Tribunal Administratif de Pau — Décision N° TA64-2302579

Vu les procédures suivantes :

I - Par une requête et un mémoire, enregistrés les 5 octobre 2023 et 10 octobre 2024, sous le n° 2302579, la SCI Groot, représentée par Me Montoulieu, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 7 août 2023 par laquelle le centre des finances publiques de Tarbes a rejeté sa réclamation contestant la rectification de la plus-value de cession de la SCI Groot ;

2°) de prononcer la décharge de l'impôt sur les revenus mis à la charge des associés au titre de la plus-value immobilière réalisée en 2022 pour un montant de 15 318 euros chacun ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement viennent en majoration du prix d'acquisition ;

- les travaux de réfection de la toiture, s'ils sont consécutifs à des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement, sont également pris en compte pour majorer le prix d'acquisition ;

- les dépenses qui n'ont pas été imputées sur les revenus sont pris en compte pour calculer la plus-value ;

- les associés de la SCI ayant renoncé au report du déficit non imputé, ces dépenses doivent être prises en compte pour le calcul de la plus-value.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 4 juillet 2024 et 21 mai 2025, le directeur départemental des finances publiques des Pyrénées-Atlantiques conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :

- l'administration ne s'est pas prononcée sur le bien-fondé des déficits déclarés ;

- le bail portant sur l'immeuble en litige ayant pris fin le 11 août 2022, la condition de location jusqu'au 31 décembre de la 3° année suivant l'imputation n'est pas respectée ;

- la renonciation ne peut porter que sur des déficits non encore imputés et donc encore reportables ;

- les dépenses de travaux alléguées n'ont pas été justifiées ;

- seules les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration peuvent venir en majoration du prix d'acquisition ;

- seuls peuvent être retenus les travaux effectués par une entreprise ;

- le coût des matériaux achetés directement par le contribuable et posés par une entreprise ne peut pas être pris en compte ;

- les pièces et factures produites ne permettent pas d'attester que les travaux constituent des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration.

II - Par une requête et un mémoire, enregistrés les 5 octobre 2023 et 10 octobre 2024, sous le n° 2302580, M. B F, représenté par Me Montoulieu, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 7 août 2023 par laquelle le centre des finances publiques de Tarbes a rejeté sa réclamation contestant la rectification de la plus-value de cession de la SCI Groot ;

2°) de prononcer la décharge de l'impôt sur les revenus mis à la charge des associés au titre de la plus-value immobilière réalisée en 2022 pour un montant de 15 318 euros chacun ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- les dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement viennent en majoration du prix d'acquisition ;

- les travaux de réfection de la toiture, s'ils sont consécutifs à des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement, sont également pris en compte pour majorer le prix d'acquisition ;

- les dépenses qui n'ont pas été imputées sur les revenus sont pris en compte pour calculer la plus-value ;

- les associés de la SCI ayant renoncé au report du déficit non imputé, ces dépenses doivent être prises en compte pour le calcul de la plus-value.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 4 juillet 2024 et 21 mai 2025, le directeur départemental des finances publiques des Pyrénées-Atlantiques conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :

- l'administration ne s'est pas prononcée sur le bien-fondé des déficits déclarés ;

- le bail portant sur l'immeuble en litige ayant pris fin le 11 août 2022, la condition de location jusqu'au 31 décembre de la 3° année suivant l'imputation n'est pas respectée ;

- la renonciation ne peut porter que sur des déficits non encore imputés et donc encore reportables ;

- les dépenses de travaux alléguées n'ont pas été justifiées ;

- seules les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration peuvent venir en majoration du prix d'acquisition ;

- seuls peuvent être retenus les travaux effectués par une entreprise ;

- le coût des matériaux achetés directement par le contribuable et posés par une entreprise ne peut pas être pris en compte ;

- les pièces et factures produites ne permettent pas d'attester que les travaux constituent des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration.

III - Par une requête et un mémoire, enregistrés les 5 octobre 2023 et 10 octobre 2024, sous le n° 2302581, Mme A F épouse C, représentée par Me Montoulieu, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 7 août 2023 par laquelle le centre des finances publiques de Tarbes a rejeté sa réclamation contestant la rectification de la plus-value de cession de la SCI Groot ;

2°) de prononcer la décharge de l'impôt sur les revenus mis à la charge des associés au titre de la plus-value immobilière réalisée en 2022 pour un montant de 15 318 euros chacun ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement viennent en majoration du prix d'acquisition ;

- les travaux de réfection de la toiture, s'ils sont consécutifs à des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement, sont également pris en compte pour majorer le prix d'acquisition ;

