Dol-de-Bretagne précise que l’alignement « définit la limite séparative entre les emprises publiques et fonds privés. ».

5. En l’espèce, le terrain d’assiette du projet, qui n’offre qu’un accès carrossable sur l’alignement de la rue Gilles Tézé, relève de la règle alternative prévue au point 6.3 précité. Il ressort du plan de masse et du règlement graphique qu’un muret sera implanté entre la construction projetée et la construction voisine, assurant ainsi la continuité du tissu bâti sur rue. Les conditions prévues par le point 6.3 étant ainsi satisfaites, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 6 doit être écarté.

6. En troisième lieu, aux termes de l’article 7 du chapitre I.1 du titre B du règlement du PLU de la commune de Dol-de-Bretagne applicable à la zone U : « Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives. Prescriptions générales : (…). 7.2. Lorsque les parcelles présentent un linéaire supérieur à 8 m, les constructions doivent être au moins implantées sur une limite séparative latérale. En zone UCf, et pour les seules constructions de plus de 300m² d’emprise au sol, l’implantation sur une limite séparative latérale d’une façade, pourra se constater que pour ¼ de sa longueur. (…) Prescriptions particulières : 7.5 Les prescriptions générales peuvent ne pas s’appliquer : (...) – en raison d’impératifs architecturaux ou urbanistiques, comme la création d’une venelle, d’une cour ou la mise en valeur d’une façade patrimoniale, il peut être autorisé ou imposé une implantation à 1 m minimum de la limite séparative. (…) ».
7.
Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet présente une configuration particulière, tenant à sa forme, à l’existence de murs de pierres qui le ceinturent, à la présence d’un bâtiment existant datant du XVIIIe siècle formant un « L », ainsi qu’à sa situation en cœur d’îlot qui le rend presque enclavé. Afin de tenir compte de cette configuration, le pétitionnaire a indiqué, dans la notice du projet architectural, que les constructions seraient implantées en peigne, et non en limite séparative. Cette implantation à distance des limites séparatives vise notamment à éviter un effet de masse sur les constructions avoisinantes et à permettre la création de venelles assurant la desserte des différents bâtiments ainsi que leur liaison avec les rues Gilles Tézé et Pierre Flaux. Ces éléments caractérisent, eu égard à la configuration du site et aux caractéristiques du projet, des impératifs architecturaux et urbanistiques de nature à justifier l’application des prescriptions particulières prévues par l’article 7.5 du chapitre I.1 du titre B du règlement du PLU de la commune de Dol-de-Bretagne, permettant une implantation à distance des limites séparatives. Les requérants se bornent, pour leur part, à soutenir qu’aucune des constructions projetées ne sera implantée en limite séparative, sans contester les éléments particuliers du site et du projet justifiant le recours à ces prescriptions. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 7 précité doit être écarté.

8. En quatrième lieu, aux termes de l’article 11 du chapitre I.1 du titre B du même règlement applicable à la zone U : « Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère. 11.1. Tout type de constructions : Prescriptions générales : 11.1.1. Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions par la situation, l’architecture, la dimension, ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants ; aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. 11.1.2. Des dispositions différentes peuvent néanmoins être admises au-delà des prescriptions particulières suivantes, lorsqu’un projet de composition démontre une qualité architecturale garante d’une insertion paysagère harmonieuse ou lorsqu’il s’agit de constructions et installations nécessaires aux services publics, d’intérêt collectif ou d’habitat collectif. 11.1.3. La qualité recherchée vise aussi bien les volumes, y compris la forme de la toiture, que les percements, les couleurs, la nature des matériaux apparents et les détails architecturaux, propres au caractère patrimonial de Dol-de-Bretagne. Il doit être tenu le plus grand compte de la morphologie urbaine et paysagère ainsi que de la configuration des constructions avoisinantes et de la topographie du terrain (…). 11.1.38. Pour les clôtures sur rue et en limite séparative, elles sont à constituer par : - un mur plein, d’une hauteur minimale de 0,90 m, en moellons maçonnés (ex. pierre de pays) ou enduits dans une teinte similaire à celle de la construction principale de l’unité foncière et proches des constructions avoisinantes. Dans ce cas, une arase inclinée est à réaliser. Elle peut être couverte en ardoises ou en pierres, ou un mur bahut composé d’un muret bas compris entre 0,75 m et 1,20 et surmonté d’une grille ajourée ou non ou d’une palissade en bois d’au moins 1 m. Le cas échéant cette palissade en bois sera constituée d’essences locales, disposées sous forme de lames verticales. L’utilisation de panneaux composites sera formellement interdite. (…) ». Selon l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ».

