Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par un jugement avant dire droit du 15 décembre 2023, le tribunal a ordonné une expertise afin qu’un expert en comptabilité et un expert en immobilier procèdent à une évaluation soit de la valeur vénale en fin de bail des biens immobiliers en litige telle qu’elle aurait pu être estimée à la date de signature des contrats de bail à construction, soit de la fraction, également appréciée à cette date, de la valeur de marché des loyers que la société requérante a renoncé à percevoir sous forme monétaire pendant la durée des baux.
Par une ordonnance du 7 mai 2024, le président du tribunal a désigné M. B... en qualité d’expert en comptabilité et M. A..., expert immobilier pour procéder à la mission d’expertise arrêtée à l’article 2 du jugement avant dire droit nos 2007552, 2007555, 2101151, 2205070, 2215991 du 15 décembre 2023.
Le rapport d’expertise a été déposé au greffe du tribunal le 30 juillet 2025.
Par une ordonnance du 24 novembre 2025, le président du tribunal a taxé et liquidé les frais et honoraires de M. B... à la somme de 7 557,60 euros et de M. A... à la somme de 11 845,65 euros, soit une somme totale de 19 403,25 euros.
Par des mémoires, enregistrés le 15 octobre 2025, la société Domaine de Lorgerie, représentée par Me Berthelot, demande au tribunal :
1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 dans les rôles des communes de Crennes-sur-Fraubée et d’Averton (Mayenne), à raison des bâtiments industriels dont elle est propriétaire ;
2°) de mettre à la charge de l’État une somme de 25 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
c’est à juste titre que l’expert a conclu, sur le volet comptable, que la valeur résiduelle des constructions en fin de bail estimée à la date de signature du bail correspondait aux coûts de construction minorés des amortissements qui auraient été constatés par le bailleur si l’immeuble avait été inscrit à son actif durant le bail, et était en conséquence nulle ;
la valeur locative des baux pour la détermination de ses bases d’imposition aurait dû être déterminée à partir de leur valeur d’inscription au bilan ;
les valeurs estimées par l’expert immobilier ne pourront pas être retenues par le tribunal dès lors qu’elles n’ont pas été établies conformément à sa mission.
Vu les autres pièces des dossiers.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Frelaut,
- les conclusions de M. Huin, rapporteur public,
- et les observations de Me Berthelot, avocate de la société Domaine de Lorgerie.
Considérant ce qui suit :
La société Domaine de Lorgerie a, les 20 juin 1977, 30 novembre 1979, 19 novembre 1984 et 30 juin 1986, consenti à la société MPO International plusieurs baux à construction pour une durée de trente ans sur des terrains situés à Crennes-sur-Fraubée et à Averton (Mayenne). A l’issue de cette période, expirant le 31 décembre 2015 s’agissant du dernier contrat, la société MPO International lui a remis sans indemnité les bâtiments industriels construits et exploités par elle sur ces terrains. Après avoir prononcé, du fait de ce transfert de propriété, le dégrèvement des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties qui avaient initialement été établies au titre de l’année 2016 au nom de la société MPO International, l’administration fiscale a mis à la charge de la société Domaine de Lorgerie des cotisations supplémentaires de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2016, établies selon une valeur locative déterminée à partir du prix de revient pour la société MPO International des constructions qu’elle avait édifiées. Par un jugement n° 1908458 daté du 11 février 2022, le tribunal a rejeté la requête de la société tendant à la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge. Par une décision n° 463427 du 5 décembre 2022, le Conseil d’État a annulé ce jugement et renvoyé l’affaire au tribunal.
L’administration fiscale a en outre mis à la charge de la requérante des cotisations supplémentaires de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2017, 2018, 2019 et 2020 pour les mêmes biens, établies selon la même valeur locative. Par ses requêtes, la société Domaine de Lorgerie demande la décharge des cotisations supplémentaires de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre des années 2016 à 2020.
Par un jugement avant dire droit du 15 décembre 2023, le tribunal a ordonné une expertise afin qu’un expert en comptabilité et un expert en immobilier procèdent à une évaluation soit de la valeur vénale en fin de bail des biens immobiliers en litige telle qu’elle aurait pu être estimée à la date de signature des contrats de bail à construction, soit de la fraction, également appréciée à cette date, de la valeur de marché des loyers que la société requérante a renoncé à percevoir sous forme monétaire pendant la durée des baux.