- les dépenses qui n'ont pas été imputées sur les revenus sont pris en compte pour calculer la plus-value ;

- les associés de la SCI ayant renoncé au report du déficit non imputé, ces dépenses doivent être prises en compte pour le calcul de la plus-value.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 4 juillet 2024 et 21 mai 2025, le directeur départemental des finances publiques des Pyrénées-Atlantiques conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :

- l'administration ne s'est pas prononcée sur le bien-fondé des déficits déclarés ;

- le bail portant sur l'immeuble en litige ayant pris fin le 11 août 2022, la condition de location jusqu'au 31 décembre de la 3° année suivant l'imputation n'est pas respectée ;

- la renonciation ne peut porter que sur des déficits non encore imputés et donc encore reportables ;

- les dépenses de travaux alléguées n'ont pas été justifiées ;

- seules les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration peuvent venir en majoration du prix d'acquisition ;

- seuls peuvent être retenus les travaux effectués par une entreprise ;

- le coût des matériaux achetés directement par le contribuable et posés par une entreprise ne peut pas être pris en compte ;

- les pièces et factures produites ne permettent pas d'attester que les travaux constituent des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration.

IV - Par une requête et un mémoire, enregistrés les 5 octobre 2023 et 10 octobre 2024, sous le n° 2302582, M. D F, représenté par Me Montoulieu, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 7 août 2023 par laquelle le centre des finances publiques de Tarbes a rejeté sa réclamation contestant la rectification de la plus-value de cession de la SCI Groot ;

2°) de prononcer la décharge de l'impôt sur les revenus mis à la charge des associés au titre de la plus-value immobilière réalisée en 2022 pour un montant de 15 318 euros ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- les dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement viennent en majoration du prix d'acquisition ;

- les travaux de réfection de la toiture, s'ils sont consécutifs à des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement, sont également pris en compte pour majorer le prix d'acquisition ;

- les dépenses qui n'ont pas été imputées sur les revenus sont pris en compte pour calculer la plus-value ;

- les associés de la SCI ayant renoncé au report du déficit non imputé, ces dépenses doivent être prises en compte pour le calcul de la plus-value.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 4 juillet 2024 et 21 mai 2025, le directeur départemental des finances publiques des Pyrénées-Atlantiques conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :

- l'administration ne s'est pas prononcée sur le bien-fondé des déficits déclarés ;

- le bail portant sur l'immeuble en litige ayant pris fin le 11 août 2022, la condition de location jusqu'au 31 décembre de la 3° année suivant l'imputation n'est pas respectée ;

- la renonciation ne peut porter que sur des déficits non encore imputés et donc encore reportables ;

- les dépenses de travaux alléguées n'ont pas été justifiées ;

- seules les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration peuvent venir en majoration du prix d'acquisition ;

- seuls peuvent être retenus les travaux effectués par une entreprise ;

- le coût des matériaux achetés directement par le contribuable et posés par une entreprise ne peut pas être pris en compte ;

- les pièces et factures produites ne permettent pas d'attester que les travaux constituent des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code général des impôts ;

- le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Rivière,

- et les conclusions de Mme Neumaier, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière Groot a cédé le 11 août 2022 un immeuble acquis le 25 octobre 2018. Une plus-value nette d'un montant de 225 526 euros a été déclarée et a généré une imposition sur le revenu à hauteur de 19 % pour trois associés, aux prélèvements sociaux et à la taxe sur les plus-values immobilières élevées soit un total de 92 916 euros. Chaque associé détenant 19 % des parts, leur quote-part de plus-value respective est de 42 850 euros, ce montant a été reporté sur leur déclaration de revenus. Par les présentes requêtes, la SCI Groot ainsi que Mme et MM. F demandent que la plus-value réalisée soit corrigée par majoration du prix d'acquisition à hauteur de l'imputation du déficit foncier restant à reporter afin d'annuler la quote-part de plus-value des trois associés.

