Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 13 mars 2024, le 22 juillet 2024, le 7 août 2025 et le 9 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les rives du lac, représenté par Me Chopineaux, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :
1°) d’annuler l’arrêté du 12 septembre 2023 par lequel le maire de la commune d’Aix-Les-Bains a délivré à la SSCV « Aix-Les-Bains les clapotis » un permis de construire une résidence séniors de 8 248 m² de surface de plancher, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux ;
2°) d’annuler l’arrêté du 27 mai 2025 par lequel le maire de la commune d’Aix-Les-Bains a délivré un permis de construire modificatif ;
3°) de lui allouer une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les rives du lac soutient, dans le dernier état de ses écritures, que :
S’agissant du permis de construire initial :
- le permis de construire initial est illégal dès lors que la société pétitionnaire n’a été officiellement créée qu’à compter de la publication au BODACC, postérieurement à l’attestation de qualité porté sur le CERFA du permis de construire, en méconnaissance des articles L. 423-1 et R. 431-5 du code de l’urbanisme ; le permis de construire modificatif n’a pu régulariser ce vice dès lors qu’il est constitutif de fraude ;
- l’arrêté attaqué est entaché d’incompétence (moyen abandonné en cours d’instance) ;
- les parcelles du tènement n’ont pas fait l’objet d’une division préalable ; l’existence juridique de la ZAC dans laquelle s’inscrit le projet n’est pas démontrée en méconnaissance de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme ; l’existence de l’ilot 5.2 au sein du secteur 5 de la ZAC n’est pas démontré ; les services instructeurs n’ont pu vérifier la régularité du projet aux plans de la ZAC qui devaient être produits dans le dossier ;
- le CERFA ne mentionne pas la surface de plancher affectée à la destination de restauration en méconnaissance de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme ;
- le dossier de permis de construire est illégal dès lors que la notice n’évoque pas la suppression des terres agricoles existantes ni la proximité d’une exploitation agricole en méconnaissance de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme ; le dossier de permis de construire présente la construction comme composée de trois « plots », alors qu’il s’agit de trois bâtiments distincts ;
- le projet aurait dû donner lieu à étude d’impact ou étude au cas par cas en vertu de la clause filet de l’article R. 122-2-1 du code de l’environnement ; l’obsolescence de l’étude d’impact propre à la ZAC ne permettait pas de s’affranchir de la mise en œuvre de la clause filet ;
- le dossier de permis de construire ne comporte pas l’attestation du contrôleur technique de prise en compte des risques parasismiques et de la règlementation thermique en méconnaissance de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme (moyen abandonné en cours d’instance) ;- le permis contesté méconnaît les articles R. 431-23 et L. 311-6 du code de l’urbanisme dès lors que le cahier des charges de la ZAC ne mentionne pas la répartition des surfaces constructibles au sein de la ZAC et celles attribuées au lot 5.2 ;
- l’avis de l’architecte des bâtiments de France est un avis conforme en vertu de l’article L. 632-1 du code du patrimoine ; l’insuffisance de son avis en l’espèce entache d’illégalité le permis de construire ;
- l’arrêté attaqué est illégal par exception d’illégalité de la ZAC et du zonage UBLh du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) Grand Lac qui méconnaissent l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme ; la ZAC et le zonage du PLUi sont entachés d’erreur manifeste d’appréciation ; le zonage du PLUi méconnaît l’article R. 151-22 du code de l’urbanisme ;
- il méconnaît l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme ;
- il méconnaît les articles 2.1.1, 2.1.2, 2.2.4, 2.3 et 4.1 du règlement du PLUi applicables à la zone UBLh ; il méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ; il méconnaît le projet d’aménagement d’une voie publique centrale au secteur mentionnée sur le plan de la ZAC, le PLUi et l’orientation d’aménagement et de programmation A11 ;
- il méconnaît l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.
