Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 8 janvier 2026, la société civile immobilière Akkus, représentée par Me Fillieux, demande au juge des référés, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-4 du code de justice administrative de mettre fin aux effets de l’ordonnance du juge des référés du tribunal n°2509183 du 9 octobre 2025 suspendant l’exécution de l’arrêté de la maire de Calais du 3 avril 2025 portant permis de construire ;
Il soutient que :
- le permis de construire modificatif qui lui a été délivré le 17 décembre 2025 constitue un élément nouveau permettant de mettre fin à la mesure de suspension prononcée par le juge des référés ;
- il a été remédié aux illégalités de la décision attaquée tirées de la méconnaissance des dispositions de l’article UC 12 du PLU ; elle dispose désormais d’un droit de jouissance exclusif sur les places de stationnement attachées au projet dès lors que les places de stationnement sont projetées sur le terrain d’assiette du projet ; les dispositions de l’article UC 12 du PLU imposent la réalisation d’une place de stationnement par logement et une place de stationnement visiteur par tranche de 5 logements ; le projet implique donc la réalisation de 14 places de stationnement désormais prévues ; les places de stationnement mesurent également 2,50 mètres chacune et ne méconnaissent plus les dispositions précitées du PLU ;
- le permis de construire modificatif a également pour effet de purger l’irrégularité tirée de la méconnaissance de l’article UC 3 du PLU en ce qu’il impose une largeur de voie d’accès desservant le terrain d’assiette du projet depuis la voie publique de 5 mètres au minimum.
Par un mémoire, enregistré le 20 janvier 2026, la société à responsabilité limitée Property Investment Holding France PM, représentée par Me Bas, demande au juge des référés :
1°) de rejeter les conclusions tendant à ce qu’il soit mis fin aux effets de l’ordonnance du juge des référés du tribunal n°2509183 du 9 octobre 2025 suspendant l’exécution de l’arrêté de la maire de Calais du 3 avril 2025 portant permis de construire, en application de l’article L. 521-4 du code de justice administrative ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Calais et de la société Akkus une somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- le permis de construire modificatif méconnaît les dispositions de l’article UC 12 du plan local d’urbanisme et de l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme ; le pétitionnaire n’établit toujours pas pouvoir disposer de places de parking en nombre suffisant au regard du projet des constructions en litige ; dès lors que le projet confère plusieurs destinations à une même construction, il appartient au pétitionnaire de calculer séparément le nombre de places exigées pour chaque destination de la construction puis d’additionner ces exigences afin d’obtenir le nombre total de places réglementaires ; en l’espèce, pour satisfaire les exigences de l’article UC 12, le projet doit prévoir 14 places de stationnement pour les logements ( 12 pour les occupants et 2 pour les visiteurs) et 8 places supplémentaires pour le commerce dont la surface plancher s’élève à 773 m² dans le permis modificatif ; la SCI Akkus ne peut se prévaloir des places de stationnement se situant sur la parcelle AC516 qui ne lui appartient pas dès lors que ces places ne respectent pas une largeur de 2,50 mètres imposées par le PLU et ne peuvent être mises aux normes sans son accord ; la servitude de stationnement grevant son terrain et bénéficiant à la société Akkus stipule qu’elle n’est pas exclusive et prévoit expressément que le propriétaire du fonds dominant ne pourra faire aucune modification du fonds servant sans un accord expresse du fonds servant ; la commune de Calais était parfaitement informée de son opposition à toute modification du plan de stationnement joint à l’acte de servitude de stationnement avant d’accorder le permis de construire initial et le permis modificatif de construire ; la servitude de passage et de stationnement qui lui a été consentie ne permet pas de réaliser les travaux d’aménagements du parking sans son accord ; la servitude ne prévoit pas un usage exclusif des places de stationnement au profit du pétitionnaire ; par ailleurs les places de parkings ne respectent pas les dimensions prescrites par ces dispositions du PLU; elles font moins de 2,50 mètres de large et ne sont pas en nombre de suffisant ; les contradictions entre les différentes pièces ne permettent, en tout état de cause, pas de déterminer le nombre de places de parking prévues ;
- le permis de construire modificatif méconnaît les dispositions de l’article UC 3 du plan local d’urbanisme dès lors que l’accès direct ou par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur le fonds voisin doit avoir une largeur minimum de 3,50 mètres et de 5 mètres minimum pour tout accès desservant plus de deux logements ce qui n’est toujours pas le cas ; la voie d’accès implique un réaménagement substantiel de la parcelle AC516 lequel est matériellement et juridiquement impossible en raison de son opposition formelle ;
- le permis de construire modificatif méconnaît les dispositions de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme ; la réduction de l’aire de retournement qui passe de 20 mètres à 12 mètres de rayon de retournement est insuffisante pour permettre le retournement effectif des engins de secours.
