Tribunal Administratif de Nancy — Décision N° TA54-2400194

Vu la procédure suivante :

I- Par une requête, enregistrée le 12 juillet 2022 sous le n°2201983, la société Medotels, représentée par Me Clémence, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 à concurrence, respectivement, des sommes de 27 776 euros et 26 406 euros ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- il n'est pas contesté que la valeur locative du local litigieux doit être évaluée en faisant application de la méthode dite par comparaison ;

- le local type n°55 du procès-verbal C de la commune de Laxou utilisé comme terme de comparaison pour évaluer la valeur locative de l'immeuble litigieux n'est pas pertinent dès lors que ce local est un immeuble alors que l'immeuble litigieux est exploité comme maison de retraite ;

- le local type n°61 du procès-verbal C de la commune de Laxou ne peut servir de terme de comparaison dès lors qu'il correspond à l'immeuble du 8, rue de la Saône, dans sa conception datant de 1991 et que l'immeuble a fait l'objet d'une rénovation importante en 2011, par la création de deux unités complémentaires entraînant un agrandissement de l'établissement, aussi bien au rez-de-chaussée, qu'au premier étage, aboutissant à une modification de ses caractéristiques physiques ;

- la valeur locative de son immeuble doit être évaluée par comparaison au local type n°62 du procès-verbal C de la commune de Laxou où une activité similaire de maison de retraite est exercée ;

- subsidiairement, la valeur locative de son immeuble doit être évaluée par comparaison au local type n°29 du procès-verbal ME de la commune de Perpignan dès lors que cette commune présente une analogie de situation économique avec la commune de Laxou ;

- la pondération des surfaces taxables de l'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes Le Gentilé opérée par le service est erronée ; les surfaces principales ne peuvent inclure des surfaces qui ne sont pas indispensables et nécessaires à l'activité et recouvrent les seules surfaces de soins, ainsi que les chambres des résidents, le restaurant, les sanitaires et les lieux de vie ; à l'inverse, les halls, couloirs de circulation et paliers ainsi que les parties communes, cuisine, coiffeurs, lieux de culte et bibliothèque, atelier, chaufferie doivent être considérées comme étant des surfaces secondaires.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 janvier 2023, le directeur départemental des finances publiques de Meurthe-et-Moselle conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- le quantum du litige est limité à la somme de 43 050 euros, correspondant au montant contesté dans la réclamation préalable ;

- aucun des moyens soulevés par la société requérante n'est fondé.

II - Par une requête, enregistrée le 25 janvier 2024 sous le n°2400194, la société Medotels, représentée par Me Clémence, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujetties au titre de l'année 2022, à concurrence de la somme de 21 458 euros ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- il n'est pas contesté que la valeur locative du local litigieux doit être évaluée en faisant application de la méthode dite par comparaison ;

- le local type n°55 du procès-verbal C de la commune de Laxou utilisé comme terme de comparaison pour évaluer la valeur locative de l'immeuble litigieux n'est pas pertinent dès lors que ce local est un immeuble alors que l'immeuble litigieux est exploité comme maison de retraite ;

- le local type n°61 du procès-verbal C de la commune de Laxou ne peut servir de terme de comparaison dès lors qu'il correspond à l'immeuble du 8, rue de la Saône, dans sa conception datant de 1991 et que l'immeuble a fait l'objet d'une rénovation importante en 2011, par la création de deux unités complémentaires entraînant un agrandissement de l'établissement, aussi bien au rez-de-chaussée, qu'au premier étage, aboutissant à une modification de ses caractéristiques physiques ;

- la valeur locative de son immeuble doit être évaluée par comparaison au local type n°62 du procès-verbal C de la commune de Laxou où une activité similaire de maison de retraite est exercée ;

- subsidiairement, la valeur locative de son immeuble doit être évaluée par comparaison au local type n°29 du procès-verbal ME de la commune de Perpignan dès lors que cette commune présente une analogie de situation économique avec la commune de Laxou ;

- la pondération des surfaces taxables de l'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes Le Gentilé opérée par le service est erronée ; les surfaces principales ne peuvent inclure des surfaces qui ne sont pas indispensables et nécessaires à l'activité et recouvrent les seules surfaces de soins, ainsi que les chambres des résidents, le restaurant, les sanitaires et les lieux de vie ; à l'inverse, les halls, couloirs de circulation et paliers ainsi que les parties communes, cuisine, coiffeurs, lieux de culte et bibliothèque, atelier, chaufferie doivent être considérées comme étant des surfaces secondaires.

Par un mémoire en défense, enregistré le 9 février 2024, le directeur départemental des finances publiques de Meurthe-et-Moselle conclut au rejet de la requête.