Sur la jonction :

2. Les requêtes n° 2302579, n° 2302580, n° 2302581 et n° 2302582 sont dirigées contre la même décision, tendent aux mêmes fins et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur le bien-fondé de l'imposition :

3. D'une part, aux termes de l'article 150 U du code général des impôts dans sa version applicable au litige : " I. - Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. " (). Aux termes de l'article 150 VB du même code, dans sa version applicable au litige : " "I. - Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte () / II.- Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : () / 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée. Cette majoration n'est pas applicable aux cessions d'immeubles détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies ; ()". En application de ces dispositions, le cédant d'un immeuble peut majorer, pour la détermination du montant de sa plus-value immobilière, le prix d'acquisition de ce dernier du montant des dépenses qu'il a exposées pour y faire réaliser, par une entreprise, une ou plusieurs des prestations de travaux qu'elles mentionnent. Il appartient au contribuable qui, pour la détermination de l'assiette d'une plus-value immobilière, entend majorer le prix d'acquisition de dépenses supportées par lui, d'établir que lesdites dépenses ont été engagées et " réalisées " par une entreprise, qu'elles sont justifiées par la réalité des travaux entrepris, qu'elles n'ont pas été antérieurement déduites de ses revenus imposables et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

4. D'autre part, aux termes de l'instruction référencée BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 du 20 décembre 2013 : " C. Déficit foncier / 270 / Seules les dépenses dont l'imputation n'a pu être intégralement opérée du fait de la limitation prévue au 3° du I de l'article 156 du CGI peuvent être prises en compte pour le calcul de la plus-value imposable. Bien entendu, le contribuable doit être en mesure d'apporter la preuve que ces dépenses n'ont pas été déduites de ses revenus imposables en produisant une copie de la déclaration des revenus n° 2042 (CERFA n° 10330) et la déclaration des revenus fonciers n° 2044 (CERFA n°10334), accessibles en ligne sur le site www.impots.gouv.fr à la rubrique "Recherche de formulaires", souscrites au titre de l'année de la réalisation des dépenses et des années suivantes jusqu'à celle de la cession. Lorsque le montant du déficit restant à imputer est supérieur au montant des dépenses non encore déduites qui peuvent être prises en compte, le montant à prendre en compte pour le calcul de la plus-value doit être plafonné au montant de ces dépenses. Dans le cas contraire, ce montant est égal au montant du déficit. Lorsque l'immeuble est cédé avant l'expiration du délai de report, une interprétation stricte pourrait conduire à refuser toute prise en compte des dépenses dont l'imputation est en cours. Dans un souci d'équité, il convient néanmoins d'admettre la déduction de ces dépenses. Mais, afin d'éviter une double déduction au titre des revenus fonciers ou du revenu global, d'une part, et de la plus-value, d'autre part, le contribuable doit renoncer expressément, dans une note jointe à sa déclaration, au report du déficit correspondant et réduire à due concurrence le montant du déficit des années antérieures restant à imputer sur les revenus de l'année de la cession".

5. Aux termes de l'instruction référencée BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 du 20 décembre 2013 : " () 150 / Les dépenses d'amélioration ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble. / Il en est ainsi notamment de l'installation d'un ascenseur, du chauffage central ou d'une climatisation dans un immeuble qui en était dépourvu ou de la réalisation de travaux d'isolation. () / 160 / Les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. / Elles s'entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial () "

6. La SCI Groot ainsi que Mme et MM. F soutiennent qu'ils ont engagé des dépenses de travaux qui ont été à l'origine d'un déficit foncier et qui correspondent à des travaux de reconstruction, d'amélioration et d'agrandissement, qui doivent être pris en compte pour venir en déduction de la plus-value réalisée, en application de l'article 150 VB du code général des impôts. Les requérants produisent à l'appui de leurs dires des factures de fournitures de matériaux et de produits divers. Toutefois, il ne résulte pas de l'instruction que les travaux comprendraient l'adjonction de nouveaux équipements au regard de l'existant. Par suite, de tels travaux ne peuvent être qualifiés de travaux d'amélioration au sens de l'article 150 VB du code général des impôts ou au sens de l'instruction précitée. Dès lors, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les montants de ces travaux doivent être pris en compte pour majorer le prix d'acquisition de l'immeuble vendu par la SCI Groot.

7. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de la SCI Groot, de Mme et MM. F, aux fins de décharge, en droits et pénalités, des impositions supplémentaires auxquelles ils ont été assujettis au titre de la plus-value immobilière réalisée en 2022 doivent être rejetées, ainsi, par voie de conséquence, que leurs conclusions présentées au titre de l'article

L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes de la SCI Groot, de Mme et MM. F sont rejetées.

Article 2 : La présente décision sera notifiée à la SCI Groot, à Mme A F épouse C, à MM. B et D F et au directeur départemental des finances publiques des Pyrénées-Atlantiques.

Délibéré après l'audience du 23 mai 2025, à laquelle siégeaient :

Mme Sellès, présidente,

M. Rivière, premier conseiller,

Mme Aché, conseillère.

Rendue publique par mise à disposition au greffe le 16 juin 2025.

Le rapporteur,

E. RIVIERE

La présidente,

M. SELLES

La greffière,

M. E

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière,

2, 2302580, 2302581, 230258