Le Tribunal Administratif de Grenoble a rejeté la demande de décharge de taxe foncière sur les propriétés bâties pour 2023 présentée par la SCI du Hanap d'Argent. La juridiction a jugé que les locaux, bien que dégradés, ne remplissaient pas les conditions strictes d'exonération prévues à l'article 1389 du code général des impôts, notamment car leur état au 1er janvier 2023 ne correspondait pas à un état de ruine justifiant une exonération. Le tribunal a appliqué les articles 1380, 1415 et 1495 du code général des impôts, relevant que la valeur locative tient déjà compte de l'état d'entretien via un coefficient et que la requérante n'a pas apporté d'éléments probants démontrant un changement de caractéristiques physiques justifiant une révision.
Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 23 avril 2024, la SCI du Hanap d’Argent, représentée par sa gérante en exercice, demande au tribunal :
1°) de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2023 dans les rôles de la commune de Grenoble à raison d’un ensemble de trois lots à usage d’habitation ;
2°) subsidiairement, de lui accorder le sursis de paiement en application de l’article L 277 du livre des procédures fiscales.
Elle soutient que :
- les locaux sont à l’état de ruine et ne peut être proposés à la location ;
- l’absence d’exploitation en 2023 est indépendante de sa volonté ;
- elle remplit les conditions du I de l’article 1389 du code général des impôts pour bénéficier de l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties sur les lots en cause ;
- elle a bénéficié du dégrèvement de la taxe sur les locaux vacants réclamée au titre des années 2022 et 2023 et doit pouvoir prétendre au dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties compte tenu de la vacance des locaux ;
- un arrêté municipal du 31 janvier 2024 interdit temporairement l’occupation du rez-de-chaussée de l’immeuble en raison d’un risque d’effondrement du mur pignon avec l’immeuble voisin.
Par un mémoire enregistré le 3 décembre 2024, le directeur départemental des finances publiques de l’Isère conclut au rejet de la requête.
Il expose que :
- les conditions prévues à l’article 1389 du code général des impôts pour bénéficier de l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties, strictement interprétées par le juge de l’impôt, ne sont, en l’espèce, pas remplies ;
- les autres moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces des dossiers.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Le président du tribunal a désigné Mme Conesa-Terrade, première conseillère, pour statuer sur la requête en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.
La présidente de la formation de jugement a dispensé la rapporteure publique, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Au cours de l’audience publique, Mme Conesa-Terrade a présenté son rapport, les parties n’étant ni présentes ni représentées.
Considérant ce qui suit :
Par la présente requête, la SCI du Hanap d’Argent demande au tribunal de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2023 dans les rôles de la commune de Grenoble à raison d’un ensemble de trois lots à usage d’habitation en se prévalant de leur état de ruine, du risque d’effondrement du mur pignon, de ce qu’elle a bénéficié du dégrèvement de la taxe sur les locaux vacants au titre des années 2022 et 2023 et qu’elle doit bénéficier de l’exonération prévue au I de l’article 1389 du code général des impôts.
Sur le bien-fondé de l’assujettissement à la taxe foncière sur les propriétés bâties :
En ce qui concerne l’évaluation des locaux :
D’une part, aux termes de l’article 1380 du code général des impôts dispose que : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ». Aux termes de l'article 1415 du même code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties (…) sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ». Aux termes de l’article 1495 de ce code : « La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. ».
D’autre part, aux termes du I de l'article 1517 du code général des impôts : « 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties ainsi qu'à la constatation des changements d'utilisation des locaux mentionnés au I de l'article 1498 (…). Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement. ». L’état d’un immeuble est examiné à la date de son évaluation. Les modifications ultérieures peuvent être prises en compte pour déterminer la valeur locative du bien, lorsqu’elles entrainent un changement de caractéristiques physiques. L’état d’entretien d’un bien est pris en compte dans l’évaluation de sa valeur locative par l’application d’un coefficient d’entretien, conformément aux dispositions de l’article 324 P de l’annexe III au code général des impôts. Pour tenir compte de la dégradation de l’état d’entretien de l’immeuble, la révision du coefficient d’entretien suppose la production d’éléments probants.