Sur la valeur locative des biens immobiliers en litige :
Aux termes de l’article 1388 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation. » Aux termes de l’article 1500 de ce code dans sa rédaction applicable au litige : « Les bâtiments et terrains industriels sont évalués : / 1° selon les règles fixées à l'article 1499 lorsqu'ils figurent à l'actif du bilan de leur propriétaire ou de leur exploitant, et que celui-ci est soumis aux obligations définies à l'article 53 A (…) ». En vertu de l’article 1499 du même code : « La valeur locative des immobilisations industrielles passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties est déterminée en appliquant au prix de revient de leurs différents éléments, revalorisé à l'aide des coefficients qui avaient été prévus pour la révision des bilans, des taux d'intérêt fixés par décret en Conseil d'État (…) ». L’article 324 AE de l’annexe III au même code dispose que : « Le prix de revient visé à l'article 1499 du code général des impôts s'entend de la valeur d'origine pour laquelle les immobilisations doivent être inscrites au bilan en conformité de l'article 38 quinquies. (…) / La valeur d'origine à prendre en considération est le prix de revient intégral avant application des déductions exceptionnelles et des amortissements spéciaux autorisés en matière fiscale. (…) ». L’article 38 quinquies de la même annexe prévoit que : « 1. Les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d'origine. / Cette valeur d'origine s'entend : / a. Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, du coût d'acquisition, c'est-à-dire du prix d'achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d'utilisation du bien et des coûts d'emprunt dans les conditions prévues à l'article 38 undecies. (…) ».
Il résulte de ces dispositions que la valeur locative des immobilisations industrielles passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties est fixée à partir de leur prix de revient, lequel correspond à la valeur d’origine pour laquelle ces immobilisations doivent être inscrites au bilan de leur propriétaire. Lorsqu’elles ont été acquises à titre onéreux, leur valeur d’origine s’entend, en l’absence de dispositions y dérogeant, de leur prix d’acquisition intégral.
Dans le cas où des locaux industriels ont fait l’objet, au terme d’un bail à construction, d’une remise sans indemnité au bailleur, ils doivent être regardés comme ayant été acquis à titre onéreux par ce dernier, dès lors qu’une telle remise constitue la fraction en nature de la rémunération par le preneur de la prestation qui lui a été fournie par le bailleur en exécution du contrat. La valeur d’origine de tels biens, au sens et pour l’application des dispositions citées au point 4, doit être déterminée soit directement à partir de leur valeur vénale en fin de bail telle qu’elle aurait pu être estimée à la date de signature de celui-ci, soit indirectement à partir de la fraction, également appréciée à cette date, de la valeur de marché des loyers que le bailleur a renoncé à percevoir sous forme monétaire pendant la durée du bail.
Il résulte du rapport d’expertise que l’expert-comptable désigné n’a pas été en mesure d’effectuer toutes les vérifications nécessaires pour l’exercice de sa mission définie au point 3, faute d’obtenir l’intégralité des pièces comptables, et a considéré qu’il n’était pas possible d’évaluer la fraction, appréciée à la date de signature des contrats de bail à construction, de la valeur de marché des loyers que la société civile Domaine de Lorgerie a renoncé à percevoir sous forme monétaire pendant la durée du bail. A défaut de pouvoir évaluer cette valeur ainsi que la valeur vénale en fin de bail telle qu’elle aurait pu être estimée à la date de signature de celui-ci, l’expert-comptable a suggéré au tribunal de fixer la valeur d’origine des biens en litige à leur valeur résiduelle en fin de baux estimée aux dates de signature des baux, soit le coût de construction des locaux industriels minoré des amortissements qui auraient été constatés par le bailleur si l’immeuble avait été inscrit à son actif durant le bail, aboutissant ainsi à une somme nulle.
Il résulte également du rapport d’expertise que l’expert immobilier désigné par le tribunal a estimé que le coût de construction des biens immobiliers remis sans indemnité à la société Domaine de Lorgerie par la société MPO International s’élevait, après application d’un taux de vétusté de 1,75 % pour les dix premières années, de 1,25 % de la onzième à la vingtième année et de 1,25 % corrigé d’un taux de 0,98 % pour les années suivantes, à la somme de 5 070 002 euros, pour une surface totale de construction de 13 344 mètres carrés, soit un montant de 379,94 euros par mètre carré, arrondi à 380 euros, et que la valeur vénale en fin de bail des biens immobiliers faisant l’objet du présent litige telle qu’elle aurait pu être estimée à la date de signature des baux devait par conséquent être fixée à une somme arrondie de 5 070 000 euros. Il a également considéré que la fraction, appréciée à la date de la signature des contrats de bail à construction, de la valeur de marché des loyers que le bailleur a renoncé à percevoir sous forme monétaire pendant la durée du bail, pouvait être évaluée à la somme de 103 700 euros pour la période comprise entre 1988 et 1998.
