Tribunal Administratif de Lille — Décision N° TA59-2106350

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 9 août 2021, la société civile immobilière (SCI) Bella, représentée par Me Maton, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2016, 2017, 2018, 1019 et 2020 dans les rôles de la commune de Loison-sous-Lens (Pas-de-Calais) à raison d'un local commercial situé 1 place du Général de Gaulle ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la réclamation préalable du 3 mai 2021 n'est pas tardive quant aux années 2016, 2017 et 2018 dès lors que la communication des pièces demandées par la requérante le 22 décembre 2020 constitue l'évènement visé à l'article R. 196-2 b du LPF et le point de départ du délai de réclamation ;

- au cas où la réclamation préalable serait considérée comme tardive pour les années 2016, 2017 et 2018, elle n'en demeure pas moins recevable à solliciter d'un point de vue gracieux un dégrèvement d'office sur le fondement de l'article R. 211-1 du LPF ;

- en retenant le local-type n° 19 du procès-verbal des évaluations de la commune de Noyelles-sous-Lens alors que ce dernier était impropre à la comparaison pour avoir été évalué par comparaison avec le local-type n° 6 du même procès-verbal, lui-même irrégulièrement évalué puisqu'évalué à partir de son bail alors que l'immeuble est occupé par son propriétaire, l'administration a commis une erreur de droit ;

- en s'abstenant de tout ajustement de la valeur locative unitaire à la baisse pour tenir compte de la différence de surface entre le local-type n°19 du procès-verbal des évaluations de la commune de Noyelles-sous-Lens (100 m² de surface pondérée) et le local commercial à évaluer (152 m² de surface pondérée), l'administration a entaché sa décision d'une erreur manifeste d'appréciation ;

- s'agissant de la détermination de la valeur locative base 1970, en l'absence de termes de comparaison disponibles, il y a lieu de procéder à une évaluation par voie d'appréciation directe ;

- l'immeuble ayant été acquis par la SCI Bella en 1988 moyennant un prix de 133 000 francs, soit 20 275,72 euros, et en retenant l'indice du quatrième trimestre 1987 (890) le prix d'acquisition correspond à une somme de 31 879,51 francs au 1er janvier1970, soit 4 860 euros. En appliquant un taux moyen d'intérêt et capitalisation des locaux commerciaux de 6 %, la valeur locative cadastrale base 1970 est de 292 euros pour la partie commerciale de l'immeuble litigieux ;

- dans l'hypothèse où le local-type n° 19 du procès-verbal des évaluations de la commune de Noyelles-sous-Lens ne serait pas écarté, il conviendrait de procéder à un ajustement supplémentaire de -5 % pour tenir compte de la différence de superficie ;

- compte tenu de l'entrée en vigueur à compter de 2017 de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, la valeur locative cadastrale du local commercial doit tenir compte du planchonnement qui est différent selon que la valeur locative base 1970 est déterminée par voie d'appréciation directe, comme proposé à titre principal, ou par comparaison, comme proposé à titre subsidiaire.

Par un mémoire en défense, enregistré le 31 mars 2022, le directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- la réclamation préalable a été présentée le 31 décembre 2020 alors que les cotisations contestées ont été mises en recouvrement le 31 octobre de chacune des années respectives. D'une part, la requérante n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l'article R. 196-2 b du livre des procédures fiscales. D'autre part, le délai de réclamation est indiqué dans la notice jointe à l'avis d'imposition de taxe foncière propre à chaque année ;

- les dispositions de l'article R. 211-1 du livre des procédures fiscales ne créent aucun droit au profit des contribuables dont ils puissent se prévaloir pour revendiquer des dégrèvements d'impôts à l'égard desquels ils n'ont pas réclamé dans les formes et délais légaux ;

- le local-type n° 19 du procès-verbal des évaluations de la commune de Noyelles-sous-Lens est abandonné et il est proposé de retenir le local-type n° 6 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune de La Bassée qui présente des points communs avec la commune de Loison-sous-Lens. Le nouveau tarif de 8,23 euros/m² étant supérieur à celui retenu dans la décision d'admission partielle en date du 29 juin 2021, soit 6,25 euros/m², la demande de la requérante doit être rejetée.

