Tribunal Administratif de Lyon — Décision N° TA69-2303098

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 17 avril et 19 octobre 2023, la société Financière et Foncière Eurobail, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 dans les rôles de la commune de Mably (42300) augmentée des intérêts moratoires ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat de la somme de 1 000 euros au titre des frais d'instance.

Elle soutient que :

- elle est propriétaire d'un local à usage commercial à Mably ;

- pour l'application des mécanismes de lissage et de planchonnement les locaux sont évalués par comparaison au local type n°25 du procès-verbal de la commune de Mably, au tarif en valeur 1970 de 8,38 euros/m², pondéré avec un ajustement de - 5% ;

- cet abattement aurait dû être majoré de 20% pour différence de surface ;

- il n'y a pas de proportionnalité de la valeur locative entre une grande surface et un local de moindre importance, dès lors que l'utilité de la surface louée diminue en valeur relative, au fur et à mesure que la surface augmente ;

- l'administration fiscale a rejeté sa réclamation au motif que ce local ne pouvait plus être pris comme local de comparaison ;

- le service a choisi de retenir le local type n°11 du procès-verbal ME de la commune de Villefranche-sur-Saône, correspondant à un supermarché d'une surface pondérée de 2 747 m², au tarif en valeur 1970 de 16,31 euros ;

- or le local de Mably n'a pas été rayé du procès-verbal, il est dans la même rue que le local imposé et est le plus adapté, sous réserve d'un abattement de 25% ; en outre, le rapport 6668 B des employés supérieurs des travaux de la révision foncière de 1970, et notamment sa fiche technique n°31 concernant l'évaluation des locaux du type " grand magasin " est inopposable ;

- au surplus, si le local de Villefranche-sur-Saône devait être retenu, il faudrait compte tenu des différences de situation appliquer un abattement de 50%.

Par un mémoire en défense, enregistré le 22 septembre 2023, le directeur régional des finances publiques d'Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- le rapport modèle 6668 B rendu par les employés supérieurs lors des travaux menés dans le cadre de la révision foncière de 1970, précise que les magasins affichant une surface excédant 800 m² ne peuvent pas faire l'objet d'une évaluation par comparaison avec des locaux commerciaux ordinaires dont la surface de vente serait inférieure à la leur ;

- la restructuration du local-type de Mably, dont la surface initiale de 536 m² de vente et 24m² de surfaces secondaires a été accrue de 475 m² de surface de vente et 66 m² de surfaces secondaires, fait obstacle à ce qu'il continue à servir de terme de comparaison ;

- en l'absence de local-type comparable dans le département de la Loire, le service a porté son choix sur le local-type n°11 du procès-verbal ME de Villefranche-sur-Saône, local à usage de supermarché, situé rue Héron, occupé par l'enseigne Auchan, construit en 1968, possédant une surface réelle de 13 923 m², dont une surface principale de ventre de 1 218 m² et une surface pondérée de 2 747 m², au tarif valeur 1970 de 16,31 euros ;

- Roanne et Villefranche-sur-Saône sont comparables d'un point de vue économique ;

- la surface pondérée du local de la requérante, selon les critères de 1970, est de 1 396 m² ;

- les locaux de la requérante sont plus éloignés de l'hypercentre de sa zone d'influence que le local-type ne l'est de la sienne, ce qui justifierait un ajustement à la baisse de 10% ;

- mais le local de la requérante est plus petit que le local-type, ce qui justifierait un ajustement à la hausse de 10% ; en outre il est plus récent et en meilleur état que le local type ;

- les ajustement se compensant, la nouvelle valeur locative 1970 de l'immeuble à évaluer est supérieure à celle qui avait été retenue pour l'établissement des taxes foncières 2021 et 2022.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts ;

- le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné Mme Wolf, présidente honoraire, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative pour statuer sur les litiges relevant de cet article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Wolf, présidente honoraire,

- et les conclusions de Mme Tocut, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La société Financière et Foncière Eurobail est propriétaire d'un établissement commercial à l'enseigne Darty implanté à Mably (Loire). Elle a demandé un dégrèvement partiel des cotisations de taxe foncière auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022. Après rejet de cette réclamation, elle conteste la valeur locative avant révision de cet immeuble, utilisée pour l'application des mécanismes de " lissage " et " planchonnement " prévus aux articles 1518 A quinquies III et 1518 quinquies E du code général des impôts, permettant l'entrée progressive dans le nouveau dispositif d'évaluation des valeurs locatives des locaux professionnels et demande la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et taxe d'enlèvement des ordures ménagères mises à sa charge au titre de ces années.

2. Pour déterminer le montant des impositions en litige, l'administration fiscale a appliqué les dispositions combinées des articles 1498, 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, dans leur rédaction issue de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017, qui prévoient un mécanisme de neutralisation, de planchonnement et de lissage des valeurs locatives résultant de l'application de la révision générale prévue par l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010. Il ressort de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, déterminée par application des dispositions en vigueur le 31 décembre 2016, a une incidence sur le montant des cotisations dues au titre de l'année 2017 et des années postérieures.

