Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 18 septembre 2025, la société à responsabilité limitée (SARL) A... Immobilier, représentée par Me Dokhan, demande au juge des référés, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :
1°) de suspendre l’exécution de la décision du 12 juillet 2025, par laquelle la maire d’Epernay a rejeté sa demande du 11 juillet 2025 tendant à la mainlevée de l’arrêté du 26 mars 2025 portant mise en sécurité de l’immeuble dont elle est propriétaire au 10 place Auban-Moët à Epernay, et lui a indiqué que la mainlevée ne pourra être prononcée que si des travaux ou des mesures ont mis fin durablement au danger ;
2°) de suspendre l’exécution de la mise en demeure de lui communiquer, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de celle-ci, tous éléments techniques permettant d’attester de la solidité et de la stabilité de l’immeuble sis au 10 place Auban-Moët, qui lui a été adressée par la maire d’Epernay le 10 septembre 2025 ;
3°) de mettre à la charge de la commune d’Epernay une somme de 3 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la légalité des décisions attaquées est entachée d’un doute sérieux ;
- le signataire des actes contestés ne disposait d’aucune délégation régulière pour ce faire ;
- l’illégalité de l’arrêté de mise en sécurité du 26 mars 2025, tirée de ce que celui-ci ne pouvait pas être pris selon la procédure d’urgence en l’absence en l’espèce de danger imminent constaté par l’experte, entache, par voie d’exception, d’illégalité la décision de rejet de sa demande de mainlevée de cet arrêté ;
- elle avait satisfait à l’ensemble des prescriptions requises par l’arrêté de mise en sécurité du 26 mars 2025 et aurait dû bénéficier de la mainlevée de cet arrêté ;
- la maire d’Epernay ne pouvait, dans la décision du 12 juillet 2025, subordonner la mainlevée à la réalisation de travaux allant au-delà des prescriptions énumérées dans l’arrêté de mise en sécurité du 26 mars 2025 ;
- la maire était ainsi tenue, si aucune des mesures prescrites n’avait mis fin durablement au danger, de mettre au préalable en œuvre une procédure contradictoire conformément au second alinéa de l’article L. 511-21 du code de la construction et de l’habitation ;
- la mise en demeure de lui communiquer tous éléments techniques permettant d’attester de la solidité et de la stabilité de l’immeuble sis au 10 place Auban-Moët devait également être précédée d’une procédure contradictoire par application du second alinéa de l’article L. 511-21 du code de la construction et de l’habitation ;
- le délai de quinze jours qui lui a été imparti dans cette mise en demeure était trop bref, un délai minimum d’un mois s’appliquant en l’espèce en vertu de l’article R. 511-6 du code de la construction et de l’habitation ;
- la condition d’urgence est remplie, eu égard à sa fragilité financière, aux pertes de loyer dues à l’évacuation du local commercial depuis la fin du mois de mars 2025, à la nécessité de procéder à des investigations complémentaires et à des travaux avant qu’elle puisse être en mesure de fournir un document attestant de la solidité et de la stabilité de l’immeuble en cause, rendant impossible le respect d’un délai de quinze jours, ainsi qu’au coût de ces investigations complémentaires.
Par un mémoire en défense, enregistré le 6 octobre 2025, la commune d’Epernay, représentée par Me Nourdin, conclut à titre principal au rejet de la requête de la SARL A... Immobilier, à titre subsidiaire à ce que soit désigné un expert, sur le fondement des articles R. 531-1 du code de justice administrative et L. 511-9 du code de la construction et de l’habitation, afin qu’il propose des mesures de nature à mettre fin au danger, et en tout état de cause à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la SARL A... Immobilier au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- il n’y a ni urgence à suspendre, ni doute sérieux quant à la légalité des décisions attaquées ;
- la mise en demeure du 10 septembre 2025 présente un caractère purement confirmatif et n’est pas susceptible de faire l’objet d’un recours ;
- à titre subsidiaire, si le juge des référés l’estimait nécessaire, une expertise pourrait être ordonnée.