Il soutient qu'aucun des moyens soulevés par la société requérante n'est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Frédéric Durand, rapporteur,

- et les conclusions de Mme Céline Marini, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La société Medotels a pour activité l'exploitation d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, l'EHPAD Korian le Gentilé, sis au 8 rue de la Saône à Laxou (54520). Elle a été assujettie, à raison de cet établissement, à la cotisation foncière des entreprises, au titre des années 2018 à 2022. Par courriers des 17 décembre 2021 et 16 octobre 2023, cette société a sollicité la décharge partielle de ces impositions, au motif du caractère excessif de la valeur locative de cet immeuble. Ces demandes ont été rejetées par le service des impôts, les 8 juin 2022 et 6 décembre 2023. Par ses requêtes qu'il convient de joindre, la société Medotels demande au tribunal de prononcer le dégrèvement partiel de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2020, 2021 et 2022.

Sur les conclusions aux fins de réduction :

En ce qui concerne la détermination de la valeur locative des locaux en litige :

2. Aux termes de l'article 1467 du code général des impôts : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France () dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période () / La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe () ". Aux termes de l'article 1494 du même code, dans sa version applicable : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties () est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". Aux termes de l'article 1495 du même code : " Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation ".

3. Aux termes de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts : " () III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence () IV. - Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ". Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel. / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; /3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ".

4. Pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu'il n'existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l'analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. Un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa restructuration ou à sa disparition.

5. L'immeuble litigieux, construit en 1975, a été le lieu d'exploitation d'un hôtel de qualité supérieure avant d'être réaménagé en 1985 en résidence hôtelière pour personnes âgées. Pour calculer la valeur locative non révisée de l'immeuble situé 8 rue de la Saône à Laxou, prise en compte pour l'application notamment du mécanisme de planchonnement prévu dans le cadre de la mise en œuvre de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels entrée en vigueur le 1er janvier 2017, l'administration a fait application de la méthode par comparaison prévue par les dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts. Elle a retenu comme terme de comparaison le local type n°61 du procès-verbal C de la commune de Laxou, qui correspond à l'immeuble du 8, rue de la Saône, dans sa consistance issue des travaux de rénovation entrepris en 1991 et dont l'évaluation a été faite par référence à partir de la valeur locative du local-type n°55 du procès-verbal C de la commune de Laxou.

6. En premier lieu, il résulte de l'instruction que le local type 61 référencé sur le procès-verbal complémentaire des locaux commerciaux de la commune de Laxou y figure en tant que " maison de retraite ", ce qui correspond bien à l'affectation des locaux dont les caractéristiques générales sont celles d'une construction récente, avec un bon état d'entretien et dont la situation générale et particulière a été regardée comme ordinaire, son aménagement intérieur ayant été considéré comme bon. Il résulte également de l'instruction que l'évaluation du local type 61 en 1996 a pu légalement être effectuée par rapprochement avec un hôtel d'égale importance et d'égal confort situé dans la même rue de la même commune, en l'absence d'établissement similaire exploité comme maison de retraite de première catégorie dans la commune de Laxou, sans que l'administration n'ait pour autant assimilé cet établissement, qu'elle a par ailleurs décidé d'utiliser comme local type référencé n°61, à un hôtel.

7. En deuxième lieu, si la société requérante soutient que l'immeuble du 8, rue de la Saône a fait l'objet de travaux en 2011, ayant conduit à une augmentation de sa surface de 1 200 m2 et consistant dans la construction de deux unités Alzheimer supplémentaires, une telle création n'a pas remis en cause l'affectation, la situation, l'état d'entretien et l'aménagement général du local litigieux et ne constitue donc pas une restructuration aboutissant à ce que le local-type n°61 ne puisse plus servir de terme de comparaison.

8. En troisième lieu, si la société requérante fait valoir que le local type n°62, correspondant à l'EHPAD L'Oseraie exploité par l'association Les Bruyères, au demeurant construit en 2006, constituerait un élément de comparaison plus pertinent pour déterminer la valeur locative de l'immeuble en litige utilisé par l'administration comme local type 61 à compter de 1996, il résulte de l'instruction que cet établissement est un EHPAD dont l'aménagement, le confort et la qualité de service sont ceux d'une maison de retraite de seconde catégorie alors que l'EHPAD Korian le Gentilé est un établissement de catégorie supérieure, soit une maison de retraite de première catégorie et dont la surface est substantiellement supérieure à celle du local type n°62.

9. En quatrième lieu, aucune disposition législative ou réglementaire ni aucun principe ne fait obstacle à ce que, en l'absence d'immeubles comparables situés dans la commune d'implantation du bien à évaluer, le caractère normal du loyer d'un immeuble commercial soit apprécié au regard des loyers pratiqués, pour des immeubles comparables, dans d'autres communes, dès lors que ces immeubles sont implantés dans des zones géographiques présentant, du point de vue du marché locatif pertinent pour le type de bien à évaluer, une situation analogue.

10. Il résulte de ce qui a été dit précédemment que le local-type 61 du procès-verbal C de la commune de Laxou doit être regardé comme constituant un terme de comparaison pertinent pour évaluer la valeur locative du local litigieux. Il n'y a pas lieu en conséquence d'y substituer le local proposé par la société requérante situé dans la commune de Perpignan.