Par ordonnance du 18 août 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 20 septembre 2023.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. A en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Après avoir, au cours de l'audience publique, présenté son rapport et entendu :

- les conclusions de Mme Dang, rapporteure publique,

- et les observations de Me Laporte, avocat substituant Me Maton, représentant la SCI Bella.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Bella a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 en sa qualité de propriétaire d'un immeuble à usage commercial et d'habitation situé au 1 place du Général de Gaulle à Loison-sous-Lens (Pas-de-Calais). Par réclamations du 31 décembre 2020 et du 3 mai 2021, elle a sollicité le dégrèvement desdites impositions en ce qui concerne la partie commerciale de l'immeuble (épicerie), contestant l'évaluation faite par comparaison avec le local-type n° 6 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune de Loison-sous-Lens. Par une décision du 29 juin 2021, le pôle d'évaluation des locaux professionnels d'Arras, retenant le local-type n° 19 du procès-verbal des évaluations de la commune de Noyelles-sous-Lens proposé par la SCI Bella dans sa réclamation, a procédé à un dégrèvement partiel concernant les années 2019 et 2020 et, s'agissant des années antérieures, a rejeté la réclamation au motif que celle-ci était tardive. La SCI Bella demande au tribunal la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties afférentes à la partie commerciale de l'immeuble litigieux au titre des années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020.

Sur la recevabilité des conclusions aux fins de réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2016, 2017 et 2018 :

2. D'une part, aux termes de l'article R. 421-5 du code de justice administrative : " Les délais de recours ne sont opposables qu'à la condition d'avoir été mentionnés, ainsi que les voies de recours, dans la notification de la décision. ". L'article R. 190-1 du livre des procédures fiscales dispose que : " Le contribuable qui désire contester tout ou partie d'un impôt qui le concerne doit d'abord adresser une réclamation au service territorial, selon le cas, de l'administration des impôts ou de l'administration des douanes et droits indirects dont dépend le lieu d'imposition ". Aux termes de l'article R. 196-2 du livre des procédures fiscales : " Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l'administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle, selon le cas : a) De la mise en recouvrement du rôle ou de la notification d'un avis de mise en recouvrement () d) au cours de laquelle le contribuable a eu connaissance certaine de cotisations d'impôts directs établies à tort ou faisant double emploi ". Il résulte de ces dispositions, d'une part, que l'avis d'imposition ou l'avis de mise en recouvrement par lequel l'administration porte les impositions à la connaissance du contribuable doit mentionner l'existence et le caractère obligatoire, à peine d'irrecevabilité d'un éventuel recours juridictionnel, de la réclamation prévue à l'article R. 190-1 du livre des procédures fiscales, ainsi que les délais de forclusion dans lesquels le contribuable doit présenter cette réclamation et, d'autre part, que le non-respect de l'obligation d'informer l'intéressé sur les voies et les délais de recours ou l'absence de preuve qu'une telle information a été fournie est de nature à faire obstacle à ce que les délais prévus par les articles R. 196-1 et R. 196-2 du livre des procédures fiscales lui soient opposables.

3. Il résulte de ces dispositions, d'une part, que l'avis d'imposition ou l'avis de mise en recouvrement par lequel l'administration porte les impositions à la connaissance du contribuable doit mentionner l'existence et le caractère obligatoire, à peine d'irrecevabilité d'un éventuel recours juridictionnel, de la réclamation prévue à l'article R. 190-1 du livre des procédures fiscales, ainsi que les délais de forclusion dans lesquels le contribuable doit présenter cette réclamation et, d'autre part, que le non-respect de l'obligation d'informer l'intéressé sur les voies et les délais de recours ou l'absence de preuve qu'une telle information a été fournie est de nature à faire obstacle à ce que les délais prévus par les articles R. 196-1 et R. 196-2 du livre des procédures fiscales lui soient opposables.

4. En l'espèce, chacun des avis d'imposition des années 2016, 2017 et 2018 par lesquels l'administration a porté à la connaissance de la SCI Bella ses cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, mentionnait les délais de forclusion dans lesquels le contribuable devait présenter sa réclamation et visait l'article R. 196-2 du livre des procédures fiscales. Il en résulte que la réclamation en date du 31 décembre 2020 était tardive au regard du a) de l'article R. 196-2 du livre des procédures fiscales.

5. D'autre part, aux termes de l'article R. 196-2 du livre des procédures fiscales : " Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l'administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle, selon le cas : () b) De la réalisation de l'événement qui motive la réclamation ; ne constitue pas un tel événement une décision juridictionnelle ou un avis mentionné aux troisième et cinquième alinéas de l'article L. 190 ; () ".