Par un acte, enregistré le 21 janvier 2026, la société d’avocats Edifices déclare se constituer avocat pour la commune de Calais.
Vu :
- l’ordonnance n°2509183 rendue par le juge des référés du tribunal administratif de Lille le 9 octobre 2025 ;
- les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Le président du tribunal a désigné M. Lassaux, premier conseiller, pour statuer sur les demandes de référé.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Au cours de l’audience publique qui s’est tenue le 21 janvier 2026 à 10 heures, en présence de Mme Benkhedim, greffière d’audience, M. Lassaux, juge des référés, a lu son rapport et entendu :
- les observations de Me Fillieux qui conclut aux fins que la requête par les mêmes moyens ;
- les observations de Me Bas, représentant la société Property Investment Holding France, qui reprend le contenu de ses écritures en défense.
La clôture de l’instruction a été différée au 27 janvier à 9 heures.
Par un mémoire, enregistré le 22 janvier 2026 à 15 heures 42, la société Akkus, représentée par Me Fillieux, conclut aux fins que la requête par les mêmes moyens.
Elle soutient que :
- lorsqu’elle a fait l’acquisition de la parcelle cadastrée AC n°501, le 18 décembre 2015, une servitude lui a été consentie sur le fonds servant située sur la parcelle AC n°516 ; elle bénéficiait d’une servitude de stationnement de 20 places et d’un droit de passage sur l’intégralité de la parcelle compte-tenu de la configuration du parking et du plan de circulation ; une zone zébrée matérialisait une interdiction de stationnement devant l’accès aux commerce ; en 2019, la société Property Investment holding France PM a fait l’acquisition de la parcelle AC n°516 et a créé une nouvelle servitude de stationnement prévoyant deux parkings de stationnement ; une déclaration préalable tacite portant sur la réalisation de clôture et la réfection du parking extérieur a été obtenu par la société Property Investment Holding France PM afin de mettre en adéquation le parking avec le plan de servitude ; les travaux de réaménagement n’ont pas respecté le plan de servitude ; le commerce bénéficiait du reste toujours d’une zone zébrée portant interdiction de stationner devant son commerce ; il s’ensuit que la société Property Investment Holding France PM ne peut pas contester la dimensions des places dont elle a obtenu l’autorisation d’aménager par la déclaration tacite du 18 décembre 2021 ; par ailleurs elle bénéficie d’un droit de jouissance exclusif sur les places du parking B ce qui a justifié la réorganisation de la parcelle AC n°516 et la création des parkings A et B ; la pose d’un portail permettant de réglementer l’accès au parking B a d’ailleurs été autorisée par le propriétaire du fonds servant ; des aménagements ont été réalisés pour scinder les deux parkings ; le plan de masse du permis modificatif n’empiète pas sur les places de stationnement dès lors que le propriétaire du fonds servant a entendu affecter les derniers emplacements qui correspondaient à l’ancienne zone zébrée, non pas à du stationnement mais à la circulation, leur matérialisation diffère de celle des places de stationnement ; en tout état de cause, si l’on s’en tient strictement au plan de la DP dont la société Property Investment Holding France PM est à l’origine, les places auraient une largeur de 2,30 mètres soit pour 12 places, 27,60 mètres tels que cela est prévu au plan DP, ce faisant l’accès de 5 mètres de largeur prévu par le permis de construire modificatif n’empiète pas sur l’assiette des places de stationnement.