Il résulte de l’instruction que l’évaluation de l’immeuble, lors de la révision générale des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune en 1970, décrivait celui-ci comme présentant un état d’entretien qualifié de « passable » au sens de l’article 324 Q du code général des impôts justifiant l’application d’un coefficient de 1. La requérante soutient que les locaux en cause sont à l’état de ruine en raison d’un défaut d’entretien de l’immeuble par la copropriété. Au soutien de son moyen, elle se borne à produire un rapport d’expertise daté du 9 août 2018 réalisé dans le cadre d’une procédure judiciaire et accompagné de photos non datées. Ce rapport fait état de désordres dans les deux appartements du rez-de-chaussée appartenant à la SCI du Hanap d’Argent sans, toutefois, préciser l’origine de ces désordres, ni apporter aucun élément permettant de déterminer les responsabilités à l’origine de ces désordres. Ces éléments ne permettent pas de remettre en cause leur classement dans la catégorie 6, selon la classification communale prévue à l’article 324 G de l’annexe III au code général des impôts. La société requérante ne produit aucun élément permettant d’apprécier l’état des locaux au 1er janvier de chacune des années d’imposition. Les dispositions précitées de l’article 1517 du code général des impôts font dès lors obstacle à ce que le coefficient d’entretien fixé soit révisé pour chacune des années concernées. Les moyens soulevés par la société requérante doivent, par suite, être écartés.
En ce qui concerne la demande de dégrèvement :
Aux termes de l’article 1389 du code général des impôts : « I. – Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas (…) d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début (…) de l'inexploitation jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel (…) l'inexploitation a pris fin./ Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que (…) l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée. (…) ». Les dégrèvements de la taxe foncière sur les propriétés bâties peuvent être accordés à raison des immeubles à usage d’habitation qui, effectivement offerts à la location connaissent une interruption de l’occupation dont ils étaient l’objet, lorsque la triple condition prévue au deuxième alinéa du I de l'article 1389 du code général des impôts est remplie. La vacance devant être indépendante de la volonté du contribuable, le dégrèvement ne peut être prononcé que lorsqu’il s’agit d’immeubles entretenus de manière à en permettre l’usage conformément à leur destination, et n’ayant pas trouvé preneur dans les conditions normales du marché malgré les démarches effectuées par le propriétaire en vue de pourvoir à leur location. Dans ces conditions, le propriétaire d’un bien vacant ne peut prétendre au bénéfice du dégrèvement prévu au I de l’article 1389 du code général des impôts que dans la mesure où le motif empêchant la location ne peut lui être imputé tant quant à son origine qu’à sa persistance.
Le juge de l’impôt interprète strictement ces dispositions en raison de leur caractère dérogatoire et du caractère cumulatif des conditions posées. Il appartient au contribuable d’apporter la preuve que l’ensemble des conditions que les dispositions précitées énoncent est effectivement rempli pour pouvoir bénéficier du dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés bâties qu’elles prévoient sur les biens immobiliers qu’il possède.
La SCI du Hanap d’Argent se prévaut de ce que l’état dégradé des locaux pour justifier l’empêchement à leur location. Elle produit un courrier de son régisseur en date du 30 avril 2024 attestant que l’état des logements ne permet pas à un professionnel de les proposer à la location. Toutefois, ce document peu lisible semble faire état de désordre affectant le plancher. Il résulte de ce qui a été dit précédemment que la requérante ne produit aucun justificatif quant à l’état des locaux au 1er janvier des années d’imposition. Elle ne justifie pas davantage avoir effectué aucune démarche pour remédier à l’état des logements en cause en vue de les proposer à la location. Elle ne démontre pas avoir accompli toutes les diligences nécessaires auprès du nu-propriétaire ou de la copropriété afin que les travaux propres à mettre fin aux désordres invoqués soient mis en œuvre. Dans ces conditions, elle n’est pas fondée à soutenir que la vacance et l’inexploitation des locaux d’habitation est indépendante de sa volonté au sens des dispositions précitées du I de l’article 1389 du code général des impôts. Faute d’établir qu’est remplie la triple condition prévue au I de cet article, elle n’est pas fondée à demander le bénéfice du dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés bâties qu’il prévoit.
La SCI du Hanap d’Argent ne peut utilement se prévaloir de ce qu’elle a bénéficié de dégrèvements de taxe sur les locaux vacants au titre des années 2022 et 2023. Il y a, par suite, lieu d’écarter le moyen comme inopérant.
L’arrêté municipal, dont se prévaut la société requérante, ayant pour un temps interdit d’habiter ou de louer l’immeuble voisin menaçant ruine, le temps que soient effectués les travaux permettant de mettre fin à tout danger lié au risque d’effondrement du mur pignon du bâtiment voisin, est sans incidence sur le bien-fondé des impositions litigieuses.
Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharge de la requête de la SCI du Hanap d’Argent doivent être rejetées.
Sur la demande de sursis de paiement :
Il résulte de ce qui précède que les conclusions subsidiaires présentées par la SCI du Hanap d’Argent tendant à ce que le tribunal lui accorde le sursis de paiement ne peuvent qu’être rejetées.
Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la SCI du Hanap d’Argent doit être rejetée dans toutes ses conclusions.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI du Hanap d’Argent est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI du Hanap d’Argent et au directeur départemental des finances publiques de l’Isère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026.
La magistrate désignée,
E. CONESA-TERRADE
La greffière,
L. ROUYER
La République mande et ordonne au ministre de l’action et des comptes publics en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.