Tribunal Administratif de Pau — Décision N° TA64-2201204

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés respectivement le 6 juin 2022 et le 3 mai 2024, Mme D B et M. C A, représentés par Me Jean-Meire, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) de condamner la commune de Messanges à leur verser la somme de 248 230,66 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 février 2022, et de la capitalisation des intérêts, en réparation des préjudices subis au titre de sa responsabilité pour faute ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Messanges la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la commune de Messanges a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité, en délivrant une déclaration tacite de non-opposition à division parcellaire le 2 septembre 2016, deux certificats d'urbanisme en date du 21 novembre 2016 et du 26 février 2018, et un permis de construire en date du 2 mai 2019, entachés d'illégalité et donc constitutifs de fautes de nature à engager sa responsabilité ;

- ils ont subi différents préjudices en lien direct et certain avec les fautes commises à hauteur de la somme globale de 248 230,66 euros qui correspond à :

* un préjudice lié à la perte de valeur vénale du terrain de 166 500 euros ;

* un préjudice lié à l'acquittement de frais de vente à hauteur de 12 900 euros ;

* des frais représentants le coût du crédit souscrit pour l'acquisition de leur projet immobilier, soit 8 289,84 euros ;

* des frais résultant de l'immobilisation de leur capital, à hauteur de 12 311,30 euros ;

* des frais d'avocat de 6 047,02 euros ;

* des frais divers pour une somme de 1 582,50 euros ;

* des frais relatifs à la location d'un garde-meuble à hauteur de de 8 585 euros ;

* un préjudice résultant d'une imposition au titre de la plus-value soit une somme de 12 015 euros ;

* un préjudice moral qui doit être évalué à la somme de 10 000 euros chacun.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 février 2023, la commune de Messanges, représentée par la SELARL Anceret-Faisant-Dupuy, conclut :

1°) à titre principal au rejet de la requête ;

2°) à titre subsidiaire, à ce qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de la décision de la cour administrative d'appel de Bordeaux sur le jugement n°1901476 du 15 décembre 2021 du tribunal administratif de Pau ;

3°) à titre infiniment subsidiaire, à ce que les demandes indemnitaires soient réduites à de plus justes proportions ;

4°) et en tout état de cause, à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de Mme B et M. A au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la faute de la commune et les préjudices allégués n'ont pas de caractère certain et actuel : d'une part le jugement du tribunal administratif de Pau ayant annulé l'arrêté accordant le permis de construire est pendant devant la cour administrative d'appel de Bordeaux ; d'autre part, le schéma de cohérence territoriale et le plan local d'urbanisme intercommunal de la communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud font l'objet d'une modification simplifiée en cours qui a pour conséquence de rendre constructible le terrain litigieux ;

- le lien de causalité n'est pas établi ;

- la demande d'indemnisation est surévaluée.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le jugement du tribunal n°1901476 du 15 décembre 2021 ;

- les arrêts de la cour administrative d'appel de Bordeaux n°22BX00485 et n°22BX00703 du 2 avril 2024 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Foulon ;

- les conclusions de Mme Portès, rapporteure publique ;

- et les observations de Me Jean-Meire, représentant Mme B et M. A et celles de Me Bonnet, représentant la commune de Messanges.

Considérant ce qui suit :

1. Le 21 novembre 2016, le maire de la commune de Messanges a certifié la possibilité de construction d'une maison d'habitation individuelle sur la parcelle AM 289, située rue de l'usage, à l'angle du chemin de Luzen au lieudit " Fené " sur la commune de Messanges puis a délivré pour la parcelle AM 886, issue de la division parcellaire des parcelles AM 273, 289 et 691, suite à une décision tacite de non-opposition à déclaration préalable du 2 septembre 2016, un certificat d'urbanisme informatif du 26 février 2018. Mme B et M. A ont acquis la parcelle cadastrée AM 886 le 22 mai 2018. Par un arrêté du 2 mai 2019, le maire de la commune de Messanges a accordé à Mme B un permis de construire pour une maison individuelle sur ce terrain. Cet arrêté a été annulé par un jugement du tribunal administratif de Pau du 15 décembre 2021, en raison de l'absence de conformité du projet avec les dispositions du code de l'urbanisme particulières au littoral et notamment celles de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, qui prévoient que l'extension de l'urbanisation ne peut se réaliser qu'en continuité avec les agglomérations et villages existants. Par deux arrêts n°22BX00485 et n°22BX00703 du 2 avril 2024, la cour administrative d'appel de Bordeaux a confirmé l'annulation de cet arrêté. Par un courrier reçu le 19 février 2022, Mme B et M. A ont demandé à la commune de Messanges la réparation des préjudices qu'ils estiment avoir subis du fait de la responsabilité pour faute de la commune. En l'absence de réponse, Mme B et M. A demandent au tribunal de condamner la commune de Messanges à leur payer la somme de 248 230,66 euros.