Compte tenu tant de l’importance des écarts dans les valeurs ainsi obtenues par les experts et des difficultés qu’ils indiquent avoir rencontrées pour procéder à l’expertise qui leur était demandée, que de l’absence d’observations de l’administration fiscale à ce sujet et des termes du mémoire produit par la société Domaine de Lorgerie, qui se borne à soutenir qu’elle a inscrit à juste titre les biens immobiliers qui lui ont été remis à la fin des baux à construction pour une valeur comptable égale à un euro et que la valeur locative en litige aurait dû être déterminée à partir de cette seule valeur comptable, le tribunal s’est trouvé dans l’impossibilité de fixer la valeur d’origine des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties appartenant à la société Domaine de Lorgerie, et partant leur valeur locative, en se conformant uniquement aux dires d’experts.
Par suite, en raison de l’impossibilité de disposer de pièces comptables et de toutes autres pièces justificatives permettant de déterminer la fraction de la valeur de marché des loyers que la société Domaine de Lorgerie a renoncé à percevoir sous forme monétaire pendant la durée des baux, il y a lieu de privilégier la méthode d’évaluation directe de la valeur d’origine des biens acquis à l’issue des baux à construction.
Il résulte de l’instruction que la surface des constructions projetée était de 2 009 mètres carrés dans le premier bail à construction, conclu en 1977, de 500 mètres carrés dans le deuxième bail à construction, conclu en 1979, de 894 mètres carrés dans le troisième bail à construction, conclu en 1984 et de 480 mètres carrés dans le quatrième bail à construction, conclu en 1986, soit un total de 3 883 mètres carrés. Par conséquent, la valeur en fin de bail des biens immobiliers remis sans indemnité à la société Domaine de Lorgerie par la société MPO International, telle qu’elle aurait pu être estimée à la date de signature des baux, doit être calculée à partir de la surface initialement prévue par les parties, affectée du coût de construction par mètre carré de 380 euros qui résulte du rapport d’expertise immobilier. Il en résulte que cette valeur doit être arrêtée à la somme de 1 475 540 euros.
Il y a en conséquence lieu de fixer à la somme de 1 475 540 euros la valeur d’origine pour laquelle les immobilisations auraient dû être inscrites au bilan de la société Domaine de Lorgerie et déterminer, en fonction de ce montant, la valeur locative des immobilisations de la société Domaine de Lorgerie selon les dispositions prévues à l’article 1499 du code général des impôts pour le calcul des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle doit être assujettie au titre des années 2016 à 2020. Compte tenu de la valeur initialement fixée par l’administration fiscale, le présent jugement n’a pas pour effet de diminuer les bases d’imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties de la société requérante au titre des années en litige. Ses conclusions à fin de décharge doivent, par suite, être rejetées.
Sur les frais d’expertise :
Aux termes de l’article R. 761-1 du code de justice administrative: « Les dépens comprennent les frais d’expertise, d'enquête et de toute autre mesure d'instruction dont les frais ne sont pas à la charge de l'Etat. Sous réserve de dispositions particulières, ils sont mis à la charge de toute partie perdante sauf si les circonstances particulières de l'affaire justifient qu'ils soient mis à la charge d'une autre partie ou partagés entre les parties. ».
Il y a lieu, en application des dispositions précitées, de mettre à la charge définitive de la société Domaine de Lorgerie, partie perdante dans la présente instance, la somme globale de 19 403,25 euros au titre des frais et honoraires de l’expertise tels que taxés et liquidés par l’ordonnance du président du tribunal du 24 novembre 2025.
Sur les frais liés au litige :
Il n’y a pas lieu de mettre à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la société Domaine de Lorgerie en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
D É C I D E :
Article 1er : Les requêtes nos 2007552, 2007555, 2101151, 2205070 et 2215991 de la société Domaine de Lorgerie sont rejetées.
Article 2 : Les frais d’expertise, taxés et liquidés à la somme de 19 403,25 euros, sont mis à la charge de la société Domaine de Lorgerie.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société civile Domaine de Lorgerie, à la directrice de la direction spécialisée de contrôle fiscal Centre-Ouest et au directeur régional des finances publiques des Pays de la Loire.
Délibéré après l'audience du 13 novembre 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Allio-Rousseau, présidente,
M. Barès, premier conseiller,
Mme Frelaut, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025.
La rapporteure,
L. FRELAUT
La présidente,
M.-P. ALLIO-ROUSSEAU
La greffière,
C. MICHAULT
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce que requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière.