Tribunal Administratif de Grenoble — Décision N° TA38-2107758

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 16 novembre 2021, le 11 janvier 2023 et le 25 octobre 2023, la société civile La Souris grise, représentée par Me Tournoud, demande au tribunal :

1°) la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2019 dans les rôles de la commune de Grenoble ;

2°) la mise à la charge de l'Etat de la somme de 1500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'administration fiscale a augmenté la valeur locative de ses biens en 2019 sans respecter le principe général des droits de la défense ;

- les locaux identifiés sous les numéros invariants 76409 M et 76708 S forment en réalité une seule unité foncière de 36 m² dont la valeur locative doit faire l'objet d'une évaluation unique ;

- le coefficient d'entretien de cet appartement doit être fixé à 1 au lieu de 1,10 et le correctif d'ensemble doit être 0,95 compte tenu du correctif d'ascenseur de -0,05 ;

- sa surface corrigée doit ainsi être fixée à 37 m² et les équivalences superficielles à 22 m², soit une surface pondérée de 59 m² ;

- cet appartement doit être classé en catégorie 6 au lieu de 5 et sa valeur locative évaluée par comparaison avec le local-type n° 103 dont la valeur locative est de 5,79 euros/m² ;

- sa valeur locative 1970 doit ainsi être fixée à 341 euros ;

- le coefficient d'entretien de l'appartement identifié sous le numéro invariant 0076410 V d'une superficie de 69 m² doit être fixé à 1 au lieu de 1,10 et le correctif d'ensemble doit être 0,95 compte tenu du correctif d'ascenseur de -0,05 ;

- sa surface corrigée doit ainsi être fixée à 65 m² et les équivalences superficielles à 35 m², soit une surface pondérée de 100 m² ;

- cet appartement doit être classé en catégorie 6 au lieu de 5 et sa valeur locative évaluée par comparaison avec le local-type n° 103 dont la valeur locative est de 5,79 euros/m² ;

- sa valeur locative 1970 doit ainsi être fixée à 579 euros au lieu des 762 euros retenus ;

Par des mémoires en défense, enregistrés le 17 mai 2022, le 27 juin 2023 et le 9 novembre 2023, le directeur départemental des finances publiques de l'Isère soutient que la valeur locative 1970 des locaux initialement identifiés sous les numéros invariants 76409 M et 76708 S est de 435 euros au lieu de deux fois 326 euros et que la valeur locative de l'appartement identifié sous le numéro invariant 0076410 V est de 698 euros.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Pfauwadel en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Le président de la formation de jugement a dispensé le rapporteur public, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l'audience.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique, le rapport de M. Pfauwadel, magistrat désigné, et les observations de Me Pignier.

Considérant ce qui suit :

1. La SC La Souris grise est propriétaire d'appartements identifiées sous les numéros invariants 0076408 S, 0076409 M et 0076410 V, 2 rue Blanche Monier à Grenoble. A la suite d'une augmentation de sa cotisation de taxe foncière au titre de l'année 2019 supérieure à celle résultant de la revalorisation du coefficient d'actualisation et des taux d'imposition, elle a présenté une réclamation qui a fait l'objet d'une décision implicite de rejet par l'administration fiscale. Elle demande au tribunal de prononcer la réduction de cette taxe en soutenant d'une part que l'administration fiscale a irrégulièrement augmenté la valeur locative de ses biens et d'autre part que la valeur locative 1970 est surévaluée.

Sur le classement des locaux :

2. Aux termes de l'article 1496 du code général des impôts : " I. La valeur locative des locaux affectés à l'habitation () est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. II. La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune ". Aux termes de l'article 324 G de l'annexe III au même code : " I. La classification communale consiste à rechercher et à définir par nature de construction (maisons individuelles immeubles collectifs dépendances bâties isolées) les diverses catégories de locaux d'habitation existant dans la commune. () ". Aux termes de l'article 324 H de la même annexe : " I. - Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d'une nomenclature-type comportant huit catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux mentionnés au tableau ci-après. () II. - Pour les dépendances bâties isolées et les divers éléments visés au II de l'article 324 G, la classification communale est établie à partir d'une nomenclature-type spéciale comportant quatre catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux décrits au tableau ci-après. III. - Dans les cas deux cas prévus aux I et II, il peut toutefois être procédé à la création de catégories intermédiaires combinant, dans des proportions simples, deux catégories-types. IV. - Les caractéristiques physiques afférentes à chaque nature et catégorie de locaux retenus lors de la classification communale sont inscrites au procès-verbal des opérations de la révision. ". Ces critères sont le caractère architectural de l'immeuble, la qualité de la construction, la distribution du local et sa conception générale, l'équipement du local, l'impression d'ensemble donnant le caractère général de l'habitation.