Sur la responsabilité de la commune de Messanges :

2. Par deux arrêts du 2 avril 2024, la cour administrative d'appel de Bordeaux a confirmé le jugement du tribunal administratif de Pau °n°1901476 du 15 décembre 2021 annulant le permis de construire délivré à Mme B, au motif qu'il autorisait une construction nouvelle sur le terrain d'assiette cadastré AM n°886, en méconnaissance des dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme. Par ailleurs, il ne résulte pas de l'instruction que les procédures de modification simplifiée initiées le 12 novembre 2021 du schéma de cohérence territoriale et du plan local d'urbanisme intercommunal de la communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud aient eu pour effet de rendre constructible le terrain en litige, classé en zone N du plan local d'urbanisme intercommunal. Ainsi, aucune construction ne peut y être autorisée. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que les deux certificats d'urbanisme en date du 21 novembre 2016 et du 26 février 2018, en ce qu'ils comportent une information erronée sur le caractère constructible du terrain situé en zone NB du plan d'occupation des sols, et le permis de construire en date du 2 mai 2019, en ce qu'il autorise la construction d'une maison sur le terrain en cause, sont entachés d'illégalités.

3. Les illégalités relevées au point précédent constituent une faute de nature à engager la responsabilité de la commune.

Sur le lien de causalité entre les fautes de la commune de Messanges et les préjudices allégués par Mme B et M. A :

4. La responsabilité d'une personne publique n'est susceptible d'être engagée que s'il existe un lien de causalité suffisamment direct entre les fautes qu'elle a commises et le préjudice subi par la victime. Le propriétaire d'un terrain a en principe droit à une indemnité égale à la différence entre le prix qu'il a versé pour l'acquisition du terrain litigieux, y compris les frais annexes utilement exposés, et la valeur vénale du même terrain, appréciée à la date à laquelle il a été établi que ce terrain est inconstructible.

5. Les préjudices dont Mme B et M. A, qui ne sont pas des professionnels de l'immobilier, demandent la réparation, sont liés à la perte de valeur vénale de la parcelle cadastrée section AM n° 886 qu'ils ont acquise le 22 mai 2018 par acte notarié, au prix d'un terrain constructible, et aux frais annexes liés à cette acquisition. Mme B et M. A soutiennent ainsi qu'ils ne se sont portés acquéreurs de ce terrain qu'avec la certitude que les règles d'urbanisme permettaient leur projet de construction, ainsi que l'attestaient le certificat d'urbanisme informatif délivré le 26 février 2018, les deux certificats d'urbanisme opérationnels délivrés le 21 novembre 2016 et le 26 février 2018 et le permis de construire accordé le 2 mai 2019, dont l'illégalité a été reconnue par le tribunal le 15 décembre 2021 et confirmée par la cour administrative d'appel le 2 avril 2024. Contrairement à ce que soutient la commune en défense, le lien de causalité est suffisamment établi entre les renseignements d'urbanisme figurant dans les certificats d'urbanisme, auxquels Mme B et M. A, ont pu se fier, et le dommage subi par eux lié à l'achat de cette parcelle en la croyant, à tort, constructible.