S’agissant du permis de construire modificatif :
- le permis de construire modificatif délivré est entaché de détournement de procédure
;
- il méconnaît l’arrêté de carence du préfet de la Savoie du 29 décembre 2023.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 23 septembre 2024 et le 3 octobre 2025, la commune d’Aix-Les-Bains, représentée par Me Sindres, conclut au rejet de la requête ou subsidiairement à ce qu’il soit fait application des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et à ce que soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires requérant la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- le SDC requérant ne démontre pas son intérêt pour agir à l’encontre du permis de construire modificatif ;
- les moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires requérant ne sont pas fondés.
Par des mémoires enregistrés le 3 mai 2024, le 23 septembre 2024, le 3 juillet 2025, le 4 août 2025 et le 9 octobre 2025, la société SSCV Aix-Les-Bains les clapotis, représentée par Me Durand, conclut au rejet de la requête ou subsidiairement à ce qu’il soit fait application des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et à ce que soit mise à la charge du requérant la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.
Par un courrier du 25 novembre 2025, le tribunal a informé les parties qu’il était susceptible de surseoir à statuer au titre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme afin de permettre la régularisation du vice affectant la légalité de l’acte attaqué - aucun des documents du dossier de permis de construire ne précise le nombre de m² constructibles du secteur 5 et leur répartition entre les lots de ce secteur en méconnaissance des articles L. 311-6 et R. 431-23 du code de l’urbanisme.
Vu :
les autres pièces du dossier ;
le code de la construction et de l’habitation ;
le code de l’environnement ;
le code du patrimoine ;
le code de l’urbanisme ;
le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Holzem,
- les conclusions de Mme A...,
- et les observations de Me Chopineaux, représentant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les rives du lac, de Me Cecere, représentant la commune d'Aix-Les-Bains et de Me Garnier, représentant la société « Aix-Les-Bains les clapotis ».
Une note en délibéré présentée pour la commune d’Aix-Les-Bains a été enregistrée le 3 décembre 2025.
Une note en délibéré présentée par le SDC de l’immeuble les rives du lac a été enregistrée le 23 décembre 2025.
Considérant ce qui suit :
La SCCV Aix-les-Bains Les Clapotis a sollicité, le 15 décembre 2022, la délivrance d’un permis de construire une résidence services pour séniors de 124 logements avec un restaurant. Par arrêté du 12 septembre 2023, le maire de la commune d’Aix-les-Bains a délivré le permis de construire sollicité. Par un arrêté du 27 mai 2025, le maire a délivré un permis de construire modificatif. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les rives du Lac » demande l’annulation de ces deux arrêtés.
Sur la fin de non-recevoir soulevée :
L’immeuble « Les rives du Lac » est situé à proximité immédiate du projet qui emporte la réalisation de 124 logements pour une surface de plancher de 8 248 m² et une hauteur de 20 mètres sur un tènement initialement vierge de construction. Eu égard à sa qualité de représentant des copropriétaires, voisins immédiats du projet, ainsi qu’à la nature et à l’importance de celui-ci, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les rives du Lac » justifie d’un intérêt à agir contre le permis de construire initial litigieux au sens de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme. Dans la mesure où le syndicat requérant a intérêt pour agir à l’encontre du permis de construire initial attaqué dans la présente instance, il a intérêt pour agir à l’encontre du permis de construire modificatif délivré en cours d’instance, peu importe à ce titre les modifications autorisées par ce second arrêté. La fin de non-recevoir doit être écartée.
Sur la légalité du permis de construire modificatif :
D’une part, le requérant fait valoir que la modification opérée s’agissant de l’absence de division en propriété ou en jouissance du terrain avant l’achèvement de la construction autorisée est constitutive d’un détournement de procédure dans le but de faire obstacle à l’exercice du droit de préemption par l’Etat. Cependant, cette mention portée dans la notice du permis de construire modificatif ne peut avoir pour effet de s’opposer à l’usage du droit de préemption urbain dont le préfet est titulaire par l’effet de l’arrêté de carence du 29 décembre 2023 pris sur le fondement de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation. Le moyen de détournement de procédure soulevé ne peut qu’être écarté.