6. La circonstance selon laquelle la société requérante n'aurait constaté qu'après la communication des documents relatifs à l'évaluation de la valeur locative de l'immeuble litigieux, que le service des impôts retenait une valeur locative 1970 erronée, ne constitue pas, en l'espèce, un événement de nature à rouvrir le délai de réclamation, dès lors qu'aucune circonstance particulière ne faisait antérieurement obstacle à ce que la société requérante, qui n'a sollicité l'envoi de ces documents que le 22 décembre 2020, en recherche antérieurement la communication. Dans ces conditions, la réclamation est tardive s'agissant des années 2016, 2017 et 2018, puisque présentée au-delà du 31 décembre de chacune des années suivant celle de la notification de l'avis de mise en recouvrement, et les conclusions relatives à ces années d'imposition doivent être rejetées comme irrecevables. La demande de dégrèvement d'office présentée à titre gracieux dans la réclamation préalable, sur le fondement de l'article R. 211-1 du livre des procédures fiscales, ne saurait régulariser cette tardiveté.

Sur le bien-fondé des impositions établies au titre des années 2019 et 2020 :

7. Pour l'établissement de l'imposition en litige due au titre des années 2019 et 2020, l'administration a appliqué les dispositions combinées des articles 1498, 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts dans leur rédaction issue de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017, qui prévoient des mécanismes de neutralisation, de planchonnement et de lissage des valeurs locatives résultant de l'application de la révision générale prévue par l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 modifiée. Il résulte de ces dispositions que la détermination de la valeur locative de l'année 2016 a une incidence sur celle des années en litige.

8. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa version applicable à l'année 2016, entrant dans le calcul de l'assiette des taxes foncières en litige par application de mesures de neutralisation, planchonnement et lissage mises en place dans le cadre de la réforme de la valeur locative cadastrale des locaux professionnels : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () / 2° a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : () / par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au même code dans sa rédaction applicable à l'année 2016 : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune, visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". Aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ".

9. Lorsque l'administration fiscale renonce au terme de comparaison initialement choisi pour lui substituer un autre et que celui-ci est contesté au motif qu'il ne serait pas comparable à l'immeuble à évaluer, il appartient au juge de l'impôt de se prononcer sur les autres termes de comparaison proposés par le contribuable, afin de déterminer si l'un d'eux serait plus approprié que le local retenu par l'administration. Pour l'application de la méthode d'évaluation par comparaison du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, les différences existant entre les caractéristiques de l'immeuble à évaluer et celles du local-type proposé par le contribuable ne font pas par elles-mêmes obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. Dans ce cas, la valeur locative doit toutefois être ajustée afin de tenir compte de ces différences par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au même code.

10. Pour déterminer la valeur locative 1970 du local commercial de la société requérante, l'administration, suivant la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, a initialement retenu comme terme de comparaison le local-type n° 19 du procès-verbal des évaluations de la commune de Noyelles-sous-Lens. Celui-ci ne s'avérant pas pertinent, comme le soutient également la société requérante, l'administration a décidé dans la décision d'admission partielle du 29 juin 2021, de retenir le local-type n° 6 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune de La Bassée qui compte un nombre de ménages fiscaux à peu près identique à celui de Loison-sous-Lens et sur le plan économique une répartition de la population sensiblement la même, la part du commerce, transports et services divers étant de 70 % pour Loison-sous-Lens et 64,7 % pour La Bassée. Ce local à usage de commerce situé 6 bis rue de Lens, d'une superficie réelle de 381 m² et d'une surface pondérée de 210 m², est comparable avec le local de la société requérante d'une surface pondérée égale à 160 m². Dès lors que l'évaluation du local de la société requérante peut être établie par comparaison, il n'y a pas lieu de procéder à son évaluation par voie d'appréciation directe. En appliquant un coefficient de -10 % pour différence de zone de commercialité, le tarif de 9,15 euros/m² est ramené à 8,23 euros/m². Or, ce tarif est supérieur à celui de 6,25 euros/m² retenu dans la décision d'admission partielle du 29 juin 2021. Ainsi, la SCI Bella n'est pas fondée à demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020.

Sur les frais liés au litige :

11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administratif font obstacle à ce que l'Etat, qui n'est pas partie perdante dans la présente instance, verse une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Bella est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Bella et au directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 mars 2024.

Le magistrat désigné,

Signé

M. ALa greffière,

Signé

D. WISNIEWSKI

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,