Vu :
- les autres pièces du dossier ;
- la requête, enregistrée sous le n° 2503104, tendant à l’annulation des décisions attaquées.
Vu :
- le code de la construction et de l’habitation ;
- le code de justice administrative.
La présidente du tribunal administratif a désigné M. B... pour exercer les fonctions de juge des référés prévues au livre V du code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Au cours de l’audience publique du 8 octobre 2025 à 9 heures 30, tenue en présence de Mme Deforge, greffière d’audience, M. B... a lu son rapport et entendu les observations de Me Dokham, avocat de la SARL A... Immobilier, qui conclut aux mêmes fins que la requête par les mêmes moyens, à l’exception toutefois du moyen tiré de l’incompétence de l’auteur des décisions attaquées qu’il abandonne, et les observations de Me Nourdin, représentant la commune d’Epernay, qui confirme ses écritures.
L’instruction a été close à l’issue de l’audience.
Considérant ce qui suit :
1. Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. / (...) ».
2. A la suite du constat de fissures au niveau du plancher et de la découverte sous ce dernier d’une cavité importante dont l’origine était alors imputée à des affouillements, la maire d’Epernay a, par un arrêté du 21 mars 2025, ordonné l’évacuation immédiate de l’immeuble situé 10 et 12 place Auban-Moët, jusqu’à la réception des conclusions d’une expertise diligentée par le tribunal administratif et, le cas échéant, jusqu’à l’édiction d’un arrêté de mise en sécurité. Le même jour, la maire d’Epernay a sollicité la désignation d’un expert sur le fondement des dispositions de l’article L. 511-9 du code de justice administrative. Par une ordonnance du 22 mars 2025, le juge des référés du tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a fait droit à cette demande. L’experte a déposé son rapport le 26 mars 2025. Dans ce dernier, l’experte a confirmé la présence d’une cavité sous le dallage du local commercial sis au 10 place Auban-Moët à Epernay, et en a déduit que ce dallage présentait une fragilité, étant « a priori non armé » et risquant de s’affaisser du fait d’une telle cavité. Elle a néanmoins relevé que ladite cavité n’était pas humide et n’était ainsi pas nécessairement due à l’écoulement des eaux pluviales ou des eaux usées, mais pouvait simplement être les restes d’une ancienne cave. Ne pouvant déterminer l’ampleur du risque encouru, elle a préconisé la réalisation immédiate, à titre de précaution, de travaux de sécurisation du mur pignon, ainsi que des sondages et des études pour écarter tout doute quant à la stabilité de l’ouvrage. Suivant les préconisations de l’experte, la maire d’Epernay, a, par un arrêté de mise en sécurité pris également le 26 mars 2025, mis en demeure, en vertu de l’article L. 511-19 du code de justice administrative, M. A..., gérant de la SARL A... Immobilier, laquelle a pour objet social la location de terrains et de biens immobiliers et est propriétaire du local commercial sis au 10 place Auban-Moët, de réaliser dans ce local cinq prescriptions dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’arrêté. Ces prescriptions, énumérées à l’article 1er, consistaient en premier lieu à « reprendre à sa charge le barriérage mis en place par les services de la ville », en deuxième lieu à « sonder derrière le doublage du poteau central », en troisième lieu à « réaliser une reconnaissance de fondation au niveau du portique séparatif », en quatrième lieu à « réaliser un diagnostic complet des réseaux », et en cinquième lieu, « le cas échéant, et selon les constats liés aux [autres] prescriptions, » à « étayer les poutres de chaque côté du poteau avec répartiteur de charge au sol ». Par ailleurs, aux articles 3 et 6 de cet arrêté de mise en sécurité, la maire d’Epernay a interdit à titre temporaire toute utilisation de ce local commercial jusqu’à la mainlevée dudit arrêté, laquelle ne pourra intervenir que si des travaux ou mesures ont mis fin durablement au danger. Le 11 juillet 2025, considérant avoir satisfait à l’ensemble des prescriptions énoncées à l’article 1er, la SARL A... Immobilier a sollicité la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité du 26 mars 2025. Par une décision du 12 juillet 2025, la maire d’Epernay a refusé de faire droit à cette demande, estimant d’une part que la troisième prescription de l’article 1er n’avait été que partiellement accomplie, dès lors que si une reconnaissance de fondation avait bien été effectuée à la demande de la SARL A... Immobilier par la société Ginger CEBTP, cette dernière n’avait néanmoins procédé à aucune analyse des résultats de cette reconnaissance, et, d’autre part, qu’en tout état de cause, aucune mesure n’avait mis fin durablement au danger en