Sur les préjudices indemnisables :

En ce qui concerne la valeur vénale du terrain :

6. Il résulte de l'instruction que Mme B et M. A ont acquis la parcelle AM n°886, d'une superficie de 1 621 m², au prix de 168 000 euros le 22 mai 2018. Le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2020 dans les Landes, pour le Marensin et la forêt landaise, mentionne un prix de 9 620 euros par hectare. Dans ces conditions il sera fait une juste appréciation de la valeur vénale des parcelles de Mme B et M. A à hauteur de 1 560 euros. Par suite, le préjudice résultant de la différence entre son prix d'acquisition et sa valeur réelle, doit être évalué à la somme de 166 440 euros.

En ce qui concerne les frais de notaire :

7. Il résulte de l'instruction que les requérants ont acquitté des frais de notaire de 13 400 euros en raison de cette acquisition. Il n'est pas sérieusement contesté que, compte tenu de la valeur réelle de ce terrain, les frais de notaires auraient dû s'élever à 500 euros. Par suite, ce chef de préjudice doit être indemnisé à hauteur de 12 900 euros.

En ce qui concerne l'emprunt souscrit :

8. En l'espèce, le prêt immobilier a été souscrit par Mme B et M. A le 7 mai 2018 à la suite de la délivrance des deux certificats d'urbanisme opérationnels le 21 novembre 2016 et le 17 juillet 2018 certifiant la constructibilité de la parcelle AM 289, devenue AM886, suite à division parcellaire. Il existe ainsi un lien direct entre la faute de la commune et la souscription de cet emprunt, alors même qu'il a été conclu avant l'obtention du permis de construire le 2 mai 2019. Les requérants sont, par suite, fondés à demander l'indemnisation d'un préjudice lié aux intérêts bancaires et aux frais d'assurance versés dans le cadre de cet emprunt.

9. Ce chef de préjudice doit, conformément aux principes généraux d'évaluation d'un préjudice, être évalué jusqu'à ce qu'il ait pris fin ou, s'il n'a pas pris fin, au moment où le juge statue.

10. Il résulte de l'instruction que Mme B et M. A ont, le 7 mai 2018, accepté une offre de prêt qui fait état d'un coût total de crédit de 7 339,42 euros, incluant les intérêts, les frais de garanties, les frais d'assurance et les frais de dossier. Une échéance ultérieure au prononcé du présent jugement ne saurait être prise en considération au regard de son caractère éventuel compte tenu de la possibilité des requérants de disposer librement des parcelles dont ils sont propriétaires. Il ne résulte pas de l'instruction que le remboursement du crédit souscrit auprès de la banque LCL d'un montant de 80 000 euros aurait pris fin à ce jour. Les requérants peuvent donc prétendre à l'indemnisation des frais bancaires exposés à la date du présent jugement. Au regard du tableau d'amortissement établi le 17 janvier 2022, il sera fait une juste appréciation des sommes auxquelles peuvent prétendre Mme B et M. A en les fixant à 2 945 euros au titre des intérêts d'emprunt et à 1 871 euros au titre des assurances. Ils peuvent également prétendre à la somme de 2 302 euros acquittée au titre des frais de dossier.

11. Les requérants soutiennent qu'ils ont été dans l'obligation de diminuer les échéances mensuelles de l'emprunt en raison de la situation financière difficile dans laquelle la découverte de l'inconstructibilité du terrain les a placés. Toutefois, Mme B et M. A qui avaient acquis le terrain pour y faire construire une maison d'habitation auraient dû assumer les charges de l'emprunt susmentionné même s'ils avaient pu mener à bien leur projet. Par suite, en l'absence de précisions susceptibles d'établir la réalité du préjudice invoqué, Mme B et M. A n'établissent pas l'existence d'un lien direct et certain entre la faute de la commune et le préjudice allégué.

12. Mme B et M. A sont donc seulement fondés à demander l'indemnisation du préjudice lié à l'emprunt pour une somme globale de 7 118 euros.