Par un mémoire en défense, enregistré le 23 janvier 2026 à 10 heures 35, la commune de Calais, représentée par la société d’avocats Edifices, demande au juge des référés de mettre fin aux effets de l’ordonnance du juge des référés du tribunal administratif n°2509183 du 9 octobre 2025 suspendant l’exécution de l’arrêté du maire de Calais du 3 avril 2025 portant permis de construire.
Il soutient que le permis de construire modificatif purge les vices qui affectaient le permis de construire initial et que par ailleurs aucun des moyens soulevés par la société Property Investment holding France PM n’est de nature à créer un doute sérieux quant à légalité du permis de construire.
Par un mémoire en défense, enregistré le 26 janvier 2026 à 11 heures 40, la société Property Investment Holding France PM, conclut aux mêmes fins que ses précédentes écritures par les mêmes moyens.
Elle soutient que :
- le permis de construire modificatif a une incidence sur le commerce existant puisqu’il en réduit la surface ; elle est fondée à soutenir que le projet vise bien à modifier le commerce ce qui implique que des places de stationnement lui soient spécifiquement allouées ; le calcul du nombre de places de stationnement conformément au PLU doit prendre en compte la construction existante et l’ensemble des règles applicables à chaque destination qu’elle présente ; elle doit donc prévoir 22 places de stationnement conformes aux exigences du PLU et non 14 ; la société Akkus avait au demeurant indiqué qu’elle disposait de 30 places de stationnement dans le dossier de demande de permis de construire modificatif ; c’est par ailleurs à tort que la société Akkus soutient que le projet n’implique aucune modification substantielle du parking existant tel qu’il résulte d’un état des lieux juridiquement opposable ; dès lors qu’elle s’oppose à cette modification substantielle du parking, la requérante ne peut pas se prévaloir d’un aménagement de l’accès desservant sa parcelle depuis la voie publique de 5 mètres de largeur ; elle ne peut davantage soutenir qu’elle bénéficierait d’un autre accès ; la circonstance qu’un zébra a existé devant l’accès au garage en 2016 est totalement indifférente dès lors qu’il est constant qu’il n’existe plus ; il résulte en revanche du plan de servitude de stationnement annexée à la servitude de stationnement établie en 2019 que des places de parking sont aménagées devant le commerce existant ; la présence d’une barrière ne saurait conférer à la société Akkus un droit exclusif de jouissance sur ces places ; la société Akkus ne peut pas se prévaloir du fait que les dimensions des places de stationnement bénéficient d’une décision de non opposition aux travaux de réaménagements du parking de sorte que la méconnaissance de l’article UC 12 ne pourrait pas lui être opposée ; la société Akkus ne peut pas davantage opposer le fait que dans son projet d’aménagement de la voie d’accès la longueur globale des places n’est pas affectée alors qu’elle supprime sans autorisation une place de stationnement ;
- la société requérante a affirmé à tort que le bâtiment érigé sur la base du permis de construire délivré le 10 décembre 2024 bénéficiait d’un second accès rue Honoré de Balzac ; le lien fonctionnel tenant à l’accès commun pour les deux bâtiments est donc confirmé ;
- la commune de Calais ne peut pas se prévaloir de la jurisprudence Sekler pour déroger à l’obligation de prévoir des places de stationnement au titre des surfaces commerciales que l’immeuble réhaussé abrite ; le commerce existant génère des besoins de stationnement qui ne sont pas satisfaits par le parking existant dont les dimensions des places ne répondent pas aux exigences du PLU ; le projet ne saurait être étranger à la règle de stationnement ; il vient aggraver sa méconnaissance ;