9. Pour rechercher l’existence d’une atteinte à un site ou un paysage propre à fonder le refus opposé à une demande d’autorisation de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de cette autorisation, il appartient à l’autorité administrative, sous le contrôle du juge, d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur ce site.

10. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet se situe dans un quartier majoritairement pavillonnaire de la commune de Dol-de-Bretagne. Plusieurs maisons individuelles d’époques et d’architectures variées se trouvent à proximité du site ainsi qu’une ancienne école, datée de 1728, qui sera en partie conservée ou encore des bâtiments et immeubles en R+1+Combles. Le projet litigieux, qui prévoit la construction de trois bâtiments et de cinquante-huit logements en R+2+Combles, présente une hauteur légèrement supérieure au bâti existant mais qui est justifiée par le caractère étendu de la parcelle. De même, les matériaux et teintes utilisés, sobres, tendent à rappeler la présence de la pierre dans le quartier. Si le sens du faîtage des constructions projetées diffère de celui des autres constructions avoisinantes, cette circonstance ne saurait avoir un impact sur le site dès lors que la morphologie urbaine et paysagère a bien été respectée. Enfin, à supposer que le muret, qui sera implanté à l’alignement de la rue Gilles Tézé, puisse être qualifié de clôture, la circonstance qu’il sera constitué de bardage bois et sans arase inclinée n’est pas de nature à entacher la légalité du permis de construire attaqué, le paragraphe 11.1.2. permettant de déroger à la règle de composition du muret lorsqu’un projet de composition démontre une qualité architecturale garante d’une insertion paysagère harmonieuse, ce qui est le cas en l’espèce. Eu égard à l’ensemble de ces éléments, l’autorisation de construire délivrée à la SNC 2A n’est pas entachée d’une erreur manifeste d’appréciation et le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme doit être écarté.

11. Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation présentées par la société Raimbau LMNP et autres doivent être rejetées.


Sur les frais liés à l’instance :

12. Les dispositions de l’article L. 761‑1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune de Dol-de-Bretagne et la société SNC 2A, qui n’ont pas la qualité de partie perdante, versent aux requérants la somme que ceux-ci demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

13. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge des requérants les sommes demandées au titre des mêmes dispositions, d’une part, par la commune de Dol-de-Bretagne et, d’autre part, par la SNC 2A.




D É C I D E :




Article 1er : La requête de la société Raimbau LMNP et autres est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Dol-de-Bretagne et de la société SNC 2A, présentées au titre de l’article L. 761‑1 du code de justice administrative, sont rejetées.



Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société Raimbau LMNP, désigné représentant unique pour l’ensemble des requérants en application de l’article R. 751-3 du code de justice administrative, à la SNC 2A ainsi qu’à la commune de Dol-de-Bretagne.

Une copie du présent jugement sera adressée au préfet de la région Bretagne.



Délibéré après l’audience du 10 septembre 2026, à laquelle siégeaient :

M. Martin, premier conseiller faisant fonction de président,
Mme Le Berre, première conseillère,
Mme Pellerin, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2026.



La rapporteure,


signé


A. Le Berre
Le premier conseiller faisant fonction
de président,


signé

F. Martin

La greffière,


signé


I. Le Vaillant



La République mande et ordonne au préfet d’Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.