D’autre part, aux termes de l’article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l’habitation : « Dans les communes faisant l'objet d'un arrêté au titre de l'article L. 302-9-1, dans toute opération de construction d'immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher, au moins 30 % des logements familiaux sont des logements locatifs sociaux définis à l'article L. 302-5, hors logements financés avec un prêt locatif social (…) ». Aux termes de l’article R. 151-27 du code de l’urbanisme : « Les destinations de constructions sont : 1° Exploitation agricole et forestière ; 2° Habitation ; 3° Commerce et activités de service ; 4° Equipements d'intérêt collectif et services publics ; 5° Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire ». Enfin, aux termes de l’article 2 de l’arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le règlement national d'urbanisme et les règlements des plans locaux d'urbanisme ou les documents en tenant lieu : « La destination de construction « habitation » prévue au 2° de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme comprend les deux sous-destinations suivantes : logement, hébergement. / La sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l'exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs. / La sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie. ». Les résidences services relèvent de la sous-destination hébergement et pas de la sous-destination « logement ». Or, les dispositions de l’article L. 309-1-2 du code de la construction et de l’habitation ne visent que les logements, excluant donc les résidences services de leur application. Partant, alors que le projet ne porte que sur la création d’une résidence services séniors, les dispositions de l’article L. 302-9-1 ne lui sont, en tout état de cause, pas applicables.
Sur la légalité du permis de construire initial :
En ce qui concerne la compétence de l’auteur de l’arrêté :
L’arrêté attaqué a été signé par M. C... B... qui bénéficiait à ce titre d’une délégation de pouvoir du maire par arrêté du 29 mai 2020 du maire de la commune d’Aix-Les-Bains. Par ailleurs, l’arrêté du 29 mai 2020 comporte la mention selon laquelle le maire certifie le caractère exécutoire de cet arrêté à la date du 30 mai 2020. Le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’acte, qui a au demeurant été abandonné, doit, par suite être écarté.
En ce qui concerne le dossier de demande de permis de construire :
S’agissant de la qualité de la pétitionnaire pour déposer un permis de construire :
Il résulte des dispositions des articles R. 423-1 et R. 431-5 du code de l’urbanisme que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l’attestation du pétitionnaire qu’il remplit les conditions définies à l’article R. 423-1. Les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la réglementation d’urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte de ce qui précède que les tiers ne sauraient utilement invoquer, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l’attestation requise, la circonstance que l’administration n’en aurait pas vérifié l’exactitude. Lorsque l’autorité saisie d’une demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d’instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu’implique l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, d’aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif.
En l’espèce, la demande de permis de construire présentée par la SCCV Les clapotis comportait l’identité de la société pétitionnaire - son numéro de SIRET ayant été transmis en cours d’instruction - ainsi que l’attestation prévue par l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme. Si cette société n’a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés que le 18 avril 2023, soit quelques mois après le dépôt de sa demande de permis de construire et avant la délivrance du permis de construire initial contesté, il n’est aucunement établi que cette demande présentait un caractère frauduleux ou qu’elle aurait manifestement fait apparaître que le pétitionnaire ne disposait d’aucun droit. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles R. 423-1 et R. 431-5 du code de l’urbanisme doit être écarté.
S’agissant de l’existence de la zone d’aménagement concerté (ZAC) :
Aux termes de l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme : « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager : (…) c) Les divisions effectuées par l'aménageur à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté (…) ».
Il ressort des pièces du dossier de permis de construire que le tènement en question est compris dans le périmètre d’une ZAC instituée par délibération du 21 juillet 2005 du conseil municipal d’Aix-Les-Bains, modifiée par délibération de ce même conseil du 13 octobre 2008 et traduite dans les documents graphiques du PLUi. La seule circonstance que le plan fourni au requérant porterait la mention « provisoire » n’est pas de nature à faire douter de l’existence juridique de cette ZAC, par ailleurs établie par les délibérations fournies au dossier. Ce plan fait apparaître en secteur 5 un ilot 5.2 qui correspond au tènement objet du permis de construire en litige tel que reporté notamment sur le plan cadastral PC 1 du dossier de permis de construire. Dans ces conditions, alors que le dossier de permis de construire comprenait l’ensemble des documents permettant la localisation des parcelles, listant leurs numéros au cadastre et précisant l’existence de la ZAC conformément à l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme, la pétitionnaire n’était pas tenue de procéder à une division parcellaire préalable en vertu des dispositions précitées de l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme.