- il s’agit d’un ensemble immobilier unique constitué par les projets autorisés par les permis de construire délivrés du 10 décembre 2024, du 3 avril 2025 et du 17 décembre 2025 dès lors qu’il existe un lien fonctionnel, l’autorisation de la surélévation ne peut être appréciée sans considérer la démolition préalable et l’immeuble créé en fond, la modification de l’une des autorisations a une incidence directe et déterminante sur l’autre ; la création de l’accès en front de parcelle conditionne la desserte de l’immeuble de fond de parcelle et la satisfaction des exigences du PLU en matière de stationnement, de sécurité des accès et de collecte des ordures ménagères ; les deux bâtiments en front et en fond ont été conçus pour satisfaire ensemble à ces règles ; la surélévation ne peut être appréciée sans considérer la démolition préalable ; l’aire de de retournement projetée dans le cadre du premier permis de construire a été modifiée par le permis de construire modificatif ; la réduction de l’aire de retournement projetée rend illégal le premier permis de construire au regard des dispositions de l’article UC 3.2 du PLU ; il s’ensuit que les projets correspondant à cet ensemble immobilier auraient dû faire l’objet d’une unique autorisation d’urbanisme.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 3 avril 2025, le 12ème adjoint au maire de la commune de Calais a délivré à la société Akkus un permis de construire portant sur la construction d’un bâtiment de 12 logements en R+3, sur une parcelle cadastrée AC 501, située rue de Mollien et accessible depuis la voie publique par la parcelle AC 516. La SARL Property Investment Holding France, voisin immédiat du projet, demande au juge des référés la suspension de cet arrêté. Par une ordonnance n°2509183 du 9 octobre 2025, le juge des référés du tribunal administratif a décidé la suspension de l’exécution de l’arrêté du 3 avril 2025 par lequel la maire de Calais a autorisé la construction d’un bâtiment de 12 logements en R+3, sur une parcelle cadastrée AC 501. Par un arrêté du 17 décembre 2025, la maire de Calais a délivré un permis de construire modificatif en vue de purger les vices du permis de construire initial susvisé du 3 avril 2025. Par la présente requête, la société pétitionnaire demande au juge des référés, saisi sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-4 du code de justice administrative, de mettre un terme à cette mesure de suspension.
Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 521-4 du code de justice administrative :
2. Aux termes de l’article L. 521-4 du code de justice administrative : « Saisi par toute personne intéressée, le juge des référés peut, à tout moment, au vu d'un élément nouveau, modifier les mesures qu'il avait ordonnées ou y mettre fin ».
3. D’une part, lorsque le juge des référés a ordonné la suspension de l’exécution d’une autorisation d’urbanisme sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative en relevant l’existence d’un ou plusieurs vices propres à créer un doute sérieux quant à sa légalité et qu’il est ensuite saisi d’une demande tendant à ce qu’il soit mis fin aux effets de cette suspension dans le cadre de la procédure régie par l’article L. 521-4 du même code, au moyen qu’un permis modificatif ou une mesure de régularisation, produit dans le cadre de cette nouvelle instance, régularise le ou les vices précédemment relevés, il appartient à ce juge, pour apprécier s’il est possible de lever la suspension du permis ainsi modifié, après avoir mis en cause le requérant ayant initialement saisi le juge du référé suspension, de tenir compte, d’une part, de la portée du permis modificatif ou de la mesure de régularisation sur les vices précédemment relevés et, d’autre part, des vices allégués ou d’ordre public dont le permis modificatif ou la mesure de régularisation serait entaché et qui seraient de nature à y faire obstacle.
5. D’autre part, eu égard à la nature et à l’objet de la procédure particulière instituée par l’article L. 521 4 du code de justice administrative qui lui permet de réexaminer, au vu d’un élément nouveau, les mesures provisoires précédemment ordonnées, il appartient au juge des référés, s’il en est de nouveau saisi expressément par le requérant initial devenu défendeur dans le cadre de cette instance, de répondre aux moyens que ce dernier avait soulevés contre la décision dont l’exécution a été suspendue sur le fondement de l’article L. 521-1 du même code mais qui avaient été écartés comme n’étant pas de nature à créer un doute sérieux sur la légalité du permis de construire initial. A ce titre, il peut se prononcer sur ces moyens par référence à sa première ordonnance ainsi motivée sans entacher sa seconde décision d’insuffisance de motivation.