3. Il ressort de l'extrait du procès-verbal 6670H de la commune de Grenoble versé au dossier que les habitations de la catégorie 5 correspondent à des constructions d'assez bonne apparence construites avec des matériaux d'assez bonne qualité assurant une habitabilité satisfaisante, de conception classique, pourvues d'une salle de séjour d'assez bonne dimension, d'un hall et des dégagements plus limités, équipées d'une salle d'eau avec habituellement une baignoire ou une douche et un chauffage central dans les immeubles récents; les habitations de la catégorie 6 correspondent à des constructions à façade simple d'aspect très ordinaire, construites avec des matériaux de qualité ordinaires procurant une habitabilité assez bonne, de conception très simple avec en général un faible développement des pièces pour les immeubles récents et assez mal dégagées, équipées habituellement d'une salle d'eau et d'un WC particuliers dans les immeubles récents.

4. La SC La Souris Grise soutient que ses appartements, qui ont été classés en catégorie 5, doivent être classés en catégorie 6 et être évalué par référence au local n° 103 correspondant à cette dernière catégorie dont la valeur locative est de 5,79 euros/m². Il ressort de la déclaration modèle R et de la photographie de l'immeuble collectif versées au dossier par l'administration, la requérante n'en produisant pas, que celui-ci est simple d'assez bonne apparence et construit avec des matériaux d'assez bonne qualité tels que le béton. Si la requérante fait valoir que l'immeuble a fait l'objet d'une qualité de construction courante, ne possède pas d'ascenseur et que les pièces d'habitation des logements disposent de surfaces réduites, elle ne produit aucune pièce de nature à établir le caractère erroné de la classification en catégorie 5. Par suite, les conclusions tendant au classement de l'immeuble dans la catégorie 6 et l'évaluation des appartements par comparaison au local n° 103 ne peuvent qu'être rejetées.

Sur la surface pondérée comparative :

5. L'article 324 O de l'annexe III au code général des impôts dispose que la surface totale des pièces de la partie principale des locaux des immeubles collectifs est affectée d'un coefficient tenant compte de leur importance, selon un barème fixé pour chacune des catégories mentionnées aux articles 324 G et 324 H précités, la surface ainsi déterminée, arrondie au mètre carré inférieur, étant dénommée surface pondérée comparative de la partie principale. Pour les locaux des immeubles collectifs de 5ème catégorie, les 20 premiers mètres carrés sont affectés d'un coefficient de 1,35, les 70 mètres carrés suivants d'un coefficient de 0,90 et les suivants d'un coefficient de 0,75.

6. En application de ces dispositions, la surface pondérée comparative de l'appartement 0076410 V doit être fixée à (20 x 1.35) + (49 x 0,9) = 71,1 arrondis à 71 m².

7. Selon la déclaration rectificative H2 produite en cours d'instance et admise par l'administration, les locaux identifiés sous les numéros invariants 0076408 S et 0076409 M constituent un seul logement de trois pièces d'une superficie de 36 m². La surface pondérée comparative de cet appartement doit être fixée à (20 x 1,35) + (16 x 0,90) = 41,4 arrondis à 41 m².

Sur le correctif d'ensemble :

8. Aux termes de l'article 324 P de l'annexe III au code général des impôts : " La surface pondérée comparative de la partie principale augmentée, le cas échéant, en ce qui concerne la maison, de la surface pondérée brute des éléments visés au b du I de l'article 324 L, est affectée d'un correctif d'ensemble destiné à tenir compte, d'une part, de l'état d'entretien de la partie principale en cause, d'autre part, de sa situation. Ce correctif est égal à la somme algébrique des coefficients définis aux articles 324 Q et 324 R. La surface pondérée nette ainsi obtenue est arrondie au mètre carré inférieur. " Aux termes de l'article 324 Q de l'annexe III à ce même code : " Le coefficient d'entretien est déterminé conformément au barème suivant : Bon - Construction n'ayant besoin d'aucune réparation 1,20. Assez bon - Construction n'ayant besoin que de petites réparations 1,10. Passable - Construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d'habitabilité 1. Médiocre - Construction ayant besoin de réparations d'une certaine importance, encore que localisées 0,90. Mauvais - Construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties 0,80 ". Pour l'appréciation du coefficient d'entretien d'un immeuble à la date de l'imposition, doivent notamment être pris en compte les travaux envisagés dont la nécessité est attestée, dès lors que leur nature et leur montant révèlent le besoin de réparation de la construction.

9. La requérante soutient que l'état du bâtiment, qui malgré un entretien régulier, présente des défauts permanents dus à la vétusté des lieux. Toutefois, elle ne produit pas à l'appui de ses allégations d'éléments tels que factures, devis, ou rapport de technicien. Le coefficient d'entretien de 1,10 de l'immeuble n'est contredit par aucune pièces du dossier. Par suite, la requérante n'est pas fondée à demander qu'il soit appliqué le coefficient de 1.