S’agissant des surfaces de plancher créées :
Si effectivement le CERFA du dossier de permis de construire initial indiquait à tort que la totalité des surfaces de plancher créées était destinée à l’habitation, alors qu’une partie est destinée à une activité de restauration, cette erreur a été corrigée dans le CERFA de permis de construire modificatif, de sorte que le moyen peut être écarté.
S’agissant de la suffisance de la notice :
D’une part, si le requérant faisait grief à la notice de ne pas préciser que le projet s’insère sur un tènement originellement à usage agricole cette circonstance n’était pas de nature à induire les services instructeurs en erreur quant à l’état initial du terrain. Au surplus, la notice du dossier de permis de construire modificatif précise l’usage initialement agricole du terrain, activité agricole ayant aujourd’hui cessé. D’autre part, si le requérant fait grief à la notice de décrire le projet comme un bâtiment composé de « trois plots » cette circonstance n’a aucunement pu induire le service instructeur en erreur sur la nature, la composition et l’ampleur du projet grâce aux plans de masse, de façades et de coupes par ailleurs produits au dossier. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme doit, par suite, être écarté en toutes ses branches.
S’agissant de la nécessité d’une étude d’impact ou d’un examen au cas par cas :
Aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : a) L'étude d'impact ou la décision de l'autorité chargée de l'examen au cas par cas dispensant le projet d'évaluation environnementale (…) ». Aux termes de l’article R. 122-2-1 du code de l’environnement : « I.-L'autorité compétente soumet à l'examen au cas par cas prévu au IV de l'article L. 122-1 tout projet, y compris de modification ou d'extension, situé en deçà des seuils fixés à l'annexe de l'article R. 122-2 et dont elle est la première saisie, que ce soit dans le cadre d'une procédure d'autorisation ou d'une déclaration, lorsque ce projet lui apparaît susceptible d'avoir des incidences notables sur l'environnement ou la santé humaine au regard des critères énumérés à l'annexe de l'article R. 122-3-1 (…). III/- Le maître d'ouvrage peut, de sa propre initiative, saisir l'autorité chargée de l'examen au cas par cas dans les conditions prévues aux articles R. 122-3 et R. 122-3-1, de tout projet situé en deçà des seuils fixés à l'annexe de l'article R. 122-2 ».
Le projet en litige, qui présente une surface de plancher inférieure à 10 000 m², ne relève pas des projets visés à la rubrique 39 de l’annexe à l’article R. 122-2 du code de l’environnement donnant lieu à examen au cas par cas de l’autorité environnementale. La nécessité de soumettre ce projet à cet examen en vertu du III de l’article R. 122-2-1 du code de l’environnement, ne peut se déduire de la seule invocation de son importance en termes de surface, de l’existence d’autres projets dans la zone ou encore du fait que le tènement se situe en espace proche du rivage. L’obsolescence alléguée de l’étude d’impact de la ZAC n’est pas de nature à établir une particulière sensibilité ou nécessité de protection de ce secteur qui se situe au sein d’une zone déjà urbanisée et dense de la commune. De même, il n’est pas plus établi d’impact particulier du projet sur l’environnement ou la santé humaine. Le moyen, faute de démonstration sérieuse d’une sensibilité de la zone ou d’un impact particulier du projet de construction, doit par suite, être écarté.
