Tribunal Administratif de Clermont-Ferrand — Décision N° TA63-2101697

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 6 août 2021 et 19 octobre 2022, la société en nom collectif (SNC) Hôtel Place de Jaude, représentée par la société d'avocats TZA, Me Zapf, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises et des cotisations de taxe spéciale d'équipement et de taxes pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2020 à raison de ses locaux situés au 1, avenue Julien à Clermont-Ferrand ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'immeuble en cause étant un local professionnel, il doit être évalué conformément à l'article 34 de la loi de finances rectificatives pour 2010 ; les mécanismes de neutralisation doivent s'appliquer ;

- le local-type pris en compte par l'administration au titre de la cotisation foncière des entreprises de l'année 2016 n'est pas valide ; la commune de Limoges ne saurait être valablement comparée à la commune de Clermont-Ferrand en termes de superficie, de nombre d'habitants et de dynamisme économique ;

- le local-type ne peut plus servir de terme de comparaison dès lors que, depuis son inscription au procès-verbal de révision foncière de la commune de Limoges, il a été entièrement rénové et restructuré ;

- le local-type n°30 du procès-verbal de la commune de Clermont-Ferrand peut servir de comparaison ; eu égard aux différences entre ce local-type et l'immeuble qu'elle exploite, une majoration de 20% peut être appliquée au tarif du local-type proposé.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 23 décembre 2021 et 2 novembre 2022, le directeur départemental des finances publiques du Puy-de-Dôme conclut au rejet de la requête.

Il soutient qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Par une ordonnance du 21 octobre 2022, la clôture d'instruction a été fixée au 15 novembre 2022.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Caraës,

- et les conclusions de M. Panighel, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SNC Hôtel Place de Jaude, qui exploite sous l'enseigne commerciale Hôtel Mercure un hôtel classé en catégorie quatre étoiles situé 1 avenue Julien à Clermont-Ferrand, appartenant à la SCI Carré Jaude, a été assujettie à la cotisation foncière des entreprises, à la taxe spéciale d'équipement et à la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie au titre de l'année 2020 pour un montant de 38 257 euros. Par une réclamation du 24 novembre 2020, elle a sollicité de l'administration la réduction de ces impositions à hauteur de 16 038 euros. Cette réclamation a été rejetée par l'administration fiscale par une décision du 11 juin 2021. La SNC Hôtel Place de Jaude demande au tribunal de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie qu'elle a acquittées au titre de l'année 2020 à raison de l'hôtel qu'elle exploite à Clermont-Ferrand.

2. Il résulte des dispositions des articles 1467, 1607 bis et 1600 du code général des impôts que les cotisations à la taxe spéciale d'équipement, à la cotisation foncière des entreprises, et à la taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises qui constitue l'une des deux composantes de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie, sont calculées sur la base de la valeur locative des biens calculée dans les conditions prévues par les articles 1494 et suivants du code général des impôts.

3. Pour déterminer la valeur locative servant de base à l'établissement des impositions en litige, l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, codifié à l'article 1498 du code général des impôts, qui procède à la révision des valeurs locatives des locaux commerciaux ou à usage professionnel, prévoit que la valeur locative de ces locaux est calculée en appliquant, au local à évaluer, le tarif arrêté par la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels, au vu de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, pour chaque nature et destination de local et compte tenu de son implantation dans chaque commune, cette valeur étant ensuite corrigée par l'application de mécanismes correctifs dits de neutralisation et de planchonnement, codifiés à l'article 1518 A quinquies du code général des impôts et destinés à atténuer les écarts d'évaluation, à la hausse comme à la baisse, entre la valeur locative nouvellement déterminée et la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, déterminée selon les règles applicables jusqu'en 2016, du local à évaluer. Un mécanisme de lissage est également prévu à l'article 1518 E du code général des impôts, sous la forme d'exonérations partielles ou de majorations des impositions établies à compter de l'année 2017.

4. La SNC Hôtel Place de Jaude demande que soit prise en compte, pour la détermination de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, une valeur locative de 82 051 euros, déterminée selon les modalités applicables au titre de l'année 2016.

5. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable en 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; () ". Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au même code, alors en vigueur : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". Aux termes du I de l'article 324 Z de cette annexe III : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. ".