En ce qui concerne l'immobilisation du capital :

13. Les requérants justifient avoir acquis leur terrain pour un coût total de 181 400 euros, incluant les frais de notaire, payé en partie à l'aide d'un emprunt souscrit à hauteur de 80 000 euros et le reste par leur épargne personnelle. Ce faisant, ils indiquent avoir perdu toute possibilité de faire fructifier la somme mobilisée à tort et d'en tirer des intérêts si cette somme avait été placée. La perte de rémunération de leur épargne personnelle doit ainsi être calculée sur la base du décompte financier établi par le notaire, déduction faite de la somme de 80 000 euros correspondant au montant de l'emprunt, de la somme de 1 560 euros correspondant à la valeur réelle du terrain et des frais de notaires d'un montant de 500 euros qu'ils auraient dû payer s'ils avaient acheté un terrain non constructible. Les intéressés sont donc fondés à demander réparation de ce préjudice financier correspondant aux intérêts résultant de l'immobilisation injustifiée de la somme de 99 340 euros entre le début du préjudice né le 22 mai 2018 jour de l'acquisition du bien litigieux et, ainsi qu'ils le demandent, la date de notification du jugement du tribunal, le 5 janvier 2022. Dès lors qu'ils ont immobilisé en pure perte la somme de 99 340 euros, ils peuvent prétendre à l'allocation d'une somme correspondant aux intérêts au taux légal sur ces fonds. Par suite, il sera fait une juste appréciation de ce chef de préjudice en leur allouant la somme de 12 311 euros.

En ce qui concerne les frais d'avocat :

14. Les frais de justice exposés devant le juge administratif en conséquence directe d'une faute de l'administration sont susceptibles d'être pris en compte dans le préjudice résultant de la faute imputable à celle-ci, dans les conditions suivantes. Lorsqu'une partie avait la qualité de demanderesse à une instance à l'issue de laquelle le juge annule pour excès de pouvoir une décision administrative illégale, la part de son préjudice correspondant à des frais exposés et non compris dans les dépens est réputée intégralement réparée par la décision que prend le juge dans l'instance en cause sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Lorsqu'en revanche une partie autre que l'administration ayant pris la décision illégale avait la qualité de défenderesse à une telle instance ou relève appel du jugement rendu à l'issue de l'instance ayant annulé cette décision, les frais de justice utilement exposés par elle, ainsi que, le cas échéant, les frais mis à sa charge par le juge au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, sont susceptibles d'être pris en compte dans le préjudice résultant de la faute imputable à l'administration.

15. Mme B avait la qualité de défenderesse dans l'instance n°1901476, dont le jugement rendu le 15 décembre 2021 a annulé l'arrêté lui accordant le permis de construire litigieux, et a relevé appel de ce jugement à l'issue de l'instance. Il résulte de l'instruction, et notamment de trois factures du 21 octobre 2021, du 21 février 2022 et du 12 mars 2024 produites à l'instance, que les requérants ont exposé les sommes de 2 601,20 euros et de 1 946 euros au titre des frais d'avocat pour la défense de leurs intérêts dans les procédures en annulation du permis litigieux. En outre, il résulte de l'instruction que par un arrêt 22BX00703 du 2 avril 2024, dont la notification a été faite tant à la commune de Messanges qu'à Mme B, la somme de 1 500 euros a été mise à la charge de Mme B au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, partie perdante à l'instance d'appel contre le jugement du tribunal du 15 décembre 2021. Cette somme, ainsi que les sommes acquittées au titre de ces deux actions en justice tendant à l'annulation de l'arrêté du 2 mai 2019 constituent pour les requérants un préjudice direct et certain, dont ils sont fondés à obtenir réparation. Par suite, il y a lieu de faire droit à la demande des requérants en leur allouant d'une part la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice né de la mise à la charge de Mme B des frais exposés et non compris dans les dépens par l'arrêt 22BX00703 et d'autre part la somme de 4 547 euros, acquittée au titre des frais d'avocat exposés à l'occasion des litiges en première instance et en appel contre le permis de construire du 2 mai 2019, soit une somme totale de 6 047 euros.