S’agissant de la répartition des surfaces constructibles entre les lots de la ZAC :
Aux termes de l’article L. 311-6 du code de l'urbanisme : « Les cessions ou concessions d'usage de terrains à l'intérieur des zones d'aménagement concerté font l'objet d'un cahier des charges qui indique le nombre de mètres carrés de surface de plancher dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée ainsi que, le cas échéant, la densité minimale de constructions qui s'applique à chaque secteur et définie par le règlement en application de l'article L. 151-27 (...) ». Aux termes de l’article R. 431-23 du même code : « Lorsque les travaux projetés portent sur une construction à édifier dans une zone d'aménagement concerté, la demande est accompagnée : a) Lorsque le terrain a fait l'objet d'une cession, location ou concession d'usage consentie par l'aménageur de la zone, dès lors que le cahier des charges de cession de terrain a été approuvé et publié dans les conditions prévues à l'article D. 311-11-1, d'une copie de celles des dispositions du cahier des charges de cession de terrain qui indiquent le nombre de mètres carrés de surface de plancher dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée ainsi que, si elles existent, de celles des dispositions du cahier des charges qui fixent des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone (...) ». Il résulte de ces dispositions que le nombre de mètres carrés de surface hors œuvre nette dont la construction est autorisée sur une parcelle cédée au sein d’une zone d’aménagement concerté est déterminé par le cahier des charges de la cession du terrain approuvé par l’autorité administrative compétente, qui lui confère ainsi un caractère réglementaire. Lorsque, notamment, la zone a été créée au sein d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme, comme en l’espèce, l'autorité chargée de la délivrance du permis de construire ne peut, en principe, légalement délivrer un tel permis sur une parcelle ainsi cédée dans cette zone en l’absence d’une telle détermination. Elle ne peut, de même, légalement délivrer le permis si la surface hors œuvre nette du projet excède celle dont la construction a été autorisée par le cahier des charges de cession du terrain.
Ainsi qu’il a été dit au point 9, le tènement du permis de construire en litige correspond au lot 5.2 du secteur 5 de la ZAC « grand parc urbain des bords du lac » approuvée postérieurement à la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. Si le dossier de demande de permis de construire contient le cahier des charges de la cession du terrain approuvé de la ZAC ainsi qu’une attestation du lotisseur, aucun de ces documents ne précise le nombre de m² constructibles du secteur 5 et leur répartition entre les lots de ce secteur, de sorte que les services instructeur n’ont pu vérifier que la surface hors œuvre nette du projet du projet de construction n’excède pas celle autorisée sur le secteur et pour chacun des lots. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’insuffisance du dossier de permis de construire au regard des dispositions combinées des articles L. 311-6 et R. 431-23 du code de l’urbanisme doit être accueilli.
S’agissant de l’avis de l’architecte des bâtiments de France :
Contrairement à ce qu’affirme le requérant, le lac du Bourget n’est pas classé en site patrimonial remarquable mais seulement en site inscrit depuis un arrêté du 12 septembre 1974. Dès lors que les travaux projetés ne relèvent pas des cas de l’article L. 341-10 du code de l’environnement qui liste les cas dans lesquels des travaux ayant un impact sur un site inscrit doivent donner lieu à autorisation spéciale au titre du code du patrimoine, l’avis de l’architecte des bâtiments de France, avis simple, n’avait pas à être spécifiquement motivé. Le moyen tiré de l’insuffisance de l’avis de l’architecte des bâtiments de France est, par suite, inopérant.
En ce qui concerne le respect de la loi littoral :
Aux termes de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme : « L'extension de l'urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants ». Il résulte de ces dispositions que les constructions peuvent être autorisées dans les communes littorales en continuité avec les agglomérations et villages existants, c’est-à-dire avec les zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions. Aux termes de l’article L. 121-13 du même code : « L'extension limitée de l'urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d'eau intérieurs désignés au 1° de l'article L. 321-2 du code de l'environnement est justifiée et motivée dans le plan local d'urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l'accueil d'activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau (…) »
En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le projet en litige est situé en plein cœur de la commune d’Aix-Les-Bains dans un secteur qui, quoi que proche du rivage et identifié comme tel par le PLUi Grand Lac, est caractérisé par une urbanisation très dense, constituée de nombreux collectifs de 4 à 5 niveaux. Le projet s’insère dans une poche résiduelle d’anciennes terres agricoles dépourvue de toute construction mais entourée de collectifs et séparée de la visibilité du lac par des collectifs existants. Par suite, le requérant n’est pas fondé à soutenir que le permis en litige méconnaîtrait les dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme ou celles de l’article L. 121-13 du même code.