méconnaissance de l’article 6. Par un courrier du 10 septembre 2025, la maire d’Epernay a mis en demeure M. A... de lui communiquer, dans un délai de quinze jours à compter de réception de celle-ci, tous éléments techniques permettant d’attester de la solidité et de la stabilité de l’immeuble en cause, en lui indiquant qu’à défaut, la commune ferait procéder d’office et aux frais du propriétaire, en application des dispositions de l’article L 511-20 du code de la construction et de l’habitation, à la réalisation d’une expertise technique pour attester de la stabilité du bâtiment. La SARL A... Immobilier demande au juge des référés, statuant sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, de suspendre l’exécution de la décision du 12 juillet 2025 rejetant sa demande de mainlevée, ainsi que de la mise en demeure du 10 septembre 2025.
Sur le cadre juridique du litige :
3. Aux termes de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation : « La police [de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations] a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : / 1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers ; / (…) ». Aux termes de son article L. 511-4 : « L’autorité compétente pour exercer les pouvoirs de police est : / 1° Le maire dans les cas mentionnés aux 1° (…) de l’article L. 511-2, (…) ».
4. Aux termes de l’article L. 511-9 du code de la construction et de l’habitation : « Préalablement à l’adoption de l’arrêté de mise en sécurité, l’autorité compétente peut demander à la juridiction administrative la désignation d’un expert afin qu’il examine les bâtiments, dresse constat de leur état y compris celui des bâtiments mitoyens et propose des mesures de nature à mettre fin au danger. L’expert se prononce dans un délai de vingt-quatre heures à compter de sa désignation. / Si le rapport de l’expert conclut à l’existence d’un danger imminent, l’autorité compétente fait application des pouvoirs prévus par la section 3 du présent chapitre. ». Aux termes de son article L. 511-10 : « L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est pris à l’issue d’une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d’exécuter les mesures : le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers sur l’immeuble, le local ou l’installation, tels qu’ils figurent au fichier immobilier ou, dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin ou du Haut-Rhin, au livre foncier, dont dépend l’immeuble. / (…) ». Aux termes de son article L. 511-11 : « L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : / 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; / 2° La démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation ; / 3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ; / 4° L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. / (…) ». Aux termes de son article L. 511-16 : « Lorsque les prescriptions de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité n’ont pas été mises en œuvre dans le délai fixé, l’autorité compétente peut, par décision motivée, faire procéder d’office à leur exécution, aux frais du propriétaire. Elle peut prendre toute mesure nécessaire à celle-ci. Elle peut également faire procéder à la démolition prescrite sur jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, rendu à sa demande. / (…) / Lorsque l’autorité compétente se substitue aux propriétaires défaillants et fait usage des pouvoirs d’exécution d’office qui lui sont reconnus, elle agit en leur lieu et place, pour leur compte et à leurs frais. / (…) ».
5. Aux termes de l’article L. 511-19 du code de la construction et de l’habitation : « En cas de danger imminent, manifeste ou constaté (…) par l’expert désigné en application de l’article L. 511-9, l’autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu’elle fixe. / Lorsqu’aucune autre mesure ne permet d’écarter le danger, l’autorité compétente peut faire procéder à la démolition complète après y avoir été autorisée par jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. ». Aux termes de son article L. 511-20 : « Dans le cas où les mesures prescrites en application de l’article L. 511-19 n’ont pas été exécutées dans le délai imparti, l’autorité compétente les fait exécuter d’office dans les conditions prévues par l’article L. 511-16. Les dispositions de l’article L. 511-15 ne sont pas applicables. ». Aux termes de son article L. 511-21 : « Si les mesures ont mis fin durablement au danger, l’autorité compétente prend acte de leur réalisation et de leur date d’achèvement. Elle prend un arrêté de mainlevée conformément à l’article L. 511-14. / Si elles n’ont pas mis fin durablement au danger, l’autorité compétente poursuit la procédure dans les conditions prévues par la section 2. ».
