Tribunal Administratif de Strasbourg — Décision N° TA67-2302503

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 12 avril 2023 et 22 août 2024, M. B A, représenté par Me Franck, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 23 novembre 2022 par lequel la maire de Strasbourg a refusé d'autoriser le changement d'usage de locaux d'habitation sis 83 rue des Grands Arcades à Strasbourg ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Strasbourg la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- l'arrêté attaqué n'est pas motivé ;

- il est entaché d'inexactitude matérielle des faits et d'erreur de droit.

Par un mémoire en défense, enregistré le 30 juillet 2024, la commune de Strasbourg conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par M. A ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code civil ;

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le règlement municipal de la ville de Strasbourg fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage de locaux d'habitation et déterminant les compensations ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Jordan-Selva,

- les conclusions de M. Therre, rapporteur public,

- les observations de M. C, représentant la commune de Strasbourg.

Considérant ce qui suit :

1. M. B A demande au tribunal d'annuler l'arrêté du 23 novembre 2022 par lequel la maire de Strasbourg a refusé de faire droit à sa demande d'autorisation de changement d'usage du local d'habitation situé 83 rue des Grandes Arcades à Strasbourg, en local à usage de meublé touristique.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. D'une part, aux termes de L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation : " La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants (). Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable () ". Aux termes de l'article L. 631-7-1 de ce code : " L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire de la commune (). Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. / L'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l'autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. (). Pour l'application de l'article L. 631-7, une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements ".

3. D'autre part, aux termes de l'article 7 du règlement municipal de la ville de Strasbourg fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage de locaux d'habitation et déterminant les compensations : " les dérogations : / Est autorisé sans compensation, le changement d'usage d'un ou plusieurs locaux d'habitation : () pour la création d'un meublé de tourisme (location saisonnière), détenu directement ou indirectement par une " personne physique " dans les conditions définies à l'article 10 ci-après () ". Aux termes de l'article 10.1 de ce règlement : " Dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose, et que le demandeur bénéficie de l'autorisation écrite de la copropriété, le changement d'usage d'un local d'habitation peut être autorisé à condition que l'activité n'engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu'elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti et les parties communes. " Aux termes de l'article 10.2 de ce règlement : " L'autorisation accordée sans compensation / Le changement d'usage d'un local d'habitation pour la création d'un meublé de tourisme (location saisonnière) peut être accordé sans compensation, sur l'ensemble du territoire de la Ville de Strasbourg, au profit d'un demandeur " personne physique ", à titre personnel : / - pour une durée de six ans, reconductible une seule fois pour 3 années supplémentaires, sous réserve de justifier d'une amélioration énergétique du local effectuée après la première autorisation, dans les conditions de l'article 10.4 ; / - sans limite de durée lorsque le bien est situé dans un QPV ; / - pour le changement d'usage d'un seul logement par personne. " Aux termes de l'article 10.3 de ce même règlement : " L'autorisation accordée avec compensation / Le changement d'usage d'un local d'habitation pour la création d'un meublé de tourisme (location saisonnière) peut être accordé avec compensation, à titre réel (sur les secteurs définis aux articles 5 et 6) : / - pour le changement d'usage du ou des locaux d'habitation dès le second logement, demandé par une " personne physique " ; / - dès le premier logement pour le changement d'usage d'un ou des locaux d'habitation détenus par une " personne morale ".

4. Il ressort des pièces du dossier que M. A est locataire d'un appartement sis 83 rue des Grandes Arcades à Strasbourg en application d'un contrat de bail signé le 1er avril 2022 avec le propriétaire de ce bien, la SCI Gutenberg. Ce faisant, il exerce un pouvoir de fait sur la chose d'autrui en vertu d'un titre juridique et doit être regardé comme détenant le bien loué, au sens de l'article 7 du règlement précité. Il ressort également des pièces du dossier que la demande d'autorisation de changement d'usage de ce bien a été déposée par M. A, personne physique, en son nom personnel, sur le fondement de l'article 10.2 du règlement précité. Les seules conditions posées par cet article pour l'octroi d'une autorisation de changement d'usage sans compensation sont que cette autorisation accordée à titre personnel, et non à titre réel, c'est-à-dire attachée à la personne du demandeur et non au bien concerné, peut être accordée au profit d'un demandeur " personne physique ", pour une durée limitée (sauf lorsque le bien est situé en quartier prioritaire de la ville) et que le changement d'usage ne peut être accordé que pour un seul logement par personne. Dès lors qu'il n'est pas établi ni même allégué que M. A aurait sollicité une autre autorisation pour un autre logement, cette dernière condition est remplie. En considérant que la demande de M. A ne rentrait pas dans le champ d'application de l'article 10.2 du règlement au motif que le propriétaire du bien concerné est une personne morale, l'administration a ajouté une condition non prévue dans le règlement applicable et a ainsi commis une erreur de droit. Alors qu'il est constant que M. A a présenté sa demande en sa qualité de personne physique et ne demande qu'une autorisation de changement d'usage à titre personnel, et non à titre réel, la maire ne pouvait utilement lui opposer la nécessité prévue à l'article 10.3 du règlement de prévoir des compensations.

5. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin de statuer sur l'autre moyen de la requête, que M. A est fondé à demander l'annulation de l'arrêté du 23 novembre 2022 par lequel la maire de Strasbourg a refusé de faire droit à sa demande d'autorisation de changement d'usage du local d'habitation situé 83 rue des Grandes Arcades à Strasbourg, en local à usage de meublé touristique.

Sur les frais liés au litige :

6. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Strasbourg la somme de 1 500 euros à verser à M. A sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 23 novembre 2022 par lequel la maire de Strasbourg a refusé de faire droit à sa demande d'autorisation de changement d'usage du local d'habitation situé 83 rue des Grandes Arcades à Strasbourg en local à usage de meublé touristique est annulé.

Article 2 : La commune de Strasbourg versera à M. A la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B A et à la commune de Strasbourg.

Délibéré après l'audience du 6 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M. Dhers, président,

M. Boutot, premier conseiller,

Mme Jordan-Selva, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 7 avril 2025.

La rapporteure,

S. Jordan-Selva

Le président,

S. Dhers

La greffière,

P. Kieffer

La République mande et ordonne au préfet du Bas-Rhin, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,