En ce qui concerne l’exception d’illégalité des délibérations instituant la ZAC « grand parc urbain des bords du lac » :
Le permis de construire délivré n’étant pas un acte d’application de la zone d'aménagement concerté, la légalité des délibérations créant cette ZAC est sans incidence sur la légalité de l'arrêté attaqué. Ce moyen, inopérant, doit donc être écarté.
En ce qui concerne l’exception d’illégalité du PLUi :
D’une part, pour les mêmes motifs que ceux exposés au point 18, le moyen tiré de l’exception d’illégalité au regard des dispositions de la loi littoral doit être écarté.
D’autre part, aux termes de l’article R. 151-22 du code de l’urbanisme : « Les zones agricoles sont dites " zones A ". Peuvent être classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles ».
Compte tenu de la configuration des lieux déjà décrite au point 18, il n’apparaît pas que le classement en zone urbaine du secteur dont relève le tènement objet du permis de construire, qui ne se prête pas à l’exploitation effective des terres en question comme terres agricoles, soit entaché d’erreur manifeste d’appréciation ou méconnaisse les dispositions de l’article R. 151-22 du code de l’urbanisme.
Les moyens dirigés par la voie de l’exception contre le PLUi Grand Lac doivent par suite être écartés.
En ce qui concerne le respect des dispositions du règlement du PLUi Grand Lac applicable en zone UBLh :
En vertu de l’article 2.1.1 du règlement du PLUi Grand Lac applicable aux voies ou emprises publiques – définies par le lexique du PLUi comme celles ouvertes à la circulation et qui recouvre tous les types de voies quel que soit leur statut (public ou privé) et quelles que soient leur fonction (voies piétonnes…) – la façade sur rue des constructions doit s’implanter en respectant un recul minimum de 4 mètres par rapport à la limite de l’emprise du domaine public et 10 mètres par rapport à l’axe de la voie. La défense soutient sans être contredite par le requérant que l’implantation de la façade nord du bâtiment C est réalisée au droit de la voie dite « coulée verte » qui est affectée à la circulation. Il résulte du plan de façade ouest que la façade nord est implantée à plus de 4 mètres de la limite de l’emprise du domaine public et 10 mètres par rapport à l’axe de la voie. Les dispositions de l’article 2.1.1 du règlement du PLUi sont donc respectées.
En vertu de l’article 2.1.2 du règlement du PLUi Grand Lac, la hauteur maximale autorisée est de 20 mètres jusqu’à l’acrotère, elle est calculée par rapport aux voies principales d’accès et espaces publics portés aux documents graphiques (s’ils sont situés à une côte supérieure à 235,57 NGF) et peut être augmentée d’1 mètre en cas de rez-de-chaussée commerciaux. Le bâtiment A comprend la zone dédiée au restaurant ouvert au public en rez-de-chaussée. Il est implanté au droit d’une voirie projetée portée sur le document graphique du PLUi présentant une côte de 235,74 NGF, de sorte que la hauteur à l’acrotère (256,20 NGF) respecte ces dispositions. Le moyen n’est pas fondé, étant précisé qu’il n’est pas établi que le règlement de la ZAC contienne une règle plus restrictive.