Sur l’urgence :
6. L’urgence justifie que soit prononcée la suspension d’un acte administratif lorsque l’exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu’il entend défendre. Il appartient au juge des référés d’apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de l’acte litigieux sont de nature à caractériser une urgence justifiant que l’exécution de la décision soit suspendue sans attendre le jugement de la requête au fond. L’urgence doit être appréciée objectivement et compte tenu de l’ensemble des circonstances de l’affaire, à la date à laquelle le juge des référés se prononce.
7. Pour justifier de l’urgence, la SARL A... Immobilier met en avant sa fragilité financière, les pertes de loyer dues à l’évacuation du local commercial depuis la fin du mois de mars 2025, la nécessité de procéder à des investigations complémentaires et à des travaux avant qu’elle puisse être en mesure de fournir un document attestant de la solidité et de la stabilité de l’immeuble en cause, ainsi que le coût de ces investigations complémentaires. Toutefois, il résulte de l’instruction que les pertes de loyer, qui sont celles ayant le plus fort impact financier pour la société requérante, sont dues, non pas directement aux décisions attaquées, mais à l’évacuation des locaux et à l’interdiction d’occupation qui avaient été initialement prononcées par l’arrêté de la maire d’Epernay du 21 mars 2025 et qui ont été prolongées par l’arrêté de mise en sécurité du 26 mars 2025, lequel n’a pas été contesté par l’intéressée. Par ailleurs, il est constant que le danger constaté par l’experte, qui justifiait l’adoption immédiate d’un arrêté de mise en sécurité et qui consistait dans le risque d’affaissement du dallage du local commercial, demeure. En atteste notamment la circonstance que la SARL A... Immobilier reconnaît elle-même dans ses écritures que des travaux sont nécessaires avant de pouvoir attester de la solidité et de la stabilité de l’immeuble. Il existe ainsi en l’espèce une urgence à exécuter les mesures d’investigation et à ne pas prononcer de mainlevée, notamment pour maintenir l’interdiction temporaire d’utiliser les lieux. Dès lors, aucune reprise à brève échéance du versement des loyers du local commercial n’est en tout état de cause envisageable en l’état. Dans ces conditions, et en définitive, le seul objet de la demande de suspension présentée par la société requérante consiste ici dans la détermination de la partie ayant la charge du coût des expertises complémentaires requises, celle-ci étant susceptible de varier selon le choix de la procédure de mise en sécurité retenue, et l’obligation de respecter ou non le principe du contradictoire. Dans les circonstances de l’espèce, la SARL A... Immobilier ne justifie pas, par les éléments qu’elle produit, qu’il y aurait une urgence à faire supporter à la commune d’Epernay un tel coût. Par suite, la condition d’urgence ne saurait ici être regardée comme remplie.
8. Il résulte de tout ce qui précède que l’une des conditions posées par l’article L. 521-1 du code de justice administrative faisant défaut, les conclusions à fin de suspension présentées par la SARL A... Immobilier doivent être rejetées, ainsi que, par voie de conséquence, ses conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire droit aux conclusions de la commune d’Epernay présentées au titre des mêmes dispositions.
O R D O N N E :
Article 1er : La requête de la SARL A... Immobilier est rejetée.
Article 2 : Les conclusions présentées par la commune d’Epernay sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la SARL A... Immobilier et à la commune d’Epernay.
Fait à Châlons-en-Champagne, le 10 novembre 2025.
Le juge des référés,
Signé
B. B...
La République mande et ordonne au préfet de la Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.