En ce qui concerne la détermination de la surface pondérée de l'immeuble en litige :

11. Aux termes de l'article 310 Q de l'annexe II au code général des impôts : " Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : () Sous-groupe VIII : cliniques et établissements du secteur sanitaire et social : () Catégorie 3 : maisons de repos, maisons de retraite (médicalisées ou non) () ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " Pour l'application du C du II de l'article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / La superficie des différentes parties d'un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire ". Il résulte de ces dispositions que, pour le calcul de la valeur locative d'une propriété bâtie relevant de l'article 1498 du code général des impôts, les coefficients de pondération de superficie mentionnés à l'article 324 Z de l'annexe III précité ne sont pas applicables aux surfaces utilisées pour une activité correspondant à l'affectation principale de ce local, appréciée au regard de la catégorie dans laquelle il est classé.

12. Il résulte de l'instruction que la surface pondérée a été calculée conformément aux données portées sur la déclaration souscrite le 19 mars 2014 par la SCOM Foncière des murs, propriétaire des murs faisant mention d'une surface brute totale de 6 876 m², ventilés en 5 700 m², correspondant à la catégorie P1 (parties principales), auxquels ont été appliqués un coefficient de 1, 251 m², correspondants à la partie P2 (parties secondaires couvertes), auxquels ont été appliqués un coefficient de 0,5, 261 m², correspondants à la partie P3 (parties secondaires non couvertes), auxquels ont été appliqués un coefficient de 0,2 et 664 m² correspondants à la catégorie PK2 (stationnements non couverts), auxquels ont été appliqués un coefficient de 0,2.

13. La société Medotels soutient que la surface brute de l'immeuble litigieux serait de 6 927 m², qu'il conviendrait de ventiler en 4 344 m² au titre de la catégorie P1, 2 066 m², au titre de la catégorie P2, 72 m² au titre de la catégorie P3 et 445 m² au titre de la catégorie PK2 et correspondant, en application des coefficients de 1, 0,5 et 0,2 à une surface pondérée de 5 480 m².

14. En premier lieu, Il est constant que les surfaces couvertes (P1 et P2) sont d'une surface totale de 6 410 m². Par ailleurs, si la société requérante soutient que les parties secondaires non couvertes ont une surface brute de 72 m² et si l'administration considère, quant à elle, que ces parties ont une surface brute de 280 m², aucune des parties ne produit d'élément de nature à remettre en cause la surface de 261 m² déclarée par la société propriétaire de l'immeuble le 19 mars 2014. Enfin, si l'administration soutient que la surface des parkings couverts est de 1 650 m² et non de 445 m², elle ne produit aucun élément de nature à remettre en cause les mentions figurant sur la déclaration de 2014, évaluant cette catégorie à 664 m².

15. En second lieu, il n'est pas contesté par les parties que les surfaces correspondant aux " chambres ", " bureau, salle personnel ", " salle à manger " " médecin, infirmerie, pharmacie " " restaurant, salle à manger ", " vestiaire " " lieu de vie ", d'une surface respective de 3 397m², 311 m², 30 m², 90 m², 177 m², 54 m² et 254 m² et d'une surface totale de 4 313 m² relèvent de la catégorie P1. Il n'est par ailleurs pas contesté par les parties que les surfaces correspondant aux " locaux techniques ", " archives ", " chaufferie ", " laverie ", " local vêtement ", " local ménage ", d'une surface respective de 172 m², 40 m², 66 m², 46 m² et 34 m² d'une surface totale de 358 m² relèvent de la catégorie P2.

16. Eu égard à l'activité d'hébergement de personnes âgées dépendantes exercée dans les locaux en litige, la requérante est fondée à soutenir que les surfaces mentionnées au titre du " local linge ", " local déchet soins ", " rangements ", " local ménage " et " atelier ", d'une surface respective de 16 m², 15 m², 30 m², 16 m², 26 m², soit une surface totale de 103 m² relèvent de la catégorie " P2 " devant faire l'objet de la pondération de 0,5 prévue par l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts. En revanche, il ne résulte pas de l'instruction que l'administration ait fait une inexacte application des dispositions de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts en estimant que les surfaces " circulation ", " sanitaires ", " bibliothèque ", " coiffeur ", " cuisine " et " lieu de culte ", respectivement de 1 341 m², 72 m², 13 m², 12 m², 172 m² et 26 m², soit un total de 1 636 m², relevaient de la catégorie " P1-Surfaces des parties principales ".

17. Il résulte de ce qui précède, compte tenu des coefficients de pondération de superficie mentionnés à l'article 324 Z de l'annexe III précité, qu'il y a lieu de fixer la surface pondérée du local en litige à 6 364,50 m². La détermination des cotisations litigieuses ayant été faites sur la base d'une surface pondérée de 6 010 m², les conclusions à fin de réduction doivent, par suite, être rejetées.

Sur les frais des instances :

18. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans les présentes instances, au titre des frais exposés par la société Medotels et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes de la société Medotels sont rejetées

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société Medotels et au directeur départemental des finances publiques de Meurthe-et-Moselle.

Délibéré après l'audience du 7 novembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Davesne, président,

M. Durand, premier conseiller,

Mme Wolff, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 décembre 2024.

Le rapporteur,

F. Durand

Le président,

S. Davesne

La greffière,

M. A

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.

N°2201983, 2400194