En vertu de l’article 2.2.4 du règlement du PLUi Grand Lac, la longueur maximale des façades le long des voies ne peut excéder 25 mètres sans rupture ou recoupement architectural significatif afin de créer des effets de séquence et la longueur des façades en profondeur ne peut excéder 26 mètres sans ces mêmes rupture ou recoupement architectural significatif. Il précise par ailleurs que les balcons et loggias doivent comporter une partie masquée en ventelles pour les balcons dépassant 2 mètres de longueur. Il apparaît que le projet comporte bien des ruptures de façades tous les 25 ou 26 mètres et le permis de construire modificatif a prévu l’ajout de ventelles pour les balcons. Le moyen doit, par suite, être écarté.
L’article 2.3 du règlement du PLUi Grand Lac fixe des règles relatives au nombre de stationnement en fonction de la destination des constructions. Il précise cependant, s’agissant du clos Fleury, secteur dans lequel s’implante le projet en cause, que le nombre d’emplacements de stationnement doit permettre une satisfaction normale des besoins. Le projet emporte création de 124 logements et d’un restaurant. Le nombre de 87 places de stationnement apparaît suffisant pour la satisfaction des besoins en stationnement de la résidence séniors projetée et de son restaurant. Par suite, le moyen doit être écarté.
En ce qui concerne la desserte du projet :
L’article 4.1 du règlement du PLUi Grand Lac prévoit des dispositions spécifiques aux accès et voies de circulation. L’article R. 111-2 du code de l’urbanisme dispose que : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ».
L’accès au tènement est projeté dans le prolongement du boulevard Hélène Boucher, voie publique d’un largueur d’au moins 5,50 mètres, selon les affirmations du requérant, rectiligne sur une cinquantaine de mètres et assurant une bonne visibilité. La largeur de cette voie permet le croisement des véhicules et l’accès des véhicules d’incendie et de secours. La circonstance que de manière ponctuelle les camions de collecte des ordures ménagères stationnent dans cette voie ne saurait constituer un risque pour la sécurité publique. Les moyens tirés de la méconnaissance des articles 4.1 du règlement du PLUi Grand Lac et R. 111-2 du code de l’urbanisme doivent par suite être écartés.
Il apparaît sur le plan de masse que la voie projetée en prolongement du boulevard Hélène Boucher est prévue pour être prolongée en direction du sud et le projet est donc parfaitement compatible avec les projections de desserte de la ZAC, du PLUi et de l’orientation d’aménagement et de programmation n°A11, cette dernière orientation d’aménagement et de programmation prévoyant d’ailleurs deux principes d’accès au nord et au sud. Le moyen doit être écarté.
En ce qui concerne l’insertion du projet :
Ainsi qu’il a déjà été dit, le projet s’insère dans une zone urbaine très dense composée essentiellement de collectifs de hauteur et de volume comparables. L’organisation en trois volumes et les ruptures de façades permettent d’éviter l’effet de masse et les couleurs, matériaux et choix architecturaux réalisés permettent une bonne intégration dans l’environnement bâti. La préservation d’espaces verts permet d’assurer une insertion harmonieuse du bâtiment dans les franges vertes par ailleurs aménagées dans le secteur. Par suite, le maire n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme en accordant le permis contesté.
Sur les conséquences de l’illégalité soulevée :
Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « (…) le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux (…) ».
Le vice mentionné au point 15 est susceptible d’être régularisé sans remettre en cause la nature du projet. Par suite, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, il y a lieu de surseoir à statuer dans l’attente d’une mesure de régularisation qui devra intervenir dans un délai de trois mois à compter de la date de notification du présent jugement.
D E C I D E :
Article 1er :
Il est sursis à statuer sur la requête dans l’attente de la délivrance d’un permis de construire modificatif qui devra intervenir dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement.
Article 2 :
Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.
Article 3 :
Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de l'immeuble les rives du lac, à la commune d'Aix-Les-Bains et à la SCCV « Aix-Les-Bains les clapotis ».
Délibéré après l'audience du 2 décembre 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Bedelet, présidente,
Mme Holzem, première conseillère,
Mme Tocut, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 janvier 2026.
La rapporteure,
J. Holzem
La présidente,
A. Bedelet
Le greffier,
P. Muller
La République mande et ordonne à la préfète de la Savoie en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.