3. En l'espèce, il résulte de l'instruction que l'administration fiscale avait fixé la valeur locative au 1er janvier 2017 de l'immeuble de la requérante, par comparaison avec le local-type n°25 du procès-verbal de la commune de Mably, moyennant un ajustement de -5%. La société n'a pas remis en cause la comparaison avec ce local, mais a demandé que l'ajustement soit porté à - 25% pour tenir compte de la différence de surface. A l'examen de la réclamation, l'administration fiscale a estimé que ce local-type n°25 ne pouvait plus tenir lieu de terme de comparaison car après une restructuration avec l'immeuble voisin, il avait doublé sa surface. Il a alors recherché un autre terme de comparaison et a retenu le local-type n°11 du procès-verbal ME de Villefranche-sur-Saône, qui est à usage de supermarché, situé rue Héron, occupé par l'enseigne Auchan, construit en 1968, possédant une surface réelle de 13 923 m², dont une surface principale de ventre de 1 218 m² et une surface pondérée de 2 747 m², au tarif valeur 1970 de 16,31 euros. Constatant que sur ces nouvelles bases, la valeur locative avant révision générale était supérieure à celle sur la base de laquelle le local de la requérante avait été imposé, elle a rejeté la réclamation.

4. La société Financière et Foncière Eurobail conteste le changement de terme de comparaison et subsidiairement demande qu'un ajustement de - 50% soit appliqué au nouveau terme de comparaison pour tenir compte de la différence des situations géographiques.

5. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version en vigueur du 31 décembre 2003 au 1er janvier 2018 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () ".

6. Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". Aux termes de l'article 324 AA de la même annexe, abrogé par le décret n°2018-536 du 28 juin 2018 : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. "

7. Il résulte de ces dispositions que seuls les locaux-types régulièrement inscrits aux procès-verbaux des opérations de révision des évaluations foncières des propriétés bâties communales au 1er janvier de l'année au titre de laquelle l'imposition est établie peuvent être utilisés comme termes de comparaison pour l'application de la méthode d'évaluation de la valeur locative prévue au a du 2° de l'article 1498 du code général des impôts. Un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, a été entièrement restructuré, a été détruit ou a changé de consistance ou d'affectation ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa restructuration, à sa disparition ou à ses changements de consistance ou d'affectation.

8. Il résulte de l'instruction que la consistance du local-type n°25 de la commune de Mably a substantiellement été modifiée en 2014, par l'adjonction du local voisin, ce qui a eu pour effet de doubler sa surface. Dans ces conditions, c'est à bon droit que l'administration fiscale a estimé que l'ancien local-type n°25 ne pouvait plus tenir lieu de terme de comparaison.

9. Pour l'application de la méthode d'évaluation prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts dans sa version en vigueur du 31 décembre 2003 au 1er janvier 2018, lorsque le terme de comparaison est choisi hors de la commune, la commune où ce dernier est implanté peut ne pas être contiguë à la commune où est implanté l'immeuble à caractère particulier dont la valeur locative est à évaluer. Par ailleurs, lorsque l'immeuble dont la valeur locative est à évaluer est situé dans une aire urbaine, le terme de comparaison peut être choisi dans une autre aire urbaine présentant une situation économique analogue à celle de la première. Enfin, la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer ne fait pas par elle-même obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. Dans ce cas, la valeur locative doit toutefois être ajustée afin de tenir compte de cette différence par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III à ce code.

10. En l'espèce, en l'absence d'un autre terme de comparaison approprié dans la commune de Mably, le local en cause peut être regardé comme présentant un caractère particulier au sens du a) du 2° de l'article 1498 du code général des impôts précité, de nature à autoriser le recours à un terme de comparaison pris hors de la commune.

11. L'administration soutient que peut être retenu comme nouveau terme de comparaison le local-type n°11 inscrit au procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune de Villefranche-sur-Saône (Rhône) constitué d'un hypermarché d'une surface réelle totale de 13 923 m2 pour une surface pondérée de 2 747 m2 au prix de 16,31 euros /m2. Elle a écarté tout ajustement, car si les locaux à évaluer et le local type n'ont pas une situation géographique tout à fait comparable par rapport à l'hypercentre des communes de Villefranche-sur-Rhône et Roanne, commune à laquelle Mably est attenante, ce qui pouvait justifier un ajustement de - 10%, la différence de caractéristiques physiques justifiait à contrario un ajustement de + 10%.

12. A titre subsidiaire, la société Financière et Foncière Eurobail, qui ne propose pas d'autre terme de comparaison, soutient qu'il existe une différence significative entre les deux locaux, qui à l'occasion de la révision des valeurs locatives, a justifié que les MAG3 de la Loire soit évalués à 222 euros/m² quand ceux du Rhône ont été évalués à 399,80 euros/m².

13. Ce moyen, qui n'est assorti d'aucune précision quant aux dessertes et attractivités respectives de la zone commerciale ou se situe son bien et de celle de l'immeuble de comparaison ne peut qu'être écarté.

14. Il résulte de ce qui précède que pour l'application des dispositifs dits de planchonnement et de lissage aux cotisations de taxe foncière en litige, la valeur locative 1970 de l'hypermarché de la société Financière et Foncière Eurobail doit être fixée par comparaison avec le local-type n° 11 du procès-verbal d'évaluation des maisons exceptionnelles de la commune de Villefranche-sur-Saône. Ce montant (16,31 euros/m²) étant très supérieur à celui de 7,96 euros/m² (8,38 X 0,95) qui a été appliqué pour la détermination des impositions mises en recouvrement, les conclusions à fin de réduction des impositions présentées par la société Financière et Foncière Eurobail doivent être rejetées.

15. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la société Financière et Foncière Eurobail demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

DECIDE :

Article 1er : La requête de la société Financière et Foncière Eurobail est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société Financière et Foncière Eurobail et au directeur régional des finances publiques d'Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 octobre 2024

La magistrate désignée,

A. Wolf

Le greffier,

Y. Mesnard

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Un greffier