10. Les appartements concernés bénéficiant par ailleurs du correctif de -0,5 applicable aux logements situés au quatrième étage des immeubles dépourvus d'ascenseur prévu par l'article 324 S de la même annexe, leur surface pondérée nette doit être fixée, par application du correctif d'ensemble de 1,05, respectivement à 74,55 arrondis à 74 m² et à 43,05 arrondis à 43 m².

Sur les équivalences superficielles :

11. Aux termes de l'article 324 T de l'annexe III au code général des impôts : " I. La surface pondérée totale de la partie principale est obtenue en ajoutant à sa surface pondérée nette les surfaces représentatives des éléments d'équipement en état de fonctionnement. Ces équivalences superficielles sont déterminées conformément au barème suivant : Eau courante : 4 m² ; Gaz (en cas d'installation fixe) : 2 m² ; Electricité (par installation quelle que soit l'utilisation du courant) : 2 m² ; Installation sanitaire (éviers et w.-c. exclus) : par baignoire : 5 m² ; par receveur de douches ou bac à laver : 4 m² ; Par lavabo et autre appareil sanitaire : 3 m² ; W.-C. particulier (par unité) : 3 m² ; Egout (raccordement au réseau d'eau) par local : 3 m² ; Vide-ordures (que celui-ci soit particulier au local ou commun à l'étage) : 3 m² ; Chauffage central, par pièce et annexe d'hygiène (que l'installation soit particulière au local ou commune aux différents locaux de l'immeuble) : 2 m². () ".

12. Selon les éléments figurant dans la déclaration rectificative H2 produite en cours d'instance que ne conteste pas l'administration, il y a lieu d'ajouter à la surface pondérée nette de l'appartement identifié sous le numéro invariant 0076410V, 35 m² d'équivalences superficielles, soit 4 m² pour l'eau courante, 2 m² pour le gaz, 2 m² pour l'électricité, 3 m² pour le tout-à-l'égout, 3 m² pour un WC, 6 m² pour deux lavabos, 5 m² pour une baignoire, 10 m² pour le chauffage dans les cinq pièces déclarées.

13. Selon la déclaration rectificative H2 produite en cours d'instance et admise par l'administration, il y a lieu d'ajouter à la surface pondérée nette de l'appartement constitué de la réunion des locaux identifiés sous les numéros invariants 0076408 S et 0076409 M, 25 m² d'équivalences superficielles, soit 4 m² pour l'eau courante, 2 m² pour l'électricité, 3 m² pour le tout-à-l'égout, 3 m² pour un WC, 3 m² pour un lavabo, 4 m² pour un receveur de douche et 6 m² pour le chauffage dans les trois pièces déclarées.

Sur la valeur locative 1970 :

14. Il résulte de ce qui précède que la valeur locative 1970 de l'appartement identifié sous le numéro invariant 0076410V doit être fixée à (74 + 35) x 6,40 = 698 euros. La valeur locative de ce logement n'ayant pas fait l'objet d'une augmentation dans le cadre de l'opération de mise à jour des valeurs locatives à laquelle a procédé la direction départementale des finances publiques de l'Isère en 2019, la société requérante n'est pas fondée à invoquer une irrégularité de cette procédure en ce qui concerne la cotisation de taxe foncière mise à sa charge au titre de ce bien.

15. La valeur locative 1970 de l'appartement constitué de la réunion des locaux identifiés sous les numéros invariants 0076408 S et 0076409 M doit être fixée à (43 + 25) x 6,40 = 435 euros. Si en 2019, l'administration fiscale a ajouté des équivalences superficielles aux surfaces pondérées des biens identifiés sous les numéros invariants 0076408 S et 0076409 M et porté ainsi la valeur locative de chacun à 326 euros, la somme des valeurs locatives initiales de ces biens, soit 548 euros, est supérieure à la valeur locative de l'appartement constitué de leur réunion fixée par le présent jugement. Dès lors, l'irrégularité de la mise à jour des valeurs locatives opérées par l'administration fiscale en 2019 invoquée par la requérante est sans incidence sur la valeur locative à prendre en compte pour la détermination du montant de la cotisation de taxe foncière au titre de l'année 2019.

Sur les frais liés au litige :

16. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions présentées par la société La souris grise au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La valeur locative 1970 de l'appartement constitué de la réunion des locaux identifiés sous les numéros invariants 0076408 S et 0076409 M est fixée à 435 euros et la valeur locative de l'appartement identifié sous le numéro invariant 0076410V à 698 euros.

Article 2 : La SC La Souris grise est déchargée de la différence entre le montant de la cotisation de taxe foncière 2019 à laquelle elle a été assujettie pour ces appartements et celui résultant de l'article 1er.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SC La Souris grise et à la direction départementale des finances publiques de l'Isère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 mars 2014.

Le magistrat désigné,

T. PFAUWADELLe greffier,

M. A

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.