Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 22 septembre 2022, la SCI Hôtel du pont, représentée par la SPELARL Ryckman & associés, demande au tribunal :
1°) de prononcer la réintégration dans les charges déductibles de ses revenus fonciers des sommes de 104 300 euros au titre de l’année 2016, de 65 733 euros au titre de l’année 2017 et de 27 224 euros au titre de l’année 2018 ;
2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l’administration fiscale ne devait pas raisonner globalement mais dépense par dépense ;
- de nombreuses dépenses, justifiées par des factures, correspondent à des charges déductibles.
Par un mémoire en défense enregistré le 28 février 2023, le directeur départemental des finances publiques de l’Isère conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Vaillant, rapporteure,
- les conclusions de M. Journé, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
La SCI Hôtel du pont a acquis le 14 juillet 2005 un immeuble à usage d’habitation et de commerce, situé 4 place de la liberté à Crest. Elle a fait l’objet d’une vérification de comptabilité à l’issue de laquelle le vérificateur a réintégré dans ses revenus fonciers des dépenses de travaux dont il a remis en cause la déductibilité. Par une proposition de rectification du 14 février 2020, l’administration fiscale lui a en conséquence notifié un rehaussement de ses résultats imposables au titre des années 2017, 2018 et 2019. La société a présenté un recours hiérarchique à l’issue duquel trois factures ont été admises comme des dépenses déductibles. Pour le surplus, l’administration a maintenu les rectifications. La SCI Hôtel du pont demande la réintégration dans les charges déductibles de ses revenus fonciers de la somme de 104 300 euros au titre de l’année 2016, de 65 733 euros au titre de l’année 2017 et de 27 224 euros au titre de l’année 2018.
Sur le caractère déductible des travaux :
Aux termes de l’article 28 du code général des impôts : « Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété. ». Aux termes de l’article 31 du même code : « I. – Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : / a) Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ; / (…) / b) Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (…) ; / b bis) Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (…) ».
Les dépenses de réparation et d’entretien s’entendent des dépenses qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance notamment par un agrandissement, ou un changement de l’agencement voire de l’équipement initial. Les dépenses d’amélioration s’entendent des dépenses qui correspondent à des travaux ayant pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans toutefois modifier la structure de cet immeuble. Enfin, doivent être regardées comme des travaux de construction ou de reconstruction, au sens des dispositions précitées, les travaux comportant la création de nouveaux locaux d’habitation, notamment dans des locaux auparavant affectés à un autre usage, ainsi que les travaux ayant pour effet d’apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux d’habitation existants ou les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction. Doivent être regardés également comme des travaux d’agrandissement, au sens des mêmes dispositions, les travaux ayant pour objet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.
Il résulte de l’instruction que les travaux engagés par la société requérante ont conduit à transformer un immeuble vétuste dont le rez-de-chaussée était composé d’un local commercial comprenant un bar, le premier étage un débarras et un appartement, et les deuxième et troisième étages des chambres d’hôtels, en un restaurant moderne occupant le rez-de-chaussée et le premier étage avec des appartements au deuxième et troisième étages. Les travaux réalisés sur une durée de trois ans ont notamment consisté en un réagencement complet des aménagements intérieurs après démolition des cloisons existantes sur quatre niveaux, ainsi qu’une rénovation complète de la plomberie, de l’électricité, de l’isolation, des peintures et des revêtements de sols et le remplacement des huisseries existantes par de nouvelles plus performantes. Un escalier reliant le rez-de-chaussée au 1er étage a été installé pour desservir une nouvelle salle de restaurant, tandis qu’une terrasse couverte par une pergola a été créée sur le toit de la véranda, dont l’accès a été rendu possible par la mise en place de trois portes-fenêtres. Toutes les dalles ont été refaites. Ainsi, ayant affecté le gros œuvre de façon notable, ces travaux, par leur importance, équivalent à une reconstruction et présentent également le caractère de travaux d’agrandissement, s’agissant de la création du toit-terrasse. Si certains travaux de modernisation des locaux, pris isolément, pourraient être regardés comme des travaux d’amélioration de logement ou de réparation, ils étaient indissociables des travaux de reconstruction entrepris dans l’immeuble et sont, par conséquent, eux-mêmes non déductibles au sens des dispositions précitées. Il en est ainsi des factures de prestations de démontage et de nettoyage en vue des travaux projetés, des dépenses relatives au sol, aux habillements muraux, à l’installation électrique et aux achats de petit matériel. Seules les factures relatives à des travaux sur le chauffe-eau et au nettoyage de la cuve de fioul, en date du 6 décembre 2016 pour un montant de 603 euros hors taxe et du 4 novembre 2016 pour un montant de 416 euros hors taxe, apparaissent comme des dépenses de réparation et d’entretien, dissociables des travaux de reconstruction. Dans ces conditions, la société requérante est fondée à demander leur déduction en application du a) du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts.
Il résulte de ce qui précède que la SCI Hôtel du pont est fondée uniquement à demander la réintégration dans ses charges déductibles de ses revenus fonciers au titre de l’année 2016 des sommes de 603 euros et 416 euros, soit un montant global de 1 019 euros.
Sur l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :
Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat une somme sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : La somme de 1 019 euros est réintégrée dans les charges déductibles des revenus fonciers de la SCI Hôtel du pont au titre de l’année 2016.
Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Hôtel du pont et au directeur départemental des finances publiques de l’Isère.
Délibéré après l’audience du 4 novembre 2025, à laquelle siégeaient :
M. L’Hôte, président,
M. Lefebvre, premier conseiller,
Mme Vaillant première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 novembre 2025.
La rapporteure,
AS. VAILLANT
Le président,
V. L’HÔTE
La greffière,
L. ROUYER
La République mande et ordonne à la ministre de l’action et des comptes publics en ce qui la concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.