En ce qui concerne les frais divers :

16. Il résulte de l'instruction que Mme B et M. A ont engagé des frais d'étude thermique le 18 février 2019 et demandent la somme de 450 euros en réparation de ce préjudice. Il résulte également de l'instruction qu'ils ont engagé des frais d'huissier pour prouver le respect des formalités d'affichage du permis de construire du 2 mai 2019 pour un montant de 200 euros, des frais pour la pose d'un compteur d'eau et l'abonnement au syndicat mixte en charge de la distribution de l'eau pour des montants respectifs de 143 euros et 280,50 euros. Ces frais sont en lien direct et certain avec la faute commise. Si les requérants soutiennent également avoir déboursé la somme de 500 euros pour l'abattage d'un arbre, ils n'en justifient pas. Par suite, il y a lieu de faire droit à la demande des requérants au titre des frais divers à hauteur de 1 073 euros.

En ce qui concerne les frais de garde meuble :

17. Si les requérants sollicitent la somme 8 585 euros au titre des frais de garde meuble, ils n'établissent pas que ces frais seraient en lien direct et certain avec la faute commise. Par suite, cette demande ne peut qu'être rejetée.

En ce qui concerne l'imposition sur la plus-value au titre des résidences secondaires :

18. Si les requérants soutiennent qu'ils n'auraient pas dû payer l'imposition au titre de la plus-value réalisée sur une résidence familiale, il n'existe toutefois aucun lien de causalité entre la faute de la commune et le préjudice allégué. Il n'y a donc pas lieu d'indemniser les requérants de la somme qu'ils demandent au titre de l'imposition sur les plus-values immobilières.

En ce qui concerne le préjudice moral :

19. Il résulte de l'instruction que Mme B et M. A n'auraient pas acheté le terrain s'ils avaient eu connaissance de son caractère inconstructible. La faute de la commune a eu pour effet d'affecter directement leur vie personnelle et le projet qu'ils avaient pu fonder. En l'espèce, il sera fait une juste appréciation du préjudice moral des requérants à hauteur d'une somme globale de 5 000 euros.

20. Il résulte de tout ce qui précède que Mme B et M. A sont fondés à demander la condamnation de la commune de Messanges à leur payer une somme globale de 210 889 euros.

Sur les intérêts et la capitalisation des intérêts :

21. D'une part, lorsqu'ils sont demandés, les intérêts au taux légal sur le montant de l'indemnité allouée sont dus, quelle que soit la date de la demande préalable, à compter du jour où cette demande est parvenue à l'autorité compétente ou, à défaut, à compter de la date d'enregistrement au greffe du tribunal administratif des conclusions tendant au versement de cette indemnité. Mme B et M. A ont droit aux intérêts au taux légal sur la somme de 210 889 euros à compter du 19 février 2022, date de réception par la commune de Messanges de la demande indemnitaire préalable.

22. D'autre part, la capitalisation des intérêts peut être demandée à tout moment devant le juge du fond, même si, à cette date, les intérêts sont dus depuis moins d'une année. En ce cas, cette demande ne prend toutefois effet qu'à la date à laquelle, pour la première fois, les intérêts sont dus pour une année entière. La capitalisation des intérêts a été demandée le 6 juin 2022. Il y a lieu de faire droit à cette demande à compter du 6 juin 2023, date à laquelle était due, pour la première fois, une année d'intérêts, ainsi qu'à chaque échéance annuelle à compter de cette date.

Sur les frais liés au litige :

23. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Messanges la somme de 1 500 euros à verser à Mme B et M. A au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, ces dispositions font obstacle à ce qu'une quelconque somme soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas les parties perdantes.

D E C I D E :

Article 1er : La commune de Messanges est condamnée à verser à Mme B et M. A la somme de 210 889 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2022. Les intérêts échus à la date du 6 juin 2023 puis à chaque échéance annuelle à compter de cette date seront capitalisés à chacune de ces dates pour produire eux-mêmes intérêts.

Article 2 : La commune de Messanges versera à Mme B et M. A la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Messanges au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à Mme D B, à M. C A et à la commune de Messanges.

Délibéré après l'audience du 6 novembre 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Madelaigue, présidente,

Mme Foulon, conseillère,

M. Buisson, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2024.

La rapporteure,

Céline Foulon

La présidente,

Florence Madelaigue

La greffière,

Marine Dangeng

La République mande et ordonne à la préfète des Landes en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.