6. En premier lieu, lorsqu’une construction existante n’est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d’un plan local d’urbanisme régulièrement approuvé, un permis de construire ne peut être légalement délivré pour la modification de cette construction, sous réserve de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, que si les travaux envisagés rendent l'immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues ou s’ils sont étrangers à ces dispositions.
7. Par l’arrêté du 17 décembre 2025 portant permis de construire modificatif, la maire de Calais et la société Akkus ont entendu régulariser les irrégularités tirées de ce que le projet de construction méconnaît les dispositions de l’article UC 12 du PLU en ce que, d’une part, il n’est pas établi que le pétitionnaire serait en mesure de disposer effectivement des places de stationnement telles qu’elles sont décrites dans le dossier de permis de construire et que, d’autre part, lesdites places de stationnement ne respectent pas les prescriptions prévoyant une largeur minimale, pour chacune d’entre elles, de 2,50 mètres. Il résulte de l’instruction que le permis de construire modificatif prévoit désormais d’aménager 14 places de stationnement répondant aux exigences dimensionnelles prescrites par les dispositions de l’article UC 12 du PLU sur la parcelle servant d’assiette au projet. Toutefois, la société Property Investment Holding France PM fait valoir que le vice n’est pas régularisé dès lors que le pétitionnaire devait, dans le cadre de ce projet de surélévation d’un commerce existant par un bâtiment d’habitation, procéder à la régularisation de l’immeuble existant au regard des dispositions susvisées de l’article UC 12 du PLU et prévoir ainsi en sus des 14 places de stationnement attribués aux nouveaux logements 8 places de stationnement supplémentaires répondant aux mêmes exigences réglementaires au titre de ce commerce. Par suite, en l’état de l’instruction, ce vice n’apparaît pas régularisé par le permis de construire modificatif.
8. En deuxième lieu, le juge des référés du tribunal de céans a, par son ordonnance n°2509183 du 9 octobre 2025, décidé la suspension du permis de construire initial au motif que le projet méconnaît les dispositions de l’article UC 3 du PLU en ce qu’elles imposent une largeur de la voie d’accès desservant le terrain d’assiette du projet depuis la voie publique de 5 mètres au minimum dès lors que cette voie d’accès dessert plus de deux logements. Il est désormais prévu au projet litigieux une voie de desserte de la parcelle depuis la voie publique de 5 mètres de largeur. Compte tenu de cet arrêté, qui constitue un élément nouveau au sens des dispositions de l’article L. 521-4 précité, la méconnaissance des dispositions de l’article UC 3 du PLU n’est plus de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité du permis de construire en litige.
9. En troisième lieu, pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens soulevés par la société Property Investment Holding France PM n’est, en l’état de l’instruction, de nature à créer un doute quant à légalité des permis de construire contestés.
10. Il résulte de tout ce qui précède que la commune de Calais et la société Akkus ne sont pas fondées à demander qu’il soit mis fin la suspension de l’exécution du permis de construire prononcée par l’ordonnance susvisée n°2509183 du 9 octobre 2025.
Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :
11. Dans les circonstances particulières de l’espèce, il y a lieu de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Calais et de la société Akkus une somme globale 1 000 euros au titre des frais exposés par la société Property Investment Holding France PM et non compris dans les dépens.
O R D O N N E :
Article 1er : La requête de la société Akkus et les conclusions de la commune de Calais tendant à ce qu’il soit mis fin aux effets de l’ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Lille n°2509183 du 9 octobre 2025 suspendant l’exécution de l’arrêté du maire de Calais du 3 avril 2025 portant permis de construire sont rejetées.
Article 2 : La commune de Calais et la société Akkus verseront à la société Property Investment Holding France PM une somme globale de 1 000 (mille) euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la société Property Investment Holding France PM est rejeté.
Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à la société Property Investment Holding France PM, à la commune de Calais et à la société Akkus.
Copie en sera adressée, pour information, au procureur de la République de Béthune.
Fait à Lille, le 29 janvier 2026.
Le juge des référés,
Signé
P. Lassaux
La République mande et ordonne au préfet du Pas-de-Calais en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente ordonnance.
Pour expédition conforme,
La greffière,