6. Pour déterminer la valeur locative du local exploité par la SNC Place de Jaude, qui est un hôtel Mercure classé en catégorie quatre étoiles, situé à Clermont-Ferrand, l'administration a eu recours à la méthode par comparaison prévue par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts, et a retenu, en dernier lieu, comme terme de comparaison, le local-type n°30 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Limoges, qui correspond à un hôtel-restaurant exploité sous l'enseigne Mercure, d'une superficie pondérée de 3 513 m² et d'une valeur locative de 8,99 euros par m².

7. D'une part, la société requérante propose que soit substitué au local-type retenu par l'administration, le local-type n° 30 du procès-verbal de la commune de Clermont-Ferrand qui correspondant à un établissement hôtelier, situé dans la même commune que le local à évaluer, au 39 avenue Franklin Roosevelt, d'une surface pondérée de 425 m² au tarif de 5,34 euros par m². Il résulte toutefois de l'instruction que cet établissement, de catégorie deux étoiles, construit en 1961, dont l'état d'entretien a été qualifié, dans le procès-verbal de la commune de Clermont-Ferrand d'" assez-bien ", et qui est situé dans une zone peu commerciale en périphérie du centre-ville, présente, du point de vue de sa situation, de sa surface, de la nature de sa construction, de son état d'entretien et de son aménagement, des caractéristiques éloignées de celles de l'établissement en litige, qui correspond à un hôtel de catégorie quatre étoiles, de construction récente, d'une surface pondérée de 4 156 m², situé en centre-ville et offrant des équipements tels que salle de fitness, bar panoramique et salles de réunion. Dans ces conditions, le local-type n° 30 du procès-verbal de la commune de Clermont-Ferrand ne constitue pas un terme de comparaison pertinent pour évaluer la valeur locative de l'établissement en litige.

8. D'autre part, la SNC Hôtel Place de Jaude soutient que le local-type retenu par l'administration ne peut servir de terme de comparaison pour évaluer l'établissement qu'elle exploite, au motif qu'il est situé à Limoges, commune distante de 230 km de Clermont-Ferrand par autoroute. Toutefois, en l'absence de local-type comparable dans la même commune, l'administration était fondée à rechercher un local comparable dans une autre commune. Il résulte, à cet égard, de l'instruction que la commune de Limoges, qui bénéficie d'une desserte par voies routière, ferroviaire et aérienne équivalente à celle de Clermont-Ferrand, qui constitue, comme cette dernière, une métropole régionale et dispose d'un tissu économique et d'une population comparables, présente une situation économique analogue à celle de Clermont-Ferrand.

9. Si la société requérante fait valoir que l'établissement a été entièrement restructuré, les pièces qu'elle produit à l'appui de cette allégation, qui consistent en deux articles de presse faisant état de travaux de rénovation, ne permettent pas d'établir que ceux-ci auraient excédé une simple amélioration de l'état général du bâtiment, sans modification de ses caractéristiques, et ce alors que la requérante n'établit, ni même n'allègue qu'il existerait une différence entre les deux biens comparés, notamment du point de vue de leur situation, de la nature des constructions, de leur état d'entretien et de leur aménagement. Par suite, la SNC Hôtel Place de Jaude n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que l'administration a retenu le local-type n°30 du procès-verbal de la commune de Limoges comme terme de comparaison.

10. Dans ces conditions, la valeur locative de l'hôtel exploité par la société requérante, déterminée selon les modalités applicables en 2016, et utilisée pour déterminer la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, n'est pas erronée. Alors qu'en tout état de cause, la société requérante se borne à demander l'application des mécanismes de neutralisation, de planchonnement et de lissage en rappelant les dispositions prévues par la loi de finance rectificative pour 2010, sans préciser, au cas d'espèce, les conditions de leur application à sa situation, la SNC Hôtel Place de Jaude n'est pas fondée à demander que les impositions mises à sa charge au titre de l'année 2020 soient calculées par application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels sur la base d'une valeur locative de 82 051 euros.

11. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de la société Hôtel Place de Jaude tendant à la réduction de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie qu'elle a acquittées au titre de l'année 2020 doivent être rejetées. Le rejet des conclusions à fin de réduction entraîne, par voie de conséquence, le rejet de ses conclusions présentées en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société Hôtel Place de Jaude est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société en nom collectif (SNC) Hôtel Place de Jaude et au directeur départemental des finances publiques du Puy-de-Dôme.

Délibéré après l'audience du 4 octobre 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Caraës, présidente,

M. Jurie, premier conseiller,

Mme Bollon, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 octobre 2024.

La présidente-rapporteure,

R. CARAËS

L'assesseur le plus ancien,

G. JURIE La greffière,

F. LLORACH

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

No 2101697JC